Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-125204/2023

17 октября 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  18 сентября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  17 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Парнюк Н.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Литвиновой А.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

заявитель: индивидуальный предприниматель ФИО1 (адрес: 199178, Санкт-Петербург, 15-я линия В.О., д. 72, лит. А, кв. 10, ОГРНИП 

<

***>)

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, 10-12, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

третье лицо: ФИО2 (191036, Санкт-Петербург, ул. Тележная, д. 13, кв. 2)

о признании незаконным отказа,

при участии

согласно протоколу от 18.09.2024,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Россреестра) о признании незаконным уведомления от 18.09.2023 № КУВД-001/2023-35302148/7; о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации права собственности от 21.11.2023 № КУВД-001/2023-35302148/9; о признании незаконным действий по неосуществлению регистрационных действий по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (здание автовесового хозяйства, с кадастровым номером 78:37:0017412:3030, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Колпинский р-н, пос. Металлстрой, промзона Металлстрой, дорога на Металлстрой, д. 5, лит. АЕ, этажность 2, общей площадью 138,3 кв.м.); об обязании устранить допущенные нарушения и осуществить регистрацию объекта недвижимости. 

Определением от 28.01.2024 исковое заявление принято к производству.

От Управления поступил письменный отзыв, согласно которому заинтересованное лицо просит отказать в удовлетворении искового заявления в полном объеме.

В суд 17.06.2024 поступил  дополнительный отзыв Предпринимателя.

В суд 02.07.2024, 09.07.2024 поступили письменные пояснения финансового управляющего.

В суд 02.09.2024 поступила дополнительная правовая позиция финансового управляющего.

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал.

Представитель Управления Росреестра против удовлетворения заявленных требований возражал.

Представитель третьего лица поддержал позицию заявителя.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2020 по делу А56-74955/2019, резолютивная часть которого объявлена 22.07.2020, ФИО2 (далее -  должник) признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев до 22.01.2021, финансовым управляющим утвержден ФИО3.

Определением от 02.02.2023 по делу А56-74955/2019/утвПолож/измен2 арбитражный суд утвердил положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества (далее - Положение), принадлежащего должнику ФИО2 в виде:

здания автовесового хозяйства, кадастровый номер 78:37:0017412:3030, расположенного по адресу - 196641, СПб, Колпинский район, пос. Металлострой, промзона Металлострой, дорога на Металлострой дом 5 лит. АЕ. Этажность - 2, площадь - 138,3 м.кв. (далее - Объект).

На  основании  утвержденного  Положения  были  проведены  торги  посредством публичного предложения (сообщение о проведении торгов от 04.04.2023 №11157939).

Организатор торгов - финансовый управляющий ФИО3 - сообщил о результатах публичного предложения в электронной форме на ЭТП «Центр дистанционных торгов», по адресу: http://bankrotxdtrf.ru, в отношении Лота № 1: здание автовесового хозяйства, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, посёлок Металлострой, дорога на Металлострой, дом 5, литера АЕ, кадастровый номер 78:37:0017412:3030, этажность 2, площадь 138,3 кв.м., - победителем признан ФИО1 (ИНН 

<

***>) с предложением о цене в 4 500 010,00 рублей.

Предприниматель, как победитель торгов, и должник в лице финансового управляющего подписали договор купли-продажи данного Объекта.

Финансовый управляющий и Предприниматель 10.08.2023 обратились в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности Предпринимателя на Объект.

Управление Росреестра приостановило регистрационные действия до 21.11.2023 на основании пунктов 5, 9, 49 части 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации, поскольку заявители не представили документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; не представили (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости).

Управление вынесло уведомление от 18.09.2023 о неустранении причин приостановления в связи представлением дополнительных документов.

Уведомлением от 21.11.2023 в регистрации перехода прав отказано в связи с неустранением причин приостановления регистрационных действий.

Ссылаясь на то, что действия и бездействие Управления Росреестра являются незаконными,  Предприниматель просит признать незаконным следующие действия и бездействие Управления:

- по вынесению уведомления от 18.09:2023 № КУВД-001/2023-35302148/7;

- по вынесению уведомления об отказе в государственной регистрации права от 21.11.2023 №КУВД-001/2023-35302148/9;

- по неосуществлению регистрационных действий по государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости (здание автовесового хозяйства, кадастровый номер 78:37:0017412:3030, расположенного по адресу - 196641, СПб, Колпинский район, пос. Металлострой, промзона Металлострой, дорога на Металлострой дом 5 лит. АЕ. Этажность - 2, площадь -138,3 м.кв.).

В силу положений статей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решений, действий закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

Заявитель в силу части 1 статьи 65 АПК РФ должен доказать факт нарушения его прав и законных интересов.

Согласно части 5 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пункту 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Основания для приостановления государственной регистрации и государственного кадастрового учета предусмотрены в части 1 статьи 26 Закона о регистрации.

Отказ в регистрации права собственности осуществляется на основании статьи 27 Закона о регистрации.

Согласно статье 21 Закона о регистрации к заявлению должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе правоустанавливающие.

Согласно части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В порядке статьи 18 Закона о регистрации на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи имущества от 01.07.2023 (далее – Договор), согласно которому ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 продает, а ФИО1 покупает нежилое здание с кадастровым № 78:37:0017412:3030 по адресу: Санкт-Петербург, посёлок Металлострой, дорога на Металл острой, дом 5, литера АЕ.

