АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

      Дело № А27-19585/2023

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

город Кемерово                                                                                              13 мая 2024 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 23 апреля 2024 г.

Решение суда изготовлено в полном объеме 13 мая 2024 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна,

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Федосова,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Беловского муниципального округа о признании недействительными изменений размера арендной платы, выраженные в протоколе определения величины арендной платы за пользование земельным участком за 2023 года, обязании произвести перерасчет размера арендной платы,

при участии представителя ответчика ФИО3, доверенность от 23.05.2022,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истцы, предприниматели) обратились в арбитражный суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Беловского муниципального округа (далее – ответчик, комитет) о признании недействительным изменение, произведенного комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Беловского муниципального округа, в одностороннем порядке размера арендной платы за земельные участки с кадастровыми номерами 42:01:0105002:26, 42:01:0105002:27, 42:01:0105002:28, входящие в состав единого землепользования земельного участка с кадастровым номером 42:01:0105002:29, арендуемые на основании договора аренды от 18.12.2017 № 22, оформленное «Протоколом определения величины арендной платы за пользование земельным участком за 2023 год» без даты, подписанное заместителем главы округа, председателем «КУМИ администрации Беловского муниципального округа»; об обязании комитета произвести и в будущем производить расчет арендной платы по договору аренды от 01.02.2017 № 22 на 2023 год на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с требованиями законодательства РФ об оценочной деятельности.

Исковые требования мотивированы тем, что комитет неправомерно изменил размер арендной платы по договору, направив уведомление об изменении размера арендной платы с применением в формуле расчета арендной платы кадастровой стоимости.

Комитетом представлен отзыв на исковое заявление, указано, что расчет размера арендной платы соответствует нормам материального права, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Представитель комитета возражала по заявленным требованиям.

Истец ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, оценив представленные доказательства, суд считает следующее.

Между комитетом (арендодатель) и ФИО1, ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.12.2017 № 22, по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, общей площадью 173000 кв.м, с кадастровыми номерами 42:01:0105002:26, 42:01:0105002:27, 42:01:0105002:28, входящие в состав единого землепользования земельного участка с кадастровым номером 42:01:0105002:29 адрес: Кемеровская область, Беловский район, Гурьевский лесхоз, с разрешенным использованием: под промплощадку.

В соответствии с пунктом 4.1 договора, арендатор обязуется ежемесячно вносить арендную плату. Размер ежемесячной арендной платы определяется настоящим договором: ее минимальный размер не должен быть меньше базовых (исходных) ставок, установленных законодательными актами Кемеровской области нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Расчет арендной платы прилагается к настоящему договору и является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 4.3 договора, размер арендной платы устанавливается ежегодно с 01 января по 31 декабря. Арендная плата вносится в срок не позднее 10-го числа месяца, следующего за текущим (пункт 4.4 договора). Размер арендной платы может изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Размер арендной платы подлежит пересмотру в случае изменения устанавливаемых в централизованном порядке ставок, и в других случаях, предусмотренных законодательством (пункт 4.6 договора). Изменение размера арендной платы, предусмотренного настоящим договором, производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок арендной платы или земельного налога. Условия настоящего договора о размере арендной платы считаются измененными по истечению 10-дневного срока с момента направления арендатору (заказным письмом по адресу указанному в договоре, либо вручения под роспись) уведомления арендодателем об одностороннем изменении размера арендной платы по договору (пункт 4.7 договора).

Согласно приложению к договору аренды, арендная плата на 2017 г. установлена на основании отчета № 845-Б/12-12-2017 и составляет 11846 руб. в год, на 2018 г. – 12319,84 руб., на 2019 г. – 12 849,59 руб., на 2020 г. – 13 235,07 руб., на 2021 г. – 13 724,76 руб., на 2022 г. – 14 273,75 руб.

При этом протоколом определения величины арендной платы за пользование земельным участком на 2023 год определено, что размер арендной платы за 2023 год составит 17985633,6 руб., а в месяц составит 1498802,80 руб.

Предприниматели, полагая, что такое изменение арендной платы не соответствует закону, обратились в суд с требованием о признании протокола определения величины арендной платы за пользование земельным участком на 2023 год недействительным.

В соответствии с  пунктом 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ).

В пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Формами платы за использование земли, как установлено пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3.1 Федерального закона № 137-ФЗ в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Поскольку земельный участок относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, предусматривается необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, согласно которым с 01.03.2015 размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется на основании пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Размер арендной платы определен на основании постановления администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного Постановлением» (далее также – постановление от 05.02.2010 № 47, Порядок № 47).

В настоящем случае регулируемая цена за пользование земельным участком будет применяться независимо от того, согласовали стороны ее размер или не согласовали. 

Расчет арендной платы в оспариваемом протоколе произведен в соответствии с пунктом 2.5 Постановления от 05.02.2010 № 47, на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле:

А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x Кп x Кпр, где: А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка; Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов; Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год, где КИ2010, КИ2011, КИ2012, КИN - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2010, 2011, 2012 и последующие годы. При определении размера годовой арендной платы за земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее - земли промышленности и иного специального назначения) применяются коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2016, 2017 и последующие годы. При определении размера годовой арендной платы за земельный участок из земель населенных пунктов применяются коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2017 и последующие годы;

Как следует из расчета арендной платы, истцом в формуле расчета арендной платы на 2023 год применяются следующие коэффициенты:

S (площадь) – 173000 кв.м; КС – 74940140 руб., Кв – 0,24.

