РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-288917/24-26-2811

г. Москва

21 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2025 года

Полный текст решения изготовлен 21 марта 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Нечипоренко Н.В. (единолично), 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Салаховой Д.Х., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕЛКА РИЭЛТИ" (142832, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г.О. СТУПИНО, С ИВАНОВСКОЕ, УЛ ПАРКОВАЯ, Д. 1, КОМ. 28, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.06.2015, ИНН: 

<

***>) 

к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "РОССИЙСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ Г.В. ПЛЕХАНОВА" (115054, Г.МОСКВА, ПЕР. СТРЕМЯННЫЙ, Д. 36, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.01.2003, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании задолженности в размере 2 528 188 руб. 40 коп., 

при участии: 

от истца: ФИО1 паспорт, диплом, доверенность от 01.04.2022 

от ответчика: не явился, извещен 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Велка Риэлти" обратилось в суд с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова" о взыскании задолженности в размере 2 528 188 руб. 40 коп.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 06.12.2024г. исковое заявление принято к производству.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению.

Ответчик извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился. Дело в порядке статей 123, 156 АПК РФ слушалось в его отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г.В. Плеханова» владеет на праве оперативного управления в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, недвижимым имуществом: площадью 2074,9 с кадастровым номером 77:01:0006014:3609; площадью 218,6 с кадастровым номером 77:01:0006014:3610; что в совокупности составляет площадь 2293,50000 кв.м.

Согласно кадастровой выписке от 22.07.2015 года №77/501/15-827474, общая площадь Здания составляет 11261,60000 кв.м.

Согласно сведениям из ЕГРН помещениями в Здании владеют юридические и физические лица. В совокупности эти лица владеют недвижимым имуществом площадью 10216,20040 кв.м. 

Размер доли Университета в совокупной площади помещений всех собственников пропорционален площади находящихся в его управлении помещений и составляет 22,44964%.

Вместе с тем, в Здании имеются объекты недвижимого имущества, которые не распределялись между участниками инвестиционного контракта после завершения строительства Здания, не имеют собственника, не поставлены на кадастровый учет: коридоры, проезжие части подвала и цоколя, технические помещения, лестничные площадки, лестницы и проч. Общая площадь таких помещений составляет 1045,39960 кв.м. и определяется как разница между общей площадью Здания и совокупной площадью помещений всех собственников.

Указанные помещения согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64, относятся к общему имуществу лиц, имеющих в собственности нежилые помещения в Здании.

Размер доли (в кв.м.) Университета в общем имуществе Здания составляет 234,68843 кв.м., что рассчитано по формуле: 22,44964 % * 1045,39960 кв.м. /100 %.

Следовательно, для определения расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией имущества в Здании, в отношении Университета применяется площадь недвижимого имущества 2528,18843 кв.м., рассчитанной по формуле: 234,68843 кв.м. + 2293,50000 кв.м.

По итогам общего собрания собственников помещений от 20.01.2017 года, оформленного протоколом №02 от 25.01.2017 года, и общего собрания собственников помещений от 18.05.2017 года, оформленного протоколом № 03 от 23.05.2017 года, выбран способ управления зданием в виде управления управляющей организацией, а управляющей организацией выбрана ООО "Велка Риэлти".

Правовая оценка упомянутым протоколам № 02 и № 03 была дана Арбитражным судом Московской области и Десятым арбитражным апелляционным судом в рамках дела А41-97591/2017.

Университет участвовал заочно во внеочередном общем собрании собственников помещений от 18 мая 2017 года (заочная часть проводилась с 03 по 18 мая 2017 года путем передачи заполненных бюллетеней № 1 и № 2 по повестке дня общего собрания, а очная часть проводилась 18 мая 2017 года, итоги оформлены протоколом № 03 от 23.05.2017 года), по всем вопросам повестки дня голосовал «за».

По итогам общего собрания собственников помещений от 20.01.2017 года, оформленного протоколом № 02 от 25.01.2017 года, также приняты следующие решения: установлена ставка оплаты услуг за управление зданием в размере 250,00 (двести пятьдесят) рублей за 1 кв.м. площади помещений с каждого собственника в месяц (НДС не облагается), расчет производится по формуле: «общая площадь собственника» х 250,00 рублей = «размер ежемесячной оплаты услуг» (5-й вопрос повестки дня).

Решением по седьмому вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений от 18.05.2017 года, оформленного протоколом № 03 от 23.05.2017 года, дополнительно подтверждено решение предыдущего общего собрания собственников по 5-му вопросу повестки дня, оформленного протоколом № 02 от 25.01.2017 года, в части установления тарифа по оплате услуг управляющей организации из расчета 250,00 (двести пятьдесят) рублей за 1 кв.м. помещений Собственника. При этом оговорено, что данный тариф распространяется, как при расчете стоимости услуг управляющей организации в отношении принадлежащих собственнику на праве личной (индивидуальной) собственности помещений, так и для расчета стоимости услуг в отношении мест общего пользования Здания (общая долевая собственность).

