АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-16607/2021

г. Ставрополь

07 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 сентября 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 07 октября 2022 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Минеева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации Новоалександровского городского округа Ставропольского края, Ставропольский край, г. Новоалександровск, ОГРН 

<

***>, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Юг-Зерно», Ставропольский край, г. Новоалександровск, ОГРН 

<

***>, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Южный Мельник», Карачаево-Черкесская Республика, ст. Ессентукская, ОГРН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «Гермес», Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ОГРН 

<

***>, 

о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.04.2014 № 34 за период с 01.04.2018 по 30.06.2021 в размере 926 951 рубля 70 копеек, пени за период с 01.07.2018 по 22.09.2021 в размере 314 857 рублей 96 копеек, 

о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.04.2014 № 34,

в отсутствие представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

администрация Новоалександровского городского округа Ставропольского края (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агро-Юг-Зерно» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.04.2014 № 34 за период с 01.04.2018 по 30.06.2021 в размере 926 951 рубля 70 копеек, пеню за период с 01.07.2018 по 22.09.2021 в размере 314 857 рублей 96 копеек; о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.04.2014 № 34 (уточненные требования, принятые к рассмотрению определением суда от 23.03.2022). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Южный Мельник» и общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Гермес».

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по внесению ответчиком арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.04.2014 № 34.

Ответчик в отзыве на иск возражал против удовлетворения требований, указал, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного капитального строительства, право собственности на который с 28.05.2018 зарегистрировано за другим лицом – ООО «Южный Мельник», которое в настоящее время находится в стадии банкротства. По данным сайта https://old.bankrot.fedresurs.ru объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке был реализован конкурсным управляющим ООО «Южный Мельник» посредством торгов. Полагает, что изложенное свидетельствует о неосуществлении обществом пользования спорным земельным участком с даты истечения срока договора аренды от 24.04.2014 № 34. Указал на пропуск истцом срока исковой давности.

ООО «Гермес» в отзыве на иск указало, что оно не является правообладателем незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 26:04:171514:63, находящегося на спорном земельном участке, так как отказался от договора купли-продажи объекта. Разрешение требований администрации оставил на усмотрение суда.

ООО «Южный Мельник» мотивированного отзыва на исковое заявление суду не представил.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, извещенные надлежащим образом, не явились, от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Рассмотрев указанное ходатайство, учитывая положения статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд счел возможным его удовлетворить и рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей сторон, по имеющимся в деле письменным доказательствам. 

В связи с неявкой в судебное заседание участников процесса, протоколирование с использованием средств аудиозаписи не велось. 

Исследовав материалы дела, суд по существу заявленных требований пришел к следующему. 

Из материалов дела следует, что 24.04.2014 администрацией Новоалександровского муниципального района Ставропольского края (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор аренды  находящегося в государственной собственности земельного участка № 34 (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду находящийся в государственной собственности земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:04:171514:52, площадью 20 000 кв. м, местоположение Ставропольский край, Новоалександровский район, ул. Объездная, б/н, с видом разрешенного использования – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (строительство объекта «Мукомольный комплекс мощностью 300 тонн в сутки готовой продукции») (далее – земельный участок).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:04:171514:52.

Пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с 24.04.2014 по 23.04.2017.

В силу пунктов 3.1, 3.2 договора размер арендной платы за земельный участок на период проведения строительных работ, но не более трех лет с момента предоставления земельного участка в аренду составляет 144 063 рублей в год, после завершения строительных работ 288 126 рублей в год, исходя из базового размера арендной платы, равном трем процентам от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка с учетом коэффициента 0,5 на период проведения строительных работ, но не более 3 лет с момента предоставления земельного участка в аренду. Датой завершения строительных работ является дата получения арендатором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Арендная плата вносится ежеквартально равными долями до последнего числа последнего месяца отчетного квартала в полном объеме на счета органов федерального казначейства путем перечисления указанной в пункте 3.1 суммы. 

Арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (пункт 4.4.3 договора)

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, привозящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, при осуществлении строительства на земельном участке без оформленного разрешения на строительство, и нарушения других условий договора.

Согласно пункту 6.2 договора, он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в пункте 4.1.1 договора.

