﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-3499/2021

Дело № А57-13963/2020

г. Казань

26 мая 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Нафиковой Р.А., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителя:

истца – Марьясова А.А. (доверенность от 27.07.2020),

в отсутствие:  

ответчика – извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Масоновой Алевтины Владимировны

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2021

по делу № А57-13963/2020

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Масоновой Алевтины Владимировны к акционерному обществу «Торговый дом «ТЦ-Поволжье» о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Масонова Алевтина Владимировна (далее - истец, ИП Масонова А.В.) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области к акционерному обществу «Торговый дом «ТЦ-Поволжье» (далее - ответчик, АО «ТД «ТЦ-Поволжье») с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании обеспечительного платежа по договору в размере 1 393 558 руб. 68 коп. 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2021, в удовлетворении иска отказано. 

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. 

Кассационная жалоба мотивирована несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 01.01.2016 между АО «ТД «ТЦ-Поволжье» (арендодатель) и ИП Масоновой А.В. (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды № 102. 

Согласно пункту 2.1 договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в возмездное временное владение и пользование (в аренду) помещение, оплачивать арендную плату и исполнять иные обязанности, установленные договором аренды.

Помещение передается в аренду для использования в целях организации и осуществления услуг общественного питания - ресторана мультибрендового формата (совмещение двух концепций «Сбарро» и «Восточный базар» в одном Помещении, с объединённой технологической зоной, без зоны посадки посетителей). 

Договор аренды заключен на срок 7 лет с даты начала коммерческой деятельности (пункт 3.1 договора). 

Согласно пункту 1.14 договора, «дата начала коммерческой деятельности» означает дату открытия ресторана 18.12.2015.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендодатель обязуется передать помещения арендатору в день подписания договора аренды, а арендатор обязуется принять помещения от арендодателя.

В подтверждение передачи помещений стороны подписали акт приема-передачи от 01.01.2016.

Расчетная площадь Помещений, согласно методу обмера, составляет 130,2 кв.м и используется для расчета платежей по договору. 

Согласно подпункту 5.1.1 договора арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату за владение и пользование помещениями в течение срока аренды, которая состоит из следующих компонентов и подлежит начислению с даты подписания акта приема-передачи помещения: 1. базовая арендная плата; 2. плата за коммунальные услуги; 3. плата за эксплуатационные расходы; 4. плата с оборота; 5. плата за рекламные (маркетинговые) мероприятия. 

Ставки арендной платы указаны в Приложении № 1 к договору аренды «Основные коммерческие условия». 

В силу пункта 5.2.2 договора арендатор обязан оплачивать базовую арендную плату ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а за январь месяц - не позднее 30 декабря. 

Согласно пункту 5.3.3 договора арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи ежемесячно в течение 5 рабочих дней с даты получения от арендодателя соответствующего счета. 

В соответствии пунктом 5.4.3 договора арендатор обязан оплачивать плату за эксплуатационные расходы ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а за январь месяц - не позднее 30 декабря. 

По условиям пункта 5.4.3 договора арендатор обязан оплачивать плату за рекламные (маркетинговые) мероприятия ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а за январь месяц - не позднее 30 декабря. 

Арендная плата, а также все другие платежи, подлежащие выплате арендодателю, перечисляются арендатором на расчетный счет арендодателя (пункт 5.7.2 договора). 

Обязательство арендатора по уплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет банка арендодателя (пункт 5.7.4 договора). 

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что арендатор обязан в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору аренды внести обеспечительный платеж. 

В соответствии с пунктом 8.2. договора сумма обеспечительного платежа, ранее уплаченного арендатором по договору аренды будущей недвижимости от 05.08.2014 (с учетом всех удержаний, произведенных арендодателем в соответствии с договором аренды будущей недвижимости) зачитывается в счет оплаты обеспечительного платежа (всей суммы или его соответствующей части) по настоящему договору по курсу, действовавшее на момент оплаты обеспечительного платежа по договору аренды будущей недвижимости от 05.08.2014.

Согласно пункту 8.3 договора обеспечительный платеж не является задатком и применяется в соответствии со статьей 381.1 Гражданского кодекса РФ. 

Размер обеспечительного платежа подлежит перерасчету пропорционально изменению базовой арендной платы, эксплуатационных расходов, платы за рекламные (маркетинговые) мероприятия, при условии, что в любом случае размер обеспечительного платежа не может составлять менее суммы, оплаченной арендатором в соответствии со статьей 8.1 выше. 

В этом случае Арендатор обязан произвести соответствующую доплату в течение 15 рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего счета (пункт 8.4 договора). 

Согласно пункту 8.5 договора аренды обязательство арендатора по уплате обеспечительного платежа считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. 

