﻿ 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-13696/2019-ГК

г. Пермь

29 октября 2019 года

Дело № А60-2937/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2019  года.

Постановление в полном объеме изготовлено  29 октября 2019 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Зелениной Т.Л., Скромовой Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Балдиной А.С.

при участии:

от ответчика: Семеновых С.М. по доверенности от 09.01.2019;

от истца – не явились.

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя  Лахтина Михаила Владимировича,

на решение  Арбитражного суда Свердловской области 

от 17 июля 2019 года 

по делу № А60-2937/2019

по иску индивидуального предпринимателя  Лахтина Михаила Владимировича  (ИНН 661400120122, ОГРНИП 309661715600045)

к открытому акционерному обществу «Агентство недвижимости «Родной город» (ИНН 6632027946, ОГРН 1086632000553) 

о взыскании убытков

установил:

Индивидуальный предприниматель Лахтин Михаил Владимирович обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (общество, ООО) «Агентство недвижимости «Родной город» с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи части нежилого помещения от 26.08.2013 и дополнительных соглашений к договору в связи с существенным нарушением договорных условий, о взыскании уплаченных в рамках обозначенного договора денежных средств в сумме 18 000 000 руб. с начислением на сумму долга процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.12.2015 по 13.12.2018 и с 14.12.2018 по день фактической уплаты долга по ключевой ставке Банка России, убытков в виде упущенной выгоды в размере 13 440 000 руб., убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой – 8 880 000 руб.

Исковое заявление было принято арбитражным судом, возбуждено производство по делу.

Определением от 22.01.2019  требование предпринимателя Лахтина М.В. о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 13 440 000 руб., убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой в размере 8 880 000 руб. было выделено в отдельное производство (дело № А60-2937/2019) (ч. 3 ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 17.07.2019 в иске отказано.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, иск удовлетворить. Кроме того, истцом было заявлено ходатайство о приостановлении рассмотрения апелляционной жалобы (производство по делу № А60-2937/2019) до вступления в законную силу судебного акта по делу № А60-58162/2018).

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения и против приостановления производства в арбитражном суде апелляционной инстанции.

         Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, обществом «Агентство Недвижимости «Родной город» (продавец) и предпринимателем Лахтиным М.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи части нежилого офисного помещения площадью 960 кв. м, расположенного на подземном, 1, 2 и 3 этажах во встроенно-пристроенном помещении жилого дома со встроенно- пристроенными помещениями по адресу: г. Серов, ул. Заславского, 12, Блок «А» (план нежилого помещения отражен в Проектной документации № 07.046.059-01-АР прилагаемой к оговору), от 26.08.2013 (предварительный договор).

Согласно условиям этого договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанной части нежилого офисного помещения в течение 10 дней с даты ввода в эксплуатацию и оформления продавцом права собственности на нежилое помещение. Срок ввода в эксплуатацию нежилого помещения определяется согласно разрешения на строительство. Общая стоимость части нежилого помещения площадью 960 кв. м, уплачиваемая покупателем продавцу, составляет 18 000 000 руб., из расчета стоимости одного квадратного метра – 18 750 руб.

На момент заключения основного договора купли - продажи нежилое помещение должно принадлежать продавцу на праве собственности.

22.06.2016 в связи со значительной просрочкой (более 10 месяцев) исполнения обязательства ООО «Агентство Недвижимости «Родной город» сторонами было оформлено дополнительное соглашение к предварительному договору, по которому продавцу было предоставлено право исполнения обязательства в виде заключения основного договора купли - продажи другого объекта недвижимости, принадлежащего продавцу. Срок реализации данного права был определен следующим образом - спустя 6 месяцев с момента подписания дополнительного соглашения, то есть 22.01.2017.

Затем сторонами было оформлено дополнительное соглашение № 2 от 19.06.2017 (дополнительное соглашение № 2) к предварительному договору купли-продажи части нежилого помещения от 26.08.2013.

