ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-29994/2022

город Ростов-на-Дону

09 января 2024 года

15АП-19863/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2023 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Сороки Я.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представителей не направила, извещена надлежащим образом;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 05.09.2022, паспорт;

от третьих лиц: представителей не направили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот  22.08.2023 по делу № А32-29994/2022 

по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Селена Плюс»

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; ФИО3; муниципального унитарного предприятия города 

Сочи «Концертный зал «Фестивальный»; муниципального бюджетного учреждения города Сочи «Дирекция по реализации программ»; общества с ограниченной ответственностью «Калипсо Плюс»; общества с ограниченной ответственностью «Патиссон»

о сносе самовольной постройки,

                               УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Селена Плюс» (далее - ООО «Селена Плюс», общество, ответчик) о сносе самовольной постройки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО3; муниципальное унитарное предприятие города Сочи «Концертный зал «Фестивальный», муниципальное бюджетное учреждение города Сочи «Дирекция по реализации программ», общество с ограниченной ответственностью «Калипсо Плюс», общество с ограниченной ответственностью «Патиссон».

Решением от 22.08.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в иске, суд пришел к выводу, что спорный объект  создан с согласия муниципалитета на основании разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, которые были выданы муниципальными органами на основе разработанной проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы,  поэтому здание кафе  является легальным и не может считаться самовольно размещенным на земельном участке. 

Выявленное контролирующими  органами нарушение заключается в наложении некапитальных конструкций, примыкающих и ограждающих здание кафе на границы соседнего земельного участка, при том, что такое наложение стало следствием реестровой (кадастровой) ошибки, допущенной еще при формировании земельного участка под будущее строительство здания кафе, а не результатом нарушений при строительстве и размещении  самого кафе, так как посадка здания на земле с момента ввода его в эксплуатацию с согласия муниципалитета с 2006 года не менялась.

Суд первой инстанции в настоящем случае счел также возможным применить срок исковой давности к заявленным требованиям, который в настоящем случае ввиду легальности объекта следует исчислять с момента ввода строения муниципальными органами в эксплуатацию (2006 год), учитывая тот факт, что  по результатам проведенной по настоящему делу судебной строительно-технической экспертизы, доказательства перестраивания или реконструкции здания кафе с 2006 года отсутствуют.  

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение. В обоснование жалобы заявитель указывает, что администрация предоставила суду первой инстанции достаточные доказательства наличия признаков самовольной постройки, однако судом это не принято во внимание. В ходе проверки сотрудниками управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования установлено, что в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:20 расположен объект капитального строительства визуально в 3 этажа. Согласно схеме замеров МУП                  г. Сочи «Муниципальный институт генплана» установлено, что часть элементов конструкций объекта частично расположены за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:20 на землях неразграниченной государственной собственности. Кроме того, согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края земельный участок с размещенным на нем объектом расположен в территориальной зоне «ОЦ-1» - жилая зона, для которой установлены следующие параметры разрешенного строительства: максимальный процент застройки - 40%, минимальный отступ от границ земельного участка - 3 м, коэффициент использования территории - 0,6, в связи с чем максимальная площадь всех помещений на земельном участке не может превышать 552 кв.м. Также истец указывает, что, по сведениям департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город - курорт Сочи, у муниципалитета отсутствует информация о выдаче уведомлений, разрешений на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию спорного объекта.  Принимая в качестве допустимого доказательства заключение судебной экспертизы, суд не учел, что указанное доказательство не содержит всех необходимых исследований, достаточных для утверждения того, что самовольно возведённые строения соответствуют всем строительным требованиям и нормам и не создает угрозу жизни и здоровью. 

В отзыве на жалобу общество просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу администрации без удовлетворения. 

В судебное заседание истец и третьи лица явку не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов». В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, дал пояснения по существу спора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в 2004 году ООО «Архитектурная мастерская «Архипроект» подготовлен проект строительства «Кафе с прогулочной террасой на приморской набережной пляжа «Маяк» в Центральном районе г. Сочи.

Комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи выдано заключение по проекту кафе с прогулочной террасой на Приморской набережной пляжа «Маяк» от 01.02.2005 N 05-05, согласно которому, Комитет рассмотрел представленный проект и, учитывая положительные согласования организаций города, согласовал ООО «Калипсо Плюс» проект для дальнейшей реализации в установленном порядке.

Постановлением Главы города Сочи Краснодарского края от 03.03.2005 N 758 (л.д. 143, т.1)  ООО «Калипсо Плюс» предоставлен в аренду сроком на 3 года сформированный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:20, площадью 920 кв. м.

21.03.2005 между администрацией г. Сочи и ООО «Калипсо Плюс» заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900771206, в соответствии с п. п. 1.1, 1.3 которого земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:20 предоставлен обществу для строительства кафе с прогулочной террасой на Приморской набережной пляжа «Маяк» около ресторана «Калипсо» в Центральном районе г. Сочи.

В настоящий момент данный земельный участок находится в пользовании на условиях аренды у ООО «Селена Плюс», что подтверждается выпиской из ЕГРН 08.06.2023 N КУВИ-001/2023-133515937.

Постановлением главы города Сочи Краснодарского края от 14.04.2005 N 1426 (л.д. 145-146, т.1), после прохождения и получения положительного сводного экспертного заключения от 11.02.2005 N С-825/1-05 Сочинского межрайонного отдела государственного учреждения «Краснодарская краевая государственная вневедомственная экспертиза» (л.д. 174-182, т.1)  ООО «Калипсо Плюс» в соответствии с утвержденной проектной документацией разрешено строительство кафе с прогулочной террасой и магазинами на земельном участке площадью 920 кв. м (разрешение на строительство было оформлено в виде постановления, поскольку форма разрешения на строительство появилась только в декабре 2005 года после принятия Постановления Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 968 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»).

Как установлено судом, в постановлении от 14.04.2005 N 1426 указано, что  проектная документация кафе согласована 01.02.2005 № 05-05 Комитетом архитектуры и градостроительства  города Сочи;  проект организации строительства  согласован инспекцией архитектурно-строительного надзора по городу Сочи  от 21.03.2005; проектная  продукция утверждена на основании сводного получения положительного сводного экспертного заключения от 11.02.2005 N С-825/1-05 Сочинского межрайонного отдела государственного учреждения «Краснодарская краевая государственная вневедомственная экспертиза»;  справкойКомитета архитектуры и градостроительства  города Сочи от 30.11.2004 № 01-10 подтверждено выполнение обществом условий договора о долевом участии в развитии инженерной инфраструктуры города Сочи. 

Также установлено судом,  что 28.07.2006 Администрацией города Сочи в лице Комитета архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи ООО «Калипсо плюс» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 23/Ц-6/130 (л.д. 139-140, т.1), в соответствии с которым разрешается ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Кафе с прогулочной террасой», расположенного по адресу: Россия, 

<

...> пляж «Маяк».

Сочинским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Краснодарскому краю подготовлен технический паспорт здания - Кафе с прогулочной террасой, расположенного по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3а.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 23/Ц-6/130 от 28.07.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю зарегистрировано право собственности ООО «Калипсо плюс» на спорное здание.

В настоящий время собственником спорного объекта является ООО «Селена Плюс», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.06.2023 N КУВИ-001/2023-133514312.

В соответствии со сведениями ЕГРН, спорный объект капитального строительного строительства имеет следующие параметры: площадь застройки -570,9 кв. м, площадь-1207,1 кв. м, количество этажей - 2, в том числе подземных - 0, назначение - нежилое, наименование - кафе с прогулочной террасой, год постройки - 2006.