Согласно пункту 1.1 Договора продавец обязуется передать в собственность покупателя лот № 1 Здание автовесового хозяйства расположенное по адресу: Санкт-Петербург, посёлок Металлострой, дорога на Металлострой, дом 5, литера АЕ, кадастровый № 78:37:0017412:3030, этажность 2, площадь 138,3 кв.м.

В силу положений части 2 статьи 1 Закона о регистрации Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

По сведениям ЕГРН, права должника зарегистрированы на объект, площадью 81 кв.м., о чем было указано в выписке из ЕГРН от 02.08.2022, на основании которой вынесено определение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2023 N дела А56-74955/2019/утвПолож/измен2.

Согласно ответу Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга» по состоянию на 2000 год (первичная инвентаризация) по адресу: Санкт-Петербург, поселок Металлострой, дорога на Металлострой, дом 5, литера АЕ, учтено нежилое строение общей площадью - 81,0 кв.м., количество этажей: надземных: 1. В 2006 году в результате изменений общая площадь указанного строения изменилась и составила 138,3 кв.м., количество этажей: надземных: 2. Наружные границы данного строения изменились.

Таким образом, сведения о площади спорного объекта в размере 138,3 кв.м. носят статус «актуальные незасвидетельствованные».

Как установлено п. 178, 179 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (действующими на момент образования Единого государственного реестра недвижимости с 01.01.2017, как совокупность сведений ЕГРП и кадастра) перед внесением в ФГИС ЕГРН характеристики каждого объекта недвижимости, содержащиеся в ЕГРП и государственном кадастре недвижимости, проверяются на полное совпадение.

В случае несовпадения сведений ЕГРП и государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости по отдельным характеристикам сведения о таком объекте недвижимости включаются в раздел ЕГРН, открываемый на соответствующий объект недвижимости, по следующим правилам:

в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства:

сведения о характеристиках объекта недвижимости, включая всю историю их изменения (при наличии), - из государственного кадастра недвижимости;

сведения об изменении характеристик объекта недвижимости (при наличии) - из ЕГРП;

сведения о правах, ограничениях (обременениях) права, сделках с объектом недвижимости - из ЕГРП;

записи ЕГРН о зарегистрированном праве, ограничении (обременении) права со статусом «актуальная» соответствуют сведения о тех характеристиках объекта недвижимости из государственного кадастра недвижимости, сведения о которых также содержатся в ЕГРП в отношении объекта недвижимости, право (ограничение (обременение) права) на который зарегистрировано. В указанном случае таким сведениям государственного кадастра недвижимости присваивается статус «актуальные»;

сведениям о характеристиках объекта недвижимости, которые внесены в государственный кадастр недвижимости и в отношении которых в ЕГРП не вносились изменения в связи с необходимостью соблюдения установленных законодательством Российской Федерации требований для их изменения и отсутствии такого подтверждения, присваивается статус «актуальные незасвидетельствованные».

Как указало Управление Росреестра, основанием для отказа в государственной регистрации права послужило то, что должник не легализовал площадь 138,3 кв.м., не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие правомерность строительства объекта. 

По мнению Управления Росреестра, объект площадью 138,3 кв.м. является самовольной постройкой по смыслу статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2,3 статьи 222 ГК РФ).

Указанные противоречия в площади объекта недвижимости не позволили  провести регистрацию в порядке статьи 29 Закона о регистрации, исходя из положений статьи 432 и статьи 554 ГК РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Порядок внесения изменений в отношении технических характеристик определен пунктом 15 Приказа Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» в соответствии с которым при внесении изменений и иных дополнительных сведений в записи кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимость в данных об изменениях (дополнениях) указываются в том числе изменяемая и измененная характеристика объекта недвижимости или изменяемое и измененное содержание записи о зарегистрированных праве, ограничении права или обременении объекта недвижимости, сделке.

С заявлением о кадастровом учете изменений в части увеличения площади Объекта (часть 5 статьи 14 Закона о регистрации) должник не обращался.

Таким образом, при проведении правовой экспертизы Управление Росреестра установило, что имеются разночтения в площади Объекта между данными ЕГРН и представленным Договором.

Как следует из пояснений финансового управляющего, площадь Объекта увеличилась с 81 кв.м. до 138,3 кв.м. в результате его реконструкции, однако какие-либо документы, подтверждающие увеличение площади Объекта в порядке, предусмотренным законом порядке, в материалах дела отсутствуют.

Судом установлено, что принадлежащий должнику Объект площадью 81 кв.м. был реконструирован без получения разрешения на строительство и последующей регистрации в ЕГРН права собственности на реконструированный объект площадью 138,3 кв.м.

Доказательства возникновения права собственности должника на Объект площадью 138,3 кв.м. в материалах дела отсутствуют, в Управление Росреестра не были предоставлены.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в регистрирующий орган не был представлен необходимый пакет документов, отражающий информацию о регистрируемом объекте и наличии права на данный объект в соответствии с положениями Закона о регистрации, в связи с чем суд полагает, что оспариваемые решения Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации и отказе в государственной регистрации соответствуют статьям 26 и 27 Закона о регистрации.

При таких обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                           Парнюк Н.В.