АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

«

дело № А32-59577/2021

г. Краснодар

09» февраля 2024 года

резолютивная часть судебного акта объявлена 17.01.2024

полный текст судебного акта изготовлен 09.02.2024

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назаренко Р.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чумаковым Г.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Кубанькапстрой»

ИНН 

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью «ГИК-Риэлт»

ИНН 

<

***>

3-е лицо общество с ограниченной ответственностью «Кубаньресурс»

ИНН 

<

***>

о взыскании

при участии судебном заседании:

от истца: по доверенности ФИО1,

от ответчика: не явился, уведомлен,

от 3-его лица: не явился, уведомлен, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кубанькапстрой» (далее – истец, застройщик) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ГИК-Риэлт» (далее – ответчик, инвестор) о взыскании 5 796 964 рублей 16 копеек неустойки.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2022 иск удовлетворен.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2022 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2022 изменено, иск удовлетворен частично, с инвестора в пользу застройщика взыскано 3 048 231 рубль 95 копеек неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2022 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2022 по делу № А32-59577/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

            В судебном заседании истец свои требования поддержал в полном объеме, настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе публично, явку не обеспечили.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 17 часов 20 минут в течение дня.

После перерыва стороны не явились, судебное заседание продолжено без их участия.

Изучив и исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные суду доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 28.11.2016 между истцом и ООО «Регион Партнер Плюс» заключен договор участия в долевом строительстве №МП-16.1 ИП-2 на ряд квартир в строящемся 26 этажном, 240 квартирном жилом доме по адресу: проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16.1) в городе Краснодаре с проектной площадью 195 569 280 руб.

26.06.2017 между ООО «Регион Партнер Плюс» и ответчиком заключен договор уступки права требования (цессии) №1-237 от 26.06.2017 по договору участия в долевом строительстве №МП-16.1 ИП-2 от 28.11.2016, по условиям которого ответчиком получено право требования к застройщику (истцу) в отношении 89 квартир с проектной площадью 4 592,23 кв.м., при этом, с переходом права требования произведен одновременно перевод долга на ответчика.

Подлежащая оплата истцу (с учетом дополнительного соглашения №3 от 07.11.2018) со стороны ответчика составила 142 563 349 руб., при этом, согласно условиям договора долевого участия, оплата должна быть произведена не позднее 4 квартала 2019 года, т.е., до 31.12.2019.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ответчик в нарушение условий договора, произвел в полном объеме 05.10.2021, истец произвел начисление нестойки за нарушение сроков оплаты договора, в  соответствии с которым, неустойка составила 5 796 964,16 руб.

Претензия истца от 07.12.2021 №926, направленная в адрес ответчика, оставлена без финансового удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

При принятии решения суд руководствовался следующим.

По своей правовой природе, заключенный между сторонами договор является договором долевого участия в строительстве и регулируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением участником долевого строительства обязательств по внесению платы по договору участия в долевом строительстве от , 28.11.2016 №МП-16.1 ИП-2.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановлением апелляционного суда, направляя дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что судами не учтено следующее.

По смыслу статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда исполнение обязательства возложено должником на третье лицо, последствия такого исполнения в отношениях между третьим лицом и должником регулируются соглашением между ними (абзац первый пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

В частности, такого рода соглашения могут опосредовать исполнение существующего обязательства третьего лица перед должником посредством платежа третьего лица в пользу кредитора должника.

Исполнение за должника третьим лицом в пользу кредитора, перед которым у третьего лица отсутствует обязательство, всегда имеет правовое основание, определяющее каузу исполнения.

Кауза возложения исполнения - обязательство третьего лица (инвестор) перед должником (застройщиком).

В рассматриваемом споре при исполнении инвестором напрямую подрядчику обязательства застройщика погашается, во-первых, долг инвестора перед застройщиком, а во-вторых, долг застройщика перед подрядчиком (delegatio dandi (solvendi); переадресация исполнения).

В случае исполнения инвестором обязательств застройщика на основании возложения в условиях, когда инвестор является должником застройщика (переадресация исполнения), долг инвестора прекращается самим фактом исполнения подрядчику и достигается цель экономической сбалансированности отношений участников этих отношений - сторон соглашения от 12.03.2020 N ГП16.1-ДУПТ16.1.