Сотрудниками управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи 17.03.2022 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:20, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, около ресторана «Калипсо», ул. Приморская, д. 3а. В ходе проверки установлено, что в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:20 расположен объект капитального строительства визуально этажностью в 3 этажа, участок не огорожен. Согласно схеме замеров МУП г. Сочи «Муниципальный институт генплана» от 03.03.2022 установлено, что часть элементов конструкции здания расположены за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:20 на землях неразграниченной государственной собственности (общая площадь занятия составляет 329,0 кв. м). Также, часть элементов конструкции здания расположены за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:20 на землях смежного муниципального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:1692 (общая площадь занятия составляет 190,1 кв.м). Согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 05.04.2022 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:20 расположен в территориальной зоне «ОЦ-1» - жилая зона, для которой установлены следующие параметры разрешенного строительства: максимальный процент застройки - 40%, минимальный отступ от границ земельного участка - 3 м, коэффициент использования территории - 0,6, в связи с чем максимальная площадь всех помещений на земельном участке не может превышать 552 кв. м (площадь участка 920 кв. м х 0,6). 

Также администрация указала, что, по сведениям департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, отраженным в письме от 15.04.2022, информация о выдаче уведомлений, разрешений на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:20 отсутствует. 

По мнению муниципалитета, вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:20 имеются признаки самовольной постройки, установленные п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением о сносе самовольной постройки.

  Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящий иск.

Из системной взаимосвязи статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что защите подлежит нарушенное или оспоренное право или законный интерес.

Согласно положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном 4 участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В предмет доказывания по иску о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие обстоятельства: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей; строительство объекта без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, создающим угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. 

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

При отсутствии сведений о таких лицах ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка. При этом, если земельный участок передан во временное владение и (или) пользование (например, по договору аренды или безвозмездного пользования), ответчиком по иску о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки будет являться лицо, во владении и (или) пользовании которого находится такой земельный участок, если не будет установлено, что самовольная постройка возведена (создана) до возникновения прав владения и (или) пользования земельным участком у этого лица.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2022 производство по делу было приостановлено, назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Ди Трассо», эксперту  ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Определить, в границах каких земельных участков расположен спорный объект (составить схему расположения) с кадастровым номером 23:49:0204029:1047, 23:49:0204028:1249, а также трехэтажный объект, расположенный около ресторана «Калипсо» по ул. Приморской, д. 3а, предположительно расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:20 по адресу: г. Сочи, Центральный район, около ресторана «Калипсо», ул. Приморская, д. 3а.

2) Определить действительные технические характеристики, год постройки и функциональное назначение спорных объектов? Являются ли спорные объекты объектами капитального строительства?

3) Определить, перестраивались (реконструировались) ли спорные объекты после их возведения? Если ответ положительный, указать какие работы были произведены?

4) Соответствует ли расположение спорных объектов разрешениям на строительство, актам на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации и иной 6 технической документации (при их наличии)? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли устранение выявленного несоответствия? Если да, то, каким образом?

5) Соответствует ли расположение спорных объектов генеральному плану муниципального образования, правилам землепользования и застройки территории и соответствует ли спорный объект техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, действовавшим на момент их строительства (реконструкции)? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли устранение выявленного несоответствия? Если да, то, каким образом?

Исследование проводилось путем натурального обследования объекта экспертизы на основании экспертных осмотров, которые проведены экспертом 08.12.2022 с 11-00 по 16-00 ч.,  09.12.2023  с 9-00 по 16-00 ч.,  10.12.2022 с 9-00 по 15-00 ч., а также путем и камеральных исследований материалов настоящего дела. 

Согласно заключению N 361/2022 от 15.02.2023, эксперт ФИО4 пришел к следующим выводам.