Согласно условиям дополнительного соглашения № 2 продавец обязался передать покупателю часть нежилого офисного помещения площадью 960 кв. м, расположенного на подземном, 1, 2 и 3 этажах во встроенно-пристроенном помещении жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: г. Серов, ул. Заславского, 12, Блок «А». Срок ввода в эксплуатацию нежилого помещения определяется согласно разрешения на строительство. На момент заключения дополнительного соглашения № 2 срок действия разрешения на строительство составлял - до 01.08.2018 года.

Покупателем исполнены предусмотренные пунктом 4 дополнительного соглашения № 2 от 19.06.2017 обязательства.

Продавец согласно условиям дополнительного соглашения № 2 от 19.06.2017 кроме того обязался оформить правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства по адресу: г. Серов, ул. Заславского, д. 12, Блок «А». Часть площади данного объекта незавершенного строительства, расположенной на подземном, 1, 2 и 3 этажах площадью 960 кв. м по адресу: г. Серов, ул. Заславского, д. 12, передать в залог покупателю (истцу) в течение 10 дней с момента оформления правоустанавливающих документов на объект незавершенного строительства и до момента заключения основного договора купли-продажи части нежилого офисного помещения площадью 960 кв. м, расположенного на подземном, 1, 2 и 3 этажах во встроенно-пристроенном помещении по адресу: г. Серов, ул. Заславского, д. 12, Блок «А»; в случае задержки, либо возникших сложностей с оформлением правоустанавливающих документом на объект незавершенного строительства по адресу: г. Серов, ул. Заславского, д. 12, Блок «А», продавец выдает представителю покупателя доверенность на выполнение юридических действий по оформлению на имя продавца правоустанавливающих документов на указанный объект незавершенного строительства.

Также сторонами было согласовано то, что с момента оформления вышеуказанного залога они считают недействительным и аннулируют дополнительное соглашение от 22.06.2016.

С учетом того, что на день заключения дополнительного соглашения № 2 срок действия разрешения на строительство составлял - до 01.08.2018, крайний срок исполнения обязательства ООО «Агентство Недвижимости «Родной город» по заключению основного договора купли-продажи признан судом первой инстанции соответствующим 11.08.2018.

В обоснование иска о взыскании убытков указано на то, что продавцом условия предварительного договора и дополнительного соглашения № 2 не выполняются, не выполнены в установленный срок, продавец умышленно уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств, существенно нарушает условия договора; в соответствии со ст. 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора; если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора, но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре и текущей ценой.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями, предусмотренными ст. ст. 15, 393, 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в обоснование иска указано на то, что при обычных условиях гражданского оборота истец получал бы доход в виде арендных платежей за помещение площадью 960 кв. м, начиная с 01.09.2015, тогда как согласно условиям дополнительного соглашения № 2 продавец обязался передать покупателю часть нежилого офисного помещения площадью 960 кв. м, расположенного на подземном, 1, 2 и 3 этажах во встроенно-пристроенном помещении жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: г. Серов, ул. Заславского, 12, Блок «А»; срок ввода в эксплуатацию нежилого помещения определяется согласно разрешения на строительство; на момент заключения дополнительного соглашения № 2 срок действия разрешения на строительство составлял - до 01.08.2018; таким образом, крайний срок исполнения обязательства ООО «Агентство Недвижимости «Родной город» по заключению основного договора купли-продажи - 11.08.2018, то есть истец мог бы сдать нежилое помещение в аренду не ранее, чем 11.08.2018; таким образом, определение истцом периода предполагаемой арендной платы - с 01.09.2015, неправомерно.

Имеющим правовое значение признано судом первой инстанции отсутствие доказательств наличия интереса потенциальных арендаторов в отношении данного нежилого помещения (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при этом был оценен заключенный истцом (арендодатель) договор аренды № 13/03 от 13.03.2018, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: г. Серов, ул. Заславского, дом 12 (третий этаж); объект принадлежит арендодателю на праве собственности, свидетельство о государственной регистрации права выдано 06.07.2016.  

С учетом даты регистрации права собственности и даты указанного договора аренды суд первой инстанции признал, что сдать в аренду нежилое помещение истец (как арендатор) смог бы только более чем через 1, 5 года после получения нежилого помещения и по цене в 133 руб. за 1 кв. м.

