Арбитражный суд Московской области

                107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-55985/18

27 июня 2019 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 27 июня 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ООО "Земляне" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 140400, 

<

...>; дата регистрации - 29.06.2005) к

- ООО "КОЕЛГАМРАМОР" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 456576, 

<

...>; дата регистрации - 18.09.2014)

- Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312502215800041; дата рождения 02.01.1957, место рождения: Россия, Калужская область, Жиздринский р-н, г. Жиздра; место жительства: 140411, Московская область, Коломна,  пр-кт Кирова д. 58-д кв. 61; зарегистрирован в качестве ИП 06.06.2012г. Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 7)

- Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 308502220300051; дата рождения 04.06.1955г., место рождения: с. Шапкино, Мучкапского р-на, Тамбовской области; место жительства: 140407, 

<

...>; зарегистрирован в качестве ИП 21.07.2008г. Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 7)

- Индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 308502220300062; дата рождения 18.09.1953; место рождения г. Воскресенск, Московской области; место жительства: 140476, 

<

...>; зарегистрирован в качестве ИП 21.07.2008г. Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 7)

- Администрации городского округа Коломна Московской области (ИНН 

<

***>. ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 140407, Московская область, город Коломна, Советская площадь, дом 1, кабинет 514; дата регистрации - 05.12.2017)

и по встречному иску

ООО "КОЕЛГАМРАМОР" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 456576, 

<

...>; дата регистрации - 18.09.2014) к

- ООО "Земляне" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 140400, 

<

...>; дата регистрации - 29.06.2005)

- Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; юридический адрес: 143407, Московская область, Красногорск, б-р Строителей, 1; дата регистрации – 18.08.2000) 

о признании сделки купли-продажи недействительным 

третьи лица:

- Управление Росреестра по Московской области

- ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Московской области (143026, Московская область, Одинцовский район, рабочий 

<

...>)

о признании сделок купли-продажи земельного участка недействительным

при участии: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

ООО "Земляне"  обратилось в суд с исковым заявлением к ООО "КОЕЛГАМРАМОР",  ФИО2, ФИО3, ФИО4,  Администрации городского округа Коломна Московской области со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

1. Признать недействительными:

- договор купли-продажи земельного участка от 23.12.2009 площадью 8347 м2 с кадастровым номером 50:57:0100402:4 в части земельного участка, необходимого для использования отсека объекта недвижимого имущества Истца (железнодорожный подъездной путь, протяженностью 256 м., инв. № 27-7877, лит. Ж, общей площадью 761 кв.м.) в границах земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям и гражданами ФИО4, ФИО2, ФИО3; 

- договор купли-продажи земельного участка от 18.11.2014 площадью 8347 м2 с кадастровым номером 50:57:0100402:4 в части земельного участка, необходимого для использования отсека объекта недвижимого имущества Истца (железнодорожный подъездной путь, протяженностью 256 м., инв. № 27-7877, лит. Ж, общей площадью 761 кв.м.) в границах земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 между гражданами ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ООО «Коелгамрамор».      

2. Применить последствия недействительных сделок: 

- путем изменения границ земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 расположенного по адресу: 

<

...>. 

- в части земельного участка занятого объектом недвижимого имущества Истца (железнодорожный подъездной путь, протяженностью 256 м., инв. № 27-7877, лит. Ж) согласно описанию местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 необходимого для использования объекта недвижимости  с кадастровым номером 50:57:0100402:30 (по данным дополнения к заключению экспертов №018998/77001/072019/А41-55985/18 от 15.03.2019): 

№ п/п

Обозначение точки

Координата X, м

Координата Y, м

Длина стороны, м 

Дир. угол

1

К1

391171.54

2274896.3

1.35

286°12,5'

2

К2

391171.92

2274895.01

15.66

266°19,3'

3

К3

391170.91

2274879.38

26.6

270°42,4'

4

К4

391171.24

2274852.79

29.84

272°19,8'

5

К5

391172.45

2274822.97

22.46

277°3,2'

6

К6

391175.21

2274800.68

25.47

279°40,8'

