Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело № А14-13428/2024

«18» августа 2025 г.    

Резолютивной часть решения объявлена 01 июля 2025 г.

В полном объеме решение изготовлено 18 августа 2025 г.      

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Пригородовой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, 

дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМ-ПАНИЯ "АТМОСФЕРА" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж,

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР "БИЗНЕС.НЕДВИЖИМОСТЬ.ПРАВО" (ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ КОЛЛЕКТОРСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж,

о взыскании 1 200 648,99 руб. задолженности 

 при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 25.02.2025, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 08.08.2024, диплом, паспорт; 

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "АТМОСФЕРА" (далее – истец, ООО УК «АТМОСФЕРА») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР "БИЗНЕС.НЕДВИЖИМОСТЬ.ПРАВО" (далее – ответчик, ООО ЮЦ "Б.Н.П") о взыскании 1 200 648,99 руб. задолженности.

Определением суда от 20.09.2024 исковое заявление принято к рассмотрению, назначены предварительное судебное заседание и судебное разбирательство, которое откладывалось для представления сторонами дополнительных доказательств.

В судебном заседании 24.06.2025 объявлялся перерыв с учетом ходатайства сторон, с целью рассмотрения вопроса об урегулировании спора мирным путем.

В продолженном после перерыва судебном заседании 01.07.2025 истец поддержал заявленные исковые требования, пояснил позицию по делу, представил для приобщения к материалам дела доказательства переписки с ответчиком, письмо № 152 от 02.08.2023, проект договора комплексного управления; ответчик возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на отсутствие договорных отношений с истцом, подписанных актов, доказательств, подтверждающих факт оказания услуг, в том числе в отношении помещений ответчика. 

Из материалов дела следует, что «05» октября 2021 г. ООО ЮЦ "Б.Н.П" было приобретено право собственности на помещение БТИ № 19/52, площадью 103,2 кв.м, расположенное на 1 этаже ТЦ «Атмосфера» по адресу 

<

...> А.

«14» декабря 2021 г. ООО ЮЦ "Б.Н.П" было приобретено право собственности на помещение БТИ № 14, площадью 293,1 кв.м, расположенное на 6 этаже ТЦ «Атмосфера» по адресу 

<

...> А.

Данным коммерческим объектом на основе хозяйственного ведения управляет ООО УК «Атмосфера» руководствуясь Протоколом общего собрания собственников от 08.04.2013. Информация для всех Собственников/Арендаторов находится на информационной доске в администрации Управляющей компании на 2 этаже в свободном доступе. Этим же собранием собственников утвержден размер платы за комплексное управление и содержание мест общего пользования МФК «Атмосфера».

Собственником договор комплексного управления с Управляющей компанией заключен не был. 

В соответствии с п.5 Протокола № 2 общего собрания собственников помещений в МФК «Атмосфера» от 08.04.2013 года размер платы за комплексное управление и содержание мест общего пользования за помещения

- с 1-го по 5-й этаж исчисляется по ставке 145 рублей с 1 кв.м. занимаемой собственником площади.

- 2-й и 6-й этаж исчисляется по ставке 50 рублей с 1 кв.м. занимаемой собственником площади.

На основании уведомления об индексации ставки комплексного управления № 115 от 28.12.2023, с 01.01.2024 размер платы за комплексное управление и содержание мест общего пользования за помещения

- с 1-го по 5-й этаж исчисляется по ставке 159,5 рублей с 1 кв.м. занимаемой собственником площади.

- 2-й и 6-й этаж исчисляется по ставке 55 рублей с 1 кв.м. занимаемой собственником площади.

Будучи организацией, созданной, в том числе, для управления многофункциональным комплексом, истец, в период с 05.10.2021 года по 01.08.2024 оказал ответчику комплекс услуг по обеспечению нормальной эксплуатации помещения и техническому содержанию общего имущества собственников в комплексе, расположенном по адресу: 

<

...>, этаж 1, а также в период 14.12.2021 года по 01.08.2024 года в помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, этаж 1, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе актами оказанных услуг.

Обязательство по оплате оказанных услуг за спорный период ответчик не исполнил, задолженность за ООО ЮЦ "Б.Н.П" по комплексному управлению, содержанию мест общего пользования и коммунальным платежам за помещение № 19/52, этаж 1 за период с 05.10.2021 по 01.08.2024 составила 571 728,90 руб.; задолженность по комплексному управлению, содержанию мест общего пользования и коммунальным платежам за помещение № 14 этаж 6 за период с 14.12.2021 по 01.08.2024 составила 628 920,09 руб. 

Всего, согласно расчету истца, по состоянию на 01.08.2024, задолженность составила 1 200 648,99 руб., которая на момент обращения с иском в суд не была оплачена.

При этом стоимость услуг определена истцом исходя из площади спорных помещений, принадлежащих ответчику, и размера платы за комплексное управление и содержание мест общего пользования МФК "Атмосфера", установленного протоколом N 2 общего собрания собственников помещений комплекса от 08.04.2013. 

Ссылаясь на то, что ответчик не возмещает расходы истца по комплексному управлению и содержанию общего имущества собственников здания, расположенного по адресу: 

<

...>, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные по делу доказательства в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения.

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее – Постановление № 64) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с частью 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 (далее – Постановление № 64) указано, что к общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно позиции, изложенной в указанном постановлении, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

В соответствии с частью 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что ответчик, будучи собственником нежилых помещений в вышеуказанном здании, является участником общей долевой собственности на общее имущество здания и, в соответствии со статьями 210, 249 ГК РФ, должен нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле.

