Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-22096/2019

18 февраля 2020 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2020 г.

В полном объеме решение изготовлено 18 февраля 2020 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие «Геобурсервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 16.02.2009, место нахождения: 628616, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 319861700051704, ИНН 

<

***>) о расторжении договора, обязании возвратить имущество, прекращении, признании права собственности, взыскании 289 140 руб. 00 коп.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации в качестве юридического лица: 11.12.1990, место нахождение: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>),

при участии представителей сторон:

-от общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие «Геобурсервис» – ФИО3 по доверенности от 09.01.2020,

-от индивидуального предпринимателя ФИО2, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре – не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Геобурсервис» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) со следующими требованиями: 

-расторгнуть договор купли-продажи на нежилое помещение № 1005, общей площадью 78,1 кв.м., 1 этаж, находящееся по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> этаж 01, пом. 105 (офис), заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Геобурсервис» и ФИО2 и обязательства сторон прекратить;

-обязать ФИО2 освободить помещение и передать ключи,

-прекратить право собственности в отношении ФИО2 на нежилое помещение № 1005, общей площадью 78,1 кв.м., 1 этаж, находящееся по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра,

<

...> этаж 01, пом. 105 (офис)

-обязать Межмуниципальный отдел по городу Нижневартовск и городу Мегион Управления Росреестра Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре принять решение о погашении записи о перехода права собственности в отношении ФИО2 в Едином государственном реестре недвижимости, аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору купли-продажи от 06 апреля 2018г. на нежилое помещение №1005, общей площадью 78,1 кв.м., 1 этаж, находящееся по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> этаж 01, пом.105 (офис) кадастровый номер: 86:11:0102013:194;

-признать право собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Геобурсервис» «Геобурсервис» на нежилое помещение №1005, общей площадью 78,1 кв.м., 1 этаж, находящееся по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> этаж 01, пом.105 (офис);

-взыскать неустойку в размере 0,1 процента от суммы неоплаченного платежа,за каждый день просрочки, начиная с 04.06.2019 по 08.11.2019 в размере 289 140 руб. 00 коп., а далее взыскать проценты по день возврата нежилого помещения.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 329, 352, 406, 450, 453, 454, 486, 489, 549, 550, 554, 556, 555, 1102, 1103, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по договору купли-продажи нежилого помещения от 06.04.2018.

Определением от 20.01.2020 судебное заседание по делу назначено на 11.02.2020 на 11 час. 00 мин., к участию в деле в качестве третьего лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании поддержал ранее заявленное ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит: 

-расторгнуть договор купли-продажи от 06.04.2018, заключенный обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие «Геобурсервис» и ФИО2, 

-обязать ответчика возвратить по договору купли-продажи от 06.04.2018 нежилое имущество: помещение № 1005, общей площадью 78,1 кв.м., 1 этаж, находящееся по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, этаж 01, пом. 105 (офис) кадастровый номер: 86:11:0102013:194, 

-взыскать неустойку (пени) в размере 0,1 процента от суммы неоплаченного платежа, за каждый день просрочки начиная с 04.06.2019 по 08.11.2019 в размере 289 140 руб. 00 коп. 

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований подлежит принятию, как не противоречащее закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц.

О наличии возражений относительно заявленного иска ответчик не сообщил; расчет истца не оспорил; мотивированные аргументы и доказательства не представил; ходатайства, направленные на сбор дополнительных доказательств не заявил.

Заслушав представителя истца, изучив доводы иска, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) подписан договор купли-продажи нежилого помещения от 06.04.2018 (далее – договор, л.д. 22), по условиям которого продавец принял обязательства передать, а покупатель принять в собственность и оплатить на условиях договора: нежилое помещение № 1005, общей площадью 78,1 кв.м., 1 этаж, по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, жилая зона, микрорайон 3, ул. Ленина, д. 3.

Согласно пункту 3 договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность: нежилое помещение № 1005, общей площадью 78,1 кв.м., 1 этаж, по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, жилая зона, микрорайон 3, ул. Ленина, д. 3, за 2 500 000 руб. 00 коп., в том числе налог на добавленную стоимость 18 процентов.

В силу пункта 4 договора расчет между сторонами производится в следующем порядке: 2 500 000 руб. 00 коп., в том числе налог на добавленную стоимость 18 процентов, покупатель выплачивает продавцу в срок до 06.04.2019.

За нарушение сроков оплаты, покупатель выплачивает продавцу неустойку в размере 0,1 процента от суммы неоплаченного платежа, за каждый день просрочки (пункт 5 договора).

Договор прошел государственную регистрацию, о чем имеются соответствующие отметки.

Во исполнение договора ответчик оплатил 670 000 руб. 00 коп., что подтверждается распиской в получении денег от 06.04.2018 (л.д. 25).

По передаточному акту от 06.04.2018 помещение было передано ответчику (л.д. 24).

Претензией от 26.09.2019 исх. № 30/19 истец уведомил ответчика об имеющейся задолженности, потребовал ее уплаты в срок до 10.10.2019. 

