ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-229236/16

22 декабря 2017 года

город Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2017 года 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Крекотнева С.Н., Чалбышевой И.В.,

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1 по дов. от 30.12. 2016,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильная компания «Лемурия-Кайлас» - ФИО2 генер. дир. на основании решения от 11.11.2014 № 1/14,

рассмотрев 18 декабря 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильная компания «Лемурия-Кайлас»

на решение от 06 марта 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Дудкиным В.В.,

и постановление от 11 октября 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Александровой Г.С., Панкратовой Н.И., Савенковым О.В.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью «Многопрофильная компания «Лемурия-Кайлас»

о взыскании задолженности, пени и выселении из нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «МПК «Лемурия-Кайлас» (далее - ответчик, ООО МПК «Лемурия – Кайлас») с иском о взыскании задолженности в размере 1 502 681,96 руб., пени в размере 292 878,54 руб. и выселении ответчика из нежилого помещения, общей площадью 105,40 кв.м. (1 этаж, помещение ХIII, комнаты 34-50), расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 марта 2017 года заявленные требования удовлетворены. 

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2017 года решение суда отменено в части взыскания долга в размере 306 135,74 руб., требования о выселении ответчика и распределения судебных расходов. В удовлетворении исковых требований в указанной части отказано. В остальной части решение оставлено без изменения. 

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО МПК «Лемурия – Кайлас» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе  в иске в полном объеме, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что судами не учтены имеющие преюдициальное значение обстоятельства, установленные в судебных актах по делам №А40-146872/13 и № А40-62535/17. Выводы судов о наличии оснований для взыскания задолженности и пени необоснованы и носят противоречивый характер. Факт уплаты ответчиком арендных платежей по представленным в материалы дела платежным поручениями ответчиком не оспаривался, в платежных поручениях допущена опечатка в указании номера договора аренды. Судами не дана оценка доводам ответчика о злоупотреблении правом со стороны Департамента при заключении договора купли-продажи. Расчет арендной платы произведен истцом с нарушением условий пункта 6.4 договора. Претензия на указанную в иске сумму задолженности ответчику не направлялась. 

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Явившаяся в судебное заседание суда кассационной инстанции представители ответчика поддержала доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца против доводов жалобы возражала, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов. 

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений от 08.02.2005 № 09-00064/05, на основании которого ответчику предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 105,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (1 этаж, помещение ХIII, комнаты 34-50). 

Договор заключен на срок до 30.12.2014 (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2010).

По условиям договора ответчик обязан оплачивать аренду ежеквартально до 5-го числа первого месяца текущего квартала в размере, согласованном в соответствующем расчете ставок арендных платежей (пункту 6.1. договора). 

За просрочку платежей договором предусмотрена ответственность в виде начисления пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 7.1. договора).

Согласно пункту 9.2 договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором или законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 8.3 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора, в случае если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату. 

Претензиями от 26.04.2016 № 33-6-14315/16-(0)-1 и от 26.04.2016 № 33-6- 14315/16-(0)-2 Департамент отказался от договора аренды с 23.08.2016.

Полагая, что у ООО МПК «Лемурия – Кайлас» имеется задолженность по арендной плате за период с января 2013 по октябрь 2016 года в размере 1 502 681, 96 руб., Департамент в досудебном порядке урегулирования спора направил в адрес общества претензии с требованием погасить имеющуюся задолженность.

Поскольку ответчик требования истца оставил без ответа и удовлетворения, сумму задолженности не оплатил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец доказал факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период с января 2013 по октябрь 2016 года.

Изменяя решение суда, суд апелляционной инстанции исходил из того, что 16.06.2011 ООО МПК «Лемурия – Кайлас» обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого муниципального имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Учитывая положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, Департамент должен был обеспечить заключение договора арендуемого имущества не позднее 16.09.2011. Вместе с тем, обществом был получен ответ Департамента с проектом договора купли- продажи имущества лишь - 09.07.2013, при этом, поскольку арендатор не согласился с ценой предложенной Департаментом, им в адрес арендодателя был направлен подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимости, с протоколом разногласий.

В связи с тем, что между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества, арендатор обратился в арбитражный суд с иском об обязании урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи. 

Вступившим в законную силу 02.03.2016 решением Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-146872/13 от 28.12.2015 суд урегулировал разногласия по договору купли-продажи, в том числе по цене выкупаемого имущества.