Оценил суд первой инстанции и представленный истцом в обоснование размера упущенной выгоды отчет ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» № 075-19/Н-2 об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование частью нежилого офисного помещения площадью 960 кв. м, расположенного на подземном, 1,2,3 этажах во встроенно-пристроенном офисном помещении жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: г. Серов, ул. Заславского, 12, Блок А, в пригодном для использования (новом) состоянии за период 01.09.2015 - 08.02.2019.

Этот отчет не принят судом в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку исходя из фактических обстоятельств, свидетельствующих о стоимости аналогичного нежилого помещения по адресу: г. Серов, ул. Заславского, 12, определенная в отчете стоимость признана явно завышенной, что явилось основанием сомнений в достоверности определенной в отчете № 075-19/Н-2 стоимости арендной платы.

Таким образом, основанием отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков в виде упущенной выгоды явилось отсутствие доказательств наличия возможности получения истцом дохода в заявленном размере, причинно-следственной связи между действиями ответчика и причинением истцу убытков в виде упущенной выгоды (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении иска о взыскании убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой в размере 3 939 000 руб., суд первой инстанции оценил представленную ответчиком распечатку от 09.07.2019 с Интернет-сайтов по продаже недвижимости, содержащую информацию о цене отчуждения нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Серов, ул. Заславского, 12, площадью 868 кв. м, - 12 900 000 руб., и, соответственно, по цене - 14 861 руб. 75 коп. за 1 кв. м, при том, что истцом было заявлено требование о взыскании убытков в размере 3 939 000 руб. в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре в 18 000 000 руб., и текущей ценой в 21 939 000 рублей при стоимости за 1 кв. м в 22 853 руб. 12 коп.

Судом первой инстанции был произведен осмотр указанной ответчиком Интернет-страницы.

Отсутствие надлежащих доказательств текущей цены нежилого помещения (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) явилось основанием для отказа в удовлетворении требования истца о взыскании убытков в размере 3 939 000 руб.

Принятие обжалуемого решения явилось результатом исследования совокупности имеющихся в материалах дела доказательств (ст. ст. 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Установленное судом первой инстанции арбитражный суд апелляционной инстанции оценить иначе возможности не имеет.

Доводы апелляционной жалобы, которые заключаются лишь в иной оценке того, что судом первой инстанции было исследовано, не влекут ее удовлетворение.

Соответствующим образом оценивается арбитражным судом апелляционной инстанции указание в апелляционной жалобе на то, что продление срока обязательств ответчика произошли по вине ответчика - истец вынужденно внес в договор изменения в связи с нарушением обязательств ответчика; истцом представлены аналогичные договоры аренды; истец не мог и не может представить доказательства наличия интереса потенциальных арендаторов именно по вине ответчика; никто не может проявить интереса к объекту, состоящему из каркаса 3-х этажей, когда по проекту должен стоять 8-этажный жилой дом; если бы ответчик не нарушал договор так существенно и отставал от графика строительства не на 4 и более года (в настоящее время), то потенциальный интерес к аренде объекта имел бы место; отсутствующий объект не мог быть потенциально интересен возможным арендаторам; в материалах дела отсутствуют (ответчиком не представлены) доказательства того, что данный объект не сдавался ранее в аренду (истцом были представлены только действующие договоры); суд первой инстанции, даже не согласившись с размером и сроком начислений требований, должен был удовлетворить требования частично, исходя из принципов справедливости и соразмерности; ответчиком не было высказано никаких конкретных возражений относительно самого отчета об оценке ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» № 075-19/Н-1; в чем именно отчет был не верен, не указано; ответчик отказался от ранее заявленного ходатайства о проведении судебной экспертизы; истец не согласен с выводами суда первой инстанции и в части явного завышения стоимости самого объекта.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.07.2019                   по делу № А60-2937/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу –  без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

 

Председательствующий

 

В.Ю. Дюкин 

 

Судьи

 

 

Т.Л. Зеленина 

 

 

Ю.В. Скромова