Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-749/2018

г. Нальчик

13 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 13 ноября 2018 года 

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи А.Ю. Маировой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Б. Мальбаховой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального казенного учреждения «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик», г. Нальчик (ОГРН  

<

***>, ИНН  

<

***>)

к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Алихан», с. Шалушка (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>)

о взыскании 111 778 рублей 25 копеек и расторжении договора, 

встречное исковое заявление сельскохозяйственного производственного  кооператива «Алихан», с. Шалушка

к муниципальному казенному учреждению «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик», г. Нальчик 

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение помещения и об обязании муниципального казенного учреждения «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик» заключить договор купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании представителей:

от истца (ответчика по встречному иску): Бора Т.Ф. - по доверенности от 07.05.2018 №513, 

от ответчика (истца по встречному иску): ФИО1 - по доверенности от 10.10.2018,

У С Т А Н О В И Л :

муниципальное казенное учреждение «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик» (далее – МКУ «УГИ») обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к сельскохозяйственному кооперативу «Алихан» (далее – СПК «Алихан») о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 27.04.2010 №199 за период с 01.01.2013 по 15.02.2018 в размере 111 778 рублей 25 копеек, из которых: 40 250 рублей - основной долг, 71 528 рублей 25 копеек - пени; и расторжении договора.

Сельскохозяйственным кооперативом «Алихан» заявлен встречный иск к муниципальному казенному учреждению «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик»  о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение помещения и об обязании МКУ «УГИ» заключить договор купли-продажи нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 171,9 кв. м., расположенного по адресу: Зольский район, урочище М. Кураты.

В судебном заседании, начатом  23.10.2018 объявлялся перерыв, после окончания которого – 06.11.2018 судебное заседание продолжено.

Представитель МКУ «УГИ» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  уточнил исковые требования, просит суд расторгнуть с СПК «Алихан» договор аренды нежилого помещения от 27.04.2010 №199. 

В отсутствие возражений ответчика судом уточненные исковые требований МКУ «УГИ» приняты к рассмотрению.

Представитель МКУ «УГИ» поддержал исковые требования и с учетом заявленных уточнений и представленных в материалы дела доказательств, просил их удовлетворить в полном объеме, по доводам, изложенным в отзыве, просил в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Представитель СПК «Алихан» просил в удовлетворении требований МКУ «УГИ» отказать, поддержал  доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, просил удовлетворить встречное заявление в полном объеме.

Рассмотрев и оценив в порядке 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, проанализировав доводы искового и встречного заявления и приложенных к ним документов, изучив доводы  сторон, суд установил следующие обстоятельства.

По первоначальному иску:

на основании Постановления Местной администрации г.о. Нальчик от 27.04.2010 №697 МКУ «УТИ» (арендодатель) и  СПК «Алихан» (арендатор) заключили договор от 27.04.2010  №199 (далее - договор) на аренду нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 171,9 кв.м., расположенное по адресу: КБР, Зольский район, урочище «М. Кураты», на срок с 27.04.2010 по 27.04.2015, по которому арендная плата составила 3297 рублей в месяц. Договор зарегистрирован 07.05.2010 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР. Дополнительным соглашением к договору срок аренды был продлен до 09.11.2016,  и, начиная с 09.12.2015,  сумма арендной платы составила 4025 рублей в месяц. Поскольку  срок действия договора истек 09.11.2016, а арендатор продолжал пользоваться нежилым муниципальным помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор, согласно статье 610 ГК РФ, считается заключенным на неопределенный срок.

В силу п. 6.1 договора, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, начисляется пеня в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

При неуплате арендатором арендной платы в двадцатидневный срок с момента наступления сроков платежа, арендодатель вправе взыскать с арендатора задолженность в установленном порядке (п. 5.7 договора).