Соглашением от 12.03.2020 о взаимном исполнении обязательств стороны договорились о прекращении как обязательств застройщика перед подрядчиком, так и обязательств инвестора перед застройщиком одним юридическим фактом - исполнением. Соглашение опосредует общую волю сторон на прекращение всех обязательств и не требует дополнительной сделки зачета.

Требование зачета в такой ситуации способно повлечь дополнительные риски, связанные с необходимостью соблюдения правил законодательного регулирования о зачете.

Кроме того, анализируя условия договоров долевого участия от 28.11.2016 (в редакции дополнительного соглашения от 07.11.2018 N 3), генерального подряда от 12.03.2020 N 02/ГП-03/2020 и соглашения от 12.03.2020 N ГП16.1-ДУПТ16.1 и приходя к выводу о том, что соглашением от 12.03.2020 N ГП16.1-ДУПТ16.1 определен порядок исполнения обязательств застройщика перед подрядчиком по договору подряда, а срок и порядок внесения платежей инвестором по договору долевого участия от 28.11.2016 остался прежним, суды не соотнесли дату заключения соглашения о взаимном исполнении обязательств - 12.03.2020 со сроком исполнения обязательств инвестора по договору долевого участия от 28.11.2016 - 4 квартал 2019 года.

Из открытых источников следует, что жилой дом, расположенный по адресу: город Краснодар, проспект имени Писателя Знаменского, 9, литера 16.1 в период строительства был внесен в реестр проблемных объектов, находящихся на территории Краснодарского края (https://фонд214-кк.рф); разрешение на строительство выдано 26.12.2011 N RU 23306000-2031-р; разрешение неоднократно продлевалось.

Застройщик занимался строительством трех многоквартирных жилых домов в городе Краснодаре (проспект имени Писателя Знаменского, 9, литеры 16 и 16.1; улица Снесарева, 101, литера 16.2).

В июне 2016 года региональный департамент по надзору в строительной сфере выявил нецелевое расходование средств по одному из домов застройщика.

В 2017 году для завершения строительства многоквартирных домов в качестве инвестора привлечено ООО "ГИК - Риэлт", а в качестве подрядчика - ООО "Кубаньресурс".

Заключение соглашения в марте 2020 года происходило после наступления срока уплаты денежных средств инвестором по договору долевого участия.

В ходе рассмотрения дела инвестор и подрядчик утверждали, что целью заключения соглашения от 12.03.2020 N ГП16.1-ДУПТ16.1 являлось завершение строительства проблемного дома с использованием такой модели расчетов, которая позволяла бы инвестору оплачивать подрядчику работы по строительству дома напрямую, поскольку у застройщика имелась проблемная задолженность перед иными лицами.

По утверждению подрядчика и инвестора, такой порядок взаиморасчетов существовал с июня 2017 года, всего с застройщиком заключено четыре договора подряда: от 26.06.2017 N Г/П-Л16/06/2017, от 26.06.2017 N Г/П-Л16.1/06/2017, от 26.06.2017 N Г/П-Л16.2/06/2017, от 12.03.2020 N 01/ГП-03/2020, от 12.03.2020 N 02/ГП-03/2020.

Сроки завершения строительства жилых домов, согласованные застройщиком и подрядчиком, являлись основанием для заключения дополнительных соглашений к договору долевого участия от 28.11.2016 в части сроков уплаты денежных средств (их синхронизировали).

Денежные средства застройщиком не перечислялись подрядчику с момента привлечения его для завершения строительства проблемных домов.

Учитывая изложенные обстоятельства, а также системное толкование условий соглашения, договоров долевого участия и подряда, судам надлежало исследовать обстоятельства расчетов по договорам подряда и долевого участия в строительстве, поскольку именно эти мотивы приведены инвестором в ходатайстве о привлечении подрядчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (т. 1, л.д. 60).

Более того, условия пункта 3.2 соглашения (погашение обязательств застройщика перед подрядчиком (пункт 4.2 договора генерального подряда N 02/ГП-03/2020 от 12.03.2020) фактически будет производиться инвестором в пользу подрядчика на основании распорядительных писем истца) и условия пункта 4.2 договора подряда (оплата выполненных работ будет производиться застройщиком после предъявления подрядчиком КС-2, КС-3, счета подрядчика и счета-фактуры) с очевидностью свидетельствуют о том, что срок исполнения обязательств инвестором поставлен в зависимость от действий как подрядчика (предъявление соответствующих документов о выполнении работ), так и застройщика (распорядительные письма).

