АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А84-4282/2017

04 февраля 2019 года

г. Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 28.01.2019

Постановление изготовлено в полном объеме 04.02.2019

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего 

судей

ФИО1

ФИО2

ФИО3

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Компасс" и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 02.04.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2018 по делу № А84-4282/2017,  

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Компасс" (далее - ответчик, ООО "НПП "Компасс") о расторжении договора от 16.11.2004 аренды земельного участка общей площадью 0,4759 га, в том числе: земельного участка N 1 площадью 0,4250 га и земельного участка N 2 площадью 0,0509 га для расширения столярного производства, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Севастопольским городским советом и ООО "НПП "Компасс"; об обязании ООО "НПП "Компасс" освободить за счет собственных средств земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования и возвратить предмет аренды Департаменту. 

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 02.04.2018 (судья Васильченко О.С.) исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор от 16.11.2004 аренды земельного участка; на ООО "НПП "Компасс" возложена обязаность освободить за счет собственных средств часть переданного в аренду земельного участка, а именно: земельный участок N 1 площадью 0,4250 га, расположенный по адресу: 

<

...>; привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования; возвратить указанный земельный участок Департаменту. В удовлетворении исковых требований относительно земельного участка N 2 площадью 0,0509 га, отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2018 (судьи Тарасенко А.А., Остапова Е.А., Евдокимов И.В.) решение суда первой инстанции в части возложения обязанности на ООО "НПП "Компасс" освободить за счет собственных средств, привести в пригодное для дальнейшего использования состояние, возвратить Департаменту земельный участок N 1 площадью 0,4250 га, расположенный по адресу: 

<

...> (пункты 2, 3, 4 резолютивной части решения от 02.04.2018) отменено, в удовлетворении исковых требований в указанной части отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами в части удовлетворения исковых требований, ООО "НПП "Компасс" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты в указанной части.

Департамент так же обратился с кассационной жалобой на указанные судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты в этой части и удовлетворить исковые требования.

Лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационные жалобы рассмотрены в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исходя из доводов, содержащихся в них.

Арбитражный суд Центрального округа, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационных жалоб, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанций и удовлетворения кассационных жалоб, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между Севастопольским городским советом (арендодатель) и ООО "НПП "Компасс" (арендатор) 16.11.2004 заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование два земельных участка для расширения столярного производства, которые находятся по адресу: 

<

...>.

В пункте 2.1 договора стороны определили, что в аренду передается земельный участок общей площадью 0,4759 га, в том числе: земельный участок N 1 площадью 0,4250 га, для расширения столярного производства; земельный участок N 2 площадью 0,0509 га, для расширения столярного производства. Площадь застройки 0,1376 га.

Договор аренды заключен сроком на 25 лет (пункт 3.1 договора).

В пункте 5.2 договора установлено целевое назначение передаваемого в аренду земельного участка - для расширения столярного производства.

Согласно подпункту "г" пункта 9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству Арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока. 

Согласно дополнительным соглашениям к договору стороны неоднократно продляли срок завершения застройки до 12.12.2009, до 12.12.2011. В дополнительном соглашении от 22.03.2012 к договору аренды стороны определили, что завершение застройки земельного участка должно быть осуществлено согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 07.02.2014.

В пункте 12.3 договора стороны предусмотрели, что действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором.

Севземконтролем проведено обследование переданного обществу в аренду земельного участка N 1, площадью 4250 кв. м, кадастровый номер 91:03:003004:14, и установлено, что указанный земельный участок частично огражден некапитальным и капитальным забором, на нем расположены некапитальные объекты (металлические боксы, вагон (строительная бытовка) и помещение для хозяйственных нужд); объект земельных отношений частично закустарен, имеются многолетние зеленые насаждения; объект свободен от объектов недвижимого имущества; признаки осуществления подготовительных строительных работ на момент обследования отсутствуют. Выявлены нарушения в части неиспользования обществом указанного земельного участка более трех лет (акт обследования от 30.08.2017 N 0614/30.08.2017/ЛР/МВ-АО; акт проверки использования объекта земельных отношений от 30.08.2017 N 0632/30.08.2017/ЛР/МВ-АП).

