﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А67- 1295/2020

г. Томск

31 июля 2020 года

– дата изготовления решения в полном объеме

27 июля 2020 года – дата объявления резолютивной части решения

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Чикашовой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Водолазовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (ИНН 7017002351,  ОГРН 1027000856211)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гермес» (ИНН 7702375250, ОГРН 1157746059965) 

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

при участии в заседании:

от истца – Плетенкина М.Н. (служебное удостоверение, доверенность № 13 от 01.04.2020, диплом);

от ответчика – Казусь Д.В. (паспорт, доверенность от 04.09.2019, диплом от 27.06.2006 рег. № 1431)

У С ТА Н О В И Л:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее – Истец, МО «Город Томск») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гермес» (далее – Ответчик, ООО «Гермес», Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства, площадью застройки 12 003,5 кв.м с кадастровым номером 70:21:0100087:12197, степень готовности – 29 %, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Клюева, д. 46 (далее – объект незавершённого строительства), путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации № 1299 от 03.12.2014 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства». 

Исковые требования основаны на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (л.д. 4-5 том 1).

Ответчик в предварительном отзыве на исковое заявление указал, что объект незавершенного строительства является частной собственностью ответчика, истец не является органом местного самоуправления, уполномоченным по смыслу статьи 239.1 ГК РФ; статья 239.1 ГК РФ не подлежит применению в рассматриваемом споре, поскольку договор аренды земельного участка заключен 12.04.2012 года, то есть до вступления в законную силу положений указанной статьи (01.03.2015); установленное пунктом 2 части 5 статьи 39.6 ЗК РФ ограничение не подлежит применению в рассматриваемом споре, поскольку ответчик не является «ни одним из предыдущих собственников этого объекта»; довод о неосуществлении строительства на земельном участке в подтверждение правомерности предъявленного иска не может быть учтен, поскольку срок действия разрешения на строительство не истек (31.12.2021), истец за три дня до истечения срока договора аренды обращался в Департамент о его продлении, получены необходимые технические подключения (л.д. 46-50 том 1); в дополнениях к предварительному отзыву пояснил, что строительство объекта велось на протяжении всего срока действия договора аренды земельного участка, ответчик фактически закончил строительство объекта в срок, но не может ввести его в эксплуатацию, поскольку не подключен к газораспределительной сети (л.д. 74-76 том 1); в дополнениях к отзыву на исковое заявление от 09.06.2019 указал на отсутствие полномочий у истца по распоряжению земельными участками и на обращение с иском в суд, отсутствие вины ответчика в не завершении строительства объекта до 06.12.2019 (л.д. 122-125 том 1); в дополнениях к отзыву от 11.07.2020 пояснил, что ограничение, предусмотренное частью 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в настоящем споре не подлежит применению, поскольку объект недвижимости, который был запроектирован изначально, и объект незавершенного строительства, распложенный на земельном участке право на который зарегистрировано за ответчиком, являются абсолютно разными между собой, исходя из разрешений на строительство, для завершения строительства этого объекта, ООО «Гермес» с просьбой о представлении земельного участка обращалось, что исключает применение нормы статьи 239.1. ГК РФ (л.д. 1-2 том 2).

В возражениях на отзыв Департамент недвижимости указал, что досудебное урегулирование спора по требованию об изъятии объекта и продаже его с публичных торгов обязательный досудебный порядок не установлен, оснований для оставления искового заявления без рассмотрения не имеется, кроме того необходимо исходить из цели досудебного урегулирования спора, которая направлена на возможность исполнения обязательства во внесудебном порядке, что не представляется возможным в рассматриваемом случае; пояснил, что на основании пункта 2 статьи 239.1 ГК РФ, статьей 3.3. Федерального закона от 25.0ю2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», положения о Департаменте управления муниципальной собственностью, именно Департамент недвижимости является органом, уполномоченным на предъявления заявленного требования в суд; представил пояснения относительно правомерности применения к спорной ситуации статьи 239.1. ГК РФ, поскольку ответчиком реализовано право на однократное предоставление земельного участка (л.д. 106-109 том 1).