7

К7

391179.49

2274775.57

3.1

188°0,4'

8

К1

391176.42

2274775.14

3.1

187°57,7'

9

К9

391173.35

2274774.71

25.43

99°41,3'

10

К10

391169.07

2274799.78

22.85

97°32,1'

11

К11

391166.27

2274822.46

30.19

92°19,8'

12

К12

391165.04

2274852.62

26.93

90°42,4'

13

К13

391164.71

2274879.55

18.33

80°19,31'

14

К14

391165.89

2274897.84

75

81°49,2'

15

К15

391165.99

2274898.58

6

337°38,0'

16

К1

391171.54

2274896.3

Площадь 761 кв.м.

 

- согласно описанию местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 свободным от наложения с земельным участком, необходимым для использования объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30  (железнодорожный подъездной путь, протяженностью 256 м., инв. № 27-7877, лит. Ж, общей площадью 761 кв.м.) в соответствии с данными дополнения к заключению экспертов №018998/77001/072019/А41-55985/18 от 15.03.2019:

№ п/п

Обозначение точки

Координата X, м

Координата Y, м

Длина стороны, м 

Дир. угол

1

К16

391203.94

2274873.73

33.3

328°22,9'

2

К17

391232.3

2274856.27

58.58

56°13,2'

3

К18

391264.87

2274904.96

8.22

321°40,0'

4

К19

391271.32

2274899.86

31.58

318°20,3'

5

К20

391294.91

2274878.87

64.06

221°35,3'

6

К21

391247

2274836.35

3.98

317°8,2'

7

К22

391249.92

2274833.64

25.39

223°2,2'

8

К23

391231.36

2274816.31

30.85

220°55,5'

9

К24

391208.05

2274796.1

34.49

216°17,9'

10

К25

391180.25

2274775.68

.76

188°0,4'

11

К7

391179.49

2274775.57

25.47

99°40,8'

12

К6

391175.21

2274800.68

22.46

97°3,2'

13

К5

391172.45

2274822.97

29.84

92°19,8'

14

К4

391171.24

2274852.79

26.6

90°42,4'

15

К3

391170.91

2274879.38

15.66

86°19,3'

16

К2

391171.92

2274895.01

2.24

286°12,5'

17

К32

391172.54

2274892.86

6.54

325°46,5'

18

К33

391177.95

2274889.18

30.24

329°16,2'

19

к16

391203.94

2274873.73

'

20

к11

391166.27

2274822.46

22.85

277°3,2'

21

к10

391169.07

2274799.78

25.43

279°41,3'

22

к9

391173.35

2274774.71

2.33

187°41,4'

23

к37

391171.4

227474.4

31.83

101°53,5'

24

к.38

391164.48

2274805.55

9.97

101°24,0'

25

к39

391162.51

2274815.32

64.47

92°2,1'

26

к40

391160.22

2274879.75

21.06

89°1,2'

27

к41

391160.58

2274900.81

5.85

337°38,0'

28

к15

391165.99

2274898.58

.75

261°49,2'

29

к14

391165.89

2274897.84

18.33

266°19,3'

30

к13

391164.71

2274879.55

26.93

270°42,4'

31

к12

391165.04

2274852.62

30.19

272°19,8'

32

к11

391166.27

2274822.46

22.85

277°3,2'

общая площадь земельного участка  с кадастровым номером 50:57:0100402:4  свободная от наложения с земельным участком, необходимая для использования объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30 составляет 7 586 кв.м. При этом земельный участок с кадастровым номером 50:57:0100402:4 свободный от наложения состоит из двух частей: часть 1 площадью 7089 кв.м; часть 2 площадью 497 кв.м. 