Так же Севземконтролем произведено обследование и осуществлена проверка в отношении земельного участка N 2 площадью 509 кв. м, кадастровый номер 91:03:003004:13, также ранее переданного ответчику в аренду, в результате которого установлено, что на объекте, частично огражденном некапитальным и капитальным забором, расположен некапитальный объект (сторожка охранника), а также капитальный объект незавершенного строительства в уровне фундамента с приложенными материалами фотофиксации. Выявленные в ходе проверки освоения участка N 2 обстоятельства так же послужили основанием для указания Севземконтролем на наличие допущенных нарушений по неиспользованию земельного участка более трех лет (акт обследования от 30.08.2017 N 0615/30.08.2017/ЛР/МВ-АО; акт проверки использования объекта земельных отношений от 30.08.2017 N 0636/30.08.2017/ЛР/МВ-АП).

Департамент 28.09.2017 обратился к обществу письмом от 25.09.2017 N 30394/05-05и/17 с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка по завершению строительства объекта столярного производства, в котором одновременно указал, что в случае неисполнения данных обязательств по договору в определенный срок, Департамент в соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ оставляет за собой право на расторжение договора в судебном порядке. Вместе с указанным предупреждением в адрес общества направлены акт приема-передачи и соглашение о досрочном расторжении договора аренды, которые получены им 04.10.2017 посредством почтовой связи.

Истец, ссылаясь на уклонение ООО "НПП "Компасс" от выполнения обязательств по договору в части осуществления расширения столярного производства, а также от досрочного расторжения договора по соответствующему соглашению, обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что обществом пропущен срок, которым обуславливалось выполнение строительных работ на арендуемом земельном участке, а также не предоставлены доказательства, подтверждающие уважительность причин пропуска такого срока, однако на земельном участке N 2 площадью 0,0509 га обществом на законных основаниях в соответствии с договором аренды возведен объект до уровня фундамент; указанный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства).

По мнению суда кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований об обязании освободить земельный участок N 1 площадью 0,4250 га, и оставляя его без изменения в остальной части, суд апелляционной инстанций обоснованно исходил из следующего.

Нормы Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" не имеют обратного действия, поэтому на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало в момент их заключения. При этом нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (Определение Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

Принимая во внимание положения статей 6, 10, 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ, и учитывая даты заключения и период действия договора аренды, правоотношения сторон до 18.03.2014 регулировались нормами гражданского и хозяйственного законодательства Украины, в случае, если они не противоречат нормам российского права, а после 18.03.2014 на указанные правоотношения распространяется российское законодательство.

Учитывая положения Закона N 6-ФКЗ, решение внеочередной сессии Севастопольского городского совета от 17.03.2014 N 7156 "О статусе города-героя Севастополя", статей 1 и 2 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту, в связи с чем он имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 16.11.2004, освобождении его и возврате.

Соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор, установлено судами и подтверждается материалами дела.

В статье 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 451 ГК РФ, согласно которому существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Из положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ также следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ). 

Суды, исследовав материалы дела по правилам статей 67, 68, 71 АПК РФ,  установили факт нарушения ответчиком срока окончания строительства по расширению столярного производства (до 07.02.2014) на земельных участках № 1 и 2, переданных обществу в 2004 году; из материалов обследования данных земельных участков N 1, площадью 4250 кв. м, кадастровый номер 91:03:003004:14 и N 2 площадью 509 кв.м, кадастровый номер 91:03:003004:13 следует, что признаки осуществления подготовительных строительных работ на момент обследования отсутствуют. Доказательств наличия объективных причин, препятствующих своевременному освоению им земельного участка в срок установленный договором (07.02.2014) ответчиком в материалы дела не представлено.

При этом суды учли, что арендодатель, передавая в аренду спорные земельные участки, рассчитывал, не только на пополнение бюджета, но и, что в результате целевого использования предмета аренды будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, однако поведение арендатора не привело к удовлетворению преследуемых Департаментом целей.

Учитывая изложенное суды пришли к обоснованному выводу о нарушении арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, что является  существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение по требованию арендодателя в судебном порядке.

Доводы ООО "НПП "Компасс" о наличии оснований для продления срока завершения строительства объекта были предметом рассмотрения судов первой и  апелляционной инстанций и обоснованно отклонены; доказательств  невозможности завершения строительства объекта в установленный договором срок обществом не представлено, обоснования иных причин не приведено; срок строительства истек и продлен в установленном порядке не был. Суды установили, что все обстоятельства, которые ссылается общество как на препятствия по строительству, относятся к периоду после даты срока завершения строительства объекта - 07.02.2014. Довод о направлении в адрес Государственной архитектурной инспекции Украины скорректированной декларации о начале выполнения строительных работ (разделение обществом строительных работ на I и II этапы) не свидетельствует о фактическом продлении срока строительства и наличии уважительных причин для такого продления. Суд апелляционной инстанции обосновано указал, что ссылка общества на то, что срок строительства автоматически переносится ввиду подготовки им скорректированного варианта проекта строительства, не основано ни на договоре, ни на законодательстве.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций в указанной части соответствуют имеющимся в деле документам и не противоречат им. 

С учетом изложенного, суды правомерно удовлетворили исковые требования в части расторжения договора аренды от 16.11.2004 в отношении земельного участка N 1 площадью 0,4250 га (кадастровый номер 91:03:003004:14) и земельного участка N 2 площадью 0,0509 га (кадастровый номер 91:03:003004:13), в связи с нарушением арендатором существенных условий договора, а именно срока освоения арендуемого земельного участка.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем, следует учитывать, что в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды (определения Верховного Суда РФ от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773, от 08.02.2018 N 304-ЭС18-435, от 02.04.2018 № 307-ЭС18-1929, пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, в том числе акты обследования и проверки Севземконтроля с применением фотофиксации,  результаты судебной строительно-технической экспертизы от 16.08.2018 N 903/1-3, установил, что на обоих земельных участках, составляющих в совокупности предмет аренды по договору от 16.11.2004, возведены объекты капитального строительства: на земельном участке N 1 площадью 0,4250 га - здание котельной площадью 26,2 кв. м и рампа с навесом площадью 26 кв. м; на земельном участке N 2 площадью 0,0509 га возведен объект до уровня фундамента. При этом, на земельном участке N 1 расположено здание котельной, которое построено не менее 5 - 6 лет назад, то есть ранее 07.02.2014. 

Принимая во внимание изложенное и руководствуясь положениями                   статей 130, 133, 622 ГК РФ, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для возложения на общество обязанности освободить земельный участок N 1 с кадастровым номером 91:03:003004:14, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования и возвратить указанный земельный участок Департаменту, в связи с чем правомерно отменил решение суда первой инстанции в указанной части и отказал в удовлетворении этой части исковых требований.

Выводы суда апелляционной инстанции не противоречат материалам дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и действующему законодательству. Достаточных оснований для их переоценки суд округа не усматривает. 

Доводы, приведенные в кассационных жалобах, в полном объеме были предметом исследования суда апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка. Доводы не опровергают сделанных судом выводов, а указывают на не согласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Несогласие с оценкой судом фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалованного постановления суда апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта не установлено, суд кассационной инстанции не находит оснований удовлетворения кассационных жалоб.

Нарушений Двадцать первым арбитражным апелляционным судом норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2018 по делу № А84-4282/2017 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Компасс" и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

ФИО1 

 

Судьи 

ФИО2

 

ФИО3