ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-85160/2023

18 апреля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   11 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 апреля 2024 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ворониной Е.Ю.,

 

при участии:  

от заявителя: представитель ФИО1, на основании доверенности от 04.09.2023,

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-658/2024) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.11.2023 по делу № А56-85160/2023(судья  Сайфуллина А.Г.), принятое по иску: 

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Балтинвест УК»

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка и об обязании, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ФИО2.» Д.У. закрытый паевой инвестиционный фонд комбинированный «Петровский о.» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:07:0003212:5224, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга, муниципальный округ Петровский, Петровский проспект, земельный участок 26а, выраженного в письме от 08.06.2023 № 05-26-51952/23-0-6, об обязании Комитета в соответствии с пунктом 3 части 5 и частьи 7 статьи 201 АПК РФ в течение 5 рабочих дней с момента вынесения решения судом направить Обществу проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:07:0003212:5224, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга, муниципальный округ Петровский, Петровский проспект, земельный участок 26а.

Решением от 21.11.2023 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, считая решение незаконным, принятым с нарушением норм материального права. Податель жалобы ссылается на то, что фактическое использование земельного участка Обществом, не соответствует установленному виду его разрешенного использования.

В судебном заседании представитель Общества просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционным порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, владельцам инвестиционных паев ЗПИФ «Петровский о.» на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 78:07:0003212:3668, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Петровский проспект, д. 26, литера АФ (далее – здание). Доверительное управление (Д.У.) Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Петровский о.». осуществляет общество с ограниченной ответственностью «Балтинвест УК».

Здание расположено в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 78:07:0003212:5224 общей площадью 864+/-10 кв.м, вид разрешенного использования «проведение научных испытаний», расположенного по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга муниципальный округ Петровский, Петровский проспект, земельный участок 26а (далее – участок). Государственная собственность на участок не разграничена. 

Общество 25.05.2023 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка в порядке статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), как к органу, уполномоченному распоряжаться участком. 

Письмом от 08.06.2023 № 05-26-51952/23-0-6 Комитет отказал в выкупе участка, со ссылкой на пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ. В обоснование отказа Обществу в выкупе участка, Комитет указал следующее, а именно: в соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка;  согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении участка установлен вид разрешенного использования «проведение научных испытаний»; согласно утвержденной документации по планировке территории, участок расположен в границах квартала № 4, в границах зоны планируемого размещения объектов капитального строительства № 47, предусмотренной для размещения многоквартирных жилых домов, гаражей многоэтажных и подземных, объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием объектов данной зоны; фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию, а также должно соответствовать материалам проекта планировки территории.

Считая отказ Комитета в выкупе земельного участка незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, Общество обратилось в суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, признал требования Общества обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

По смыслу статей 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) условиями признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение таким решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (статья 39.2 ЗК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ. 

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено статьей 39.20 ЗК РФ или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В силу статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из 4 следующих оснований: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка. 

Как следует из заявленных требований, Общество полагает, что обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, поскольку является собственником находящегося на данном участке объекта недвижимости. Заявитель в установленном порядке обратился в уполномоченный орган, на предоставление участков в собственность, однако получил отказ. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории: земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. 

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. 

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. 

В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. 

Согласно частям 1, 2, 4 статьи 37 ГрК РФ, разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. 

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 78:07:0003212:5224, установлен вид разрешенного использования «проведение научных испытаний».

Согласно приказу Управления Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» такой вид разрешённого использования земельных участков как «проведение научных испытаний» предполагает размещение зданий и сооружений для проведения изысканий, испытаний опытных промышленных образцов, для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки, научные и селекционные работы, ведение сельского и лесного хозяйства, для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира, код 3.9.3.

Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне ТЖД (многофункциональные зоны с включением объектов жилой, общественно-деловой застройки и объектов инженерной инфраструктуры) Т3ЖД3 (многофункциональная зона средне-этажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторической застройки пригородов), с включением объектов инженерной инфраструктуры).

