Дело № А11-10345/2018

17 октября 2019 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского ипотечного кооператива «Центральный» на решение Арбитражного суда Владимирской области от 24.05.2019 по делу № А11-10345/2018, принятое судьей Щавлёвой А.Л. по иску потребительского ипотечного кооператива «Центральный» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агрострой Плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 690 122 руб. 67 коп., при участии в судебном заседании: от заявителя – потребительского ипотечного кооператива «Центральный» – ФИО2 (председатель на основании протокола (т. 1 л.д. 46)); от общества с ограниченной ответственностью «Агрострой Плюс» – ФИО3 (по доверенности от 29.12.2018 сроком 1 год).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Потребительский ипотечный кооператив «Центральный» (далее – Кооператив) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агрострой Плюс» (далее – Общество) о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства (квартир) в сумме 690 122 руб. 67 коп. за период с 10.04.2018 по 28.06.2018 и с 29.06.2018 до момента фактического исполнения обязательства по передаче исходя из размера 8626 руб. 53 коп. за каждый день просрочки.

Впоследствии истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика договорную неустойку (пени) за нарушение, предусмотренного договором от 27.09.2016 участия в долевом строительстве 144-ти квартирного дома, расположенного по адресу: Владимирская область, 

<

...>, срока передачи объектов долевого строительства (квартир) за период с 10.04.2018 по 28.06.2018 включительно в сумме 690 122 руб. 67 коп. и судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 11 000 руб. Данное уточнение судом принято.

Решением от 24.05.2019 Арбитражный суд Владимирской области в иске отказал. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Кооператив обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Обжалуя судебный акт, заявитель считает необоснованными выводы суда первой инстанции относительно отсутствия права требования неустойки в связи с тем, что многоквартирный дом не введен в эксплуатацию. Ссылаясь на пункт 2.1.4 договора, указал, что срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию 30.03.2018. Полагает, что объект долевого строительства должен был быть передан истцу не позднее 09.04.2018.

Общество отзыв по существу апелляционной жалобы не представило.

Определениями суда от 08.08.2019, от 05.09.2019 на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось.

В судебном заседании от 03.10.2019, в котором в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10.10.2019, представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы; представитель Общества возразил по доводам заявителя.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.09.2016 между ООО «Сириус и К» (застройщик) и Кооперативом (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве 144-ти квартирного дома, расположенного по адресу: г. Муром, Владимирская область, Лесной проезд, д. 1, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 144-х квартирный дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33:26:000000:076, по строительному адресу: Владимирская область, 

<

...>, с наружным инженерным обеспечением (многоквартирный дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Объектами долевого строительства являются входящие в состав многоквартирного дома жилые помещения, характеристики которых, в соответствии с проектной документацией, указаны в приложении № 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.4 договора застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома на основании: разрешения на строительство от 26.07.2011 № RU 33304000-110, выданного Архитектурой администрации округа Муром, договора аренды от 05.08.2011 № 13835 земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 33:26:000000:0076, заключенного между застройщиком и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (договор аренды).

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним номер: 33-3372/035/2009-125 от 10.11.2009.

В соответствии с пунктом 1.5 договора после окончания строительства и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик передает участнику долевого строительства объекты долевого строительства по акту приема-передачи, не позднее 10 дней, с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Застройщик гарантирует участнику долевого строительства, что, в соответствии с законом об участии в долевом строительстве, сроки передачи объектов долевого строительства, составляющих многоквартирный дом, едины для всех участников долевого строительства.

Срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию – 30.03.2018.

Сроком окончания строительства многоквартирного дома является дата получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Застройщик обязан осуществлять оформление всей документации на строительство многоквартирного дома, а также при его строительстве строго соблюдать требования проекта и допускать от него отступления в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором (пункт 2.1.4 договора).

Согласно пункту 2.1.7 договора застройщик обязан уведомить участника долевого строительства о получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома – в течение 3-х дней с момента его получения. Уведомление должно быть сделано в письменном виде. В течение 7-ми дней с момента получения участником долевого строительства уведомления о получении разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, но не позднее срока, указанного в пункте 1.3 договора, застройщик обязан передать, а участник долевого строительства обязан принять по акту приема-передачи объекты долевого строительства.

Стоимость каждого объекта подлежащего передаче участнику долевого строительства, указана в приложении № 1 к договору, является окончательной и изменениям не подлежит. В стоимость объекта долевого строительства не входит стоимость санприборов, межкомнатных дверей и установки встроенных шкафов и антресолей (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.4 договора при невозможности передачи объектов долевого строительства в эксплуатацию в установленный договором срок, застройщик имеет право предложить продлить срок передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства. Стороны обязуются отвечать на требования другой стороны об изменении или о расторжении договора не позднее 10-ти рабочих дней с момента получения соответствующего требования другой стороны.

Согласно пункту 4.5 договора, в случае нарушения срока передачи объектов долевого строительства в установленный договором срок, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере не менее чем размер ответственности застройщика, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Как указано в пункте 4.13 договора, договор не подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании статьи 27 пункта 2 Закона № 214-ФЗ.

Согласно дополнительному соглашению от 18.09.2017 к договору в связи с переименованием ООО «Сириус и К» в ООО «Агрострой Плюс» с 18.09.2017 договор от 27.09.2016 считается заключенным с Обществом.