Заключая соглашение от 12.03.2020, стороны исходили из возникшей обязанности инвестора уплачивать денежные средства напрямую подрядчику в объеме обязательств инвестора перед застройщиком (пункт 5 соглашения).

В такой ситуации при разрешении подобных споров судам следовало оценить добросовестность застройщика, сопоставив его поведение в условиях длительного неисполнения обязательств застройщика (с 2011 года) с поведением инвестора и подрядчика, действующих в сложившейся обстановке разумно и преследуя цель недопущения нарушений прав граждан.

В целях устранения замечаний, указанных кассационным судом, рассмотрев материалы дела, суд счел исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в целях окончания строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома «Многоквартирная жилая застройка в МКР № 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по ул. Снесарева, 10/1, Литер 16», числящегося в реестре долгостроев, между ООО «Кубанькапстрой», ООО «КубаньРесурс» и ООО «ГИК-Риэлт» было заключено соглашение о взаимном исполнении обязательств № ГП16-ДУПП6 от 12.03.2020 (далее по тексту - Соглашение), в соответствии с условиями которого ООО «Кубанькапстрой» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома, ООО «КубаньРесурс» являлось генеральным подрядчиком, ООО «ГИК-РИЭЛТ» осуществляло оплату за выполненные работы генподрядчику - ООО «КубаньРесурс».

Между ООО "Кубанькапстрой" (застройщик) и ООО "Кубаньресурс" (генеральный подрядчик) заключен Договор генерального подряда N Г/П-Л16/06/2017 от 26.06.2017 на строительство объекта: "Многоквартирная жилая застройка в МКР N 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П.Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1. Корректировка 2" "4 этап литер 16", по условиям которого застройщик - ООО "Кубанькапстрой" поручило, а генподрядчик - ООО "Кубаньресурс" принял на себя выполнение работ по строительству объекта незавершенного капитального строительства "Многоквартирная жилая застройка в МКР N 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П.Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1. Корректировка 2" "4 этап литер 16", в соответствии с условиями настоящего договора и рабочей документацией, собственными силами и средствами и/или с привлечением субподрядных организаций (п. 2.1. договора генерального подряда № Г/П-Л16/06/2017 от 26.06.2017).

Статьей 4 генерального подряда N Г/П-Л16/06/2017 от 26.06.2017 стороны согласовали порядок, условия и сроки оплаты выполненных работ.

Оплата работ по данному договору осуществляется за фактически выполненные Генподрядчиком и принятые Застройщиком работы в течение 5 (пяти) банковских дней после предоставления следующих документов:

а) акта выполненных работ по форме КС-2;

б) справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3;

в) отчета об использовании материалов, при предоставлении Застройщиком их в качестве давальческих.

Условием оплаты принятых застройщиком работ является подписание сторонами акта приемки выполненных работ по форме N КС-2, справки по форме КС-3 (согласно постановлению Госкомстата России от 11 ноября 1999 года № 100) и представление генподрядчиком застройщику счета с указанием в нем общей цены выполненных за расчетный период работ.

Стороны определили и договорились, что оплата за выполненные по настоящему договору работы фактически будет производиться генподрядчику обществом с ограниченной ответственностью "ГИК-Риэлт" в порядке и на условиях, предусмотренных в соглашении о взаимном исполнении обязательств N ГП16-ДУПТ/ДУДС16, которое должно быть подписано сторонами настоящего Договора с участием третьей стороны, а именно общества с ограниченной ответственностью "ГИК-Риэлт" в срок не позднее 07.07.2017. Условия и порядок оплаты будет в полном объеме указан, соответственно, в Соглашении о взаимном исполнении обязательств N ГП16-ДУПТ/ДУДС16.

Стороны настоящего договора договорились и определили, что датой оплаты считается дата подписания всеми сторонами соглашения о взаимном исполнении обязательств N ГП16-ДУПТ/ДУДС16, соглашения о зачете взаимных требований (обязательств), как это предусматривается пунктом 3 соглашения о взаимном исполнении обязательств N ГП16-ДУПТ/ДУДС16.

