ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А64-1716/2023

г. Воронеж

29 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2024 года.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                Кораблевой Г.Н.,

судей

                Поротикова А.И.,

                Воскобойникова М.С.,

                 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Компания Козерог»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Министерства имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от временного управляющего обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Компания Козерог» ФИО2: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Компания Козерог» на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 26.05.2023 по делу № А64-1716/2023 

по иску Министерства имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Компания Козерог» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и возврате земельного участка, 

третье лицо: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Компания Козерог» ФИО2, 

 

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Компания Козерог» (далее - ООО СЗ «Компания Козерог», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 17.03.2022 по 31.12.2022 в размере 112 385 руб. 31 коп., пени за периоды с 26.03.2022 по 31.03.2022 и с 27.04.2022 по 29.12.2022 в размере 41 098 руб. 15 коп., о расторжении договора аренды образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, от 13.08.2020 № 29/2-43 (11), о возложении обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309005:7606 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ООО СЗ «Компания Козерог» ФИО2

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 26.05.2023 по делу № А64-1716/2023 исковые требования удовлетворены частично, с ООО СЗ «Компания Козерог» в пользу Министерства имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области взысканы 112 385 руб. 31 коп. задолженности за период с 17.03.2022 по 31.12.2022 по договору аренды образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, от 13.08.2020 №29/2-43 (11), пени за периоды с 26.03.2022 по 31.03.2022 и с 27.04.2022 по 29.12.2022 в размере 13 699 руб. 38 коп., расторгнут договор аренды образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, от 13.08.2020 №29/2-43 (11), на ответчика возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309005:7606, в остальной части взыскания пени отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО СЗ «Компания Козерог» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Тамбовской области от 26.05.2023 по делу № А64-1716/2023, в связи с чем просило его отменить и принять по делу новый судебный акт. 

Министерством имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Тамбовской области от 26.05.2023 по делу № А64-1716/2023 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО СЗ «Компания Козерог» - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что 12.05.2014 Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области (арендодатель) и ООО СЗ «Компания Козерог» (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона от 25.04.2014 № 2 был заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 29/2-43.

Согласно указанному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0309005:52 сроком на семь лет.

Земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309005:52 передан ответчику по акту приема-передачи от 12.05.2014.

Впоследствии на основании проектов планировки и межевании территории из исходного земельного участка с кадастровым номером 68:29:0309005:52 были образованы новые земельные участки в количестве 37 единиц.

Арендатор обратился в Комитет с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 12.05.2014 № 29/2-43 и заключении новых договоров аренды на образованные земельные участки.

13.08.2020 Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области (арендодатель) и ООО СЗ «Компания Козерог» (арендатор) был заключен договор аренды образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного основания в целях жилищного строительства № 29/2-43 (11).

Согласно пункту 1 договора аренды земельного участка от 13.08.2020 №29/2-43 (11) арендодатель заключает с арендатором договор аренды образованного земельного участка площадью 3 266 кв. м из земельного участка с кадастровым номером 68:29:0309005:52, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 № 29/2-43, с кадастровым номером 68:29:0309005:7606, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Тамбов, в районе ул. Астраханской, 295-и. Земельный участок предоставляется из земель населенных пунктов, разрешенное использование: жилые дома квартирного типа от 9 этажей и более (земельные участки, на которых планируется строительство многоэтажного жилого дома с благоустройством прилегающей территории).

Земельный участок предоставлен на основании приказа Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 12.08.2020 № 468 «О заключении с обществом с ограниченной ответственностью специализированным застройщиком «Компания Козерог» договоров аренды образованных земельных участков без проведения торгов».

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 13.08.2020 № 29/2-43 (11) в редакции соглашения о внесении изменений в договор от 06.12.2022 срок аренды земельного участка установлен с 13.08.2020 по 07.02.2027.

В силу пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 13.08.2020 №29/2-43 (11) арендная плата за землю взимается за всю площадь земельного участка с даты приказа Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 12.08.2020 № 468 «О заключении с обществом с ограниченной ответственностью специализированным застройщиком «Компания Козерог» договоров аренды образованных земельных участков без проведения торгов».

Размер арендной платы на срок, указанный в разделе 2 договора, устанавливается в соответствии с отчетом об оценке от 28.02.2014 № К-004-14 и составляет 43 руб. 31 коп. за 1 кв. м. Величина арендной платы в расчете за единицу площади, установленная отчетом об оценке, не подлежит изменению в течение всего срока аренды, установленного пунктом 2 договора (пункт 3.2 Договора).

Согласно пункту 3.3 договора аренды земельного участка от 13.08.2020 № 29/2-43 (11) на момент заключения настоящего договора расчет годовой арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой его частью и составляет 141 450 руб. 46 коп.