Градостроительный регламент территориальной зоны Т3ЖД3 определен в пункте 2.8 Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, в соответствии с которым целью выделения зоны является: развитие существующих и преобразуемых территорий, расположенных на территории исторического центра Санкт-Петербурга, предназначенных для жилой застройки в сочетании с объектами общественно-делового назначения, не оказывающими негативного воздействия на объекты жилой застройки; развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей жителей указанных территорий в соответствующих среде формах; развитие необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

Согласно пункту 2.8.3 Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга одним из основных и условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны Т3ЖД3 является в том числе «проведение научных испытаний 3.9.3.».

В соответствии с Проектом планировки территории Петровского о-ва, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 №1264, участок расположен в границах квартала № 4. Функциональное назначение объектов капитального строительства по кварталу № 4 указано как коммерческие объекты, не связанные с проживанием населения; коммерческие объекты, связанные с проживанием населения; объекты розничной торговли, объекты общественного питания, объекты бытового обслуживания, финансово-кредитные объекты, многоквартирные жилые дома, гаражи многоэтажные и подземные, объекты дошкольного образования, объекты среднего общего образования, котельная, распределительные пункты с трансформаторными подстанциями.

То есть, установленный для данной территории ППТ включает в себя такое функциональное назначение, как «коммерческие объекты, не связанные с проживанием населения», которое не предусмотрено действующим классификатором ВРИ и до момента установления соответствия считается неустановленным.

Здание с кадастровым номером 78:07:0003212:3668, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Петровский проспект, д.26, литера АФ, используется для проведения научных испытаний, что соответствует разрешенному виду использования земельных участков в зоне Т3ЖД3. 

Целью предоставления участка, является эксплуатация расположенного на нем здания, в связи с чем характеристики планируемого развития территории, согласно ППТ, не имеют правового значения. Противоречие материалов ППТ правильно сложившемуся землепользованию не может являться основанием для отказа в предоставлении участка в собственность.

В статье 39.16 ЗК РФ указан исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. 

Пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В рассматриваемом случае, отказывая Обществу в выкупе земельного участка, Комитет исходил из того, что Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга проведено обследование участка, установлено, что здание, доступ в помещение здания, расположенного на участке органичен, согласно сведениям, представленным ПАО «Судостроительная фирма «Алмаз» (ИНН 

<

***>) (организация включена в перечень организаций оборонно-промышленного комплекса Российской Федерации). Здание используется в качестве цеха по изготовлению трубопрогонных систем. «Проведение научных испытаний» предусмотрено Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга в качестве одного из разрешенных видов использования в границах зоны Т3ЖД3, однако вид фактического использования участка «размещение промышленных объектов» Правилами не предусмотрен в качестве основного или условно разрешенного вида использования для соответствующей зоны. 

В подтверждение вышеуказанных доводов Комитетом представлен акт обследования земельного участка от 31.05.2023.

По обоснованному мнению суда первой инстанции, представленный Комитетом в материалы дела акт обследования земельного участка от 31.05.2023, не подтверждает несоответствие вида разрешенного использования участка его фактическому использованию. Как следует из содержания самого акта «в связи с особорежимным статусом здания, доступ в помещения здания и фотофиксация в них ограничены», следовательно фактического осмотра участка и здания должностные лица Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга не проводили.

Из письма ПАО «Судостроительная фирма «Алмаз» (ИНН 

<

***>) исх.№104/11-081И, следует, что нежилое здание имеет небольшую площадь 1 294,4 кв.м, в связи с чем используется исключительно для разработки и испытания опытных образцов различных узлов и элементов судов, что соответствует предусмотренному договором аренды от 20.12.2022 разрешенному использованию.

Также соответствие фактического использования здания и участка виду разрешённого использования подтверждено ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию от 02.03.2023.

Доказательств, свидетельствующих об использовании земельного участка и расположенного на нем здания как опасного для жизни или здоровья человека, окружающей среды, Комитетом приведено также не было.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание то, что доказательств несоответствия фактического использования участка его разрешенному использованию, указанному в ЕГРН, Комитетом вопреки положениям статьи 200 АПК РФ в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии в рассматриваемом случае у Комитета предусмотренного пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ основания для отказа в выкупе земельного участка, а потому обоснованно и правомерно удовлетворил заявленные Обществом требования.

На основании изложенного, при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, а потому обжалуемое решение следует оставить без изменения, а жалобу Комитета - без удовлетворения. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 21.11.2023 по делу №  А56-85160/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.В. Черемошкина

 

Судьи

 

С.А. Нестеров

 

 Н.С. Полубехина