Соглашением о взаимном исполнении обязательств N ГП16-ДУПТ/ДУДС16 от 06.07.2017 стороны определили следующее.

Между ООО "Кубанькапстрой" в качестве застройщика и ООО "Кубаньресурс" в качестве генерального подрядчика заключен договор генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ N Г/П-Л16.1/06/2017 от 26.06.2017 на объект незавершенного строительства - Литер 16.1. по адресу: 

<

...>, на основании которого ООО "Кубанькапстрой" имеет обязательства перед ООО "Кубаньресурс" по оплате выполненных работ в сумме 362 945 600,00 (триста шестьдесят два миллиона девятьсот сорок пять тысяч шестьсот) рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% 55 364 583,05 (пятьдесят пять миллионов триста шестьдесят четыре тысячи пятьсот восемьдесят три) рубля 05 копеек.

Согласно п. 5.1. договора генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ N Г/П-Л16.1/06/2017 от 26.06.2017 работы, предусмотренные договором (за исключением выполняемых в течение гарантийного периода) для строительства объекта и выполняемые генподрядчиком в сроки согласно графику выполнения работ (приложение 2), должны быть полностью завершены "26" августа 2019 года.

Срок оплаты по договору уступки права (цессии) N 1-420 от 26 июня 2017 года по договору участия в долевом строительстве N МП-16-ИП от 26.09.2016, заключенному 26 июня 2017 года между ООО "Перспектива" и ООО "ГИК-Риэлт", и срок завершения работ по договору генерального подряда N Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017 идентичен.

12.03.2020 договор генерального подряда № Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017 был расторгнут по взаимному соглашению сторон, в тот же день было расторгнуто и соглашение о взаимном исполнении обязательств. 

В тот же день 12.03.2020 между ООО «Кубанькапстрой» - заказчиком и ООО «КубаньРесурс» - генеральным подрядчиком заключен договор генерального подряда № 01/ГП-03/2020 (далее по тексту - договор № 01/ГП-03/2020), аналогичный ранее действующему, по условиям которого ООО «Кубанькапстрой» поручило, а ООО «КубаньРесурс» приняло на себя выполнение работ и услуг по строительству объекта: "Многоквартирная жилая застройка в МКР N 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П.Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1. Корректировка 2" "4 этап литер 16" в соответствии с условиями настоящего договора и рабочей документацией, из Материалов генподрядчика (п. 2.1. договора № 01/ГП-03/2020).

В соответствии с п. 1.24. договора № 01/ГП-03/2020 "Работы и услуги", "Работы" - весь комплекс работ по строительству объекта, выполняемых генподрядчиком в соответствии с настоящим договором и рабочей документацией, включая выполнение строительно-монтажных работ, поставку материалов и оборудования поставки генподрядчика, проведение испытаний и сдачу объекта в эксплуатацию, иных неразрывно связанных с объектом работ, в том числе и выполняемых в течение гарантийного срока. 

Стоимость работ по настоящему договору определяется ведомостью договорной цены (приложение № 1), является твердой и составляет 391 286 991,09 рублей, в том числе НДС 20% - 65 214 498,51 рублей (п. 3.1. договора № 01/ГП- 03/2020). 

Статьей 4 (п. п. 4.1. - 4.5.) договора № 01/ГП-03/2020 ООО «Кубанькапстрой» и ООО «КубаньРесурс» согласовали порядок и условия платежей. 

По согласованию сторон заказчик - ООО «Кубанькапстрой» производит перечисление авансового платежа в размере 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей на счет генподрядчика - ООО «КубаньРесурс» для производства работ по договору в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания договора. 

Перечисление авансового платежа производится в виде и в порядке, предусмотренном пунктом 3.1 соглашения о взаимном исполнении обязательств № ГП16-ДУПТ16 от 12.03.2020, заключенного между ООО «Кубанькапстрой», ООО «КубаньРесурс» и компанией ООО «ГИК-Риэлт». 

Сумма аванса, перечисленная заказчиком генподрядчику, погашается ежемесячно пропорционально объемам выполненных генподрядчиком работ на основании представленных им справок о стоимости выполненных работ и затрат формы № КС-3. После погашения суммы аванса заказчик перечисляет на расчетный счет генподрядчика сумму, равную сумме погашенного аванса, в течение 5 (пяти) банковских дней, со дня подписания справки о стоимости выполненных работ и затрат формы № КС-3. 