При этом, закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за содержание общего имущества с фактом заключения договора между собственником такого помещения и управляющей организацией.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в Постановлении №64, при отсутствии соглашения о порядке покрытия расходов по содержанию имущества, каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве. В случае отказа участника долевой собственности от участия в расходах по содержанию общего имущества на его стороне возникает неосновательное обогащение за счет тех участников, которые фактически несут расходы, связанные с содержанием и обслуживанием общего имущества.

Таким образом, поскольку в силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, постольку ООО ЮЦ «Б.Н.П.» обязано соразмерно своей доли участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества административного здания, а, кроме того, нести расходы по оплате коммунальных услуг, израсходованных на общедомовые нужды.

Владение и пользование общим имуществом МКД его собственниками осуществляется в определенных пределах, установленных законодательством. Как отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017, предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников".

Расходы на содержание общего имущества распределяются между всеми сособственниками в долях, определяемых соотношением принадлежащих им площадей. 

Как указано ранее, из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 1 Постановления № 64, следует, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

На основании вышеизложенного, согласно части 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.  

Согласно положениям статьи 161 ЖК РФ, применяемой к спорным правоотношениям по аналогии, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.

В соответствии с частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Частями 1, 2 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 

Таким образом, законом прямо установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества пропорционально доле в праве общей собственности на это имущество. Указанная обязанность собственника, наделенного правом выбора способа управления многоквартирным домом, реализуется посредством заключения соответствующего договора управления с управляющей компанией, предметом которого в силу положения ч. 2 ст. 162 ЖК РФ является оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. 

В подпункте "з" пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирных домах, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), предусмотрено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, текущий и капитальный ремонт общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 Правил N 491.

Пунктом 10 Правил N 491 установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии обеспечивающим, в том числе безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества. 

В соответствии с пунктами 16 и 30 Правил № 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. 

Определением Высшего арбитражного суда РФ от 18.03.2014 N ВАС-3084/14 было отмечено, что отсутствие договора между сторонами не освобождает предпринимателя от предусмотренной законом обязанности по внесению платы за содержание общего имущества собственников жилого дома. 

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В п. 6 Постановления № 64 разъяснено, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. 

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду. 

Частью 1 статьи 44 ЖК РФ установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. 

Следует также отметить, что согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. 

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (часть 5 статьи 46 ЖК РФ).

Представленное в материалы дела решение общего собрания собственников помещений в МФК «АТМОСФЕРА», оформленное протоколом № 2 от 08.04.2013 в судебном порядке не оспорено и недействительным, в установленном порядке, не признано.

Как указано ранее, общим собранием собственников помещений МФК "Атмосфера" от 08.04.2013 утверждена стоимость услуг по комплексному управлению и содержанию мест общего пользования спорного здания, которая составляет: с 1 по 5 этажи - 145 руб. с 1 кв. м занимаемой собственником площади, а с 2 и 6 этажи - 50 руб. с 1 кв. м. занимаемой собственником площади (пункт 5 протокола).

Об индексации ставки комплексного управления с 01.01.2024 направлено уведомление № 115 от 28.12.2023, в соответствии с которым размер платы с 1 по 5 этажи составил 159,5 руб. с 1 кв. м занимаемой собственником площади, а с 2 и 6 этажи - 55 руб. с 1 кв. м. занимаемой собственником площади.

В соответствии с выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ответчик является собственником пяти нежилых помещений в МФК "Атмосфера", в т.ч. спорных.

Факт оказания истцом услуг за спорный период подтверждается материалами дела, в том числе актами, выставленными ответчику за комплексное управление и коммунальные платежи, надлежащими и убедительными доказательствами не оспорен.

В связи с вышеизложенным, суд считает установленным материалами дела факт осуществления истцом, как управляющей организацией, в заявленный период, деятельности по комплексному управлению и содержанию мест общего пользования торгового комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Ответчик доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате оказанных услуг и расходов на содержание общего имущества собственников в торговом комплексе в соответствии со ст. ст. 407, 408 ГК РФ суду не представил.

При этом, материалами дела не подтверждается намерения последнего относительно заключения договора, после получения от истца 04.08.2023 проекта, в связи с чем, ссылка ответчика на отсутствие договорных правоотношений не исключает его обязанности нести расходы по содержанию общего имущества, в силу ст. 210, 249 ГК РФ. 

Все иные доводы и возражения ответчика, приведенные в отзыве, дополнениях к нему, судом во внимание не принимаются, поскольку не опровергают обоснованности заявленного иска, а лишь выражают несогласие с ним. 

Документальных доказательств в опровержение расчета истца ответчиком не представлено. 

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 9 названного Кодекса, а также положений ст. 65 Кодекса, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий. 

В соответствии с п. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности суд считает правомерно заявленными и подлежащими удовлетворению в сумме 1 200 648,99 руб. 

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, на основании ст. 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 25 006 руб. относятся на ответчика. 

 На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР "БИЗНЕС.НЕДВИЖИМОСТЬ.ПРАВО" (ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ КОЛЛЕКТОРСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж, в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "АТМОСФЕРА" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

<

...> 200 648,99 руб. задолженности, 25 006 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Воронежской области, в предусмотренном АПК РФ порядке.

Судья Л.В. Пригородова