По данным МКУ «УГИ», в нарушение норм действующего законодательства и договорных обязательств СПК «Алихан» не выполнял обязательства по договору, а именно, не вносил обязательные ежемесячные платежи предусмотренные договором, в связи с чем, за период с 01.01.2013 по 15.02.2018 за ответчиком образовалась задолженность на общую сумму 111 778 рублей 25 копеек, из которых: 40 250 рублей - задолженность по арендной плате; 71 528 рублей 25 копеек - пеня за неуплату ежемесячных арендных платежей.

В порядке досудебного урегулирования спора, в адрес СПК «Алихан» направлено уведомление № 70 от 15.01.2018 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по договору аренды нежилого помещения, а также о намерении МКУ «УГИ» расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 27.04.2010 №199 и необходимости возвратить муниципальное имущество по акту приема-передачи. 

Уклонение СПК «Алихан» от исполнения договорных обязательств, послужили основанием для обращения МКУ «УГИ»  с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Требование МКУ «УГИ» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.04.2010 №199 удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на не определенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Судом установлено, что поскольку  срок действия договора истек 09.11.2016, а арендатор продолжал пользоваться нежилым муниципальным помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор, согласно статье 610 ГК РФ, считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

15.01.2018 МКУ «УГИ» направило в адрес СПК «Алихан» уведомление №70, в котором, со ссылкой на нарушение обязанности по внесению арендных платежей и наличие  задолженности, без указаний на статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомил об отказе от договора по истечении 3-месячного срока со дня получения настоящего уведомления, и предложил арендатору по истечению 3-месячного срока освободить занимаемый им земельный участок.

Таким образом установлено, что истец не уведомил ответчика о том, что намерен расторгнуть с ним договор аренды на основании  положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

С учетом изложенного и на основе анализа представленных доказательств, суд пришел к выводу, что основанием для обращения истца с требованием о расторжении договора  аренды послужило нарушение ответчиком, как арендатором обязательств по внесению арендных платежей.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга, лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано следующее: требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

В данном случае ответчиком допущена просрочка платы за пользование спорным помещением. Вместе с тем, на дату обращения СПК «Алихан» с заявлением о реализации преимущественного права выкупа  задолженность по арендной плате отсутствовала, что также не  оспорено истцом.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил, что задолженность по арендной плате ответчиком полностью погашена; объект аренды используется в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды. У ответчика отсутствовало намерение уклониться от обязанности по внесению платы за пользование арендуемым помещения, нарушения, на которых основано требование истца о расторжении договора, не являются существенными, не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, истцом не доказано существование предусмотренных законом оснований для расторжения договора аренды нежилого помещения  от 27.04.2010 №199 аренды №4, в силу чего, у  суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований. 

Поскольку в требовании о расторжении договоров аренды отказано, постольку отсутствуют основания для принуждения ответчика к исполнению обязанности по возврату истцу  объекта аренды.

По встречному исковому заявлению.

28.05.2018 в порядке, определенном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», СПК «Алихан» обратился с соответствующим заявлением в МКУ «УГИ» о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого нежилого муниципального помещения, расположенного по адресу: КБР, Зольский район, урочище «М. Кураты», общей площадью 171,9 кв.м.

Письмом от 18.06.2018 №656 МКУ «УГИ» сообщило об отказе в реализации преимущественного права на приобретение помещения в связи с не предоставлением полного пакета документов в соответствии с п. 2.9 административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Приватизация имущества, находящегося в муниципальной собственности», утвержденного постановлением местной администрации от 17.06.2014 №1136.

Полагая, что  к заявлению от 28.05.2018 были приложены все необходимые документы согласно п.2.7 административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Приватизация имущества, находящегося в муниципальной собственности» и у Учреждения отсутствовали основания для отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение помещения, СПК «Алихан» в рамках рассматриваемого дела обратился с встречным исковым заявлением о признании  незаконным отказа МКУ «УГИ» в реализации преимущественного права на приобретение помещения СПК «Алихан» и об обязании  МКУ «УГИ»  заключить с кооперативом договор купли-продажи нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 171,9 кв.м., расположенного по адресу: КБР, Зольский район, урочище "М.Кураты". 