- путем предоставления возможности Истцу в соответствии с п. 2 ст. 39.1,  п. 6 ст. 39.3, п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ осуществить выкуп части земельного участка расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 761 кв.м., необходимого для пользования отсека объекта недвижимого имущества Истца (железнодорожный подъездной путь, протяженностью 256 м., инв. № 27-7877, лит. Ж) согласно описанию местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 необходимого для использования объекта недвижимости  с кадастровым номером 50:57:0100402:30 (по данным дополнения к заключению экспертов №018998/77001/072019/А41-55985/18 от 15.03.2019): 

№ п/п

Обозначение точки

Координата X, м

Координата Y, м

Длина стороны, м 

Дир. угол

1

К1

391171.54

2274896.3

1.35

286°12,5'

2

К2

391171.92

2274895.01

15.66

266°19,3'

3

К3

391170.91

2274879.38

26.6

270°42,4'

4

К4

391171.24

2274852.79

29.84

272°19,8'

5

К5

391172.45

2274822.97

22.46

277°3,2'

6

К6

391175.21

2274800.68

25.47

279°40,8'

7

К7

391179.49

2274775.57

3.1

188°0,4'

8

К1

391176.42

2274775.14

3.1

187°57,7'

9

К9

391173.35

2274774.71

25.43

99°41,3'

10

К10

391169.07

2274799.78

22.85

97°32,1'

11

К11

391166.27

2274822.46

30.19

92°19,8'

12

К12

391165.04

2274852.62

26.93

90°42,4'

13

К13

391164.71

2274879.55

18.33

80°19,31'

14

К14

391165.89

2274897.84

75

81°49,2'

15

К15

391165.99

2274898.58

6

337°38,0'

16

К1

391171.54

2274896.3

Площадь 761 кв.м.

 

в собственность за плату у органов местного самоуправления.

Определением суда от 04.04.2019г. к производству принят встречный иск, в котором ООО «Коелгамрамор» просит суд (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

Признать сделки купли-продажи железнодорожного подъездного пути протяженностью 256 м., инв. № 27-7877, расположенного по адресу: 

<

...>, недействительными, а именно:

Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ООО «Стандарт-С» и ООО «Земляне» от 27.07.2005г.;

- договор № 4-1КП купли-продажи недвижимого имущества между ГУП МО «Мособлглавресур» и ООО «Стандарт-С» от 30.06.2004г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Представители первоначального истца поддержали требования в полном объеме, ответчики возражали. Истцы по встречному иску поддержали требования, просили суд отказать в удовлетворении первоначального иска. Ответчики по встречному иску возражали против удовлетворения встречного иска судом . Представитель Минимущества Московской области оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

22.08.2006г. обществом «Земляне» получено свидетельство о государственной регистрации права на сооружение – железнодорожный подъездной путь протяженностью 256 м, инв. №27-7877, лит. Ж (т. 1, л.д. 31).

Из документа следует, что право собственности возникло на основании заключенного с ООО «Стандарт-С» договора купли-продажи недвижимого имущества (т. 1, л.д. 50).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, ООО «Стандарт-С» прекратило свою деятельность по основанию – «Исключение из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица». В связи с чем данное лицо не привлечено к участию в деле.

Как пояснил истец, железнодорожный путь расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 50:57:0100402:4 и 50:57:0100402:5.

Земельный участок с кадастровым номером 50:57:0100402:4 предоставлен в собственность ФИО4, ФИО2 и ФИО3, о чем издано Постановление Администрации городского округа Коломна №2706 от 01..12.2009г. (т. 1, л.д. 84).

Из текста постановления следует, что участок предоставлен под объектами недвижимости (дом-магазин, склад-навес), находящими в общей долевой собственности указанных граждан (доля в праве каждого – 1/3).

Права собственности на дом-магазин и склад-навес возникли у ФИО4, ФИО2 и ФИО3 17.09.2008г. в связи с заключением с ООО «ЛюксЭнергоХим» договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.09.2008г. (т. 1, л.д. 72-83).

Во исполнение указанного постановления 23.12.2009г. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 (т. 1, л.д. 86).

18.11.2014г. гр. ФИО3, ФИО2 и ФИО4 заключили договор купли-продажи земельного участка с ООО «Коелгамрамор» (т. 2, л.д. 72).