По условиям пункта 8.6 договора аренды, арендодатель имеет право удерживать и/или возмещать соответствующие денежные суммы из обеспечительного платежа в следующих случаях: неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по оплате платежей, предусмотренных настоящим договором; возникновения у арендатора обязанности по уплате пени/штрафов, предусмотренных настоящим договором, в том числе штрафов за досрочное расторжение договора аренды; причинения вреда имуществу арендодателя; местам общего пользования, торговому центру, площадям, не предназначенным для сдачи в аренду, автостоянке, участку. 

В соответствии с пунктом 8.7 договора, в случае наступления какого-либо из обстоятельств, указанных в пункте 8.6 договора, арендодатель вправе направить арендатору уведомление, в котором указывает допущенное арендатором нарушение, с приложением подтверждающих документов, и сообщает о своем намерении удержать и/или возместить соответствующую денежную сумму из размера обеспечительного платежа. 

Пунктом 8.8 договора установлено, что удержание каких-либо сумм из обеспечительного платежа не производится, если арендатор в течение 10 календарных дней с даты получения соответствующего уведомления арендодателя исправляет соответствующее допущенное арендатором нарушение. 

Согласно пункту 8.9 договора, в случае не исправления арендатором соответствующего нарушения и/или не возмещения арендодателю обоснованно понесенных и документально подтвержденных расходов арендодателя, последний вправе удержать соответствующую денежную сумму из суммы обеспечительного платежа. 

Согласно пункту 11.1 договора договор вступил в силу с момента его государственной регистрации органом власти, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. 

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что с введением в силу противоэпидемических мер и ограничительных мероприятий согласно Постановлению Правительства Саратовской области № 208-П от 26.03.2020 коммерческая деятельность истца подпадает под запрет. 

ИП Масонова А.В. обратилась к арендодателю с письмом от 27.03.2020, в котором, ссылаясь на рекомендации Торгово-промышленной палаты, просила считать сложившеюся ситуацию «чрезвычайной ситуацией» форс-мажор и не начислять арендную плату и иные платежи, в том числе, коммунальные, эксплуатационные и маркетинговые, а также все виды неустоек (штрафы, пени).

Кроме того, как указывает истец, им не был получен ответ на письмо от 27.05.2020, в котором предприниматель обращался с заявлением о предоставлении скидки по базовой арендной плате и за маркетинговые услуги. 

При этом, как указывает истец, письмами от 15.04.2020, от 22.04.2020, от 06.05.2020, от 10.06.2020 арендодатель делал арендатору предложение о скидке по арендной плате, по рекламным мероприятиям. 

Истец, руководствуясь положениями пункта 16.4 договора, согласно которым в случае сохранения обстоятельств форс-мажора (эпидемии и ограничительных мер) более 25 рабочих дней подряд обратился к ответчику с письмом о досрочном расторжении договора с 20.07.2020.

АО «ТД «ТЦ-Поволжье» в письме от 17.07.2020 указало, что оснований для одностороннего отказа либо расторжения договора по инициативе арендатора не предусмотрено; снижение покупательского спроса, снижение продаж, и посещаемости не являются существенным изменением обстоятельств по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

Отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В пунктах 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). 

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не предусматривают право арендатора на односторонний отказ от договора, заключенного на определенный срок. 

Положениями пункта 3.2 договора установлено, что ни одна из сторон не вправе досрочно расторгнуть настоящий договор аренды, за исключением случаев, прямо предусмотренных договором аренды. 

В пункте 11.2.1 предусмотрено, что настоящий договор аренды может быть расторгнут досрочно только в случаях, перечисленных в разделе 11 договора аренды, а также в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Такой случай установлен пунктом 11.4.1 договора: арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке досрочно отказаться от исполнения настоящего договора аренды и расторгнуть его, если помещения становятся непригодными для использования арендатором в соответствии с разрешенным использованием в результате умышленных действий или бездействий арендодателя непрерывно в течение 4 месяцев. 

Вместе с тем, арендатор обратился к арендодателю с предложением о расторжении договора аренды с 20.07.2020 в связи с принятием органами государственной власти запретительных/ограничительных мер, направленных на предотвращение распространения новой короновирусной инфекции COVID-19. 

Поскольку помещения предоставлялась в аренду истцу для организации и осуществления услуг общественного питания - ресторана мультибрендового формата, то деятельность истца относится к перечню видов деятельности, наиболее пострадавших в условиях распространения коронавирусной инфекции. 

Если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 Гражданского кодекса, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

При этом по пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

В соответствии с частями 2, 3 статьи 19 Закона № 98 размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года, арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества. 

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. 

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ. 

При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. 

Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством. 

Судебными инстанциями установлено, что истец просил не начислять арендную плату и иные платежи письмом от 27.03.2020.