В соответствии с решением по второму вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений от 31.01.2019 года (протокол № 04 внеочередного заочного общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: 115054, 

<

...> от 31.01.2019 года), тариф по оплате услуг управляющей организации из расчета 250,00 (двести пятьдесят) рублей за 1 кв.м. помещений собственника, ранее утверждённый решением собственников, сохранен на период с 01.02.2019г. по 31.01.2021г.

В соответствии с решением по второму вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений от 07.04.2021 года (протокол № 05 внеочередного заочного общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: 115054, 

<

...> от 15.04.2021 года), тариф по оплате услуг управляющей организации из расчета 250,00 (двести пятьдесят) рублей за 1 кв.м. помещений собственника, ранее утверждённый решением собственников, сохранен на период с 01.02.2021г. по 28.02.2023г.

В соответствии с решением по второму вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений от 20.04.2023 года (протокол № 06 внеочередного заочного общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: 115054, 

<

...> от 24.04.2023 года), тариф по оплате услуг управляющей организации из расчета 250,00 рублей за 1 кв.м. помещений собственника, ранее утверждённый решением собственников, сохранен на период с 01.03.2023г. по 28.02.2027г.

В соответствии с решением по седьмому вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений от 20.01.2017 года (протокол № 02 от 25.01.2017 года), с «01» февраля 2017 года каждому из собственников в индивидуальном порядке надлежало заключить Договор на управление зданием в соответствии с утвержденным проектом с ООО «Велка Риэлти».

Условия типового Договора на управление зданием были утверждены решением по 6-му вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений от 20.01.2017 года (протокол № 02 от 25.01.2017 года).

Согласно п.2 проекта типового договора на управление зданием предметом договора является оказание управляющей организацией собственнику услуг и выполнение работ по техническому обслуживанию и ремонту инженерных и технических систем Здания, надлежащему содержанию мест общего пользования, предусмотренные в пункте 2.1 проекта типового договора, а со стороны собственника -оплата оказанных эксплуатационных услуг на условиях, согласованных сторонами в договоре.

В п. 2.1 типового договора были перечислены эксплуатационные услуги, оказываемые управляющей организацией: Круглосуточный надзор за техническим состоянием и работой инженерных и технических систем, относящимся к местам общего пользования; Текущее обслуживание инженерных, технических систем и оборудований, относящимся к местам общего пользования, а также осуществление профилактических мероприятий; Техническое обслуживание и ремонт следующих систем и оборудований, относящимся к участкам общего пользования: электрощитовых, а также иного электрооборудования, обеспечивающего жизнедеятельность всего Здания; теплового ввода; индивидуального теплового пункта (ИТП); дренажа (обслуживание приямков и трубопровода в подземной части здания); ливнестоков; водопровода и канализации; Круглосуточный надзор за техническим состоянием и работой, проведение технических осмотров и обслуживание систем вентиляции и кондиционирования на участках общего пользования; Осмотр и обслуживание приточных и вытяжных установок, автоматических систем управления инженерного оборудования общеобменной вентиляции и кондиционирования; Выполнение сезонных и регламентных работ инженерных систем и оборудования на участках общего пользования; Техническое обслуживание систем автоматической пожарной сигнализации, оповещения людей о пожаре и автоматического водяного пожаротушения здания (спринклерная система), исключая ремонт и замену узлов и агрегатов указанных систем в офисных помещениях Собственника, осуществляемых за счет и силами Собственника; Обслуживание пожарных шкафов, расположенных на участках общего пользования; Техническое обслуживание систем видеонаблюдения (в местах общего пользования и по периметру придомовой территории), контроля и ограничения доступа в здание; Профилактика, техническое и эксплуатационное обслуживание подъемного оборудования здания; Техническое обслуживание системы автоматики инженерного оборудования; Организация складирования и вывоза твердых бытовых отходов (ТБО); Организация складирования и вывоза на утилизацию люминесцентных ламп; Комплексная уборка участков общего пользования (в том числе обеспечение туалетных комнат на участках общего пользования бумажными полотенцами, мылом и туалетной бумагой); Обслуживание информационного щита у входа в здание; Мероприятия по дератизации и получению санитарного паспорта участков общего пользования; Мойка фасада и наружных стеклянных поверхностей здания 2 раза в год; Круглосуточная охрана участков общего пользования, в том числе придомовой территории, путем патрулирования и наблюдения; Благоустройство придомовой территории: уборка в летний и зимний период, озеленение газонов у входной группы; Замена расходных материалов в местах общего пользования: лампы, розетки, переключатели, дверные ручки.

Расшифровка понятия «места общего пользования» приведена в п. 1.7 проекта типового договора на управление зданием и означает все внутреннее пространство Здания (коридоры, туалеты и прочие помещения, используемые более чем одним собственником в здании, холл первого этажа основного входа, лифтовые холлы, лестничные марши и площадки), в том числе придомовой земельный участок, тротуары и газоны, предназначенные для обеспечения нормального функционирования здания. В площади общего пользования не включаются офисные помещения собственников.

