АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19565/2018

г. Владивосток

11 февраля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2019 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, дата регистрации: 21.06.2007)   

к обществу с ограниченной ответственностью «Востокстройконструкция» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 10.12.2002)

о взыскании 9 347 964 рублей 54 копеек, обязании освободить земельный участок

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, доверенность № 20/45560 от 28.12.2018, паспорт;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 07.08.2018, паспорт 

установил:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился (далее – Департамент) в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью «Востокстройконструкция» (далее – ООО «Востокстройконструкция», Общество) с иском о взыскании 9 347 964 рублей 54 копеек, в том числе задолженность по договору аренды и пени.

Истец также просит обязать ООО «Востокстройконструкция» освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:0465, площадью 25 962,00 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом), и вернуть его, передав департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края по акту приема-передачи в течение 7 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании, назначенном на 29.01.2019, объявлялся перерыв до 04.02.2019.

Исковые требования мотивированы тем, что в результате невнесения арендных платежей за ООО «Востокстройконструкция» образовалась задолженность в сумме 9 347 964 рубля 54 копейки, в том числе задолженность по арендным платежам за период с 30.07.2014 по 31.03.2018 в сумме 7 762 641 рубль 96 копеек и по пени за период с 02.08.2014 по 24.04.2018 в размере 1 585 322 рубля 68 копеек.

Ответчик исковые требования оспорил, по основаниям, изложенным в отзыве, в котором указал, что согласно пункту 1.3 договора аренды срок аренды земельного участка установлен с 01.01.2011 по 31.12.2015. Ответчик полагает, что договор аренды № 02-Ю-13197 от 25.03.2011 продлен истцом в одностороннем порядке после 01.01.2016. Между тем, в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды продление договора на новый срок возможно исключительно по соглашению сторон. Таким образом, договор аренды с 01.01.2016 прекратил свое действие.

Ответчик также указал, что определением Арбитражного суда Приморского края от 05.11.2015 в отношении ООО «Востокстройконструкция» введена процедура банкротства - наблюдение, земельный участок, указанный в договоре, ответчиком не использовался, то есть фактически был освобожден. Данный факт подтверждается Актом осмотра недвижимого имущества от 14.10.2015. Таким образом, ответчик считает, Департамент знал о заброшенности земельного участка до окончания срока аренды.

В связи с изложенным ответчик, полагает, что необоснованное продление договора аренды, равно как и начисление арендной платы за земельный участок, который ответчиком не использовался, по недействующему договору является злоупотреблением правом со стороны истца, как арендодателя, в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления требований по договору аренды № 02-Ю-13197 от 25.03.2011 за период с 30.07.2014 по 21.09.2015.

Ответчик также ходатайствовал о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и снижении подлежащей взысканию неустойки.

Истец против снижения неустойки возражал, представил справочный расчет задолженности, с учетом доводов ответчика о пропуске срока исковой давности, в соответствии с которым размер задолженности Общества составил - 7 346 848 рублей 74 копейки, в том числе 6 267 504 рубля 03 копейки – задолженность по арендным платежам за период с 22.08.2015 по 31.03.2018 и 1 079 344 рубля 71 копейка – пени, начисленной на сумму долга за период с 02.09.2015 по 24.04.2018.

Из материалов дела, пояснений представителей сторон суд установил следующее.

Между департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (Арендодатель) и ООО «Востокстройконструкция» (Арендатор) заключен договор от 25.03.2011 № 02-Ю-13197 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:0465, площадью 25 962,00 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом), для использования в целях, не связанных со строительством: размещение строительной площадки (пункт 1.1 договора).

Пунктом 1.3 договора срок аренды участка установлен с 01.01.2011 по 31.12.2015.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморскому краю 22.04.2011 за № 25-25-01/053/2011-384.

Пунктом 2.1 установлена арендная плата в размере 46 629,05 рублей в месяц. Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится ежемесячно до 1 числа следующего месяца.

По указанному договору произведен перерасчет арендной платы: с 01.03.2015 по 21.08.2016 - 233 145,25 рублей в месяц; с 22.08.2016 по 31.12.2016 - 349 717,88 рублей в месяц; с 01.01.2017 - 120 009,34 рублей в месяц. 

Полномочным лицом по распоряжению таким земельным участком является Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (Положения о департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного постановлением администрации Приморского края от 05.12.2012 № 374-ПА).

Ввиду того, что по окончании срока действия договора аренды земельный участок по акту приема-передачи Арендодателю не возвращен, Департаментом в адрес Общества направлено письмо от 15.01.2016 за № 20/04/10-03/415 об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в котором ответчику предложено по истечении 3-х месяцев с момента получения уведомления освободить и вернуть земельный участок. Одновременно Арендодатель сообщил Обществу о наличии задолженности по арендной платы и необходимости ее внесения за весь период пользования земельным участком до его освобождения. Согласно информации, размещенной на сайте Почты России, указанное письмо получено адресатом 25.01.2016.

Кроме того, в адрес ООО «Востокстройконструкция» направленно предупреждение от 11.05.2018 № 20/15861 о необходимости исполнения обязательств по договору в части внесения арендной платы.

Поскольку земельный участок Арендатором не возвращен, задолженность по арендной плате не погашена, Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отношения сторон по названному выше договору аренды регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) «Аренда».

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору, в части внесения арендной платы за период с 30.07.2014 по 31.03.2018. В этой связи, истец на основании приведенных положений закона, условий договора вправе требовать взыскания с ответчика суммы арендной платы в судебном порядке. 