Оплата выполненных генподрядчиком работ будет производиться заказчиком после предъявления генподрядчиком последнего из следующих документов: 

- Акт о приемке выполненных работ (форма КС-2) 

- Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3); 

- Счет; 

- Счет-фактура. 

Оплата за выполненные работы производится заказчиком на основании подписанных сторонами актов о приемке выполненных работ (формы № КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС- 3) и выставления генподрядчиком счета на оплату в порядке и в сроки, предусмотренные пунктом 3.2. соглашения о взаимном исполнении обязательств № ГП16-ДУПТ16 от 12.03.2020, заключенного между заказчиком, генподрядчиком и компанией ООО «ГИК-Риэлт». 

Датой оплаты считается дата выдачи справки об отсутствии финансовых претензий в соответствии с соглашением о взаимном исполнении обязательств № ГП16-ДУПТ16 от 12.03.2020.

В случае, если заказчик не возвращает генподрядчику подписанные заказчиком документы о приемке выполненных работ в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня их получения и не направляет в этот срок мотивированный отказ от их подписания, акт о приемке выполненных работ и справка о стоимости выполненных работ и затрат считаются принятыми заказчиком. В этом случае заказчик производит оплату выполненных генподрядчиком работ в течение 5 (пяти) банковских дней со дня истечения срока для подписания заказчиком документов о приемке выполненных работ. 

Окончательный расчет производится заказчиком в течение 5 (пяти) банковских дней со дня подписания сторонами акта сверки взаимных расчетов после окончания строительства и подписания формы КС-11. Оформленный и подписанный сторонами акт сверки является основанием для расчетов между сторонами по настоящему договору. Заказчик обязан подписать и направить в адрес генподрядчика акт сверки расчетов или представить мотивированный отказ от его подписания в письменной форме в течение 3 (трех) рабочих дней с момента его получения. 

Расчет производится по договорной цене, установленной в статье 3 настоящего договора и уточненной, если необходимо, в дополнительных соглашениях с зачетом всех ранее произведенных по нему платежей, путем перечисления денежных средств на расчетный счет генподрядчика. 

Стороны определили и договорились, что предоставление аванса и оплата за выполненные работы будет производиться генподрядчику в соответствии с условиями, предусмотренными соглашением о взаимном исполнении обязательств № ГП16-ДУПТ16 от 12.03.2020.

В целях окончания строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома «Многоквартирная жилая застройка в МКР № 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по ул. Снесарева, 10/1, Литер 16», числящегося в реестре долгостроев, между ООО «Кубанькапстрой», ООО «КубаньРесурс» и ООО «ГИК-Риэлт» было заключено соглашение о взаимном исполнении обязательств № ГП16-ДУПП6 от 12.03.2020 (далее по тексту - Соглашение), в соответствии с условиями которого ООО «Кубанькапстрой» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома, ООО «КубаньРесурс» являлось генеральным подрядчиком, ООО «ГИК-Риэлт» осуществляло оплату за выполненные работы генподрядчику - ООО «КубаньРесурс».

Так, соглашением о взаимном исполнении обязательств № ГП16- ДУПТ16 от 12.03.2020 ООО «Кубанькапстрой», ООО «КубаньРесурс» и ООО «ГИК-Риэлт» определили следующее.

Между Стороной-1 в качестве Заказчика и Стороной-2 в качестве Генерального подрядчика заключен Договор генерального подряда от 12.03.2020 на строительство объекта; «Многоквартирная жилая застройка в МКР № 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П. Знаменского, 9 литер 15, 16. 16а и 16.1. Корректировка 2» «4 этап литер 16», расположенного по адресу: 

<

...>. 

Стоимость Работ и услуг, выполняемых Генеральным подрядчиком по Договору генерального подряда № 01/ГП-03/2020 от 12.03.2020, составляет 391 286 991,09 рублей (Триста девяносто один миллион двести восемьдесят шесть тысяч девятьсот девяносто один рубль 09 копеек) в том числе НДС 20 % - 65 214 498,52 рублей.

2. Между Стороной 1 и Стороной 3 заключен Договор участия в долевом строительстве № 13 Л16/ОФИС 1,2,3.4/2017 от 26 июня 2017 года, цену которого Сторона-3 обязана оплатить Стороне-1 в сумме 8107 540.00 рублей (Тридцать восемь миллионов сто семь тысяч пятьсот сорок рублей 00 копеек), в том числе НДС 18 % - 5 813 014,58 рублей.