02 октября 2015 года обществом (арендатор) с ООО «Южный Мельник» (субарендатор) заключен договор субаренды (далее – договора субаренды) земельного участка с кадастровым номером 26:04:171514:52, площадью 20 000 кв. м, местоположение Ставропольский край, Новоалександровский район, ул. Объездная, б/н, с видом разрешенного использования – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (строительство объекта «Мукомольный комплекс мощностью 300 тонн в сутки готовой продукции»), сроком действия с 15.10.2015 по 23.04.2017, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

Названный договор представлен управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю вместе с регистрационными делами на спорный земельный участок и находящийся на нем незавершенный строительством объект через систему «Мой арбитр» 22.03.2022.

В пункте 1.3 договора субаренды стороны согласовали, что в случае продления срока основного договора аренды, срок действия договора субаренды также продлевается на срок действия основного договора без составления дополнительного соглашения.

Договор субаренды расторгается в случае досрочного расторжения основного договора аренды.

Согласно пункту 3.1 договора субаренды субарендатор имеет право без согласования с арендатором: осуществлять на участке строительство и (или) реконструкцию зданий, строений, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка, в том числе: строительство объекта «Мукомольный комплекс мощностью 300 тонн в сутки готовой продукции»; получать разрешения на строительство на участке в соответствии с проектной и иной документацией; собственности на все расположенные и построенные на земельном участке здания, сооружения, вспомогательные объекты инфраструктуры.

25 ноября 2016 года администрацией муниципального образования города Новоалександровска выдано ООО «Южный Мельник» разрешение № 26-Ru26518101-38-2016 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 26:04:171514:52 мельничного комплекса производительностью 210 тонн в сутки готовой продукции, сроком действия до 25.05.2018.

27 марта 2017 года администрацией Новоалександровского муниципального района Ставропольского края, администрацией муниципального образования город Новоалександровск Новоалександровского района Ставропольского края и обществом заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому срок аренды земельного участка устанавливается до окончания срока действия разрешения на строительство от 25.11.2016 № 26-Ru26518101-38-2016, а именно 25.05.2018. 

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.03.2018 (резолютивная часть от 15.03.2018) по делу № А63-3696/2017 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Объявление о несостоятельности (банкротстве), введении конкурсного производства в отношении общества опубликовано в газете «Коммерсант» 23.03.2018 № 50. 

Сумма задолженности по арендной плате в размере 97 009 рублей 83 копеек, возникшая до возбуждения дела о банкротстве, была включена в реестр требований кредиторов должника определением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.06.2018, а сумма текущей задолженности в размере 348 200 рублей, возникшая после возбуждения дела о банкротстве, в период с 17.04.2017 по 31.03.2018 взыскана с должника решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.06.2018 по делу № А63-6494/2018 и оплачена должником, что подтверждается платежными поручениями от 11.09.2019 № 7 на сумму 311 746 рублей и от 11.09.2019 № 6 на сумму 36 454 рублей.

Законом Ставропольского края от 14.04.2017 № 34-кз «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Новоалександровского муниципального района Ставропольского края, и об организации местного самоуправления на территории Новоалександровского района Ставропольского края» преобразованы муниципальные образования, входящие в состав Новоалександровского муниципального района путем их объединения без изменения границ иных муниципальных образований во вновь образованное муниципальное образование Новоалександровский городской округ Ставропольского края. 

В соответствии со статьей 6 указанного Закона органы местного самоуправления Новоалександровского городского округа Ставропольского края в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления Новоалександровского муниципального района Ставропольского края, городского и сельских поселений, входящих в состав Новоалександровского муниципального района Ставропольского края, которые на день вступления в силу данного Закона осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Ставропольского края, органами местного самоуправления муниципальных образований Ставропольского края, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами Новоалександровского городского округа Ставропольского края.

Советом депутатов Новоалександровского городского округа Ставропольского края принято решение от 22.09.2017 № 1/11 «О вопросах правопреемства», в соответствии с которым администрация Новоалександровского городского округа Ставропольского края является правопреемником по делам, находящимся в процессе рассмотрения судебных органов, а также по делам, находящимся в стадии исполнения, органов местного самоуправления Новоалександровского муниципального района Ставропольского края, городского и сельских поселений, входящих в состав Новоалександровского муниципального района Ставропольского края. 

Таким образом, администрация Новалександровского городского округа в силу закона заменила администрацию района в спорном договоре аренды.

06 июля 2018 года администрацией в адрес конкурсного управляющего общества направлено уведомление от 04.07.2018 № 2740 к договору аренды от 24.04.2014 № 34, в котором со ссылками на пункт 6.2 договора, статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) уведомила общество о прекращении договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.04.2014 № 34, в связи с истечением его срока действия, просила передать земельный участок по акту приема-передачи, а также подписать соглашение о расторжении договора аренды № 34.