Ответчик в отзыве указывает, мотивом, побудившим комитет на применение кадастровой стоимости 74940140 руб. является массовая кадастровая оценка и отсутствие отчета об оценке рыночной стоимости на соответствующий период.

Вместе с тем, комитетом в рамках изменения размера арендной платы не учтено следующее.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», предусмотрен принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом составные части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением показателя уровня инфляции и кадастровой стоимости), могут изменяться в большую сторону не чаще одного раза в 3 года.

Реализация принципа предсказуемости расчета арендной платы предполагает предварительное ознакомление арендатора с планируемыми изменениями расчета арендной платы с тем, чтобы арендатор как хозяйствующий субъект имел возможность соответствующим образом скорректировать свою хозяйственную деятельность во избежание разбалансированности между расходной и доходной частями.

Поскольку в рассматриваемом случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4.7 договора, условия настоящего договора о размере арендной платы считаются измененными по истечению 10-дневного срока с момента направления арендатору (заказным письмом по адресу, указанному в договоре, либо вручения под роспись).

Ответчиком в отзыве указано, что 26.07.2023 по электронной почте направлено уведомление об изменении размера арендной платы за пользование земельным участком.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что протокол изменения размера арендной платы на 2023 год не соответствует принципу предсказуемости расчета арендной платы с учетом фактических обстоятельств момента направления такого протокола (26.07.2023) и момента изменения арендной платы (01.01.2023).

Согласно части 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По смыслу правовой позиции, изложенной в определении КЭС ВС РФ от 21 ноября 2016 № 305-ЭС16-9281, статья 168 ГК РФ применима к случаям, когда сделка нарушает нормы постановлений Правительства РФ.

Из толкования принципа предсказуемости расчета арендной платы явно следует императивная природа такого принципа в контексте регулирования размера арендной платы, в связи с чем, отступление от указанного принципа в одностороннем уведомительном порядке грубо нарушает баланс интересов сторон сделки, в связи с чем, влечет недействительность такого уведомления об изменении размера арендной платы.

Также, суд полагает необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 2.9.5 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты», в редакции постановления Правительства Кемеровской области - Кузбасса от 16.02.2023 № 90 «Размер арендной платы за земельные участки, рассчитанный на 2023 год с учетом положений подпунктов «а», «у» пункта 2.2, пункта 2.5 настоящего Порядка на основании кадастровой стоимости, утвержденной приказом Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса в 2022 году, не может превышать размер арендной платы за данные земельные участки, установленный на 2022 год, более чем в 1,152 раза. В случае если размер арендной платы за земельные участки, рассчитанный на 2023 год с учетом положений подпунктов «а», «у» пункта 2.2, пункта 2.5 настоящего Порядка, превышает более чем в 1,152 раза размер арендной платы, установленный в 2022 году, размер арендной платы на 2023 год принимается равным размеру арендной платы в 2022 году, увеличенному в 1,152 раза.

Из протокола определения величины арендной платы за пользование земельным участком на 2023 год следует, что размер арендной платы за 2023 год составляет 17985633,60 руб., в то время как из протокола определения величины арендной платы за пользование земельным участком на 2022 год следует, что за 2022 год сумма арендной платы составит 14273,75 руб., что свидетельствует о несоответствии протокола Постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что пунктом 4.7 договора установлено, что условия настоящего договора о размере арендной платы считаются измененными по истечению 10-дневного срока с момента направления арендатору уведомления заказным письмом по адресу, указанному в договоре, либо под роспись, в то время как фактически направление уведомления совершалось посредством электронной почты, что в контексте 165.1 ГК РФ позволяет квалифицировать такое уведомление в качестве недоставленного.

В остальной части суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку согласно пункту 22 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019)», отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами. Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер ежемесячной арендной платы определяется настоящим договором и ее минимальный размер не должен быть меньше базовых (исходных) ставок, установленных законодательными актами Кемеровской области.

Также из выписок из единого государственного реестра прав на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, следует, что право аренды по спорному договору перешло, в том числе, третьим лицам, однако в оспариваемом протоколе арендаторами указаны истцы.

Поскольку размер арендной платы по спорному договору аренды является регулируемым, комитетом правомерно определен размер арендной платы, рассчитанный на 2023 год с учетом положений пункта 2.5 Порядка на основании кадастровой стоимости, оснований для удовлетворения требований об обязании произвести и в будущем производить расчет арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы не имеется.

Последствий недействительности сделки, таких как, обязание произвести и в будущем производить расчет арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости, законом не предусмотрено.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 АПК РФ, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

При таких обстоятельствах, иск подлежит частичному удовлетворению. 

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы взыскиваются со стороны. 

Руководствуясь статями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительными изменения, внесённые в договор аренды земельного участка № 22 от 18.12.2017, изложенные в протоколе определения величины арендной платы за пользование земельным участком на 2023 год.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Беловского муниципального округа (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Беловского муниципального округа (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину 3 000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                                    Н.К. Фуртуна