﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-15822/2019

г. Краснодар

25 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Соловьева Е.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Сапожонковым Н.А., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области (судья Пипник Т.Д.), от истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398 ОГРН 1026103305304) – Бутко С.А. (доверенность от 23.11.2019), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания "ГРОСС"» (ИНН 6147026552, ОГРН 1076147000401), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания "ГРОСС"» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020 по делу № А53-15822/2019, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания "ГРОСС"» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просил:

– расторгнуть договор аренды от 12.08.2011 № 33311;

– обязать освободить и передать департаменту земельный участок с кадастровым номером 61:44:000000:0996.

Иск основан на нормах статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), положениях статей 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован неосвоением обществом земельного участка, предоставленного арендатору для целей строительства.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020, иск удовлетворен. Расторгнут договор аренды от 12.08.2011 № 33311, на общество возложена обязанность по освобождению и передаче департаменту земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:996.

Суды установили, что постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 12.04.2011 № 211 обществу с ограниченной ответственностью «Пассаж» предоставлен в аренду сроком до 10.05.2014 земельный участок с кадастровым номером 61:44:000000:0996 для строительства торгово-выставочного комплекса. Департамент и общество «Пассаж» заключили договор аренды земельного участка от 12.08.2011 № 33311 на срок до 10.05.2014. На основании договора об уступке права аренды от 25.10.2011 права арендатора перешли к обществу, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 04.10.2016. Обществу выданы разрешения на строительство от 01.06.2012 № RU 61310000-7823-1, от 16.10.2013 № RU 61-310-000-7823-2, от 03.11.2016 № 61-310-885201-2016 (срок действия последнего – до 03.02.2019). На настоящий момент срок действия разрешения на строительство истек. Поскольку земельный участок арендатором не осваивается, департамент направил обществу предупреждение от 27.08.2018 № 59-30-18914/14 о необходимости освоения земельного участка, уведомление от 18.01.2019 № 59-30-878/14 с предложением о расторжении до 06.02.2019 договора аренды, освобождении земельного участка и возврате его арендодателю по передаточному акту. Согласно акту обследования от 15.01.2019 земельный участок огорожен забором из металлического профиля, порос сорной растительностью. В юго-восточной части и северо-восточной части земельного участка расположены металлические бытовки. На момент обследования строительные работы не велись, строительная техника отсутствует. Общество отказалось от расторжения договора, что и послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 450, 606, 607, 614, 619 Гражданского кодекса, статей 22, 42, 46 Земельного кодекса. Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в договоре аренды такой срок не установлен, то применяются сроки, предусмотренные законом. Из норм земельного законодательства следует обязанность арендатора осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном. В период неиспользования земельного участка не включается время, необходимое для его освоения. Проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство должны быть совершены в сроки, установленные договором. Возражая против удовлетворения иска, общество указало, что получало разрешение на строительство торгово-выставочного комплекса со сроком действия до 03.02.2019. Для осуществления строительства объекта ответчик заключил кредитное соглашение от 15.06.2017 № 17-01-240 с Прио-Внешторгбанк (ОАО). Обществом 04.09.2017 с ООО Группа компаний «Стройпрогресс» (далее также подрядчик) заключен договор строительного подряда № 1, во исполнение которого 18.09.2017 ответчиком перечислены денежные средства в размере 60 млн. рублей (платежное поручение от 18.09.2017 № 3). Подрядчиком строительные работы в срок не начаты, поэтому общество 05.10.2017 направило ему претензию с актом сверки взаимных расчетов (от 05.10.2017 № 26). Письмом от 10.10.2017 № 487 подрядчик сообщил, что формируется квалифицированный персонал, строительная техника для командирования на место проведения строительно-монтажных работ, заключаются необходимые для этого договоры, начало работ планируется не позднее 30.10.2017. Однако строительные работы подрядчик не начал, поэтому общество направило письмо от 06.11.2017 № 30 о расторжении договора подряда с 25.11.2017 и потребовало возвратить уплаченный аванс. В отношении ООО Группа компаний «Стройпрогресс» подано заявление о признании банкротом и введено наблюдение (определения Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2017 и от 03.04.2018 по делу № А40-233741/17). Также обществом подано заявление о продлении разрешения на строительство, однако получен отказ. Ответчик полагает, что строительство торгово-выставочного комплекса не осуществлено им до настоящего времени по объективным причинам. Исследовав представленные доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о доказанности департаментом довода о существенном нарушении обществом договора аренды в части освоения земельного участка для целей строительства. Ответчик ссылается на договор от 04.09.2017 строительного подряда № 1, заключенный с ООО Группа компаний «Стройпрогресс», срок подрядных работ в котором не согласован. Договор в этой части (пункт 2.1) содержит отсылку к приложению № 4, которое поименовано как календарный план производства, но этот документ подписан лишь обществом (заказчиком), подрядчиком он не согласован. Этот документ собственно календарным планом не является, так как в нем указан лишь один срок для выполнения всех работ (26 месяцев), но не определена дата, с которой этот срок исчисляется. В самом плане все работы (от планировки территории и разработки котлована до внутренних отделочных работ и благоустройства территории) поименованы как единый предмет исполнения (без периодизации по срокам). Это противоречит сложившимся правилам поведения в данной сфере предпринимательской деятельности, а кроме того, исключает возможность надлежащего периодического контроля со стороны общества своевременности выполнения работ по этапам подрядчиком. При этом после нарушения срока начала работ, о котором сообщил подрядчик в ответе на претензию (30.10.2017), возбуждения дела о несостоятельности ООО Группа компаний «Стройпрогресс» (13.12.2017) прошел двухлетний срок. Однако ответчик, для которого очевидна невозможность исполнения данным подрядчиком обязательства, не принял каких-либо мер к иному исполнению договора, строительству своими силами или с участием другого подрядчика. Представитель общества в судебном заседании пояснил, что в дело о банкротстве ответчик не вступил, так как денежные требования к ООО Группа компаний «Стройпрогресс» уступлены им иному лицу. Из отказа департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Ростова-на-Дону (далее – департамент архитектуры) в продлении срока разрешения на строительство следует, что ответчик обратился за разрешением с нарушением срока, установленного Градостроительным кодексом Российской Федерации. Такое поведение общества не признано судом разумным и правомерным. Отказ департамента архитектуры в судебном порядке обществом не оспорен, в период рассмотрения дела мер к надлежащему обращению за разрешением на строительство ответчик не принял. Факт внесения арендной платы обстоятельств ненадлежащего исполнения договора не опровергает и права арендодателя на расторжение договора аренды (по основанию неосвоения земельного участка) не лишает. Довод общества о том, что спорный участок не представляет интереса для иных пользователей, а публичный интерес обеспечен получением муниципальным образованием арендной платы, отклонен судом первой инстанции как беспредметный и противоречащий закону. Публичный собственник земли, представителем которого является департамент, имеет интерес не только в доходности (платности) землепользования, но и в надлежащем (своевременном) освоении земельных участков, создании на них коммерческих (как в данном случае) объектов, хозяйствующих субъектов как источников налоговых доходов бюджета и рабочих мест. Освоение земельных участков является и фактором, формирующим облик города, в чем также состоит публичный интерес. Суды дополнительно отметили, что договор аренды, расторгнуть который требует департамент, возобновлен на неопределенный срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса). Иск о расторжении договора, из которого с очевидностью следует воля арендодателя на отказ от него, подан в арбитражный суд 13.05.2019 и к моменту разрешения спора срок действия договора в любом случае истек. Поэтому суд констатировал прекращение действия договора аренды, но в целях установления правовой определенности в отношениях сторон, пришел к выводу о возможности констатации прекращения арендных отношений (путем расторжения договора). Исходя из материалов дела и обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции удовлетворили иск департамента в полном объеме. Судебные расходы распределены между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, дело направить  на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Обществом в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик предпринимал необходимые меры к освоению земельного участка, но не имел объективной возможности начать строительство объекта. Ранее департаменту вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.02.2017 по делу № А53-27569/2016 было отказано в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и возврате земельного участка. Судом преюдициально установлены обстоятельства, подтверждающие, что общество принимало меры по проектированию и экспертизе проекта строительства объекта на арендуемом земельном участке, получению технических условий на подключение коммуникаций. Также ответчиком подготовлена площадка для строительства, получены технические условия на коммунальное снабжение объекта и устройство связи, к участку подведены коммуникации, осуществлены работы по укреплению грунта для устройства фундамента. При таких обстоятельствах отказ арендодателя от договора (уклонение его от продления арендных отношений) расценивается судебной практикой как злоупотребление правом (статьи 1, 10 Гражданского кодекса). Требования департамента о расторжении договора и возврате земельного участка нарушают права и законные интересы общества по ведению предпринимательской деятельности, влечет причинение ему ущерба. Департамент не доказал также публичного интереса в расторжении договора, учитывая, что арендная плата вносится обществом своевременно и в полном объеме.

От департамента отзыв на кассационную жалобу не поступил. 

На основании статьи 153.1 Кодекса заседание суда кассационной инстанции проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании представитель департамента, присутствующий в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций закону и материалам дела.  

Общество, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд (арбитражный суд, осуществляющий организацию видеоконференц-связи) не обеспечило.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 12.04.2011 № 211 обществу с ограниченной ответственностью «Пассаж» предоставлен в аренду сроком до 10.05.2014 земельный участок с кадастровым номером 61:44:000000:0996 для строительства торгово-выставочного комплекса. 

Департамент и общество «Пассаж» заключили договор аренды земельного участка от 12.08.2011 № 33311 на срок до 10.05.2014. 