Требование СПК «Алихан» суд находит подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействий) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействиями) прав и интересов заявителя.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее – информационное письмо №134) разъяснено следующее. Субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В части 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №159-ФЗ) закреплено, что он регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Закона №209-ФЗ и при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона №159-ФЗ.

В статье 3 Закона №159-ФЗ определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Целью принятия Закона №159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

При разрешении споров по заявлениям лиц, на которых распространяется действие Закона №159-ФЗ, о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений, арбитражный суд должен установить факт добросовестного исполнения ими обязанностей, предусмотренных названным Законом (проверить добросовестность поведения заявителя как участника гражданского оборота для решения вопроса о возможности применения к нему преференций (льготного механизма приватизации), закрепленных в данном Законе №159-ФЗ).

В пункте 4 информационного письма №134 указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 5 информационного письма 05.11.2009 №134, воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается.

Как следует из материалов дела, факт обращения 28.05.2018 оСПК «Алихан»  в МКУ «УГИ»  с заявлением о приобретении в собственность недвижимого имущества в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в рамках Закона N 159-ФЗ, сторонами не оспаривается. 

Часть 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2009  N209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относит хозяйственные общества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальных предпринимателей.

Как указано выше, согласно пункту  1 статьи  3 Закона N159-ФЗ одним из условий преимущественного права на выкуп арендованного имущества является факт нахождения имущества по состоянию на 1 июля 2015 года во временном владении и (или) временном пользовании у субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Толкование данных норм позволяет сделать вывод о том, что имущество должно быть в пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства в течение всего периода, установленного законом, то есть свидетельство о внесении в ЕГРИП должно быть выдано заявителю не позднее 1 июля 2013 года.

В силу Закона № 159-ФЗ возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия действующих арендных отношений в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года именно субъектом малого и среднего предпринимательства.

Конституционный Суд Российской Федерации в своем постановлении от 20.12.2010 №22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобой администрации города Благовещенска» разъяснил, что Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19, 34, 35; статья 71, пункт «ж»).

Следовательно, приватизация арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ, является обязанностью субъекта права собственности (в данном случае, муниципального образования).

Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что в арендных отношениях с МКУ «УГИ»  заявитель состоит с 2010 года. Согласно представленным в материалы дела платежным чекам от 23.05.2018 на сумму 11 153,25 руб. и  от 23.05.2018 на сумму 4 025 руб. у СПК «Алихан» на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа  задолженность по арендной плате отсутствовала.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу, что СПК «Алихан» соответствовал критериям, установленным Законом N159-ФЗ, в связи чем МКУ «УГИ» неправомерно указало на отсутствие у него права на выкуп арендованного имущества.

При таких обстоятельствах,  исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, исходя из предмета и оснований встречных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, принимая во внимание обстоятельства данного дела, сложившуюся судебно-арбитражную практику по рассматриваемому вопросу, суд пришел к выводу о том, что заявитель, в соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ доказал обстоятельства, на которые он ссылается, как на основание своих, в связи с чем требования СПК «Алихан» подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскивается арбитражным судом со стороны.

СПК «Алихан»  при подаче иска в суд было уплачено в бюджет Российской Федерации 6000 рублей  государственной пошлины в размере  , которая подлежит взысканию с МКУ «УГИ»  в пользу истца.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

По основному иску.

1. Принять уточненные исковые требования.

2. Муниципальному казенному учреждению «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик», г. Нальчик в иске отказать.

По встречному иску.

1. Требования сельскохозяйственного кооператива «Алихан», с. Шалушка (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>) удовлетворить. 

2.   Признать незаконным отказ муниципального казенного учреждения "Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик " в реализации преимущественного права на приобретение помещения сельскохозяйственным производственным кооперативом "Алихан".

3. Обязать муниципальное казенное учреждение "Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик" заключить с сельскохозяйственным производственным кооперативом "Алихан" договор купли-продажи нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 171,9 кв.м., расположенного по адресу: КБР, Зольский район, урочище "М.Кураты". 

4. Взыскать с муниципального казенного учреждения "Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик " в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива "Алихан" 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                               А.Ю. Маирова