В связи с этим, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что факт нарушения прав и законных интересов арендатора, за период допущенной Департаментом просрочки в подготовки проекта договора купли-продажи, результат неправомерных действий Департамента в виде сохранения арендных отношений сторон после предельного срока для заключения договора, предполагающих обязанность по внесению арендной платы и, как следствие, неправомерное начисление арендной платы за спорный период с января 2013 по октябрь 2016, заявленный истцом, установлен вступившим в законную силу судебным актом. 

Вместе с тем, апелляционный суд также сделал вывод, что требование Департамента о взыскании суммы задолженности за период с 01 января 2013 по 02 марта 2016 года в размере 1 196 546, 22 руб. подлежит удовлетворению на основании положений статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, одновременно указав, что между сторонами заключен договор купли-продажи, отдельные условия договора урегулированы вступившим в законную силу 02.03.2016 решением суда по делу № А40-146872/13, в связи с чем, оснований для удовлетворения требования Департамента о взыскании арендной платы за период с 03 марта по октябрь 2016 года в размере 306 135,74 руб. не имеется, при этом расчет взысканных с ответчика пени суд оставил без изменения, исходя из заявленных истцом периода и размера. 

Отклоняя доводы ответчика об оплате долга за спорный период, суд указал, что в представленных ответчиком платежных поручениях в основаниях платежа указан договор аренды № 09-00061/05, тогда как в данном случае спорным является договор аренды № 09-00064/05, а также суд сослался на отсутствие отметки банка о списании денежных средств со счета плательщика.

Между тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мотивировочная часть решения должна содержать доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Аналогичные требования предъявляются и к содержанию постановления суда апелляционной инстанции (пункт 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2015 № А40-146872/13, имеют преюдициальное значение для настоящего дела. 

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. 

При этом продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Таким образом, договор купли-продажи считается заключенным с момента урегулирования в судебном порядке условия о цене выкупаемого имущества, в настоящем случае с 02.03.2016.

Судебная практика по спорам между арендодателями и арендаторами из договоров аренды государственного имущества при наличии у арендаторов преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, реализованного в установленном данным Законом порядке, исходит из того, что в случае виновного нарушения уполномоченным органом собственника имущества установленного Законом срока на заключение договора купли-продажи арендованного имущества, уплаченная по договору арендная плата за период незаконного бездействия уполномоченного органа является убытками арендатора (статьи 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации), подлежащими возмещению арендодателем. 

Судами обеих инстанций не проверены доводы ответчика о том, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 17.08.2017 по делу № А40-62535/17 с Департамента в пользу ООО МПК «Лемурия – Кайлас» взысканы убытки в виде оплаченных арендных платежей по договору за период с 01.08.2011 по 01.07.2013 в размере 363 630 руб. в связи с нарушением установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ срока заключения договора купли-продажи арендованного имущества.

Кроме того, как следует из материалов дела, пунктом 6.4 договора аренды установлено, что изменение условий оплаты объекта аренды оформляется дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора. 

Судами не проверены доводы ответчика о наличии опечатки в номере договора в представленных в дело платежных поручениях, а также  о том, что последнее дополнительное соглашение к договору аренды в связи с изменением размера арендной платы было заключено сторонами 17.05.2011, арендная плата установлена в размере 15 810 руб./мес., при этом в представленных истцом расчетах задолженности арендная плата рассчитана исходя из размеров, не согласованных сторонами. 

Таким образом, вопросы обоснованности предъявленных Департаментом требований о взыскании с истца арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 08.02.2005 № 09-00064/05, период, за который должна быть уплачена арендная плата при наличии соответствующей обязанности, размер арендной платы, а также вопросы наличия/отсутствия задолженности у ответчика за данный период, судами по существу не разрешены.

Судами также не определен момент прекращения между сторонами арендных отношений, в связи с чем, не проверена обоснованность требования истца о выселении ответчика по состоянию на момент предъявления настоящего иска, и не установлена правовая позиция истца по данному требованию, с учетом динамики развития правоотношений между сторонами в период рассмотрения настоящего спора и других, связанных с ним дел между теми же сторонами.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение и постановление в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить период, за который подлежала уплате арендная плата по договору от 08.02.2005 № 09-00064/05, размер арендной платы за указанный период по условиям договора, наличие/отсутствие задолженности у ответчика по арендной плате. В зависимости от результата установленных обстоятельств предложить истцу уточнить исковые требования. 

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств. 

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 марта 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2017 года по делу № А40-229236/16 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судьяВ.В. Кобылянский

Судьи:С.Н. Крекотнев

И.В. Чалбышева