Названное уведомление получено адресатом 10.07.2018, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35600025019870.

Полагая, что обществом в период с 01.04.2018 по 30.06.2021 оплата арендных платежей не производилась, вследствие чего у него образовалась задолженность в размере 926 951 рублей 70 копеек, на которую в соответствии с условиями договора начислена пеня за период с 01.07.2018 по 22.09.2021 в размере 314 857 рублей 96 копеек, администрация 23.09.2021 направила в адрес общества уведомление от 22.09.2021 № 2720, в котором уведомила общество о прекращении договора аренды от 24.04.2018 № 34 в связи с истечением срока его действия и просил погасить задолженность по арендной плате, и уплатить пеню.

Названное уведомление оставлено ответчиком без удовлетворения, доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалы дела не представлено.

Поскольку общество в добровольном порядке задолженность по арендной плате не погасило, пеню не уплатило, администрация обратилась с рассматриваемым иском с учетом уточненных требований в арбитражный суд.

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как установлено материалами дела, срок аренды спорного земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением от 27.03.2017 к договору аренды № 34 продлен до 25.05.2018.

В соответствии с пунктами 6.1, 6.3 договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии. 

По истечении установленного договором срока аренды земельный участок (25.05.2018) ответчиком не возращен арендодателю, пользование земельным участком продолжилось, администрация в свою очередь не возражала против того, чтобы общество продолжало пользоваться спорным земельным участком, каких-либо письменных доказательств, достоверно свидетельствующих об обратном в материалы дела не представлено, соответственно договор аренды № 34 в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ с 26.05.2018 считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в пункте 4.1.1 договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, какого-либо объекта.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений.

Как видно из материалов дела, 06 июля 2018 года администрацией в адрес конкурсного управляющего общества направлено уведомление от 04.07.2018 № 2740 к договору аренды от 24.04.2014 № 34, в котором со ссылками на пункт 6.2 договора, статьи 610, 621 ГК РФ уведомила общество о прекращении договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.04.2014 № 34, в связи с истечением его срока действия и наличием на земельном участке незавершенного строительством объекте, принадлежащего на праве собственности ООО «Южный Мельник», имеющего в силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) право на получение земельного участка для завершения строительства.

Названное уведомление получено адресатом 10.07.2018, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35600025019870. Названное уведомление в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным.

Учитывая изложенное, вышеприведенные положения ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.04.2014 № 34 является прекращенным (расторгнутым в одностороннем поярке) с 11.10.2018. С указанной даты с учетом положений пункта 1.3 договора субаренды считается расторгнутым и заключенный обществом с ООО «Южный Мельник» договор субаренды спорного земельного участка с кадастровым номером 26:04:171514:52.

Поскольку спорный договор аренды расторгнут арендатором во внесудебном порядке, повторное расторжение договора аренды № 34 в судебном порядке признается судом необоснованным, так как нормами действующего законодательства не предусмотрено расторжение прекращенного (расторгнутого) договора в прядке статьи 610 ГК РФ, в связи с чем отказал администрации в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 24.04.2014 № 34.

При этом суд учел, что само по себе наличие в выписке из Единого государственного реестра недвижимости записи об аренде земельного участка в пользу общества, не свидетельствует о не прекращении спорного договора, так как исключение (внесение) сведений в Единый государственный реестр недвижимости носит заявительный характер, и администрации вправе обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением об исключении сведений об аренде спорного земельного участка. 

Выводы суда в указанной части согласуются с правой позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 27.10.2016 16 по делу № А60-62998/2015, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 07.12.2021 по делу № А72-1838/2021.

Рассматривая требования администрации о взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 01.04.2018 по 30.06.2021 и пени за период с 01.07.2018 по 22.09.2021, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельный кодекс использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

На основании статьи 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты  вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Расчет арендной платы за спорный период производился администрацией на основании постановлений Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», от 26.12.2018 № 601-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в арендную плату без торгов» и приказов министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 и от 25.11.2019 № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае», путем умножения кадастровой стоимости спорного земельного участка (10 930 600 рублей в 2018, 2019 годах, 8 718 400 рублей в 2020, 2021 годах) на базовый размер арендной платы за землю (3% в 2018, 2019 годах и 2,7% в 2020, 2021 годах).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Материалами дела установлено и ответчиком не отрицалось, что в спорный период обществом обязательства по внесению арендных платежей исполнялись ненадлежащим образом. Доказательств того, что просрочка исполнения обязательств происходила вследствие непреодолимой силы или по вине администрации ответчик в материалы дела не представил. 

