АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А75-8122/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  15 февраля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объёме  22 февраля 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего		Туленковой Л.В.,

судей			Куклевой Е.А., 

			Шабаловой О.Ф.,	

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нягани                    на решение от 28.07.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Неугодников И.С.) и постановление                   от 31.10.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи                         Семёнова Т.П., Бодункова С.А., Смольникова М.В.) по делу                                            № А75-8122/2017 по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нягани (628181, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Нягань, улица Загородных, дом 7А,                          ИНН 8610004071, ОГРН 1028601499871) к обществу с ограниченной ответственностью «РЕГИОН Девелопмент» (119017, город Москва, улица Большая Ордынка, дом 40, корпус 4, помещение 6/I/29, ИНН 7708227080, ОГРН 1037708029633) об устранении недостатков жилого помещения.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - акционерное общество «Микрорайон 6», Рэйлян Роза Гайфулловна.

Суд установил:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нягани (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры к обществу с ограниченной ответственностью «РЕГИОН Девелопмент» (далее – общество «РЕГИОН Девелопмент») с иском об обязании в месячный срок с момента вступления   в законную силу судебного акта за свой счёт устранить недостатки жилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Нягань, микрорайон 6, дом 4, квартира 154, путём совершения следующих действий:

- произвести работы по герметизации примыкания вентиляционной шахты к кирпичной кладке на кровле. Работы выполняются в соответствии со СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование»; 

- произвести косметический ремонт в местах намокания. Работы выполнить в соответствии со СНиП 3.04.01-87 (отделочные, штукатурные работы); 

- произвести работы по закреплению листа облицовки на внешнем откосе окна. Работы выполнить в соответствии с ГОСТ 30971-2012 (швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проёмам).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: акционерное общество «Микрорайон 6», Рэйлян Роза Гайфулловна.

Решением от 28.07.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением                 от 31.10.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, отказано                         в удовлетворении исковых требований.   

Определением от 08.12.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда произведена замена ответчика – общества с ограниченной ответственностью «РЕГИОН Девелопмент» на его правопреемника – общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ОРЕОЛ» (далее – общество «ОРЕОЛ»).

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит указанные решение и постановление судов отменить, направить дело                          на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры или принять новый судебный акт об удовлетворении иска. 

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: вывод судов о том, что Департамент является ненадлежащим истцом, поскольку не уполномочен собственником жилого помещения                                   на предъявление иска, противоречит разъяснениям, данным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 5-ГК15-131; суды не учли, что обращение Департамента к ответчику с иском обусловлено ненадлежащим качеством переданного имущества, которое не позволяет надлежащим образом исполнить Департаменту возложенные на него законом обязанности по предоставлению физическим лицам жилого помещения, соответствующего санитарным и техническим требованиям; отсутствие права собственности на жилое помещение и его регистрация за иным лицом не прекращает гарантийных обязательств ответчика перед истцом                                       и не лишает Департамент права обращения в суд; в силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) именно истцу принадлежит право выбора способа защиты нарушенного права.

От Департамента поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя. Ходатайство удовлетворено.

Обществом «РЕГИОН Девелопмент» в суде кассационной инстанции заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве на общество «ОРЕОЛ». Ходатайство рассмотрено судом кассационной инстанции                          и отклонено, поскольку правопреемство уже произведено в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом апелляционной инстанции определением от 08.12.2017.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени    и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в их отсутствие.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам                                           и представленным доказательствам, суд кассационной инстанции пришёл                     к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Из материалов дела следует и судами установлено, что 31.12.2013 закрытому акционерному обществу «Микрорайон 6» выдано разрешение                       на ввод объекта в эксплуатацию № Ru 86306000 – 55 в отношении объекта капитального строительства – «Многоэтажное жилищное строительство                       в микрорайоне № 6, жилого района «Центральный» г. Нягань, ХМАО-Югра, Тюменской области», 3 очередь строительства, первый этап, по адресу: Тюменская область, ХМАО-Югра, город Нягань, 6 микрорайон, дом 4. 