Считая, что договоры купли-продажи от 23.12.2009г. и от 18.11.2014г. заключены без учета нахождения на участке с кадастровым номером 50:57:0100402:4 объекта недвижимости (железнодорожного пути) в собственности ООО "Земляне", а во внесудебном порядке спор разрешить не удалось, ООО "Земляне" обратилось в суд с первоначальным иском.

В обоснование встречного иска ООО «Коелгамрамор» сослалось на следующее.

Железнодорожный путь с инв.  № 27-7877 был приобретен ООО «Земляне» 27.07.2005г. по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ООО «Стандарт-С» и ООО «Земляне».

В свою очередь ООО «Стандарт-С» приобрело железнодорожный путь у ГУП Московской области «МОСОБЛГЛАВРЕСУРСЫ» по договору № 4-1КП КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА в июне 2004г. В данном договоре инвентарный номер железнодорожного пути № 27-7877.

В то же время письмом первого заместителя Министра имущественных отношений Московской области ФИО5 № 11С-6028 дано согласие на отчуждение железнодорожного пути с иным инв. № 20218.

Таким образом, ООО «Коелгамрамор» пришло к выводу о том, что у ООО «Земляне» (а ранее у ООО «Стандарт-С») право собственности на спорный железнодорожный путь возникло с нарушением норм законодательства – отсутствовало согласие уполномоченного органа на отчуждение железнодорожного пути.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования по первоначальному иску подлежащими удовлетворению в части, а требования по встречному иску – не подлежащему удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В обоснование заявленных требований по первоначальному иску ООО "Земляне" сослалось на то, что при заключении договора купли-продажи от 23.12.2009г. земельного участка с кадастровым номером собственника50:57:0100402:4 собственникам объектов недвижимости - ФИО3, ФИО2 и ФИО4 – не учтено размещение на участке и объекта общества "Земляне" – железнодорожных путей.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 Земельного кодекса, действовавшая на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи, не допускала возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.

Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Приобретение сособственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования, осуществляется путем определения размеров и границ такого участка с учетом характера расположенного на нем объекта недвижимости.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре).

Продажа всего спорного земельного участка, на котором располагаются не только объекты недвижимости лица, продавшего этот участок, но и объекты недвижимости, принадлежащие другому лицу, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом земельного участка. 

В таком случае, если участок делим, лицо, чьи права нарушены, может требовать признания договора купли-продажи недействительным в части сделки, соответствующей площади участка, на который он вправе рассчитывать.

Аналогичные подходы изложены в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010, определении Верховного Суда РФ от 27.05.2016 N 308-ЭС16-4612 по делу NA53-5605/2015 и других актах высших судов при применении нормы: п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, ст. 180ГКРФ.

Тем самым, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В целях установления данных обстоятельств определением суда от 06.02.2019г. назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам НП "Федерация судебных экспертов" АНО «Центр земельных экспертиз» ФИО6 и ФИО7. На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Установить, расположен ли объект недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30 (железнодорожный путь) в границах земельного участка с кадастровым номером  50:57:0100402:4. 

(приложить графический материал).

2. В случае, если объект с кадастровым номером 50:57:0100402:30 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером  50:57:0100402:4, определить координаты поворотных точек земельного участка, необходимого для использования данного отсека железнодорожного пути в границах земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4.

3. Определить координаты поворотных точек земельного участка с кадастровым номером  50:57:0100402:4, за вычетом площади наложения земельного участка, определенного при ответе на вопрос №2.

Экспертиза поступила в адрес суда, из нее усматривается следующее (в редакции дополнения к заключению, зарегистрированного канцелярией суда 08.04.2019г.):

1. Часть объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30 (железнодорожный путь) располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4. В графическом виде построение границ объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30 (железнодорожный путь) относительно земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 приведено на чертеже № 1.

2. Площадь части земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4, необходимая для использования объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30, составляет 761 кв.м.

Описание местоположения границ части земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4, необходимая для использования объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30, приведено в таблице № 2.

3. Общая площадь земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 свободная от наложения с земельным участком, необходимый для объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30, составляет 7586 кв.м. При этом земельный участок с кадастровым номером 50:57:0100402:4 свободный от наложения состоит из двух частей (см. чертеж № 2):

•    часть 1 площадью 7089 кв.м.;

•    часть 2 площадью 497 кв.м.

