Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-4682/2017

г. Владивосток

31 августа 2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 29 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 августа 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.С. Шевченко,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-5655/2017

на решение от 20.06.2017

судьи О.А. Жестилевской

по делу № А51-4682/2017 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Судоремонтная Компания «Первомайское» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжения договора аренды земельного участка, об обязании возвратить участок,

при участии:

от истца:  ФИО2, по доверенности от 31.12.2016  сроком действия до 31.12.2017, удостоверение;

от ответчика: ФИО3 протокол общего собрания №8 от 23.11.2009; ФИО4 по доверенности 24.03.2017 сроком действия на 3 года, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Судоремонтная Компания «Первомайское» (далее – ООО «СК «Первомайское», общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 22.03.2013 №03-Ю-Д-МС-00199 с кадастровым номером 25:28:000000:6057, площадью 6111 кв. м., из земель населенных пунктов, имеющих местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - здание, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с видом разрешенного использования: промышленные и коммунально-складские предприятия V класса вредности, сооружения, необходимые для эксплуатации объектов недвижимости основных видов разрешенного использования, для использования в целях строительства двух слипов и плавдока №27; об обязании ответчика возвратить истцу переданный по договору от 22.03.2013 № 03-Ю-Д-МС-00199 земельный участок.

Решением суда от 20.06.2017 исковое заявление в части расторжения договора аренды оставлено без рассмотрения применительно к пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда от 20.06.2017, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, а потому подлежащим отмене, истец обратился в суд с апелляционной жалобой.  Заявитель полагает, что им были предприняты достаточные меры по уведомлению ответчика о необходимости исполнения договорных обязательств. Считает, что направленное в адрес ответчика письмо от 31.08.2016 № 28/9-5828 является надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции коллегией заслушаны пояснения представителей сторон. Представитель истца поддерживает доводы апелляционной жалобы. Представители ответчика на доводы жалобы возражают по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены оспариваемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 22.03.2013 заключен договор №03-Ю-Д-МС-00199 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, согласно которому на основании распоряжения УМС г.Владивостока арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:6057, площадью 6111 кв. м., из земель населенных пунктов, имеющих местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – здание, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с видом разрешенного использования: промышленные и коммунально-складские предприятия V класса вредности, сооружения, необходимые для эксплуатации объектов недвижимости основных видов разрешенного использования, для использования в целях строительства двух слипов и плавдока №27.

Договор заключен сроком с 06.03.2013 по 05.03.2062 (п.2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП 29.04.2013 внесена соответствующая запись № 25-25-01/44/2013-410.

В ходе проведенной 25.04.2016 проверки использования муниципального земельного участка (результаты проверки оформлены актом от 25.04.2016 №48) установлено, что территория всего земельного участка используется для эксплуатации металлических причалов, к одному из которых пришвартован плавдок № 27, на момент проведения проверки в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:6057 строительная деятельность не осуществлялась.

Согласно письму Федерального агентства морского и речного транспорта  Российской Федерации (Росморречфлот) от 01.06.2016 №ВВ-21/5562 разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию слипов и плавдока ООО «СК «Первомайское» не выдавалось.

УМС, посчитав, что общество в нарушение п. 1.1 заключенного сторонами договора аренды представленный земельный участок использует не по назначению, направило в его адрес претензию от 31.08.2016 № 28/9-5828, содержащую требование о расторжении указанного договора аренды с приложением соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи. Изложенные в письме требования о расторжении договора и освобождении участка оставлены обществом без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Управления в суд с рассматриваемым иском.

Как верно квалифицировал суд первой инстанции, правоотношения сторон по договору аренды регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В части 1 статьи 607 ГК РФ указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В соответствии с п. 3.4.1 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным видом использования, указанным в п.1.1 договора.

В рассматриваемом случае основанием для обращения Управления в суд с рассматриваемым иском послужило нецелевое использование обществом предоставленного в аренду земельного участка: по договору участок предоставлен для строительства двух слипов и плавдока № 27, фактически используется арендатором для эксплуатации морских причалов, строительная деятельность (по возведению предусмотренных договором сооружений) не осуществляется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В частности, согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

По общему правилу, предусмотренному частью 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма). Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 ГК РФ является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно: по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям, приведенным в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора Управление представило направленное по юридическому адресу общества и адресованное его руководителю письмо от 31.08.2016 № 28/9-5828, которое направлено 01.09.2016, прибыло в место вручения 03.09.2016, однако обществом не получено, 08.10.2016 возвратилось отправителю за истечением срока хранения.

В соответствии с требованиями статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором названного пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

В абзаце 3 пункта 67 названного Постановления разъяснено, что риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Доказательств, свидетельствующих о том, что ООО «СК «Первомайское» принимались меры по надлежащему получению корреспонденции, материалы дела не содержат. Доказательств нарушения органом почтовой связи порядка оказания услуг почтовой связи не представлено.

Следовательно, в рассматриваемом случае, невручение претензионного письма от 31.08.2016 № 28/9-5828 вызвано обстоятельствами, зависящими от адресата, в связи с чем общество несет риск вызванных этим последствий, а потому корреспонденция, направленная по юридическому адресу ответчика, считается полученной последним.

Вместе с тем, указанное письмо, исходя из его буквального содержания, и приложенного к письму соглашения, предупреждение о необходимости устранения допущенных арендатором нарушений не содержит, разумный срок для их устранения не предоставляет, имеет единственной целью расторжение договора аренды.

Оценив содержание указанного письма, суд обоснованно не принял данный документ в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, указав, что такое предупреждение противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, части 3 статьи 619, части 2 статьи 452 ГК РФ, поскольку исключает возможность добровольного устранения нарушений при исполнении обществом обязательства. Иных доказательств, свидетельствующих о соблюдении Управлением досудебного порядка урегулирования спора, материалы дела не содержат.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При указанных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о несоблюдении истцом требований, установленных частью 3 статьи 619 ГК РФ, правомерно оставив без рассмотрения требование о расторжении договора аренды. Поскольку требование о расторжении договора аренды оставлено судом без рассмотрения, основания для возвращения земельного участка отсутствуют.

Доводы Управления о соблюдении порядка досрочного расторжения договора аренды путем направления уведомления не принимаются как противоречащие установленным судами первой и апелляционной инстанций обстоятельствам.

Процессуальные нарушения, являющиеся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решения, судом первой инстанции не допущены.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Расходы по уплате государственной пошлины за апелляционное рассмотрение дела на основании статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя жалобы.  Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации УМС г. Владивостока освобождено от уплаты обязательного платежа.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.06.2017  по делу №А51-4682/2017  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

Д.А. Глебов

С.Б. Култышев