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 12.04.2012 между муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (арендодатель), и обществом с ограниченной ответственностью «СтройТэкс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства многофункционального делового и обслуживающего здания № ТО-21-19741, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, местоположение которого: Томская область, г. Томск, ул. Клюева, 46 (кадастровый номер 70:21:0100087:563) площадью 14269 кв.м (далее – договор аренды № ТО-21-19741) (л.д. 111-113 том 1).

Срок действия договора аренды №ТО-21-19741 установлен с 15.02.2012 по 14.02.2014 (пункт 2.1. договора).

Дополнительными соглашениями № 1 от 02.08.2012 (л.д. 114-115 том 1), от 26.11.2013 (л.д.116-117 том 1) срок действия договора аренды неоднократно продлевался – до 05.04.2014, до 06.12.2016.

Соглашением от 15.02.2017 договор аренды № ТО-21-19741 на основании перехода права собственности на объект незавершенного строительства (запись регистрации № 70-70/001-70/001/081/2016-8680/2 от 15.11.2016) расторгнут с 15.11.2016 (л.д. 118 том 1).

Право собственности на объект незавершенного строительства незавершенного, общей площадью застройки 12003,5 кв.м, степень готовности объекта – 29 %, кадастровый номер 70:21:0100087:12197, по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Клюева, 46, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 05.12.2019, зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью «Гермес» 15.11.2016 (запись регистрации № 70-70/001-70/001/081/2016-8680/2) (л.д. 11-13 том 1).

07.12.2016 ООО «Гермес» обратилось с заявлением в департамент управления муниципальной собственности в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» о предоставлении земельного участка по адресу: Томская обл., г. Томск, ул. Клюева, 46, кадастровый номер 70:21:0100087:563, в аренду сроком на три года, однократно, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, без проведения торгов, в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, подтвердив, что иных зданий/сооружений на земельном участке нет (л.д. 119-120 том 1).

15.02.2017 на основании вышеуказанного заявления ответчика между муниципальным образованием «Город Томск», от имени в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (арендодатель), и ООО «Гермес» (арендатор) на основании статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ), учитывая государственную регистрацию права собственности на объект незавершённого строительств в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.11.2016 № 70-70/001-70/001/081/2016-8680/2, учитывая ранее заключенный договор аренды земельного участка для строительства № ТО-21-19741 от 12.04.2012, заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-21674 (далее – договор аренды земельного участка № ТО-21-21674), в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование многоконтурный земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого: Томская область, г. Томск, ул. Клюева, 46, с кадастровым номером 70:21:0100087:563 общей площадью 14269 кв.м., в том числе контур 1 площадью 8390 кв.м. (учетный номер 1), контур 2 площадью 5879 кв.м. (учетный номер 2) (далее – земельный участок) (пункт 1.1. договора) (л.д. 8-10 том 1)

Договор аренды земельного участка № ТО-21-21674 зарегистрирован в установленном законом порядке 28.03.2017 за № 70:21:0100087:563-70/001/2017-7, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 05.12.2019 (л.д. 14-18 том 1).

Земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства (пункт 1.3 договора); вид разрешенного использования (назначение) в соответствии с кадастровым паспортом: многофункциональное деловое и обслуживающее здание (пункт 1.4. договора).

Договором предусмотрен срок его действия с 07.12.2016 по 06.12.2019 (пункт 2.1 договора).

Земельный участок переда арендатору по акут приема-передачи от 15.02.2017 (л.д. 10 том 1).

В соответствии с Актами обследования земельного участка от 03.12.2019 (л.д. 19-21 том 1), от 04.06.2020 (л.д. 104-107 том 2) Муниципального бюджетного учреждения «Томский городской центр инвентаризации и учета» установлено, что на земельном участке расположен объект незавершённого строительства (свайное поле); на момент осмотра строительная деятельность на участке не ведется, территория не ограждена и полностью завалена снегом, частично заросшая травой и кустарником.

Письмом от 12.12.2019 № 15328 департамент управления муниципальной собственностью уведомил ООО «Гермес» (в ответ на обращение от 03.12.2019 № 14478), с ссылкой на подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6. ЗК РФ о невозможности повторного предоставления на праве аренды земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Клюева, 46, для завершения строительства объекта незавершённого строительства (л.д. 51 том 1).