Отвечая на первый и второй вопрос, эксперт пришел к выводу, что объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0204029:1047 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225 по адресу: г. Сочи, приморская наб., д. 3, стр. 9 и находится на расстоянии 451 метр от исследуемого здания с кадастровым номером 23:49:0204028:1249. Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0204029:1047 и 23:49:0204028:1249 не являются смежными или даже соседними зданиями, также как и земельные участки, на которых они расположены. Согласно сведениям ЕГРН объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0204029:1047 не находится в собственности, владении и (или) пользовании у ООО «Селена Плюс». В материалах дела N А32-29994/2022, предоставленного эксперту, отсутствуют какие-либо документы, касающиеся объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0204029:1047. Исследование, проведенное специалистами МБУ г. Сочи «МИГ», также было выполнено только в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0204028:1249 и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:20. Учитывая данные обстоятельства, эксперт пришел к выводу, что предметом исследования по настоящему делу являются только объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:20 и сам указанный земельный участок.

Экспертом зафиксировано, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:20 по адресу: г. Сочи, Центральный район, около ресторана «Калипсо», ул. Приморская, д. 3а располагается один объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0204028:1249, имеющий следующие фактические характеристики:

- площадь застройки -570,9 кв. м.

- площадью 1207,1 кв. м,

- количество этажей 2 (Два), в том числе подземных 0 (Ноль).

- 2006 год постройки.

Фактическое функциональное назначение объекта, нежилое здание, как указано в сведениях ЕГРН.

На 1-м этаже здания располагаются магазины, на 2-м этаже кафе с прогулочной террасой, как указано в техническом паспорте и в соответствии с проектной документацией.

Указанные характеристики здания с кадастровым номером 23:49:0204028:1249 совпадают с характеристиками в соответствии со сведениями ЕГРН.

Фактическая планировка здания, а также расположение его несущих конструктивных элементов соответствует сведениям, указанным в техническом паспорте, представленном в материалах дела, составленным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Краснодарскому краю, Сочинским городским отделением, площадь здания по состоянию на 25.04.2006 на нежилое здание «Кафе с прогулочной террасой литер А».

Конструктивные элементы здания располагаются в пределах правомерных границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:20, по адресу: г. Сочи, Центральный район, около ресторана «Калипсо», ул. Приморская, 3а.

Имеется наложение некапитальных конструкций здания, ограждающих конструкций витражей из алюминиевых сплавов на границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:1692, по адресу ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный, ул. Приморская, назначением земли населенных пунктов, общее пользование территории, площадь наложения составляет 44,8 кв. м. Координаты наложения указаны в тексте исследовательской части по первому и второму вопросам, а также в Приложении, на схеме расположения здания.

В части несоответствий, выявленных специалистами управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи и МБУ г. Сочи «Муниципальный институт генплана» (МБУ г. Сочи «МИГ»).

Согласно акту осмотра земельного участка от 03.03.2022 главного специалиста отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи (УМЗК администрации г. Сочи) (т. 1, стр. 17-19) и схеме расположения здания на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:20, выполненной специалистами МБУ г. Сочи «МИГ» на указанном земельном участке располагается здание количеством этажей 3 (три), которое располагается за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:20:

- с северо-западной стороны здание налагается на кадастровые границы земель неразграниченной государственной собственности и на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:96, площадью 13 559 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, ул. Орджоникидзе, д. 5, общей площадью наложения 329,0 кв. м;

- с юго-восточной стороны здание налагается на земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0204028:1692, по адресу ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный, ул. Приморская, назначением земли населенных пунктов, общее пользование территории площадью наложения 190,1 кв. м.

С северо-западной стороны пролегает железобетонная монолитная подпорная стена, общей длиной 95,3 метра, которая является отдельным сооружением и не является конструктивным элементом здания с кадастровым номером 23:49:0204028:1249, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:20, указанная стена находится с отступом от 3,2 м до 5 м от конструкций самого здания.

Как установлено судом,  специалистами МБУ г. Сочи «МИГ» геодезическая съемка проводилась без доступа на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:20, соответственно, подпорная стена была принята как ограждающая конструкция здания с кадастровым номером 23:49:0204028:1249.