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что начисление истцом ответчику пени является правомерным.

Согласно представленным истцом расчетов, сумма задолженности общества по арендной плате за период с 01.04.2018 по 30.06.2021 составила 926 951 рубль 70 копеек. Сумма пени, начисленной на указанную задолженность – на задолженность второго квартала 2018 года (с 01.04.2018 по 30.06.2018) и на задолженность за последующие кварталы указанного периода нарастающим итогом, за период с 01.07.2018 по 22.09.2021 составила 314 857 рублей 96 копеек. При этом из указанного расчета пени следует, что он произведен без учета положений статьи 193 ГК РФ, согласно которой если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

До вынесения судом решения по делу ответчиком заявлено о применении к заявленным требованиям последствий пропуска администрацией срока исковой давности

В статье 195 ГК РФ указано, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ). 

По смыслу пункта 1 статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. В соответствии с пунктом 2 указанной статьи исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пунктах 12, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление № 43) разъяснено, что срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Таким образом, сам факт истечения срока исковой давности, с учетом названных разъяснений, служит самостоятельным основанием для отказа в иске и исключает необходимость исследования представленных истцом доказательств.

Пунктами 1, 2 статьи 200 ГК РФ установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно пункту 24 постановления № 43 по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В силу статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

В пункте 25 постановления № 43 разъяснено, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

В силу пункта 4 статьи 202 ГК РФ со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ, гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Материалами дела установлено, что истцом заявлены требования о взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 01.04.2018 по 30.06.2021 и пени за период с 01.07.2018 по 22.09.2021, начисляемой на задолженность за второй квартал 2018 года и последующие кварталы, нарастающим итогом (согласно расчету к уточненным требованиям в окончательной редакции (л. д. 111)).

Истцом в адрес ответчика 23.09.2021 направлено уведомление от 22.09.2021 № 2720, содержащее требование погасить имеющуюся задолженность и уплатить пеню. Соответственно, на 30 дней, которые установлены АПК РФ для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, течение срока исковой давности приостанавливалось (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2016 № 487-ПЭК16).

Согласно штампу канцелярии суда исковое заявление администрации поступило в арбитражный суд 20.10.2021 (принято в отделение почтовой связи 15.10.2021, что подтверждается печатью Почтового отделения на конверте). Суд вправе удовлетворить требования истца за последние три года, с учетом 30 дней, на которые срок исковой давности был приостановлен, то есть с 01.07.2018 (третий квартал 2018 года). 

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежеквартально равными долями до последнего числа последнего месяца квартала.

Задолженность по арендной плате за 2 квартал 2018 года (с 01.04.2018 по 30.06.2018) возникла у ответчика перед истцом с 01.07.2018 и именно с указанной даты истцу стало известно о нарушении своих прав, следовательно, требование о взыскании задолженности по арендной плате за 2 квартал 2018 года и пени на указанную задолженность, подлежащую начислению с 01.07.2018, заявлены истцом (15.10.2021 – передача иска в отделение почтовой связи) за пределами срока исковой давности (с учетом 30 дней, на которые срок исковой давности был приостановлен), в связи с чем удовлетворению не подлежат.

При этом требования о взыскании задолженности по арендной плате за 3 квартал 2018 года (с 01.07.2018), с учетом даты обращения в суд – сдачи искав отделение почтовой связи и 30 дней, на которые срок исковой давности был приостановлен, а также срока внесения арендной платы за 3 квартала 2018 года – 01.10.2018 (последнее число сентября (30.09.2018) приходилось на воскресенье и с вило положений статьи 193 ГК РФ срок оплаты перенесен на следующий рабочий день – 01.10.2018) и пени на указанную задолженность с 02.10.2018 и задолженности за последующие кварталы нарастающим итогом заявлены в пределах срока исковой давности.

Кроме того, оценивая период взыскания задолженности по арендной плате и пени, суд учел следующее.

Как установлено материалами дела, 24.04.2014 администрацией Новоалександровского муниципального района Ставропольского края (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 34 (далее – договор), в соответствии с которым арендодателю земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:04:171514:52, на срок с учетом дополнительного соглашения, до 25.05.2018 .