Поскольку объект строительства на земельном участке возведен не был, истец обратился с иском об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

 В статье 239.1 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (часть 1).

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная статья введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (подпункт 2 статьи 3). 

При этом в силу пункта 33 статьи 34 этого закона, положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции этого закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3).

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (пункт 5):

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ также предусмотрено следующее: если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Порядок предоставления участков предусмотрен в статьях 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вышеназванной нормой урегулирован вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, и он не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Из материалов дела следует, что первоначально спорный земельный участок был предоставлен по договору аренды земельного участка в 2012 году.

К окончанию срока действия договора аренды (06.12.2016) спорный объект построен не был.

Для завершения строительства, 15.02.2017 без проведения торгов подписан новый договор аренды земельного участка со сроком действия до 06.12.2019.

Таким образом, как установлено судом, ответчиком не оспорено, правоотношения по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100087:563 возникли в 2012 году на основании договора аренды от 12.04.2012 № ТО-21-19741, затем после регистрации ответчиком права собственности на незавершенный строительством объект (2016г.) между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 15.02.2017 № ТО-21-21674 в тех же целях – для завершения строительства на срок с 07.12.2016 по 06.12.2019.

Поскольку арендатором реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство объекта недвижимости не закончено и на момент обращения истца с иском по настоящему делу срок действия договора аренды истек, к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.04.2020 № 304-ЭС20-3929, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.12.2019 по делу № А27-9861/2019, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2929 по делу № А70-10063/2019).

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Не заявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку, как указано выше, в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае – если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. 

Указанные доказательства ответчиком не представлены.

К доводу ответчика, что он закончил фактически строительство объекта в срок, но не может ввести его в эксплуатацию, поскольку не подключен к газораспределительной сети (л.д. 76 том 1), суд относится критически, принимая во внимание доказательства, имеющиеся в деле в виде актов обследования земельного участка от 03.12.2019 (л.д. 19-21 том 1), от 04.06.2020 (л.д. 104-107 том 2), согласно которым на земельном участке расположен объект незавершённого строительства в виде свайного поля, свайного фундамента.

Довод ответчика об отсутствии у департамента недвижимости полномочий на обращение в суд с иском ошибочны и противоречат пункту 2 статьи 239.1 ГК РФ, статьи 3.3. Федерального закон № 137-ФЗ, положению о департаменте управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, утвержденному решением Думы Города Томска от 30.10.2007 № 683, в связи с чем отклоняются.

Довод ответчика несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в связи с чем иск подлежал оставлению без рассмотрения, также основан на неверном понимании нормы пункта 5 статьи 4 АПК РФ и цели досудебного урегулирования спора, в связи с чем отклоняется.

Довод ответчика о неприменении статьи 239.1 ГК РФ в связи с тем, что объект незавершенного строительства, который был запроектирован первоначально и тот объекта незавершённого строительства, расположенный на спорном земельном участке, право на который зарегистрировано за ООО «Гермес», являются абсолютно разными между собой, а также доказательства, предоставленные в обоснование данного довода (л.д. 4-103 том 2), не имеют значения для разрешения спора по существу, к тому же с учетом заявлений самого ответчика, что иные здания/сооружения на спорном земельном участке отсутствуют (л.д. 119-120 том 1).

При таких обстоятельствах, требование истца об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов является правомерным и подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина по делу в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика. 

Руководствуясь статьей 110, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Гермес» (ИНН 7702375250, ОГРН 1157746059965) объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 12003,5 кв.м, степень готовности объекта – 29 %, кадастровый номер 70:21:0100087:12197, адрес объекта: Томская область, г. Томск, ул. Клюева, 46, расположенный на многоконтурном земельном участке из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 70:21:0100087:563 общей площадью 14269 кв.м., местоположение которого: Томская область, г. Томск, ул. Клюева, 46, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гермес» (ИНН 7702375250, ОГРН 1157746059965) в доход федерального бюджета  государственную пошлину в сумме 6 000 руб. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

 

Судья 					                                        О.Н.Чикашова