﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-24483/2020

г. Краснодар

23 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2021 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Немцевой А.С., при участии в судебном заседании от истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) – Василенко Д.А. (доверенность от 25.02.2021), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Блок Пост» (ИНН 6165145584, ОГРН 1086165000261) – Ширшовой К.А. (доверенность от 20.06.2020), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2021 по делу № А53-24483/2020, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Блок Пост» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 12.05.2014 № 35336 и возложении на общество обязанности в течение десяти дней с момента вступления судебного акта в законную силу вернуть департаменту по акту приема-передачи земельный участок площадью 4445 кв. м (кадастровый номер 61:44:0073012:80), расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6. 

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.10.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2021, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием предусмотренных законом оснований для расторжения договора аренды земельного участка. Срок действия договора не истек. Ответчик предпринимает меры, направленные на сбор документов, необходимых для получения разрешения на строительство. Доказательства, свидетельствующие о нарушении обществом условий договора аренды, в том числе в части своевременного внесения арендной платы, истец не представил. При разрешении дела в суде апелляционной инстанции общество представило проектную документацию, а также доказательства обращения в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Довод департамента о недействительности (ничтожности) договора об уступке прав и обязанностей арендатора суды отклонили.

В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, допущенные обществом нарушения условий договора в виде неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях, служат основанием для его расторжения в судебном порядке. На момент разрешения дела в суде первой инстанции общество не совершало  действия, направленные на освоение земельного участка в целях строительства (проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство). Договор об уступке прав и обязанностей арендатора является недействительной (ничтожной) сделкой. Основания для внесения в государственный реестр недвижимости сведений об обременении спорного участка правом аренды в пользу общества отсутствовали.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Заседание арбитражного суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

В судебном заседании представитель департамента на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель общества полагал, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, по результатам аукциона департамент и ООО «ККПД-Инвест» заключили договор от 14.08.2012 № 34142 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6 (т. 1, л. д. 9 – 14). Земельный участок передан арендатору по акту приема передачи  (т. 1, л. д. 15) и предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

На основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 17.03.2014 № 261 в соответствии с документацией по планировке территории (проектом планировки и проектом межевания) микрорайона № 6 жилого района «Левенцовский» из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:48 образован земельный участок площадью 4445 кв. м с кадастровым номером 61:44:0073012:80 (т. 1, л. д. 16 – 24).

Департамент (арендодатель) и ООО «ККПД-Инвест» (арендатор) 12.05.2014 заключили договор № 35336 аренды земельного участка площадью 4445 кв. м с кадастровым номером 61:44:0073012:80, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6 (т. 1, л. д. 25 – 30). Данный участок предоставлен для строительства подземной, подземно-наземной, наземной одно-и многоуровневой открытой и (или) закрытой автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения (пункт 1.1). Срок аренды установлен до 13.09.2022 (пункт 2.1).

27 февраля 2019 года ООО «ККПД-Инвест» и общество заключили договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 12.05.2014 № 35336 (т. 1, л. д. 38 – 40). Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 41).

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:80 обременен правом аренды общества (т. 1, л. д. 43).

При проведении осмотра земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:80 сотрудником департамента установлено, что спорная территория не огорожена, свободна от строений, на момент обследования строительство не ведется                  (т. 1, л. д. 45, 46).

Департамент в адрес общества направлял уведомления от 31.05.2019, 19.12.2019 о необходимости освоения земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:80 и представления соответствующих доказательств в уполномоченный орган (т. 1,                            л. д. 47 – 51).

Департамент, указывая, что общество не приступило к освоению земельного участка, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса), в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2 и 3 статьи 46 Земельного кодекса, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что ответчик является новым арендатором публичного земельного участка по долгосрочному договору аренды от 12.05.2014 № 35336, заключенному по результатам торгов. Срок аренды, предусмотренный данным договором, не истек, ответчик принимает меры к освоению земельного участка, оформлению разрешительной документации. При разрешении дела в суде апелляционной инстанции общество представило проектную документацию в целях осуществления строительства объекта, а также доказательства обращения в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительства. Поскольку общество не допустило существенных нарушений условий спорного договора (устранило их в разумный срок), суды правомерно заключили об отсутствии оснований для его расторжения в судебном порядке. При этом суды учитывали, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок. Избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) является несоразмерной степени существенности приведенных департаментом обстоятельств и балансу интересов сторон применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела.

Департамент не учитывает, что  установленный в пункте  4.4.16 договора                        от 12.05.2014 № 35336 срок осуществления жилищного и иного строительства на момент рассмотрения судом первой инстанции настоящего спора не истек.

Из содержания статей 45 и 46 Земельного кодекса следует возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, не включая время, необходимое для освоения участка, и время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование, а не обязанность арендатора полностью освоить и завершить строительство объекта на арендованном участке в указанный срок.

Довод кассационной жалобы о необходимой квалификации договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору от 12.05.2014 № 35336 в качестве недействительной (ничтожной) сделки не может служить достаточным основанием для отмены решения и постановления, поскольку и при подобной квалификации договора иск о расторжении договора аренды к данному ответчику не мог быть удовлетворен судом. Кроме того, суды правомерно указали на исполнение сторонами договора аренды                     (с новым арендатором) и отсутствие самостоятельного требования о признании недействительным спорного договора.   

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 09.10.2020 и апелляционного постановления от 14.01.2021 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного Ростовской области от 09.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2021 по делу № А53-24483/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               Н.С. Мазурова