Между Департаментом (муниципальный заказчик, покупатель)                               и обществом с ограниченной ответственностью «РЕГИОН Девелопмент» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Территория Югры» (продавец) заключён муниципальный контракт 11.08.2014 № 18-МК на приобретение жилых помещений (квартир) в городе Нягани                                    для улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан, проживающих на территории муниципального образования город Нягань                            на основании протокола от 31.07.2014 № 379 единой комиссии, осуществляющей функции по осуществлению закупок путём проведения конкурсов, аукционов, запросов котировок, запросов предложений                             для обеспечения муниципальных нужд города Нягани и решения                                    о согласовании заключения контракта с единственным поставщиком                            от 05.08.2014 № 52 (далее – контракт). 

В соответствии с пунктом 1.1 контракта для улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан, проживающих на территории муниципального образования город Нягань, продавец обязался передать,                   а покупатель принять в собственность и оплатить два благоустроенных жилых помещения (квартиры), в том числе двухкомнатную квартиру № 154 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Нягань, микрорайон 6, дом 4 (далее – квартира № 154). 

По условию пункта 3.1 контракта передача жилых помещений оформляется актами приёма-передачи каждого жилого помещения (квартиры). Перед подписанием акта приёма-передачи каждого жилого помещения (квартиры) покупатель проводит осмотр жилых помещений (квартир), всех его помещений, оборудования на соответствие качеству                      и техническому состоянию, на отсутствие дефектов и недостатков, препятствующих его использованию в соответствии с функциональным назначением, на соответствие требованиям, установленным контрактом (пункт 3.3 контракта). 

В случае обнаружения покупателем в ходе приёмки недостатков                            в жилых помещениях (квартирах), несоответствия качества требованиям стандартов или согласованных условий, в том числе по предоставлению документов и ключей, указанных в пункте 3.2 контракта, покупатель составляет акт с указанием выявленных недостатков в 2-х экземплярах                          по одному для каждой стороны и в течение 3-х рабочих дней продавцу направляется в письменной форме мотивированный отказ от подписания актов приёма-передачи жилых помещений (квартир) (пункт 3.4 контракта).

Продавец обязан устранить выявленные недостатки в течение 15 календарных дней с момента получения акта (пункт 3.5 контракта).

Моментом исполнения обязательств продавца считается факт подписания сторонами актов приёма-передачи жилых помещений (квартир) без претензий (пункт 3.7 контракта).

Пунктом 4.3 контракта установлен гарантийный срок на каждое жилое помещение (квартиру), технологическое и инженерное оборудование                          в течение 5 лет со дня подписания акта приёма-передачи по каждому жилому помещению (квартире) отдельно. 

Если в течение гарантийного срока обнаруживаются какие-либо дефекты, недостатки, несоответствие санитарным и техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям, которые не могли быть выявлены           при визуальном осмотре в момент передачи каждого жилого помещения (квартиры), то продавец обязан их устранить за свой счёт и в согласованные с покупателем сроки. Для участия в составлении акта, фиксирующего недостатки, согласования порядка и сроков их устранения продавец обязан направить своего представителя не позднее 15 дней со дня получения письменного извещения покупателя. Гарантийный срок в этом случае продлевается, соответственно, на период устранения недостатков (пункт 4.4 контракта).

Департамент принял квартиру № 154 и соответствующие документы,                  по акту приёма-передачи жилого помещения (квартиры) от 04.09.2014. 

Право собственности на квартиру № 154 зарегистрировано                                   за муниципальным образованием город Нягань 08.09.2014. 

В связи с заключением муниципальным образованием город Нягань                      с Рэйляну Р.Г. договора от 27.01.2015 № 4252 передачи (приватизации) жилого помещения в собственность, право собственности муниципального образования города Нягань прекращено 10.04.2015. 

Департамент, в связи с получением 10.02.2017 от Рэйляну Р.Г. заявления об устранении недостатков, обратился к ответчику с просьбой обеспечить присутствие представителя 09.03.2017 по месту нахождения жилого помещения для определения объёма работ по устранению выявленных недостатков. 