Доводы ответчика о прекращении договора аренды с 01.01.2016 не могут быть приняты судом во внимание, поскольку не влияют на обязанность Арендатора по внесению арендной платы. Прекращение договора само по себе не означает, что Арендатор не обязан вносить арендную плату. Это обязательство прекращается лишь тогда, когда Арендатор в установленном порядке вернет арендованное имущество.

В соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим положения о договоре аренды (статья 622 ГК РФ), принимая во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» доказательством исполнения арендатором обязанности по возврату имущества может служить акт приемки-передачи, подписанный сторонами.

Каких-либо доказательств освобождения Арендатором имущества и возврата его Арендодателю по акту приема-передачи, или иным способом, суду не представлено. Суд также не установил уклонение Департамента от приемки земельного участка по окончании срока действия договора путем подписания акта приема-передачи, обращения ответчика по данному вопросу к Арендодателю. Акт от 14.10.2015 осмотра недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:0465, подписанный начальником инженерно-геодезического отдела, таким доказательством не является.

Таким образом, в отсутствие доказательств возврата арендованного имущества, суд приходит к выводу о том, что Арендатор продолжил пользоваться имуществом после 01.01.2016.

В силу статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Поскольку в данном случае Общество несвоевременно исполнило обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.

Поскольку, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представила объективных и достоверных доказательств надлежащей оплаты в спорный период аренды в размере, установленном договором, а также наличия каких-либо обстоятельств, освобождающих ее от исполнения этой обязанности, требования истца в части взыскания арендной платы являются правомерными.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности по требованиям, предъявленным за период с 30.07.2014 по 21.09.2015.

В силу статей 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года. 

Поскольку с рассматриваемым иском Департамент обратился в арбитражный суд 21.09.2018 (согласно входящей отметке), следовательно, с учетом правил статей 195, 196, 200, 201 ГК РФ, следует признать, что срок исковой давности по требованиям, предъявленным за период с 30.07.2014 по 21.09.2015 является пропущенным.

В силу пункта 15. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Исходя из изложенного, с учетом обоснованного заявления ответчика о применении судом пропущенного срока исковой, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в данной части. 

На основании изложенного, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, принимая во внимание справочный расчет истца, подлежат удовлетворению за период с 22.08.2015 по 31.03.2018 в размере 6 267 504 рубля 03 копейки.

Кроме того, поскольку Арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению аренных платежей, истец начислил неустойку за период 02.08.2014 по 24.04.2018.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). 

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто (пункт 4.2 договора), то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. 

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 66 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

Таким образом, требование о взыскании неустойки также заявлено правомерно.

Как указано выше, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом применения срока исковой давности, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании пени за период с 02.09.2015 по 24.04.2018 в размере 1 079 344 рубля 71 копейка, что подтверждается справочным расчетом истца, признанным судом обоснованным.

Ссылаясь на статью 333 ГК РФ, ответчик просит уменьшить предъявленную к взысканию неустойку, в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

В силу статьи 330 ГК РФ истец как кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд учитывает, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (судом принято во внимание, то обстоятельство, что арендная плата не вносилась ответчиком на протяжении длительного периода), а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Полагая, размер неустойки завышенным, ответчик мог своевременно исполнить принятые на себя обязательства по оплате, и тем, самым, избежать применения мер ответственности и разрешению спора в судебном порядке. 

Оценив доводы сторон относительно чрезмерности размера пени, суд пришел к выводу, что размер заявленной ко взысканию пени является разумным и соответствует последствиям допущенного нарушения правоотношения, а также соответствует условиям договора. Снижение пени в порядке статьи 333 ГК РФ в данном случае является нецелесообразным и приведет к нарушению баланса интересов сторон. 

Безосновательное снижение судом неустойки приводит к лоупотреблению правом и уклонению сторон от надлежащего и добросовестного исполнения договорных обязательств, что является недопустимым и противоречит основным принципам права.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств наличия исключительных обстоятельств, являющихся основанием для уменьшения неустойки, у суда отсутствуют основания для уменьшения размера неустойки.

В части требований Департамента об обязании Общества освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:0465, площадью 25 962 м², расположенного по адресу: 

<

...>, (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом) и возвратить его по акту приема-передачи в течении 7 дней с момента вступления решения в законную силу, суд приходит к выводу о необходимости оставить данные требования без рассмотрения по следующим основаниям.

Как установлено судом, решением Арбитражного суда Приморского края от 26.05.2016 по делу № А51-18334/2014 ООО «Востокстройконструкция» признано банкротом, в отношении Общества открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. 

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац 2 пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», абзац 2 пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134 и 142 названного Закона (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016). 

В соответствии с пунктом 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре. 

Таким образом, поскольку, по смыслу приведенных разъяснений, с момента открытия конкурсного производства происходит трансформация неденежного требования в денежное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявленное истцом требование об обязании освободить земельный участок подлежит предъявлению только в деле о банкротстве. 

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве. 

На основании изложенного, суд оставляет без рассмотрения требование Департамента об обязании освободить земельный участок.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на ответчика от суммы удовлетворенных требований.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 148, статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Востокстройконструкция» в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 7 346 848 рублей 74 копейки, составляющих 6 267 504 рубля 03 копейки – сумма задолженности по арендным платежам за период с 22.08.2015 по 31.03.2018, 1 079 344 рубля 71 копейка – сумма пени, начисленной на сумму долга за период с 02.09.2015 по 24.04.2018.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Востокстройконструкция» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 59 734 рубля.

В части требований Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью «Востокстройконструкция» об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:0465, площадью 25 962 м², расположенного по адресу: 

<

...>, (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом) и возвратить его по акту приема-передачи в течении 7 дней с момента вступления решения в законную силу – заявление оставить без рассмотрения.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья    Р.С. Скрягин