Также между Стороной 3 и ООО «Перспектива» (ИНН/КПП 2311174973-231101001) заключен Договор уступки права (цессии) № 1 -420 от 26.06.2017 по Договору участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26 сентября 2016 года с одновременным переводом долга, цену которого Сторона-3 обязана оплатить Стороне-1 в сумме 516 597 840,00 рублей, в том числе НДС не облагается.

По состоянию на 12.03.2020 задолженность ООО «ГИК-Риэлт» перед ООО «Кубанькапсгрой» по договору № ПЗ/Л16/ОФИС 1,2,3,4/2017 от 26 нюня 2017 года, составляет 38 107 540,00 рублей (Тридцать восемь Миллионов сто семь тысяч пятьсот сорок рублей 00 копеек), в том числе НДС 18 % - 5 813 014,58 рублей (Пять миллионов восемьсот тринадцать тысяч четырнадцать рублей 58) копеек.

По состоянию на 12.03.2020 задолженность ООО «ГИК-Риэлт»  перед ООО «Кубанькапстрой» по Договору № МП-16 ИП от 26 сентября 2016 года, составляет 373 208 160,60 (Триста семьдесят три миллиона двести восемь тысяч сто шестьдесят рублей 60 копеек)

Пунктом 3 соглашения стороны установили, что с учетом взаимных обязательств между ООО «Кубанькапстрой» и ООО «КубаньРесурс», а также ООО «Кубанькапстрой» и ООО «ГИК-Риэлт», стороны пришли к соглашению о том, что оплата по договору генерального подряда, указанного в п. 1 соглашения, т.е. по договору генерального подряда № 01/ГП-03/2020 от 12.03.2020, происходит в следующем порядке: 

Погашение обязательств ООО «Кубанькапстрой» перед ООО «Кубаньресурс», установленных п. 4.1 договора генерального подряда № 01/ГП03/2020 от 12.03.2020, производится 1) и в виде перечисления денежных средств на расчетный счет генерального подрядчика, 2) путем предоставления ООО «Кубанькапстрой» (заказчиком) справок об отсутствии финансовых претензий в отношении отдельных квартир и помещений на объекте, указанном в п. 2.1 договора генерального подряда № 01/ГП-03/2020 от 12.03.2020, на основании договоров, указанных в п. 2 настоящего соглашения.

ООО «Кубанькапстрой» предоставляет ООО «ГИК-Риэлт» справки об отсутствии финансовых претензий по оплате квартир в порядке и сроки, установленные п. 4. настоящего соглашения. Генеральный подрядчик ООО «Кубаньресурс» совместно с ООО «ГИК-Риэлт» самостоятельно определяют перечень квартир на сумму авансового платежа 30 000 000,00 рублей (тридцать миллионов рублей 00 коп.), в том числе НДС 20% - 5 000 000,00 рублей (пять миллионов рублей 00 копеек) (п. 3.1. Соглашения). 

Пунктом 5 соглашения стороны определили, что исполнение ООО «ГИК-Риэлт» обязательств ООО «Кубанькапстрой» в части оплаты ООО «Кубаньресурс» стоимости выполненных работ и авансового платежа по договору генерального подряда, указанного в пункте 1 соглашения, производится ООО «ГИК-Риэлт» в пределах сумм, не превышающих обязательства ООО «ГИК-Риэлт» перед ООО «Кубанькапстрой» по договорам, указанным в п. 2 соглашения. 

При этом задолженность ООО «Кубанькапстрой» перед ООО «Кубаньресурс» по оплате за выполненные ООО «Кубаньресурс» работы погашается: 1) путем перечисления денежных средств ООО «Кубаньресурс». 2) и/или путем предоставления справок об отсутствии финансовых претензий ООО «ГИК-Риэлт».

Как было указано ранее, возникшие между сторонами правоотношения регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ), главой 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Согласно п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. 

В соответствии с п. 6 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Согласно ст. 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Из приведенных положений закона следует, что уплата неустойки является мерой ответственности участника долевого строительства за нарушение сроков оплаты цены договора участия в долевом строительстве.