За конструкции третьего этажа специалистами были приняты конструкции некапитального строения навеса, смонтированного на поверхности перекрытия над 2-м этажом, на поверхности плоской кровли, которые располагаются в пределах конструкций плоской кровли здания.

Проведение обследования здания и геодезической съемки без доступа на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:20 специалистами УМЗК администрации г. Сочи МБУ г. Сочи «МИГ» подтверждено письмом директора МБУ г. Сочи «МИГ» (т. 1, л.д. 107).

С юго-восточной стороны имеется наложение на территорию земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:1692 некапитальных конструкций здания с кадастровым номером 23:49:0204028:1249, ограждающих конструкций витражей из алюминиевых сплавов, площадью наложения 44,8 кв. м. Вместе с тем, данное наложение площадью 44,8 кв. м стало следствием реестровой (до 2015 года- кадастровой) ошибки, допущенной при формировании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:20, поскольку, согласно землеустроительному делу, данный земельный участок формировался специально под существующий проект будущего спорного здания. Из указанного следует, что при формировании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:20 должны были учитываться все конструкции будущего здания, в том числе некапитальные конструкции здания с кадастровым номером 23:49:0204028:1249, ограждающие конструкции витражей из алюминиевых сплавов. Устранение данного наложения возможно путем устранения реестровой (до 2015 года - кадастровой) ошибки, допущенной при формировании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:20.

Также, специалистами МБУ г. Сочи «МИГ» за месторасположение крайних точек конструкций спорного здания с юго-восточной стороны были приняты поверхности прилегающей к зданию с кадастровым номером 23:49:0204028:1249 территории земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:1692 с покрытием плитами, идентичными покрытию пола в помещения 1-го этажа здания с кадастровым номером 23:49:0204028:1249. Указанное покрытие расположено в уровне пола 1-го этажа, выше на 15 см уровня покрытия территории ЗУ КН: 23:49:0204028:1692 из брусчатки, однако, оно не является частью здания с кадастровым номером 23:49:0204028:1249 и не расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:20.

Здание с кадастровым номером 23:49:0204028:1249 конструктивно неотделимо связано с землей, соответственно, является капитальным объектом, характеризуемым в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, как объект недвижимости.

Экспертом составлена схема фактического расположения объекта, здания с кадастровым номером 23:49:0204028:1249, по результатам проведенной геодезической съемки. Указанная схема представлена в Приложении 1 заключения.

При ответе на третий и четвертый вопрос экспертизы, эксперт пришел к выводу, что спорный объект, здание с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0204028:1249, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:20, по адресу: г. Сочи, Центральный район, около ресторана «Калипсо», ул. Приморская, 3а после его возведения в 2006 году конструктивно не перестраивалось и не реконструировалось.

Расположение здания с кадастровым номером 23:49:0204028:20 по адресу: г. Сочи, Центральный район, около ресторана «Калипсо», ул. Приморская, 3а, а также его конструктивные характеристики соответствуют проекту для строительства объекта: «Кафе с прогулочной террасой на Приморской Набережной пляжа «Маяк» в Центральном районе г. Сочи», выполненным проектной организацией «ООО «Архипроект», главным инженером проекта ФИО5

Указанная проектная документация получила положительное заключение государственной экспертизы, в соответствии с экспертным заключением N С-825/1-05, утвержденным 11 февраля 2005 года Начальником Сочинского межрайонного отдела ФИО6 ФИО7 (т. 1, л.д. 174-182), для строительства объекта: «Кафе с прогулочной террасой на Приморской Набережной пляжа «Маяк» в Центральном районе г. Сочи».

Расположение и конструктивные характеристики спорного здания соответствуют разрешительной документации, а именно: разрешению на ввод в эксплуатацию от 17.08.2006,  посадка здания с момента ввода его в эксплуатацию не менялась. 