Описание   местоположения   границ   земельного   участка   с   кадастровым номером 50:57:0100402:4 свободный от наложения приведено в таблице № 3.

Названное заключение в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ признано арбитражным судом надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Судом установлено, что экспертное заключение соответствует указанным выше нормам. Более того, в ходе судебного разбирательства эксперт ответил на все имеющиеся у сторон вопросы. У суда отсутствуют сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

ООО «Земляне» уточнило требования на основании результатов экспертизы. Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнения.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, первоначальная продажа органом местного самоуправления всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.

В случае если указанные лица намерены заключить договор аренды в отношении причитающихся им земельных участков, они вправе ставить вопрос о недействительности договора купли-продажи земельного участка, который заключен органами государственной власти или местного самоуправления с одним из таких собственников.

При делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участков, на которые вправе рассчитывать лица, обратившиеся в суд за защитой своего права. 

Определение такой части производится посредством установления площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости истцов, по результатам проведения процедуры межевания.

Довод ответчиков о том, что железнодорожный путь не является объектом недвижимости и для его обслуживания не требуется предоставления земли отклонен судом как основанный на неверном толковании норм права.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что участок является делимым, а также то обстоятельство, что при приватизации спорного участка было нарушено исключительное право собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, что привело к нарушению принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также учитывая, что в настоящее время нарушенным является право ООО «Земляне» на получение земельного участка в собственность (или в аренду) требование по первоначальному иску о признании недействительным договора купли-продажи от 23.12.2009г. в части земельного участка под размещение и эксплуатацию железнодорожного пути – является обоснованным.

Довод общества «Коелгамрамор» о пропуске срока исковой давности подлежит  отклонению.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса, следует, что указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса).

Остальные доводы исследованы судом и отклонены как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие материалам дела.

Возражая против первоначального иска и поддерживая требования по встречному иску, ООО «Коелгамрамор» указало на то, что право собственности ООО «Земляне» (а ранее – у ООО «Стандарт-С») на спорный железнодорожный путь возникло с нарушением норм законодательства – отсутствовало согласия собственника имущества (Министерства имущественных отношений Московской области) на отчуждение железнодорожного подъездного пути с инв. № 27-7877-лит. Ж. В письме № ПС-6028 первого заместителя Министра имущественных отношений Московской области ФИО8 дано согласие на реализацию объектов недвижимости, в том числе на железнодорожный путь инв. № 20218.

Однако обществом «Коелгамрамор» не учтено следующее.

Инвентарный номер 27-7877-лит.Ж присвоен объектам недвижимого имущества (предмет оспариваемых договор купли-продажи) в результате проведения первичной технической инвентаризации в декабре 2003 года ГУП МО БТИ Коломенский филиал, что подтверждается техническим паспортом линейного объекта недвижимости железнодорожный путь (имеется в материалах дела). 

В разделе 2 «Общие сведения» технического паспорта указан инвентарный номер бухгалтерского учета - 20218, то есть тот самый инвентарный номер, на который ссылается собственник объектов в письме № ПС-6028.

Таким образом, доводы, положенные в обоснование встречного иска, не нашли своего подтверждения.

ООО «Коелгамрамор» не доказало, что  имеет охраняемый законом интерес в признании договоров от 30.06.2004г. и от 22.08.2006г. недействительными. 

Указанное также является основанием для отказа в удовлетворении встречного иска.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи от 23.12.2009г. у администрации городского округа Коломна Московской области отсутствовали правовые основания для передачи в собственность участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4 во всей его площади, поскольку на данном участке помимо объектов ФИО3, ФИО2 и ФИО4, был расположен объект, находившийся в собственности иного лица, в настоящее время принадлежащий ООО «Земляне» с кадастровым номером 50:57:0100402:30.

В указанной части договор от 23.12.2009г. является недействительным.

Соответственно, в этой же части является недействительным последующий договор купли-продажи, заключенный 18.11.2014 с ООО «Коелгамрамор».