Из приведенных положений закона следует, что уплата неустойки является мерой ответственности участника долевого строительства за нарушение сроков оплаты цены договора участия в долевом строительстве.

Однако, условия пункта 3.2 соглашения (погашение обязательств застройщика перед подрядчиком (пункт 4.2 договора генерального подряда) фактически будет производиться инвестором в пользу подрядчика на основании распорядительных писем истца) и условия пункта 4.2 договора подряда (оплата выполненных работ будет производиться застройщиком после предъявления подрядчиком КС-2, КС-3, счета подрядчика и счета-фактуры) с очевидностью свидетельствуют о том, что срок исполнения обязательств инвестором поставлен в зависимость от действий как подрядчика (предъявление соответствующих документов о выполнении работ), так и застройщика (распорядительные письма).

Таким образом, довод истца о том, что ответчик должен был уплатить денежные средства по договору участия в долевом строительстве № ПЗ/Л16/ОФИС 1,2,3,4/2017 от 26.06.2017, но нарушил срок исполнения данного обязательства, подлежит отклонению.

Заключая соглашение, стороны, ссылаясь на заключенный договор долевого участия в строительстве, исходили из возникшей обязанности ООО «ГИК-Риэлт» уплачивать денежные средства напрямую ООО «Кубаньресурс» в объеме обязательств ООО «ГИК-Риэлт» перед ООО «Кубанькапстрой» (пункт 5 соглашения). 

Данный способ расчетов стороны определили, преследуя цель своевременной оплаты выполненных подрядчиком работ, перед которым стояла задача окончания строительства проблемного дома и решения социальной задачи обеспечения жильем дольщиков.

Из открытых источников следует, что жилой дом, расположенный по адресу: город Краснодар, проспект имени Писателя Знаменского, 9, литера 16 в период строительства был внесен в реестр проблемных объектов, находящихся на территории Краснодарского края (https://фонд214-кк.рф); разрешение на строительство неоднократно продлевалось. 

Застройщик занимался строительством трех многоквартирных жилых домов в городе Краснодаре (проспект имени Писателя Знаменского, 9, литеры 16 и 16.1; улица Снесарева, 101, литера 16.2). В июне 2016 года региональный департамент по надзору в строительной сфере выявил нецелевое расходование средств по одному из домов застройщика. В 2017 году для завершения строительства многоквартирных домов в качестве инвестора привлечено ООО «ГИК – Риэлт», а в качестве подрядчика – ООО «Кубаньресурс». 

Суд, сопоставил поведение застройщика в условиях длительного неисполнения обязательств застройщика (с 2013 года), нарушение им сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию с поведением ООО «ГИК-Риэлт» и ООО «Кубаньресурс», действующих в сложившейся обстановке разумно и добросовестно и преследующих цель недопущения нарушений прав граждан. 

Также суд считает необходимым отметить следующее.

В исполнении обязательства могут участвовать третьи лица, как на стороне кредитора, так и на стороне должника (переадресация исполнения, исполнение в пользу третьего лица, исполнение третьему лицу, возложение исполнения обязательства, произвольное исполнение третьим лицом). 

По смыслу статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда исполнение обязательства возложено должником на третье лицо, последствия такого исполнения в отношениях между третьим лицом и должником регулируются соглашением между ними (абзац первый пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»). 

В основе отношений по возложению исполнения лежит наличие у третьего лица обязательства перед должником, за счет исполнения которого в пользу кредитора (минуя самого должника) погашается и долг третьего лица перед должником, и долг должника перед кредитором.

Вместо того чтобы получить исполнение от третьего лица (инвестора) и передать его своему кредитору (подрядчику), должник (застройщик) предлагает третьему лицу (инвестору) произвести исполнение непосредственно его кредитору (подрядчику; «плати не мне, а моему кредитору»), а третье лицо (инвестор), акцептовав такое предложение и (или) произведя исполнение (конклюдентный акцепт) либо реализовав предоставленное должником (застройщиком) право произвести исполнение кредитору (подрядчику), прекращает свое обязательство. 

Если между третьим лицом (инвестор) и должником (застройщик) сложились отношения по переадресации исполнения, предоставление третьего лица (инвестора) в пользу кредитора (подрядчик) влечет два юридических факта: 1) прекращение исполнением обязательства третьего лица (инвестор) перед должником (застройщик) и 2) прекращение исполнением обязательства должника (застройщик) перед кредитором (подрядчик). 

