АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

г. Воронеж                                                               Дело № А14-24345/2017

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля  2018  

Решение в полном объеме изготовлено 1 марта 2018 

 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Романовой Л.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области, п.г.т.Анна, Аннинский район, Воронежская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Воронеж (ОГРНИП 306366410100021, ИНН 

<

***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г.Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора купли-продажи от 16.07.2014 семидесяти земельных участков общей площадью 9277 га, расположенных по адресу: Воронежская область, Аннинский район, кадастровый номер 36:01:0000000:3,

об обязании ответчика в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 90760366 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, Аннинский район, кадастровый номер 36:01:0000000:3

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности №3-Д от 26.04.2017, ФИО3 представитель по доверенности от 16.03.2015, ФИО4 представитель по доверенности от 01.07.2016,

от ответчика – ФИО5 представитель по доверенности от 25.04.2016,

от третьего лица – ФИО6, представитель по доверенности №76-д от 29.12.2017, 

 

установил:

Администрация Аннинского муниципального района Воронежской области (далее – истец, Администрация Аннинского МР ВО) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о расторжении договора купли-продажи от 16.07.2014 семидесяти земельных участков общей площадью 9277 га, расположенных по адресу: Воронежская область, Аннинский район, кадастровый номер 36:01:0000000:3, об обязании ответчика в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 90760366 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, Аннинский район, кадастровый номер 36:01:0000000:3.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А14-24797/2017 по иску ИП ФИО1 к Администрации Аннинского МР ВО о внесении изменений в спорный договор в части цены выкупа земельных участков.

В порядке ст.143, 159 АПК РФ суд определил: в удовлетворении ходатайства отказать ввиду отсутствия оснований для приостановления.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие у истца оснований для расторжения спорного договора, также просил в иске отказать ввиду пропуска срока исковой давности, ссылаясь на то, что истцу стало известно о его нарушенном праве 27.07.2017(по истечении срока оплаты земельного участка, установленного договором от 16.07.2014), представил суду письменный отзыв.

Представитель третьего лица представил письменные пояснения, считает, что при наличии доказательств неоплаты ИП ФИО1 спорного земельного участка, указывающих на существенное нарушение договора, исковые требования подлежат удовлетворению.

Ответчик заявил ходатайство об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ . Согласно положений ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Учитывая , что в материалах дела имеются  требование о расторжении договора  от 16.07.2014 в связи с неоплатой стоимости земельного участка в полном размере, направленное ответчику заказным письмом 18.11.2017 , кроме того , из пояснений ответчика следует , что он не согласен на расторжение договора в добровольном порядке , суд считает , что основания для оставления иска без рассмотрения отсутствуют.

Суд определил: в удовлетворении ходатайства отказать. 

Ответчик заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела.

Суд определил: в удовлетворении ходатайства отказать. 

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

 Решением арбитражного суда от 25.06.2015 по делу № А14-15480/2014 были установлены следующие обстоятельства.

04.01.2002 между администрацией Аннинского района Воронежской области и обществом с ограниченной ответственностью  «АК «Аннинский» заключен договор аренды 70 земельных участков общей площадью 92 770 000 кв. м, находящихся по адресу: Воронежская область, Аннинский район, сроком на 10 лет.

По договору от 15.04.2008 о передаче права по договору аренды земельного участка права и обязанности по договору аренды переданы обществом с ограниченной ответственностью  «АК «Аннинский» индивидуальному предпринимателю ФИО7

24.03.2011 года между индивидуальными предпринимателями ФИО1 и ИП ФИО7 заключен договор о передаче права по договору аренды земельного участка от 04.01.2002. По условиям указанного договора к ИП ФИО1 перешли права и обязанности арендатора земельных участков районного Фонда перераспределения, в количестве 70 (семьдесят) земельных участков общей площадью 92 770 000,0 кв.м. находящихся по адресу: Воронежская область, Аннинский район, с кадастровым номером 36:01:0000000:0003.

01.12.2011 ФИО1 обратился в администрацию Аннинского муниципального района Воронежской области с заявлением о выкупе в собственность, в порядке ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее Закон №101-ФЗ) и ст. 24 Закона Воронежской области от 13.05.2008 №25-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области», 70 (семидесяти) земельных участков общей площадью 92 770 000,0 кв.м., находящихся по адресу: Воронежская область, Аннинский район, в соответствии с кадастровым планом земельного участка от 23.03.2011 N 01-2/11-999, выданным ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Воронежской области, кадастровый номер 36:01:0000000:0003, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Письмом от 17.02.2012 №136 Администрация сообщила предпринимателю об отказе в предоставлении в собственность 70 (семидесяти) земельных участков общей площадью 92 770 000 кв. м, расположенных по адресу: Воронежская область, Аннинский район, по причине отсутствия намерения по продаже указанных земельных участков, либо сдаче их в аренду.

Считая, что указанный отказ в предоставлении земельных участков в собственность является незаконным и нарушающим права и законные интересы ФИО1 в сфере предпринимательской деятельности, предприниматель оспорил его в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.06.2013, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 23.01.2014 решение суда первой инстанции и постановление Девятнадцатого апелляционного суда отменены, требование ФИО1 удовлетворены. Признано незаконным решение администрации Аннинского муниципального района Воронежской области, выраженное в письме от 17.02.2012 N 136, об отказе в предоставлении в собственность ФИО1 70 земельных участков общей площадью 92 770 га, расположенных по адресу: Воронежская область, Аннинский район, в соответствии с кадастровым планом земельного участка от 23.03.2011 N 1-2/11-999 (с кадастровым номером 36:01:00 00 000:3). Суд обязал администрацию Аннинского муниципального района Воронежской области принять решение в соответствии с положениями части 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

30.05.2014, 04.08.2014 администрация Аннинского муниципального района Воронежской области направила ФИО1 проекты договора купли-продажи земельного участка от 29.05.2014 от 16.07.2014, предложив выкупную цену земельного участка в размере 376 381 703,00руб., указав на обременение  земельного участка правами третьих лиц.