02 октября 2015 года обществом с ООО «Южный Мельник» заключен договор субаренды названного земельного участка на срок основного договора аренды.

25 ноября 2016 года ООО «Южный Мельник» получено разрешение № 26-Ru26518101-38-2016 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 26:04:171514:52 мельничного комплекса производительностью 210 тонн в сутки готовой продукции, сроком действия до 25.05.2018, на основании которого на спорном земельном участке возведен незавершенный строительством степенью готовности 48%.

По истечении срока аренды 25.05.2018 договор аренды меду администрацией и обществом № 34 возобновлен на неопределенный срок. На этот же срок продлен и заключенный обществом с ООО «Южный мельник» договор субаренды спорного земельного участка.

28 мая 2018 года (после возобновления договора аренды на спорный участков) ООО «Южный Мельник» зарегистрировало право собственности на находящийся на спорном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:04:171514:63, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 14.04.2022.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в данном пункте статьи 35 Земельного кодекса наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекта, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок. 

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного участка предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Как указано выше, в рассматриваемом случае перехода права собственности на находящийся на спорном земельном участке незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:04:171514:63 на основании договора купли-продажи не осуществлялось. Право собственности на названный незавершенный строительством объект зарегистрировано лицом, которое осуществило его строительство (субарендатором по договору аренды № 34).

Из анализа приведенных и иных положений Земельного кодекса следует, что по смыслу Земельного кодекса незавершенный строительством объект не является объектов (зданием, сооружением), право собственности на который порождает в силу статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право права на получение земельного участка под таким объектом в собственность или аренду. Регистрация субарендатором права собственности на возведенный на переданном ему арендатором в субаренду земельном участке не порождает автоматического перехода к субарендатору права аренды по основному договору аренды. До заключения договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды, либо расторжения первоначального договора аренды, в таком случае остается первоначальный арендатор, который обязан вносить арендные платежи.

Таким образом, с даты регистрации ООО «Южный Мельник» права собственности на находящийся на спорном земельном участке незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:04:171514:52, в отсутствие заключенного между обществом и ООО «Южный Мельник» договора (соглашения) о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 34 (доказательств обратного суду не представлено), к нему не перешли права арендатора по договору аренды № 34 и до расторжения (прекращения) названного договора арендатором и лицом обязанным вносить арендные платежи по договору № 34 остался первоначальный арендатор – общество, которое является получателем субарендных платежей (раздел 2 договора субаренды).

Ввиду изложенного судом отклонен довод общества о том, что по истечении срока аренды по договору № 34 оно не пользовалось спорным земельным участком, судом отклонен как противоречащий нормам действующего земельного законодательства и установленным при рассмотрении дела обстоятельствам.

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о том, что обязанность по внесению арендной платы по договору аренды № 34 прекратились у общества с даты прекращения договора аренды № 34 на основании уведомления администрации от 04.07.2018 – с 11.07.2018, соответственно обществом полежала внесению арендная плата за период с 01.07.2018 по 10.10.2018 (с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, рассмотренного судом выше), на которую с учетом положений пункта 3.2 договора, предусматривающего сроки внесения арендных платежей и статьи 193 ГК РФ подлежала начислению пеня с 02.10.2018 (на задолженность за 3 квартал 2018 года (с 01.07.2018 по 30.09.2018) и с 10.01.2019 на задолженность за 4 квартал (с 01.10.2018 по 10.10.2018).

К доводу администрации о том, что ответчиком спорный земельный участок не возвращен по акту возврата, суд отнесся критически, поскольку как подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, после прекращения спорного договора аренды № 34 и договора субаренды (с 11.10.2018), общество пользование спорным участком не осуществляло (доказательства наличия на участке объектов принадлежащих обществу или использования ответчиком участка иным образом, суду не представлено), так как на нем расположен незавершенный строительством объект, принадлежащий на праве собственности ООО «Южный Мельник», у которого с 11.10.2018 в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса возникло право на однократное получение земельного участка с кадастровым номером 26:04:171514:52 для завершения строительства, что также отражено в уведомлении администрации от 04.0.2018 о прекращении договора аренды № 34. 

При указанных обстоятельствах отсутствие акта возврата спорного земельного участка, подписанного обществом, при нахождении с 11.10.2018 спорного земельного участка в фактическом пользовании другого лица, не свидетельствует о наличии у общества обязанности вносить арендные платежи по прекращенному договору аренды № 34 за весь заявленный администрацией период (в том числе с 11.10.2018 по 30.06.2021).