Пунктом 3.4 договора аренды земельного участка от 13.08.2020 № 29/2-43 (11) установлено, что арендная плата вносится ежемесячно до 26 числа текущего месяца. В случае, когда окончание срока действия договора попадает не на последний день месяца, арендная плата рассчитывается и вносится в соответствии с количеством дней в данном месяце.

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды земельного участка от 13.08.2020 № 29/2-43 (11) размер арендной платы изменяется арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке без согласия арендатора без внесения дополнений в договор в соответствии с действующим законодательством.

Пунктом 3.7 договора аренды земельного участка от 13.08.2020 № 29/2-43 (11) закреплено, что неиспользование арендуемого земельного участка в течение срока договора не освобождает арендатора от арендной платы. Обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком прекращаются с момента расторжения договора в установленном порядке.

Пунктом 4.4.3 договора аренды земельного участка от 13.08.2020 №29/2-43 (11) установлена обязанность арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка от 13.08.2020 № 29/2-43 (11) арендатор несет ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы по договору в форме уплаты пени за каждый день просрочки платежа в размере 0,3% со срока уплаты невнесенной арендной платы по день уплаты платежа включительно. Внесение суммы неустойки, подлежащей уплате за неисполнение обязательств, производится в порядке, предусмотренном пунктом 3.6 договора.

В силу пункта 4.1.3 договора аренды земельного участка от 13.08.2020 № 29/2-43 (11) арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе при наличии задолженности по арендной плате более чем за 2 месяца.

В соответствии с пунктом 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.3 договора.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок по акту приема-передачи в качественном состоянии, позволяющем использовать его по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием (пункт 6.3 договора).

02.11.2022 Комитет по управлению имуществом Тамбовской области переименован в Министерство имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области, о чем свидетельствует выписка из единого государственного реестра юридических лиц.

За период с 17.03.2022 по 31.12.2022 арендная плата ответчиком не вносилась, вследствие чего образовалась задолженность в размере 112 385 руб. 31 коп. За просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей истцом начислены пени за период с 26.03.2022 по 31.03.2022 и с 27.04.2022 по 29.12.2022 в размере 41 098 руб. 15 коп.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Министерство имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями (с учетом уточнения).

Арбитражный суд правомерно усмотрел основания для расторжения спорного договора и возврата земельного участка, руководствуясь следующим. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) в силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ). 

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив факт неоднократной просрочки исполнения обязанности вносить арендные платежи, суд первой инстанции правомерно оценил отсутствие платежей в согласованные сроки как существенное нарушение условий договора, служащее основанием для его расторжения.

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 26.05.2023 по настоящему делу в части взыскания с ответчика долга по арендной плате и пени в апелляционном порядке не обжалуются. 

Довод заявителя жалобы о том, что расторжение договора аренды нарушает права кредиторов в деле о несостоятельности (банкротстве) общества, поскольку с даты принятия судом решения о признании должника банкротом имущественные требования могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства (все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу), подлежит отклонению.

На момент принятия обжалуемого решения в отношении общества была введено наблюдение как процедура банкротства. Решение о признании должника банкротом и открытии в отношении ответчика конкурсного производства от 13.06.2023 было принято после рассмотрения настоящего дела по существу. 

По смыслу статей 63, 64 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» после возбуждения дела о банкротстве должник продолжает осуществлять свою хозяйственную деятельность в общем гражданско-правовом режиме с некоторыми ограничениями, и на него не распространяются запреты, связанные с возникновением конкурсных правоотношений; руководитель организации-должника продолжает осуществлять свои функции под контролем временного управляющего.

Статьей 63 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении должника подлежат рассмотрению в деле о банкротстве только требования по денежным обязательствам. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 4 того же закона, а также пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.

Требование о расторжении договора не относится к денежным обязательствам, поэтому у арбитражного суда области отсутствовали основания для исследования вопроса о возможности включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации права аренды общества в процедуре конкурсного производства. Каких-либо особенностей в части оснований и порядка расторжения договора аренды в период введения в отношении должника процедуры наблюдения, действующее законодательство о банкротстве не содержит. Само по себе введение в отношении ответчика процедуры наблюдения не является препятствием для расторжения договора аренды.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договоров аренды, в том числе, в рамках осуществления публичных полномочий, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

Данная правовая позиция нашла отражение также в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 15.01.2024 по делу № А64-1637/2023 по аналогичному спору с участием тех же сторон.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Тамбовской области от 26.05.2023 по делу № А64-1716/2023 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя. 

При подаче апелляционной жалобы заявителю предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в связи с чем в силу части 5 статьи 110 АПК РФ с ООО СЗ «Компания Козерог» в доход федерального бюджета следует взыскать 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 26.05.2023 по делу № А64-1716/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Компания Козерог»  – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Компания Козерог» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

                                                                                        

Председательствующий судья 

Г.Н. Кораблева

 

судьи       

А.И. Поротиков

 

М.С. Воскобойников