Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-50137/22

16 декабря 2022 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 15 ноября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 16 декабря 2022 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению 

КУМИ Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к АО "Универсал" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды от 01.03.2019 № 7608 за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 в размере 24323,90 руб., неустойки за период с 01.08.2021 по 31.12.2021 в размере 36671,49 руб.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

КУМИ Администрации Одинцовского городского округа Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к АО "Универсал" с требованиями о взыскании по договору аренды от 01.03.2019 № 7608 задолженности за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 в размере 24323,90 руб., неустойки за период с 01.08.2021 по 31.12.2021 в сумме 36671,49 руб.

В судебном заседании представитель ответчика по требованиям возражал, изложил доводы суду.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между КУМИ Администрации Одинцовского городского округа Московской области (арендодателем) и АО «Универсал» (арендатором) сроком с 01.03.2019 по 31.01.2022 заключен договор аренды от 01.03.2019 № 7608 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030204:488. 

В соответствии с разделом 3 договора в редакции дополнительного соглашения от 12.02.2016 ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала. 

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Уведомлениями от 10.01.2020, от 28.12.2020 КУМИ Администрации Одинцовского городского округа Московской области уведомил АО «Универсал» об изменении с 01.01.2020 и с 01.01.2021 размера арендной платы по договору аренды от 01.03.2019 № 7608.

Претензией от 15.09.2021 КУМИ Администрации Одинцовского городского округа Московской области уведомил АО «Универсал» об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 01.03.2019 № 7608. 

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 01.03.2019 № 7608 не погашена АО «Универсал» в добровольном порядке, КУМИ Администрации Одинцовского городского округа Московской области  обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы истца, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 01.03.2019 № 7608 и приложениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 01.03.2019 № 7608 за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 составляет 24323,90 руб.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 01.08.2021 по 31.12.2021 в сумме 36671,49 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены. 

Вместе с тем, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктами 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019) и правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2019 № 305-ЭС19-12083, отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.

Пунктом 3.7 договора предусмотрена обязанность арендодателя по уведомлению арендатора об изменении арендной платы.

Материалами дела подтверждается, что уведомление об изменении арендной платы по договору аренды от 01.03.2019 № 7608 на 2020 год получено арендатором 29.05.2020, доказательств уведомления арендатора об изменении арендной платы на 2021 года истцом в материалы дела не представлено.

Кроме того, суд учитывает следующее обстоятельство.

в пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2107 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция о том, что, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

При этом в силу разъяснений пункта 24 практики применения земельного законодательства, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип № 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 06.06.2018 по делу № А41-13612/18 АО «Универсал» является собственником сооружения (железнодорожные пути необщего пользования) с кадастровым номером 50:20:0030204:477 протяженностью 775 м, год постройки - 1950 г. Данный объект перешел в собственность общества на основании плана приватизации государственного предприятия Одинцовского опытно-экспериментального завода транспортного строительства, правопреемником которого является общество. Основная часть линейного объекта расположена на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030204:67, принадлежащем обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством от 15.08.2012. При постановке железнодорожных путей на кадастровый учет обществу стало известно, что часть данного линейного объекта проходит по землям неразграниченной государственной собственности и занимает 396 кв.м.

Указанным судебным актом на Администрацию Одинцовского городского округа Московской области возложена обязанность по принятию решения о предварительном согласовании предоставления обществу земельного участка площадью 396 кв.м под линейным сооружением с кадастровым номером 50:20:0030204:477 - железнодорожными путями не общего назначения, расположенного на кадастровом плане территории 50:20:0030204 по адресу: Московская область, г. Одинцово, Южная промзона, проезд Транспортный д. 1, с целью дальнейшего предоставления на праве аренды, согласно приведенным координатам, определенным кадастровым инженером.

Судом установлено, что по договору аренды от 01.03.2019 № 7608 в аренду АО «Универсал» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030204:488 площадью 396+/-7 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – железнодорожный транспорт.

При этом в силу пункта 1.6 договора аренды от 01.03.2019 № 7608 и согласно заключению Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030204:488 расположен в зонах планируемого размещения ЛРТ, путей Московской железной дороги (МЖД).

В соответствии с подп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

Поскольку решением Арбитражного суда Московской области от 06.06.2018 по делу № А41-13612/18 установлено право АО «Универсал» на приобретение земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030204:488 без проведения торгов под расположенным объектом недвижимости, данный земельный участок ограничен в обороте, суд приходит к выводу, что размер арендной платы по договору аренды от 01.03.2019 № 7608 подлежит установлению не выше ставки земельного налога.

Следовательно, размер квартальной платы по договору от 01.03.2019 № 7608 составляет 5152,34 руб., в период с 01.03.2019 по 31.03.2019 – 1717,45 руб.

С учетом данных обстоятельств, исходя из общей суммы платежей, суд приходит к выводу, что по договору аренды от 01.03.2019 № 7608 за период с 01.03.2019 по 31.12.2021 имеется переплата в сумме 61948,54 руб., размер неустойки за период с 16.03.2019 по 31.12.2021 – 11773,09 руб.

Между тем, принимая во внимание норму статьи 319 ГК РФ об очередности погашения требований по денежному обязательству, при наличии переплаты по договору, суд приходит к выводу, что оснований для взыскания задолженности и неустойки по договору аренды от 01.03.2019 № 7608 не имеется.

Суд отклоняет доводы ответчика о расчете арендной платы по договору от 01.03.2019 № 7608 в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.12.2010 № 626 в связи со следующим.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, Указанные Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации и находящиеся в собственности Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 № 626 утверждены ставки арендной платы в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта необщего пользования.

Указанный Приказ также принят в соответствии с пунктом 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Поскольку арендованный земельный участок не находится в собственности Российской Федерации, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, к спорным правоотношениям подлежит применению порядок расчета арендной платы, установленный статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 25.10.2018 по делу № А41-70957/17.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Действие указанных Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Разъяснения, данные в пункте 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), также не применимы к рассматриваемым отношениям, поскольку касаются предоставления земельных участков, ограниченных в обороте в порядке части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям п. 4 ст. 39.7 "Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Вместе с тем, ответчиком не представлено доказательств расположения на спорном земельном участке объектов федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, в порядке ч. 2 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данные выводы согласуются с правовым подходом, изложенным в судебных актах по делу № А41-25912/20.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья                                                                                              Ю.С. Таранец