Договор на управление зданием между Университетом и управляющей организацией ООО «Велка Риэлти» не подписан, предложение заключить договор оставлено без ответа (Исх. № 41/12-20 от 03.12.2020 г., Исх. № 01/01-21 от 19.01.2021 г.).

Расходы управляющей организации ООО «Велка Риэлти» по техническому обслуживанию и ремонту инженерных и технических систем Здания, надлежащему содержанию мест общего пользования Здания, приходящиеся на Университет в период с 01.06.2024 года по 30.09.2024 года составили 2 528 188,40 руб.

Истцом в целях соблюдения порядка досудебного урегулирования спора в адрес ответчика направлены требования исх. №36/08-24 об оплате оказанных услуг за июнь-июль 2024г. и требование исх. №39/10-24 об оплате оказанных услуг за август-сентябрь 2024г., которые оставлены Ответчиком без ответа и без удовлетворения. Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим заявлением в суд. 

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, обременено обязанностями по содержанию такого имущества, аналогичными обязанностям собственника (Определение Верховного Суда РФ от 28.11.2017 по делу N 305-ЭС17-10430, А40-83537/2016).

Абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с частью 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

В силу п.5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании также принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в здании в силу закона.

Согласно позиции, изложенной в вышеназванном Постановлении Пленума ВАС РФ N 64, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что Университет, будучи лицом, владеющим на праве оперативного управления нежилыми помещениями в Здании, также является участником общей долевой собственности на общее имущество Здания и в соответствии со статьями 210, 249 ГК РФ должен нести бремя расходов по техническому обслуживанию Здания и содержанию общего имущества в нём соразмерно своей доле.

Толкование п. 1 ст. 296 ГК РФ позволяет сделать вывод о наличии у лица, владеющего имуществом на праве оперативного управления, полномочий собственника данного имущества по владению, пользованию и распоряжению, ограниченных лишь законом, целями деятельности предприятия или учреждения, назначением имущества, а также заданиями его собственника. В связи с изложенным лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, обременено обязанностями по содержанию такого имущества, аналогичными обязанностям собственника.

Учитывая, что управляющая организация оказала услуги по эксплуатации и содержанию Здания, в котором находятся принадлежащие Университету помещения, исполнение обязанности по оплате оказанных услуг не зависит от заключения соответствующего договора с управляющей организацией. Отсутствие между управляющей организацией и Университетом такого договора не освобождает последнего от обязанности возместить затраты управляющей организации на ремонт, обслуживание и содержание общего имущества Здания, поскольку Университет данными услугами пользовался.

Ввиду того, что управление Зданием осуществляется управляющей организацией ООО "Венка Риэлти" на основании решений внеочередных общих собраний собственников, оформленных протоколами № 02 от 25.01.2017 года и № 03 от 23.05.2017 года, и которые в установленном законом порядке незаконными не признаны, действующие тарифы не оспорены, у Университета возникла обязанность по оплате фактически оказанных ему услуг.

Для определения расходов управляющей организации в расчете достаточно применить утвержденный общим собранием тариф. Такой подход подтверждается сложившейся судебной практикой.

Вышеизложенная позиция находит свое подтверждение также вступившими в законную силу судебными актами по спору о взыскании задолженности с Университета за иные периоды по делам: А40-94894/2021, А40-204657/2021, А40-238053/2021, А40-242202/2021, А40-283504/2021, А40-113845/2022, А40-144812/2022, А40-211284/2022, А40-153749/2023, А40-128152/2023, А40-280385/2023, А40-32575/2024.

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий. 

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Факт прекращения действия договора №145-ЕП-ВН/20 от 27.02.2020г., которым были установлены индивидуальные тарифы, уклонения ответчика от заключения нового договора и применении с 01.10.2020г. общего тарифа установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2021г. по делу № 40-94894/21-107-629, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2021г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.02.2022г.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения обязанности по оплате в соответствии с выполненным истцом расчетом.

В установленном законом порядке решения общих собраний не оспорены, недействительными не признаны, в связи с чем ответчик необоснованно ссылается на их необоснованность.

Возражая против исковых требований, ответчик не представил документально обоснованный контррасчёт задолженности.

На основании вышеизложенного, суд, руководствуясь ч. 1 ст. 71 АПК РФ оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд, рассмотрев обстоятельства, на которые указывал истец и ответчик в рамках рассмотрения настоящего дела, находит основания для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

В свою очередь, доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и не состоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права.

В связи с удовлетворением исковых требований расходы по уплате государственной пошлине относятся на ответчика и в порядке статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию в пользу истца. 

На основании вышеизложенного, суд, руководствуясь ст.ст. 65, 71, 110, 123, 126, 156, 159, 170, 176,180,181 АПК РФ, ст.ст. 210, 249, 289, 290, 296 ГК РФ, ст.ст. 44-48 ЖК РФ, суд

РЕШИЛ:

взыскать с ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "РОССИЙСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ Г.В. ПЛЕХАНОВА" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.01.2003, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕЛКА РИЭЛТИ" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.06.2015, ИНН: 

<

***>) задолженность в размере 2 528 188 ,40 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 100 846 руб. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

Судья: Н.В. Нечипоренко