Ответчик в ответе от 07.03.2017, ссылаясь на приобретение квартиры                 № 154 у общества «Микрорайон 6» по договору, которым установлен гарантийный срок, указало на направление застройщику уведомления                            о выявлении замечаний, содержащего требование обеспечить присутствие представителей застройщика 09.03.2017 по месту нахождения жилого помещения и запроса о предоставлении информации об итогах осмотра недостатков жилого помещения. 

По результатам осмотра жилого помещения – квартиры № 154 представителями Департамента, общества «Микрорайон 6» (застройщик) составлен акт от 09.03.2017, в котором отражены выявленные недостатки                   (в кухне и санузле следы намокания на потолке в районе вентиляционной шахты, не закреплён лист облицовки на внешнем откосе окна), указан объём работ со сроком его выполнения продавцом (застройщиком) не позднее 01.05.2017. 

В ответ на претензию от 14.03.2017 № 2346 общество «Микрорайон 6» сообщило Департаменту о принятии им решения произвести работы                             по устранению недостатков до установленного актом срока 01.05.2017.                    Общество «РЕГИОН Девелопмент» в своём ответе на претензию гарантировало Департаменту принятие всех необходимых действий                        для выполнения заявленных требований.

Поскольку претензии истца оставлены ответчиком без исполнения, Департамент обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой                            и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, статьи 209, пункта 1 статьи 469, статьи 470, пункта 1 статьи 475, статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), установили отсутствие на стороне Департамента нарушенного права, подлежащего судебной защите, так как спорное помещение принадлежит                на праве собственности третьему лицу – Рэйляну Р.Г., в связи с чем пришли      к выводу об отсутствии у Департамента права требования устранения указанных недостатков.

Между тем, судами не учтено следующее.

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно части 2 статьи 44 АПК РФ истцами являются организации и граждане, предъявившие иск в защиту своих прав и законных интересов.

В обоснование права на предъявление требований к ответчику об устранении недостатков жилого помещения, Департамент указал на ненадлежащее исполнение обществом «РЕГИОН Девелопмент» своих обязательств по контракту, стороной которого является Департамент.                        В силу принятых на себя продавцом обязательств по устранению выявленных в течение гарантийного срока дефектов, недостатков, несоответствий санитарным и техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре                          в момент передачи каждого жилого помещения (квартиры), Департамент полагает, что вправе требовать надлежащего исполнения обществом «РЕГИОН Девелопмент» своих обязательств (статьи 8, 309, 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты – в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Учитывая изложенное, сторона контракта, надлежащим образом исполнившая свои обязательства, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по контракту со стороны контрагента,                               а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путём предъявления требования об устранении недостатков переданного жилого помещения.

Принимая во внимание способы защиты нарушенных прав, а также то, что целью обращения Департамента в суд является восстановление нарушенных прав, учитывая привлечение к участию в деле судом собственника жилого помещения в качестве третьего лица,                                не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, получившего жилое помещение в собственность от муниципального образования в рамках программы улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан, проживающих на территории муниципального образования город Нягань (пункт 6 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации») и обратившегося в Департамент      с заявлением об устранении недостатков жилого помещения, отсутствие права собственности у Департамента на квартиру на момент обращения в суд с настоящим требованием и регистрация права собственности на квартиру                 № 154 за иным лицом не прекращает гарантийных обязательств и не лишает Департамент права обращения в суд с настоящим иском, в связи с чем выводы судов о том, что Департамент является ненадлежащим истцом,                      не соответствуют указанным нормам закона, что является основанием                      для отмены решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ.

Поскольку по существу требования и возражения лиц, участвующих в деле, судом не рассматривались, доказательства не исследовались и не оценивались, дело подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение (часть 3 пункт 1 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении суду необходимо разрешить спор по иску Департамента по существу, оценить и исследовать представленные                              в материалы дела доказательства, установить фактические обстоятельства спора, необходимые для принятия правильного судебного акта.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288,                                        289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 28.07.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 31.10.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-8122/2017 отменить, дело направить                   на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 						Л.В. Туленкова

Судьи 										Е.А. Куклева

О.Ф. Шабалова