Следовательно, подлежит удовлетворению требование о признании данных договоров недействительными в части наложения на земельный участок под размещение и эксплуатацию железнодорожных путей с кадастровым номером 50:57:0100402:30.

В свою очередь, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

ООО «Земляне» в рамках первоначального иска также просит применить последствия недействительности договоров от 23.12.2009г. и от 18.11.2014г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ  №0, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015)  "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. 

Требование о применении последствий недействительности сделки, изложенное в редакции истца, является некорректными, поскольку общим последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния). Последствия недействительности сделки могут быть применены лишь к сторонам сделки. Редакция требования о применении последствий недействительности сделок противоречит указанным нормам. 

 Однако это не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. 

Резолютивная часть решения суда по такому делу должна содержать указание на уникальные характеристики земельных участков, информация о которых подлежит внесению в ЕГРН.

Судебный акт, резолютивная часть которого соответствует этим требованиям, является впоследствии основанием для постановки на кадастровый учет образованных на основании такого решения суда земельных участков и регистрации прав на них.

Таким образом, в качестве применения последствий недействительности суд считает необходимым вернуть стороны в первоначальное состояние, существовавшее до заключения ничтожных договоров: прекратить право собственности ООО «Коелгамрамор» на земельный участок с кадастровым номером 50:57:0100402:4, в части территории 761 кв.м, необходимой для использования отсека объекта недвижимого имущества - железнодорожного подъездного пути, протяженностью 256 м., инв. № 27-7877, лит. Ж.

Земельный участок с кадастровым номером 50:57:0100402:4, оставшийся во владении ООО «Коелгамрамор» после исключения территории, которая требуется для эксплуатации железнодорожного транспорта, представляет собой многоконтурный участок, состоящий из двух земельных участков площадями 7089 кв.м. и 497 кв.м., сведения о котором подлежат внесению в ЕГРН.

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования по первоначальному иску удовлетворить частично.

1.1. Признать недействительными договор купли-продажи земельного участка от 23.12.2009 площадью 8347 м2 с кадастровым номером 50:57:0100402:4 между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям и гражданами ФИО4, ФИО2, ФИО3 и договор купли-продажи земельного участка от 18.11.2014 площадью 8347 м2 с кадастровым номером 50:57:0100402:4 между ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ООО «Коелгамрамор» в части территории 761 кв.м, необходимой для использования отсека объекта недвижимого имущества - железнодорожного подъездного пути, протяженностью 256 м., инв. № 27-7877, лит. Ж - определенной следующими координатами:       

№ п/п

Обозначение точки

Координата X, м

Координата Y, м

Длина стороны, м 

Дир. угол

1

н1

391171.54

2274896.3

1.35

286°12,5'

2

н2

391171.92

2274895.01

15.66

266°19,3'

3

н3

391170.91

2274879.38

26.6

270°42,4'

4

н4

391171.24

2274852.79

29.84

272°19,8'

5

н5

391172.45

2274822.97

22.46

277°3,2'

6

н6

391175.21

2274800.68

25.47

279°40,8'

7

н7

391179.49

2274775.57

3.1

188°0,4'

8

н8

391176.42

2274775.14

3.1

187°57,7'

9

н9

391173.35

2274774.71

25.43

99°41,3'

10

н10

391169.07

2274799.78

22.85

97°32,1'

11

н11

391166.27

2274822.46

30.19

92°19,8'

12

н12

391165.04

2274852.62

26.93

90°42,4'

13

н13

391164.71

2274879.55

18.33

80°19,31'

14

н14

391165.89

2274897.84

75

81°49,2'

15

н15

391165.99

2274898.58

6

337°38,0'

16

н1

391171.54

2274896.3

Площадь 761 кв.м.