Как пояснил истец, Кооператив свои обязательства по оплате исполнил надлежащим образом, однако встречное обязательство по передаче объектов долевого строительства (квартир) Обществом не исполнено; многоквартирный жилой дом построен, но не сдан в эксплуатацию.

Претензия истца от 16.04.2018 с требованиями о передаче квартир и уплате неустойки оставлена ответчиком без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения с иском в суд.

Расчет неустойки выполнен истцом в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, сумма неустойки за период с 10.04.2018 по 28.06.2018 составляет 690 122 руб. 67 коп.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, учитывая, что договор участия в долевом строительстве от 27.09.2016 не зарегистрирован в предусмотренном статьей 4 Закона № 214-ФЗ порядке, квалифицировал сложившиеся правоотношения сторон как вытекающие из договора купли-продажи будущей недвижимости.

Оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями статей 454, 457, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации и установив, что в рассматриваемом случае условиями договора предусмотрено, что передача недвижимости участнику долевого строительства должна произойти после ввода дома в эксплуатацию, однако на момент рассмотрения спора объект в эксплуатацию не введен, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии просрочки передачи объекта (квартир) Кооперативу и, соответственно, у последнего права требовать неустойку за непереданные квартиры, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований. Также суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя. 

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В силу статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статья 17 Закона № 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция суда первой инстанции, посчитавшего, что при отсутствии регистрации спорного договора участник долевого строительства не может требовать от застройщика выполнения условий договора, в том числе об оплате неустойки, не учитывает отмеченных целей Закона № 214-ФЗ.

Как следует из материалов дела, спорный договор был подписан сторонами и исполнен со стороны Кооператива в части оплаты (факт получения от Кооператива денежных средств Общество не отрицает). Общество факт наличия обязательств перед Кооперативом не оспаривает. При таких обстоятельствах отсутствие регистрации упомянутого договора не должно лишать добросовестного участника долевого строительства, оплатившего объект долевого строительства, права требовать от застройщика выполнения договора.

Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 4.5 договора сторонами согласовано, что в случае нарушения срока передачи объектов долевого строительства в установленный договором срок, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере не менее чем размер ответственности застройщика, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

В части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ определено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Материалы дела свидетельствуют о нарушении застройщиком обязательств по договору, в связи с чем требование о взыскании неустойки является правомерным.

Как усматривается из условий договора от 27.09.2016, в пункте 2.1.4 договора определен срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию - 30.03.2018. В соответствии с пунктом 1.5 договора после окончания строительства и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик передает участнику долевого строительства объекты долевого строительства по акту приема-передачи, не позднее 10 дней, с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. 

Дополнительных соглашений, изменяющих срок, названный в пункте 2.1.4 договора, в деле не имеется.

Таким образом, совокупность условий договора (пункты 1.5, 2.1.4) позволяет сделать вывод о согласовании срока передачи застройщиком объектов долевого строительства участнику долевого строительства.

При указанных обстоятельствах, поскольку исходя из условий договора обязательство по передаче объектов долевого строительства истцу ответчиком должно было быть исполнено по 09.04.2016, однако фактически объекты долевого строительства по договору Кооперативу не переданы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности требования Кооператива о взыскании неустойки и, соответственно, об отсутствии у суда первой инстанции оснований для отказа в удовлетворении данного требования. 

Согласно произведенному истцом расчету неустойка за период с 10.04.2018 по 28.06.2018 составила 690 122 руб. 67 коп.

Ответчик расчет неустойки не оспорил, контррасчет не представил.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции, проверив правильность произведенного истцом расчета неустойки, находит требование истца о взыскании неустойки обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Истцом также было заявлено требование о взыскании 11 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. К судебным издержкам относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Как следует из материалов дела, в подтверждение понесенных расходов на оплату услуг представителя истцом в материалы дела представлены соглашение об оказании юридической помощи от 26.06.2018, заключенный между адвокатом адвокатской конторы № 12 Владимирской областной коллегии адвокатов № 1 ФИО4 и Кооперативом, акт от 28.06.2018, квитанция от 05.07.2018 № 023978.

Оценив представленные в дело доказательства, учитывая, что факт несения истцом расходов на оплату услуг представителя в сумме 11 000 руб. подтвержден документально и ответчиком не оспаривается, принимая во внимание характер и сложность спора, объем оказанных представителем услуг, суд апелляционной инстанции признает расходы на оплату услуг представителя подлежащими возмещению истцу за счет ответчика в заявленной сумме (11 000 руб.).

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу Кооператива обоснованной, а обжалуемый судебный акт – подлежащим отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки в сумме 690 122 руб. 67 коп., а также судебных расходов по оплате услуг представителя в сумме 11 000 руб.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по государственной пошлине по делу на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на Общество.

В соответствии с частью 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительные листы подлежат выдаче арбитражным судом первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 24.05.2019  по делу № А11-10345/2018 отменить, апелляционную жалобу потребительского ипотечного кооператива «Центральный» – удовлетворить.

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агрострой Плюс» в пользу потребительского ипотечного кооператива «Центральный» неустойку в сумме 690 122 руб. 67 коп., судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 11 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агрострой Плюс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 16 802 руб. за рассмотрение иска.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный судВолго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Н.В. Устинова

Судьи

Д.Г. Малькова

Е.Н. Наумова