При ответе на пятый вопрос экспертизы, эксперт пришел к выводу, что расположение спорного объекта, здания с кадастровым номером 23:49:0204028:1249, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:20, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, около ресторана «Калипсо», ул. Приморская, 3а соответствует генеральному плану муниципального образования город-курорт Сочи, действовавшим на момент его строительства.

Ответить на вопрос о соответствии здания Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи экспертом не представляется возможным, поскольку в предмет исследования входит соответствие объекта только тем нормам, которые действовали в момент окончания строительства, а спорное здание возведено на три года раньше утверждения на территории муниципального образования город-курорт Сочи Правил, при этом, как отмечено выше, спорный объект с момента его ввода в эксплуатацию не подвергался реконструкции, перепланировке и (или) переустройству. В то же время здание соответствует градостроительным регламентам, действовавшим на момент его проектирования и строительства, 2004-2006 гг.

Спорный объект, здание с кадастровым номером 23:49:0204028:1249 соответствует техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, действовавшим на момент их строительства.

Спорный объект, здание с кадастровым номером 23:49:0204028:1249, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:20, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3а по своему месту расположению и в имеющихся технических характеристиках построен в соответствии с требованиями строительных, в том числе антисейсмических норм и правил, технических регламентов, требований о пожарной безопасности, санитарных и эпидемиологических норм.

Соответствует требованиям:

- СНиП П-7-81* «Строительство в сейсмических районах»,

- СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», учитывающим устойчивость к сейсмическим воздействиям.

Работы по устройству фундамента, железобетонного каркаса, кладки стен выполнены в соответствии с требованиями:

- СНиП 2.02.01-83*»Основания зданий и сооружений»,

- СНиП 3.03.01-87»Несущие и ограждающие конструкции»;

- СНиП II-22-81*»Каменные и армокаменные конструкции»;

- СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки и воздействия»;

- СНиП 2.03.01-84* «Бетонные и железобетонные конструкции».

Исполнены требования по противопожарной безопасности, а именно выполнены мероприятия, предусмотренные проектом, том 6 «Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций».

Здание построено в соответствии с проектной документацией, получившей санитарно-эпидемиологическое заключение ЦГСЭН г. Сочи от 25 января 2005 года. N 23.КК.21.000.Т.000029.01.05 - о соответствии проектной документации санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Спорное здание, соответствует требованиям СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», а соответственно требованиям Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы экспертов предельно ясны, обоснованы исследованными ими обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, сторонами не представлены.

Каких-либо письменных доказательств, опровергающих выводы экспертов, предпринимателем в материалы дела не представлено.

Заключение экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу и оценено наряду с другими доказательствами (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Экспертным заключением установлено и подтверждается представленными в материалы дела документами, что спорный объект в целом соответствует строительным, противопожарным, санитарным, градостроительным нормам и правилам, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан и находится на земельном участке, принадлежащим ответчику на праве пользования, а допущенные при строительстве нарушения не являются существенными.

Судом установлено, что вопреки доводам администрации, 28.07.2006 уполномоченным органом местного самоуправления выдано разрешение N 23/Ц-6/130 на ввод в эксплуатацию спорного объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0204028:1249; общее количество этажей спорного объекта равняется 2 (двум), что соответствует согласованной и утвержденной проектной документации. 

Кроме того, спорный объект соответствует градостроительным, строительным, техническим и иным нормам и правилам, регулирующим возведение подобных объектов в 2005-2006 годах.

На вопрос суда относительно того, предъявлены ли исковые требования в отношении лестничных сходов, представитель администрации пояснил, что требование о сносе заявлено только в отношении спорного здания.

Между тем, единственное нарушение, установленное в ходе производства по настоящему делу, заключается в наложении некапитальных конструкций спорного здания, ограждающих конструкций витражей из алюминиевых сплавов на границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:1692, по адресу ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный, ул. Приморская, с назначением - земли населенных пунктов.