Произведя перерасчет задолженности по арендной плате и пени с учетом вышеизложенных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что сумма задолженности ответчика за период с 01.07.2018 по 10.10.2018 составила 90 890 рублей 32 копеек, а начисленной на указанную задолженность пени с 02.10.2018 по 22.09.2021 – 48 953 рублей 35 копеек.

Расчет арендной платы за период с 01.07.2018 по 10.10.2018 произведен судом исходя из кадастровой стоимости земельного участка в 2018 году – 10 930 600 рублей и базового размера арендной платы – 3% следующим образом: 

10 930 600 рублей * 3% = 327 918 рублей – сумма арендной платы в год,

327 918 рублей (сумма годовой арендной платы / 4 (количество кварталов в году) = 81 979 рублей 50 копеек – сумма арендной платы в квартал, а том числе за 3 квартал 2018 года,

81 979 рублей 50 копеек / 92 (количество дней в 4 квартале 2018 года * 10 (количество дней в периоде с 01.10.2018 по 10.10.2018) = 8 910 рублей 82 копейки,

всего за период с 01.07.2018 по 10.10.2018 – 81 979 рублей 50 копеек плюс 8 910 рублей 82 копейки равно 90 890 рублей 35 копеек.

Расчет пени за период с 02.10.2018 по 22.09.2021 произведен судом исходя из вышеуказанной задолженности за период с 01.07.2018 по 10.10.2018 исходя из предусмотренной договором ставки пени – 0,05% следующим образом: 

44 555 рублей 86 копеек (81 979 рублей 50 копеек (задолженность за 3 квартал 2018 года) * 0,05% (ставка пени) * 1087 (количество дней в периоде с 02.10.218 по 22.09.2021), 

плюс 4 397 рублей 49 копеек (8 910 рублей 82 копейки (задолженность за период с 01.10.2018 по 10.10.2018) * 0,05% (ставка пени) * 987 (количество дней в периоде с 10.01.2019 (срок оплаты за 4 квартал 2018 года приходится на выходной день 31.12.2018, который в силу положений статьи 193 ГК РФ перенесся на следующий рабочий день 09.01.2019) по 22.09.2021),

равно 48 953 рубля 35 копеек.

В ходе рассмотрения дела ответчик доказательств погашения задолженности по арендной плате и пени в вышеуказанном размере в порядке статьи 65 АПК РФ суду не представил.

Принимая во внимание изложенное, установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, а также что в силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, задолженность по арендной плате в размере 90 890 рублей 32 копеек и пеня в размере 48 953 рублей 35 копеек подлежат взысканию с ответчика по решению суда.

При таком положении суд удовлетворил требования о взыскании арендной платы и пени в общей сумме 139 843 рубля 67 копеек и отказал в удовлетворении остальной части требований.

Также суд учел, что администрация в ходе рассмотрения дела процессуальное положение участников процесса не уточняло, и не лишено возможности обратиться в арбитражный суд с самостоятельным иском, к лицу фактически пользующимся спорным земельным участком с 11.10.2018.

Доводы сторон, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку требования комитета удовлетворены частично, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 862 рублей 39 копеек, рассчитанная пропорционально удовлетворенным требованиям из суммы государственной пошлины, подлежащей уплате в случае полного удовлетворения иска – 25 418 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края 

РЕШИЛ:

исковые требования администрации Новоалександровского городского округа Ставропольского края, Ставропольский край, г. Новоалександровск, ОГРН 

<

***>, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агро-Юг-Зерно», Ставропольский край, г. Новоалександровск, ОГРН 

<

***>, в пользу администрации Новоалександровского городского округа Ставропольского края, Ставропольский край, г. Новоалександровск, ОГРН 

<

***>, 139 843 (Сто тридцать девять тысяч восемьсот

сорок три) рубля 67 копеек, в том числе:

– арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.04.2014 № 34 за период с 01.07.2018 по 10.10.2018 в размере 90 890 (Девяносто тысяч восемьсот девяносто) рублей 32 копеек, 

– пени за период с 02.10.2018 по 22.09.2021 в размере 48 953 (Сорок восемь тысяч девятьсот пятьдесят три) рублей 35 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агро-Юг-Зерно», Ставропольский край, г. Новоалександровск, ОГРН 

<

***>, в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 2 862 (Две тысячи восемьсот шестьдесят два) рублей 39 копеек.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                                       А.С. Минеев