На основании договора об уступке права аренды от 25.10.2011 права арендатора перешли к обществу, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 04.10.2016. 

По информации департамента обществу выданы разрешения на строительство от 01.06.2012 № RU 61310000-7823-1, от 16.10.2013 № RU 61-310-000-7823-2, от 03.11.2016 № 61-310-885201-2016 (срок действия последнего истек, поскольку оно выдано до 03.02.2019). 

Ссылаясь на то, что земельный участок арендатором не осваивается, департамент направил обществу предупреждение от 27.08.2018 № 59-30-18914/14 о необходимости исполнения обязательств по договору.

Уведомлением от 18.01.2019 № 59-30-878/14 департамент предложил расторгнуть договор аренды, до 06.02.2019 освободить земельный участок и возвратить его арендодателю по передаточному акту. 

Согласно акту обследования от 15.01.2019 земельный участок огорожен забором из металлического профиля, порос сорной растительностью. В юго-восточной части и северо-восточной части обследуемого участка расположены металлические бытовки. На момент обследования строительные работы не велись, строительная техника отсутствует. 

Общество отказалось от расторжения договора аренды от 12.08.2011 № 33311, что и послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

 Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса). 

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки их освоения предусмотрены договорами (статья 42 Земельного кодекса).

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (статья 619 Гражданского кодекса).  

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).

Одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности (часть 1 статьи 9 Кодекса). Лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства (часть 1 статьи 66 Кодекса). Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Кодекса, согласно части 1 которой лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Кодекса).

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии (доказанности департаментом) оснований для расторжения договора аренды и возврата земельного участка в связи с нарушением обществом обязательства по его освоению. Суды признали, что действия ответчика не свидетельствуют о достаточности предпринятых им мер по освоению арендуемого земельного участка (организации и проведению строительных работ на нем). Доказательств того, что общество с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, использовало земельный участок для целей, указанных в договоре аренды, материалы дела не содержат. Представленный обществом в обоснование возражений на иск договор строительного подряда от 04.09.2017 № 1 с ООО Группа компаний «Стройпрогресс» на строительство торгово-выставочного комплекса не содержит согласованного сторонами условия о сроке выполнения подрядных работ. В отношении подрядчика подано заявление о признании его банкротом и впоследствии введено наблюдение (определения Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2017 и от 03.04.2018 по делу № А40-233741/17). Однако ответчик, для которого была очевидна невозможность исполнения данным подрядчиком обязательств, на протяжении двух лет не принимал мер к иному исполнению договора, строительству объекта своими силами или с привлечением другого подрядчика. Из отказа департамента архитектуры в продлении срока разрешения на строительство следует, что обществом при подаче соответствующего заявления нарушен срок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации. Отказ ответчиком не оспорен, мер к надлежащему получению разрешения на строительство общество не предприняло. Такое поведение ответчика не признано судами разумным, а обстоятельства правомерного бездействия арендатора в части освоения земельного участка – документально подтвержденными. Суды также отметили, что договор аренды, расторгнуть который требует департамент, возобновлен на неопределенный срок. Иск о расторжении договора, из которого с очевидностью следует воля арендодателя на отказ от него, подан в арбитражный суд 13.05.2019 и к моменту разрешения спора срок действия договора в любом случае истек. Поэтому суды констатировали прекращение действия договора, но в целях установления правовой определенности в отношениях сторон, пришли к выводу о возможности подтверждения прекращения арендных отношений (путем расторжения договора).

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы общества о необходимости учета обстоятельств, ранее установленных судами при рассмотрении дела № А53-27569/2016, подлежит отклонению судом округа. Действительно вступившими в законную силу судебными актами по названному делу департаменту было отказано в иске о расторжении договора аренды и возврате земельного участка. Вместе с тем, судами исследовались обстоятельства исполнения обществом договора аренды (предпринятые им меры, направленные на освоение земельного участка) за период до 2017 года. В рамках настоящего дела судами проверялись доводы (возражения) сторон и оценивались представленные ими доказательства, связанные с освоением обществом земельного участка за следующий период (с 2017 по 2019 год). По результатам оценки этих доказательств судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии в указанный период надлежащего (активного) исполнения обществом договора аренды в части освоения земельного участка.

Иные доводы (ответчик предпринимал необходимые меры к освоению участка, но не имел объективной возможности начать строительство объекта; вносил арендную плату своевременно и в полном объеме; департамент не доказал публичного интереса в расторжении договора) проверялись судами при разрешении спора и были ими отклонены с указанием мотивов их непринятия. Эти доводы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств по делу, что недопустимо в силу пределов рассмотрения дела кассационным судом, который не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Кодекса).

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В связи с завершением производства по кассационной жалобе, приостановление исполнения судебного акта, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.03.2020, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 05.03.2020 № 2).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020 по делу № А53-15822/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							        В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   Н.С. Мазурова

                                                                                                                              Е.Г. Соловьев