Однако, как установлено судом и не оспорено лицами, участвующими в деле, данное наложение стало следствием реестровой ошибки, допущенной при формировании земельного участка под будущее строительство здания кафе, а не результатом нарушения при строительстве самого кафе.

Доводы жалобы о наложении части объекта на смежный участок надлежит отклонить, так как такое наложение стало следствием реестровой (кадастровой) ошибки, допущенной еще при формировании земельного участка под будущее строительство здания кафе, а не результатом нарушений при строительстве и размещении  самого кафе, так как посадка здания на земле с момента ввода его в эксплуатацию с согласия муниципалитета с 2006 года не менялась, администрация с 2006 года ни разу не привлекала общество к административной ответственности при наличии якобы наложений на смежный участок. 

Таким образом, данное нарушение может быть устранено в данном случае путем устранения (исправления) реестровой ошибки, то есть без сноса спорного объекта.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015           N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).

Принимая во внимание данные обстоятельства, суд пришел к верному выводу, что, выдав разрешения на строительство и  на ввод в эксплуатацию на спорный объект капитального строительства, которые до настоящего времени не отменены и не признаны недействительными, то есть, согласившись с легитимностью спорного объекта в исходных и не менявшихся параметрах с 2006 года, администрация г. Сочи в настоящее время не вправе требовать признания данного объекта самовольной постройкой. 

Иная правовая оценка поведения истца противоречила бы положению гражданского законодательства о добросовестности.

На необходимость обеспечения баланса интересов истца и ответчика при разрешении соответствующей категории дел указано и в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022). 

Данная правовая позиция закреплена в последующем и в  пункте  22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» согласно которому  исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

При оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судом должны быть приняты во внимание положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий участников гражданского оборота, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

В соответствии с разъяснением, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Ответчиком в суде первой инстанции было заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» к  требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Суд первой инстанции в настоящем случае счел возможным применить срок исковой давности к заявленным требованиям, который  в настоящем случае ввиду легальности объекта следует исчислять именно с момента ввода объекта муниципальными органами в эксплуатацию (2006 год), учитывая тот факт, что  по результатам проведенной по настоящему делу судебной строительно-технической экспертизы доказательства перестраивания или реконструкции здания кафе с 2006 года отсутствуют,  а также принимая во внимание выводы экспертного исследования об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан сохранением спорного объекта.  

С учетом возложенных на администрацию функций по осуществлению муниципального контроля, контроля за строительством движимых и недвижимых объектов, а также соблюдением порядка их размещения, истец должен был узнать о наличии спорной постройки не позднее даты выдачи истцом разрешения на ввод в эксплуатацию N 23/Ц-6/130, то есть не позднее 26.07.2006.

Судом отмечено, что предполагаемая добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса) не освобождает органы государственной власти от обязанности оценивать такие действия на предмет их соответствия закону и интересам публично-правового образования, от имени и в интересах которого указанные органы действуют.

Располагая сведениями о застройке земельных участков, о регистрации права за конкретными лицами на возведенный объект недвижимости, основаниях такой регистрации, муниципальное образование город Краснодар в лице администрации имело возможность и было обязано дать им правовую оценку, предпринять действия, отвечающие интересам муниципального образования города Краснодара.

На основании изложенного, с учетом того, что администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику о сносе самовольной постройки лишь 23.06.2022, то есть за пределами трехлетнего срока, суд пришел к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности.

Принимая во внимание отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований о сносе самовольной постройки, требования администрации о признании отсутствующим права собственности, о снятии спорного объекта с государственного кадастрового учета, о взыскании судебной неустойки также правомерно отклонены судом.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, дублируют полностью правовую позицию администрации, приведенную в суде первой инстанции и не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора и результатов судебной экспертизы не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от  22.08.2023 по делу № А32-29994/2022 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.Г. Величко

СудьиЮ.И. Баранова

ФИО8