АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-15277/2020

г. Краснодар

07 ноября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – заместителя прокурора Краснодарского края – Рябоконева А.В. (удостоверение), от ответчиков: администрации муниципального образования Кореновский район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 15.12.2021), общества с ограниченной ответственностью «Бетагран Кубань» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 20.09.2022), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – публичного акционерного общества Банк ВТБ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бетагран Кубань» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2022 по делу № А32-15277/2020, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Кореновский район (далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Бетагран Кубань» (далее – общество) о признании недействительными (ничтожными) договоров от 07.04.2017 № 03, 05 купли-продажи земельных участков площадью 16 751 кв. м, 80 000 кв. м с кадастровыми номерами 23:12:0903000:361, 23:12:0903000:222, местоположение которых определено относительно расположенного в границах участков ориентира с почтовым адресом: Краснодарский край, Кореновский район, относящихся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее – договоры купли-продажи, земельные участки с кадастровыми номерами 23:12:0903000:222, 23:12:0903000:361), о применении последствий недействительности ничтожных договоров купли-продажи путем возврата администрации земельного участка площадью 96 751 кв. м с кадастровым номером 23:12:0903000:417, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Кореновский район, Платнировское сельское поселение, 

<

...>, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:12:0903000:417), признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности общества на него и возложении на администрацию обязанности по возврату обществу 1 548 016 рублей, полученных от продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:12:0903000:222, 23:12:0903000:361.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество Банк ВТБ. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2020, в удовлетворении иска отказано. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.03.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2020 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края со следующей мотивировкой. Судам необходимо было дать надлежащую оценку муниципальным правовым актам об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:12:0903000:222, выкопировке из карты градостроительного зонирования Платнировского сельского поселения по состоянию на 07.04.2017 с указанием территориальных зон сельскохозяйственного использования. Относимость земельных участков с кадастровыми номерами 23:12:0903000:222, 23:12:0903000:361 к этим зонам и соответствующий градостроительный регламент в момент внесения сведений об участках в государственный кадастр недвижимости необходимы для оценки правомерности актуальных реестровых сведений об их разрешенном использовании для сельскохозяйственного производства.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2022, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. С учетом того, что прокурор направил иск в арбитражный суд по почте 03.04.2020, срок исковой давности им не пропущен. Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 23:12:0903000:222, 23:12:0903000:361 существенно занижена. Их разрешенное использование не соответствует преследуемым обществом целям. Сведения Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:12:0903000:222, 23:12:0903000:361 противоречат градостроительному регламенту территориальной зоны развития предприятий, производств и объектов.

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2022 и постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Заместитель регионального прокурора не уполномочен на подачу исков в арбитражный суд. Земельные участки с кадастровыми номерами 23:12:0903000:222, 23:12:0903000:361 с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства находились в арендном пользовании общества более трех лет. Нарушения земельного законодательства в течение такого пользования уполномоченными органами не выявлены. Цена договоров купли-продажи определена в соответствии с нормативно установленными требованиями. При предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 23:12:0903000:222, 23:12:0903000:361 обществу в собственность не был нарушен градостроительный регламент территориальной зоны развития предприятий, производств и объектов. Основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды разрешенного использования земельных участков для этой зоны не установлены. Фактическая цель использования земельного участка с кадастровым номером 23:12:0903000:417 соответствует сведениям Единого государственного реестра недвижимости о его разрешенном использовании. В условиях недействительности договоров купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:12:0903000:417 сохранились арендные отношения, поэтому основания для его возврата администрации в порядке реституции отсутствуют.

Общество заявило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и Республике Адыгея (далее – управление Росреестра). Ходатайство отклонено на основании части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело только до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда. Обжалуемые судебные акты не повлияли и не могли повлиять на права или обязанности управления Росреестра по отношению к одной из сторон спора. Удовлетворению ходатайства препятствуют установленные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределы осуществления судом кассационной инстанции своих полномочий.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов. 

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что за колхозом имени С.М. Кирова (далее – колхоз) был закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования исходный земельный участок с кадастровым номером 23:12:0903000:34, что подтверждено государственным актом от 10.03.1982. В результате раздела этого участка образован земельный участок с кадастровым номером 23:12:0903000:222, сведения о котором внесены государственный кадастр недвижимости 23.05.2011, а земельный участок с кадастровым номером 23:12:0903000:34 сохранен в измененных границах и с измененной площадью.

В порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления администрации от 03.06.2011 № 1298 администрация (арендодатель) и колхоз (арендатор) заключили договор от 03.06.2011 № 1200003924 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:12:0903000:222 для сельскохозяйственного производства на 49 лет, а на основании постановления администрации от 14.05.2012 № 923 – аналогичный договор от 14.05.2012 № 1200004482 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:12:0903000:34.

По соглашению о перенайме от 03.06.2011 права и обязанности арендатора по договору аренды от 03.06.2011 № 1200003924 переданы обществу. На основании заявления общества от 28.09.2011 и результатов проведенных 07.10.2011 публичных слушаний разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:12:0903000:222 изменено с сельскохозяйственного производства на размещение завода по производству дражированных семян сахарной свеклы. По заявлению общества постановлением главы Платнировского сельского поселения Кореновского района от 29.04.2013 № 157 восстановлено прежнее разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:12:0903000:222 для сельскохозяйственного производства.

По соглашению о перенайме от 23.05.2012 индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель) переданы права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.05.2012 № 1200004482. По заявлению предпринимателя постановлением администрации от 15.04.2013 № 796 осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 23:12:0903000:34, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером 23:12:0903000:361. Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 18.04.2013 № 1200005249 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:12:0903000:361 для сельскохозяйственного производства. По соглашению о перенайме от 10.06.2013 № 1 права и обязанности арендатора по договору аренды от 18.04.2013 № 1200005249 переданы обществу. 

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 09.03.2017 о выкупе земельных участков с кадастровыми номерами 23:12:0903000:222, 23:12:0903000:361. Администрация (продавец) и общество (покупатель) заключили договоры от 07.04.2017№ 03, 05 купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:12:0903000:222, 23:12:0903000:361 с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства по цене 1 548 016 рублей (1280 тыс. рублей и 268 016 рублей соответственно). В результате их объединения по инициативе общества образован земельный участок с кадастровым номером 23:12:0903000:417. Государственная регистрация перехода к обществу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0903000:417 осуществлена 22.06.2017 (запись с номером регистрации 23:12:0903000:417-23/002/2017-1).

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 № 1756 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края. Земельные участки с кадастровыми номерами 23:12:0903000:222, 23:12:0903000:361 расположены в одном кадастровом квартале 23:12:0903000. Их удельный показатель кадастровой стоимости как земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, в соответствии с приложением № 2 к названному приказу не мог быть ниже 250 рублей 39 копеек за 1 кв.м. По мнению прокурора, обратное изменение разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:12:0903000:222 на сельскохозяйственное производство осуществлено в целях занижения его выкупной стоимости до 998 400 рублей. По состоянию на момент совершения оспариваемых сделок (07.04.2017) она составила 1280 тыс. рублей. 

По данным правил землепользования и застройки Платнировского сельского поселения, утвержденных решением Совета Платнировского сельского поселения от 24.09.2010 № 87, земельные участки с кадастровыми номерами 23:12:0903000:222, 23:12:0903000:361 в момент их приватизации располагались в территориальной зоне развития предприятий, производств и объектов (П-Р), градостроительным регламентом которой не предусмотрена какое-либо сельскохозяйственное использование, в том числе сельскохозяйственное производство.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения прокурорав арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 52 прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с исками о признании недействительными (ничтожными) сделок, совершенных органами местного самоуправления, а также о применении последствий их недействительности. В региональный арбитражный суд такие иски направляют прокурор субъекта, его заместитель и приравненные к ним прокуроры или их заместители. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

Защита гражданских прав может быть осуществлена путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс), в том числе сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). Правом на предъявление требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки обладает кроме ее стороны иное лицо в предусмотренных законом случаях (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса). 

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требование об аннулировании записи в реестре по существу может быть направлено на признание зарегистрированного права отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемой сделки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 № 7781/10).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне и указываются в градостроительном регламенте (пункт 1 части 6 статьи 30, части 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Земельным кодексом к случаям приобретения в частную собственность публичных земель без проведения торгов отнесена продажа земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, лицу по истечении трех лет с момента заключения с ним договора аренды этого участка. У уполномоченного органа должна отсутствовать информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях порядка землепользования, а заявление о заключении договора купли-продажи должно быть подано арендатором до истечения срока договора аренды (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3). Аналогичные положения содержатся в статье 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае».