Уведомлением от 14.10.2019 № б/н в связи с неоднократным неисполнением обязательств по договору истец сообщил о расторжении договора по истечении 5 дней с момента получения данного уведомления (л.д. 28).

Уведомлением от 06.11.2019 № 340 в связи с неоднократным неисполнением обязательств по договору истец повторно сообщил о расторжении договора по истечении 5 дней с момента получения данного уведомления (л.д. 29).

Поскольку требования были оставлены без удовлетворения, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Исходя из анализа условий договора и правоотношений сторон, суд квалифицирует их как обязательства, вытекающие из продажи недвижимости.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данныхв договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Характеристики и цена недвижимого имущества конкретизированы в пунктах 3 и 4 договора.

Таким образом, суд приходит к выводу о согласовании сторонами предмета договора и его цены.

Учитывая, что стороны согласовали все условия, являющиеся существенными для данного вида договоров, в том числе о его предмете, суд признает договор заключенным.

К правоотношениям сторон суд применяет нормы параграфов 1 и 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения о купле-продаже, продажа недвижимости), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), а также условия заключенного договора.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Материалами дела подтвержден факт передачи недвижимого имущества ответчику. 

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 20.04.2018.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Обязательства по оплате недвижимого имущества ответчику надлежало исполнить до 06.04.2019.

С учетом частичной оплаты, сумма неисполненных обязательств составила 1 830 000 руб. 00 коп. 

В установленный срок ответчик обязательства по оплате недвижимого имущества по спорному договору в полном объеме не исполнил.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательств.

В связи с тем, что ответчиком допущена просрочка исполнения денежного обязательства истец начислил неустойку (пени) в размере 289 140 руб. 00 коп. за период с 04.06.2019 по 08.11.2019.

Согласно статье 329 Гражданского Российской Федерации исполнение обязательства может быть обеспечено неустойкой.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Как указано выше, пунктом 5 договора предусмотрено, что за нарушение сроков оплаты, покупатель выплачивает продавцу неустойку в размере 0,1 процента от суммы неоплаченного платежа, за каждый день просрочки.

Таким образом, требование закона о форме соглашения о неустойки соблюдено.

Учитывая установление обстоятельств неисполнения обязательств по оплате недвижимого имущества, истец правомерно усмотрел основания для начисления неустойки.

Проверив представленный расчет неустойки, суд находит его арифметически верным.

Принимая во внимание непредставление ответчиком оснований для его освобождения от ответственности за неисполнение обязательств, требование истца о взыскании неустойки в сумме 289 140 руб. 00 коп. подлежит удовлетворению в полном объеме.

При этом в отсутствие заявления ответчика (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации), исходя из обстоятельств рассматриваемого дела, условий соглашения о неустойке и заявленной к взысканию суммы пени, суд не находит оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, наделяющей его правом снижать размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Наряду с этим, истцом заявлено требование о расторжении договора.

Как следует из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец представил уведомления от 14.10.2019 № б/н, от 06.11.2019 № 340 о расторжении договора.

Следовательно, с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации№ 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В соответствии с условиями спорного договора, обязательства по оплате нежилого помещения ответчику надлежало исполнить в срок до 06.04.2019.

Ответчик уплатил лишь 26,8 процента выкупной цены.

На момент рассмотрения дела по существу, просрочка исполнения обязательств по внесению выкупной цены составила более полутора года.

Учитывая, что в нарушение условий договора оплата нежилого помещения не производится на протяжении длительного времени, в результате чего истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, нарушение условий договора является существенным.

На основании изложенного, требование истца о расторжении договора является обоснованным, в связи с чем, подлежит удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 Кодекса).

Дополнительно истцом заявлено требование об обязании ответчика возвратить имущество.

В силу пункта пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно пункту 1 статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

На момент рассмотрения дела, доказательств возврата имущества ответчик не представил, доводы истца не опроверг.

Поскольку суд пришел к выводу о расторжении договора, спорное имущество подлежит возврату, а исковые требования в данной части удовлетворению.

Согласно статье 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения. 

Суд считает разумным установить ответчику десятидневный срок для добровольного исполнения судебного акта.

При подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 36 783 руб. 00 коп., тогда как с учетом уточнения размера исковых требований уплате подлежало 20 783 руб. 00 коп.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 18 000 руб. 00 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

На основании статей 101, 110 – 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая удовлетворение иска, суд относит расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 20 783 руб. 00 коп. на ответчика. 

Руководствуясь статьями 9, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие «Геобурсервис» удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие «Геобурсервис» неустойку (пени) в размере 289 140 руб. 00 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 783 руб. 00 коп.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 06.04.2018, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие «Геобурсервис» и ФИО2.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 в течение десяти рабочих дней со дня вступления настоящего решения в законную силу возвратить обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие «Геобурсервис» по передаточному акту следующее имущество: офис, назначение: нежилое помещение, площадью 78,1 кв.м., этаж № 01, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, пом. 1005, кадастровый номер 86:11:0102013:2638.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие «Геобурсервис» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 18 000 руб. 00 коп., уплаченную по чеку-ордеру от 05.12.2019 (операция 31) на сумму 32 783 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                П.А. Сердюков