При этом, базовая арендная плата за период приостановки коммерческой деятельности в марте 2020 года в связи с введением на территории Саратовской области ограничительных мер арендодателем не начислялась, а с 01.04.2020 по 30.06.2020 арендодателем предоставлены скидки в размере 100% от базовой арендной платы, в размере 100% от платы за рекламные мероприятия.

Письмом от 17.07.2020 АО «ТД «ТЦ-Поволжье» также направило в адрес истца проект дополнительного соглашения, предусматривающий  скидки в размере 100% базовой арендной платы и в размере 100% по плате за рекламные (маркетинговые) мероприятия. 

С учетом изложенного, истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств, свидетельствующих о необоснованном отказе в уменьшении арендной платы ввиду сложившейся неблагоприятной экономической ситуации. 

ИП Масонова А.В. воспользовалась предложением арендодателя, не производила плату базовой арендной платы, а также плату за рекламные (маркетинговые) мероприятия по причине предоставления скидки по договору аренды за апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь 2020 года, а арендодатель не требовал внесения указанной части арендной платы.

При указанных обстоятельствах, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, а также поведение сторон при исполнении договора, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания денежных средств (обеспечительный платеж по договору) в размере 1 393 558 руб. 68 коп. 

Исходя из буквального содержания раздела 8 договора арендодатель имеет право удерживать и/или возмещать соответствующие денежные суммы из обеспечительного платежа в следующих случаях: неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по оплате платежей, предусмотренных настоящим Договором; возникновения у арендатора обязанности по уплате пени/штрафов, предусмотренных настоящим договором, в том числе штрафов за досрочное расторжение договора аренды; причинения вреда имуществу арендодателя; Местам общего пользования, Торговому Центру, площадям, не предназначенным для сдачи в аренду, автостоянке, Участку. 

В случае наступления какого-либо из обстоятельств, указанных в пункте 8.6 договора, арендодатель вправе направить арендатору уведомление, в котором указывает допущенное арендатором нарушение, с приложением подтверждающих документов, и сообщает о своем намерении удержать и/или возместить соответствующую денежную сумму из размера Обеспечительного платежа (пункт 8.7 договора). 

Пунктом 8.8 договора установлено, что удержание каких-либо сумм из Обеспечительного платежа не производится, если арендатор в течение 10 календарных дней с даты получения соответствующего уведомления исправляет соответствующее допущенное нарушение. 

Согласно пункту 8.9 договора, в случае не исправления арендатором соответствующего нарушения и/или не возмещения арендодателю расходов, последний вправе удержать соответствующую денежную сумму из суммы Обеспечительного платежа. 

Таким образом, из содержания условий договора следует, что обеспечительный платеж обеспечивает денежное обязательство, в том числе обязательства, которые возникнут в будущем, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательства, возникшие по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 

Судами установлено, что 26.10.2020 АО «ТД «ТЦ-Поволжье» направило ИП Масоновой А.В. уведомление исх. № 1331 о нарушении условий договора аренды (неуплата арендной платы за август, сентябрь, октябрь месяцы 2020 года в сумме 2 291 501,86 руб.) и потребовало оплатить указанную задолженность в течение 15 календарных дней с момента получения указанного уведомления. 

Доказательств оплаты арендных платежей за указанный период истцом не представлено. 

При  указанных обстоятельствах, исходя из буквального толкования условий договора, судебные инстанции пришли к выводу, что обеспечительный платеж засчитан АО «ТД «ТЦ-Поволжье» в счет исполнения обязательства по внесению арендной платы за август, сентябрь, октябрь месяцы 2020 года правомерно. 

Доводы кассационной жалобы о том, что ИП Масонова А.В. не подписывала дополнительное соглашение к договору аренды, а также о том, что между ней и арендодателем не было достигнуто соглашение о снижении размера арендной платы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, поскольку исходя из фактических обстоятельств дела, судебные инстанции пришли к выводу о том, что истец воспользовался предложением арендодателя и не производил оплату базовой части арендной платы, а также оплату за рекламные (маркетинговые) мероприятия, а арендодатель не требовал внесения указанной части арендной платы.

Сам факт невозможности ведения коммерческой деятельности не дает арендатору не уплачивать арендную плату по заключенному договору аренды, а доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, которые могли бы являться основаниями для расторжения договора аренды в соответствии с положениями статьи 451 ГК РФ, в материалы дела не представлено.

Кассационная жалоба в части требования о расторжении договора аренды №102 от 01.01.2016 с 20.07.2020 не подлежит удовлетворению, поскольку истец отказался от данных требований и производство по делу в указанной части прекращено определением от  22.12.2020 (т. 2 л.д. 97), которое истцом не обжаловалось.

Таким образом, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286,  289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2021 по делу № А57-13963/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья				В.В. Александров

Судьи								Р.А. Нафикова

									И.Р. Нагимуллин