Процедура выкупа публичных земель строго формализована. В заявлении о предоставлении земельных участков в собственность без проведения торгов в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса должно быть указано основание такого предоставления из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса оснований. Принятию уполномоченным органом положительного решения по соответствующему заявлению заинтересованного лица препятствуют подача заявления лицом, не имеющим права на приобретение земельного участка без проведения торгов, и несоответствие разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении участка в собственность. Уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из названных оснований (пункты 1, 14 статьи 39.16 Земельного кодекса). 

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.09.2021 № 1907-О отмечено, что названное право установлено для арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, и предопределяет последующее рациональное и эффективное использование земель сельскохозяйственного назначения.

В пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2020, закреплен правовой подход о недопустимости выкупа на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса земельного участка в составе земель населенных пунктов, предназначенного для сельскохозяйственного производства, после изменения вида его разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки. Отнесение земельного участка правилами землепользования и застройки к территориальной зоне, градостроительным регламентом которой не предусмотрено сельскохозяйственное использование земель (невозможность осуществления сельскохозяйственного производства), исключает предоставление такого участка в собственность на основании указанной нормы.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 05.03.2019 № 309-ЭС19-352 сформулировал правовую позицию о том, что продажа без проведения торгов земельного участка, отнесенного градостроительным регламентом к производственной зоне, под видом земельного участка сельскохозяйственного использования, влечет обход установленных земельным законодательством процедур.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем.

Общество на протяжении всего судебного разбирательства настаивает на наличии у него права на выкуп земельных участков с кадастровыми номерами 23:12:0903000:222, 23:12:0903000:361 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса как у арендатора, более трех лет надлежащим образом использующего участки по договорам аренды. В преамбуле оспариваемых договоров купли-продажи в качестве основания их заключения также указан подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. По данным действовавшей в момент заключения договоров купли-продажи редакции правил землепользования и застройки земельные участки с кадастровыми номерами 23:12:0903000:222, 23:12:0903000:361 относились к территориальной зоне развития предприятий, производств и объектов, градостроительным регламентом которой не предусматривалось какое-либо сельскохозяйственное использование, в том числе сельскохозяйственное производство. Данное обстоятельство обществом не опровергнуто и с учетом относимости земельных участков с кадастровыми номерами 23:12:0903000:222, 23:12:0903000:361 к категории земель населенных пунктов являлось достаточным основанием для принятия администрацией в императивном порядке решения об отказе в их предоставлении заявителю в собственность без проведения торгов по заявленному основанию. 

Оспариваемые договоры купли-продажи ничтожны, поскольку заключены в обход установленной земельным законодательством процедуры, в противоречие существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. При их совершении нарушен явно выраженный земельным законодательством запрет на приватизацию публичных земель без проведения торгов по не предусмотренным законодателем основаниям, в результате чего создана угроза посягательства на публичные интересы.

Предположение о том, что в целях конкретизации вида разрешенного использования понятие производства в широком смысле включает в себя сельскохозяйственное производство, общество нормативно не обосновало.  Норма пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства», согласно которой под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг, а также действовавший в спорный период классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, названное предположение с требуемой степенью достоверности не обосновывают.

Примененные судами последствия недействительности ничтожных договоров купли-продажи не противоречат приведенному в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснению, согласно которому заключение продавцом (арендодателем) и покупателем (арендатором) договора купли-продажи прекращает на будущее время арендное обязательство. Если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. 

В рассматриваемом случае заключению договоров купли-продажи предшествовало заключение сторонами соглашений о расторжении договоров аренды, в которых констатированы факты возврата обществом объектов аренды администрации. В договоры купли-продажи включены условия о том, что сами договоры служат актами о передаче земельных участков администрацией как продавцом обществу как покупателю. В результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:12:0903000:222, 23:12:0903000:361 образован земельный участок с кадастровым номером 23:12:0903000:417. Последствиями недействительности договоров купли-продажи могли быть только обоюдный возврат сторонами земельного участка с кадастровым номером 23:12:0903000:417 и уплаченных за него денежных средств, а также исключение из Единого государственного реестра недвижимости (аннулирование) записи о переходе к обществу права собственности на данный участок. Основания для восстановления кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 23:12:0903000:222, 23:12:0903000:361 и регистрационных записей об их обременении арендой в пользу общества в рамках двусторонней реституции у судов отсутствовали.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2022 по делу № А32-15277/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                  В.А. Анциферов

Судья                                                                                                           Т.Н. Драбо

Судья                                                                                                           И.В. Сидорова