1.2. Применить последствия недействительных сделок в виде возврата сторон в первоначальное состояние, существовавшее до заключения недействительных договоров: прекратить право собственности ООО «Коелгамрамор» на земельный участок с кадастровым номером 50:57:0100402:4, в части территории 761 кв.м, необходимой для использования отсека объекта недвижимого имущества - железнодорожного подъездного пути, протяженностью 256 м., инв. № 27-7877, лит. Ж - определенной следующими координатами:       

№ п/п

Обозначение точки

Координата X, м

Координата Y, м

Длина стороны, м 

Дир. угол

1

н1

391171.54

2274896.3

1.35

286°12,5'

2

н2

391171.92

2274895.01

15.66

266°19,3'

3

н3

391170.91

2274879.38

26.6

270°42,4'

4

н4

391171.24

2274852.79

29.84

272°19,8'

5

н5

391172.45

2274822.97

22.46

277°3,2'

6

н6

391175.21

2274800.68

25.47

279°40,8'

7

н7

391179.49

2274775.57

3.1

188°0,4'

8

н8

391176.42

2274775.14

3.1

187°57,7'

9

н9

391173.35

2274774.71

25.43

99°41,3'

10

н10

391169.07

2274799.78

22.85

97°32,1'

11

н11

391166.27

2274822.46

30.19

92°19,8'

12

н12

391165.04

2274852.62

26.93

90°42,4'

13

н13

391164.71

2274879.55

18.33

80°19,31'

14

н14

391165.89

2274897.84

75

81°49,2'

15

н15

391165.99

2274898.58

6

337°38,0'

16

н1

391171.54

2274896.3

Площадь 761 кв.м.

1.3. Внести в ЕГРН уточненные сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 50:57:0100402:4, свободного от наложения с земельным участком, необходимый для объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0100402:30 

№ п/п

Обозначение точки

Координата X, м

Координата Y, м

Длина стороны, м 

Дир. угол

1

к16

391203.94

2274873.73

33.3

328°22,9'

2

к17

391232.3

2274856.27

58.58

56°13,2'

3

к18

391264.87

2274904.96

8.22

321°40,0'

4

к19

391271.32

2274899.86

31.58

318°20,3'

5

к20

391294.91

2274878.87

64.06

221°35,3'

6

к21

391247

2274836.35

3.98

317°8,2'

7

к22

391249.92

2274833.64

25.39

223°2,2'

8

к23

391231.36

2274816.31

30.85

220°55,5'

9

к24

391208.05

2274796.1

34.49

216°17,9'

10

к25

391180.25

2274775.68

.76

188°0,4'

11

к7

391179.49

2274775.57

25.47

99°40,8'

12

к6

391175.21

2274800.68

22.46

97°3,2'

13

к5

391172.45

2274822.97

29.84

92°19,8'

14

к4

391171.24

2274852.79

26.6

90°42,4'

15

к3

391170.91

2274879.38

15.66

86°19,3'

16

к2

391171.92

2274895.01

2.24

286°12,5'

17

к32

391172.54

2274892.86

6.54

325°46,5'

18

к33

391177.95

2274889.18

30.24

329°16,2'

19

к16

391203.94

2274873.73

'

20

к11

391166.27

2274822.46

22.85

277°3,2'

21

к10

391169.07

2274799.78

25.43

279°41,3'

22

к9

391173.35

2274774.71

2.33

187°41,4'

23

к37

391171.4

227474.4

31.83

101°53,5'

24

к38

391164.48

2274805.55

9.97

101°24,0'

25

к39

391162.51

2274815.32

64.47

92°2,1'

26

к40

391160.22

2274879.75

21.06

89°1,2'

27

к41

391160.58

2274900.81

5.85

337°38,0'

28

к15

391165.99

2274898.58

.75

261°49,2'

29

к14

391165.89

2274897.84

18.33

266°19,3'

30

к13

391164.71

2274879.55

26.93

270°42,4'

31

к12

391165.04

2274852.62

30.19

272°19,8'

32

к11

391166.27

2274822.46

22.85

277°3,2'

Уточненная площадь земельного составляет 7 586 кв.м, состоит из двух частей: часть 1 площадью 7089 кв.м; часть 2 площадью 497 кв.м. 

2. В удовлетворении встречного иска отказать.

 Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

       Судья                        Кузьмина О.А.