Хозяйственная потребность в этом очевидна: должник вместо того, чтобы получать предоставление по обязательству от своего собственного дебитора (третьего лица) и затем передавать его своему кредитору, организует передачу предоставления напрямую – от третьего лица к своему кредитору. Одним действием третьего лица погашается его долг перед должником и долг последнего перед кредитором. Таким образом, происходит экономия трансакционных издержек, а также уменьшаются риски, сокращается время на исполнение. 

В рассматриваемом споре при исполнении инвестором напрямую подрядчику обязательства застройщика погашается, во-первых, долг инвестора перед застройщиком, а во-вторых, долг застройщика перед подрядчиком (delegatio dandi (solvendi); переадресация исполнения).

В случае исполнения инвестором обязательств застройщика на основании возложения в условиях, когда инвестор является должником застройщика (переадресация исполнения), долг инвестора прекращается самим фактом исполнения подрядчику и достигается цель экономической сбалансированности отношений участников этих отношений – сторон соглашения от 12.03.2020 № ГП16-ДУПТ16. 

Соглашением от 12.03.2020 о взаимном исполнении обязательств стороны договорились о прекращении как обязательств застройщика перед подрядчиком, так и обязательств инвестора перед застройщиком одним юридическим фактом – исполнением. Соглашение опосредует общую волю сторон на прекращение всех обязательств и не требует дополнительной сделки зачета. Требование зачета в такой ситуации способно повлечь дополнительные риски, связанные с необходимостью соблюдения правил законодательного регулирования о зачете.

При толковании условий соглашения, судом установлено, что стороны не предусматривали подписания каких-либо дополнительных соглашений (например, договоров о переводе долга, о зачете взаимных требований) после сдачи работ застройщику квартиры считаются оплаченными инвестором, а обязательствозастройщика по оплате работ после выдачи справок об отсутствии финансовых претензий исполненным. 

Модель расчетов между сторонами предполагала фактически передачу квартир застройщиком в счет погашения задолженности по договорам генерального подряда и позволяла исключить необходимость застройщику оплачивать подрядчику работы по строительству дома напрямую, поскольку у застройщика имелась проблемная задолженность перед иными лицами. 

Аналогичные выводы содержатся в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа между этими же сторонами по аналогичным спорам по делам № А32-31758/2021, № А32-56168/2021.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. 

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2 ст. 10 ГК РФ)

Из открытых источников следует, что жилой дом, расположенный по адресу: город Краснодар, проспект имени Писателя Знаменского, 9, литера 16 в период строительства был внесен в реестр проблемных объектов, находящихся на территории Краснодарского края (https://фонд214-кк.рф); разрешение на строительство неоднократно продлевалось. Застройщик занимался строительством трех многоквартирных жилых домов в городе Краснодаре (проспект имени Писателя Знаменского, 9, литеры 16 и 16.1; улица Снесарева, 101, литера 16.2). 

В июне 2016 года региональный департамент по надзору в строительной сфере выявил нецелевое расходование средств по одному из домов застройщика. В 2017 году для завершения строительства многоквартирных домов в качестве инвестора привлечено ООО «ГИК – Риэлт», а в качестве подрядчика – ООО «Кубаньресурс». 

Заключение соглашения в марте 2020 года происходило после наступления срока уплаты денежных средств инвестором по договору. 

Так, суд приходит к выводу, что поведение ООО «Кубанькапстрой» с 2021 года существенно противоречит его предшествующему поведению.

Вместо принятия работ и выдачи справок, что осуществлялось неоднократно на протяжении более 4 лет, ООО «Кубанькапстрой», фактически приняв результаты работ, сдав дома в эксплуатацию, уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств в соответствии с трехсторонним соглашением, общество подало иски о расторжении договоров долевого участия в строительстве с целью возврата квартир, права на которые принадлежат ООО «ГИК-Риэлт» по договорам долевого участия в строительстве, а также иски о взыскании неустойки по договорам долевого участия в строительстве, в том числе по настоящему делу. 

При таких обстоятельствах, суд считает, что в действиях истца имеется злоупотребление правом, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа между этими же сторонами по аналогичному спору по делу № А32-2833/2022.

При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                           Р.М. Назаренко