31.10.2014 ФИО1 направил администрации Аннинского муниципального района Воронежской области протокол разногласий к договору от 16.07.2014, в котором вместо выкупа 70 земельных участок указал на выкуп одного земельного участка, состоящего из 70 земельных участков,  указал цену выкупа 49 918 201руб. (п. 2.1); предусмотрел оплату в течение 10 дней с момента фактической передачи земельного участка (п. 2.2), исключил положения об обременении земельного участка правами третьих лиц (п.п. 3.1.3, 3.1.4) и ответственности   покупателя перед третьими лицами (п.5.1).

Поскольку стороны не достигли соглашения по условиям договора, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском об обязании администрации Аннинского муниципального района Воронежской области заключить договор купли-продажи земельного участка в редакции, предложенной  индивидуальным предпринимателем ФИО1

Решением арбитражного суда от 25.06.2015 по делу № А14-15480/2014 в удовлетворении требований было отказано. 

Решением арбитражного суда от 27.10.2014 по делу № А14-6050/2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 33:01:0000000:3, площадью 90 760 366 кв.м, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, была установлена кадастровая стоимость в размере 261 964 303 руб., что соответствует его рыночной стоимости.

Администрация Аннинского муниципального района Воронежской области направила 18.11.2017 ответчику требование о расторжении договора  от 16.07.2014 в связи с неоплатой стоимости земельного участка в полном размере, однако , в добровольном порядке договор не был расторгнут.  

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Между сторонами был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости ,  зарегистрировано право собственности в установленном порядке.

То есть , между сторонами возникли обязательственные отношения по договору купли-продажи недвижимого имущества, регулируемые положениями главы 30 Гражданского кодекса РФ.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Нормой статьи 488 Гражданского кодекса РФ, относящейся к общим положениям о купле-продаже, установлено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, установленный договором.

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ). 

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Воля сторон договора является непременным элементом механизма правового регулирования расторжения или изменения договора. 

Пунктом 2.1 вышеуказанного договора стороны предусмотрели , что цена выкупа земельного участка составляет 376381703 руб. Покупатель оплачивает данную цену в течение 10 дней с даты договора. 

Государственная регистрация перехода права собственности была проведена по заявлению покупателя , при этом в регистрирующий орган ответчик представил договор без протокола разногласий и без указания на спор по цене выкупаемого земельного участка.

Оплата не была произведена в полном объеме.

Как указано в ОБЗОРЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 5 (2017) , утвержденного Президиумом ВС РФ 27.12.2017, в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате объектов недвижимости истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Данное нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

 Таким образом , ответчиком была допущена просрочка оплаты по договору . Учитывая сумму задолженности и не оплату ее в полном размере , а так же период просрочки , суд считает , что данное нарушение условий договора является существенным , в связи с чем , имеются основания для его расторжения в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт не оплаты в полном объеме ответчиком не оспаривается.

 В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о расторжении договора купли-продажи является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

18.10.2017 по заявлению истца была осуществлена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка от 16.07.2014 , внесена запись в ЕГРП. При этом покупатель представил в регистрирующий орган договор без отметки о наличии у него разногласий по договору в части цены , то есть данный договор является заключенным , существенное условие о цене земельного участка стороны согласовали  .

Доводы ответчика о ничтожности данного договора суд не принимает , поскольку цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости , отсутствие согласование стоимости , в том числе в судебном порядке ,  является подтверждением не заключения данного договора , а не его недействительности.

Исходя из вышеизложенного , заявленное требование о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2014 земельных участков общей площадью 9277 га, расположенных по адресу: Воронежская область, Аннинский район, кадастровый номер 36:01:0000000:3 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика о пропуске сроков исковой давности суд не принимает , поскольку срок давности надлежит исчислять с 18.11.2017 , к моменту обращения истца в суд он не является истекшим.

Требование об обязании ответчика в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 90760366 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, Аннинский район, кадастровый номер 36:01:0000000:3 не подлежит удовлетворению , поскольку , как следует из выписки из ЕГРП и пояснений сторон , указанный земельный участок передан истцом на правах аренды иным лицам и находится в пользовании данных третьих лиц .

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина относится за счет сторон пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Госпошлина в сумме 9 000 руб. , в том числе госпошлина в сумме 3000 руб. , подлежащая оплате с связи с обеспечением иска , подлежит взысканию с ответчика в доход  федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор купли-продажи от 16.07.2014 земельных участков общей площадью 9277 га, расположенных по адресу: Воронежская область, Аннинский район, кадастровый номер 36:01:0000000:3, заключенный между Администрацией  Аннинского муниципального района Воронежской области и предпринимателем ФИО1 .

Взыскать с предпринимателя ФИО1, г. Воронеж (ОГРНИП 306366410100021, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 9000 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый  арбитражный  апелляционный  суд  и  в  течение  двух  месяцев  со  дня вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.

 

Судья                                                                                           Л.В.Романова