АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А46-9060/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  14 марта 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 марта 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Сириной В.В.

судей                                                         Демидовой Е.Ю.

ФИО1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 05.10.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Ярковой С.В.) и постановление от 05.12.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Иванова Н.Е., Лотов А.Н.) по делу № А46-9060/2022 по заявлению департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительными решений об отказе в государственной регистрации.

При участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Инкосиб-97».

В заседании принял участие представитель департамента имущественных отношений администрации города Омска ФИО2 по доверенности от 12.10.2022.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее –  департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра, Росреестр, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании недействительными решений от 28.02.2022 № КУВД-001/2021-48390609/7, от 28.02.2022 № КУВД-001/2021-4839И05/7 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения: 6П/2 с кадастровым номером 55:36:170101:17005, площадью 9,7 кв. м, 6П/4 с кадастровым номером 55:36:170101:17007, площадью 6,5 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>.

В качестве способа восстановления нарушенного права департамент просил обязать регистрирующий орган в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда осуществить регистрацию перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «ИНКОСИБ-97» на нежилые помещения: 6П/2 с кадастровым номером 55:36:170101:17005, площадью 9,7 кв. м, 6П/4 с кадастровым номером 55:36:170101:17007, площадью 6,5 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «ИНКОСИБ-97» (далее – ООО «ИНКОСИБ-97», общество, третье лицо).

Решением от 05.10.2022 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 05.12.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и удовлетворить требования департамента в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы департамент приводит доводы о неверном применении судами положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ); отсутствии оснований для применения норм о единстве судьбы объекта недвижимости и земельного участка, поскольку в настоящем случае земельный участок не может быть выделен; нарушении прав третьих лиц ввиду того, что для земельного участка не может быть установлен различный правовой режим использования долей (право собственности, право аренды); собственник недвижимого имущества не лишен права на приобретение земельного участка в установленном законом порядке.

В дополнительных пояснениях к кассационной жалобе департамент просит принять во внимание, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 55:36:170101:90, помимо здания с кадастровым номером 55:36:000000:5715 также расположены иные здания, пользователи которыми имеют разный правовой статус владения и пользования зданиями (право муниципальной собственности, право хозяйственного ведения), в связи с чем департамент не имел права отчуждать право собственности на долю в земельном участке согласно нормам земельного законодательства, что не было оценено судами и является существенным нарушением, соответственно, департамент просит отменить ранее принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Также департамент обратился с ходатайством о приобщении выписок из ЕГРН на земельный участок и здания в подтверждение доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как разъяснено в абзаце шестом пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», суд кассационной инстанции при проверке законности судебных актов вправе основывать свои выводы на обстоятельствах общеизвестных (часть 1 статьи 69 АПК РФ), преюдициально значимых (части 2 – 5 статьи 69 АПК РФ) и бесспорных (части 2 – 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее также – ЕГРН) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со статьей 219 названного кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 1). Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5).

Исходя из положений указанных норм, учитывая, что представленные департаментом сведения, изложенные в приложенных к ходатайству выписках из ЕГРН, обладают публичной достоверностью, судебная коллегия полагает возможным удовлетворить ходатайство департамента.

В отзыве на кассационную жалобу общество выражает несогласие с принятыми по делу решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, просит кассационную жалобу удовлетворить; полагает, что в рассматриваемом случае стороны договора не связаны предусмотренной законом обязанностью включать в договор купли-продажи нежилых помещений условие о продаже земельного участка с кадастровым номером 55:36:170101:90.

Управление Росреестра в отзыве на кассационную жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представитель департамента высказался в поддержку изложенной в жалобе и дополнениях к ней правовой позиции. В связи с приобщением выписок из ЕГРН просил принять новый судебный акт об удовлетворении требований департамента в полном объеме.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, распоряжением департамента от 18.10.2021 № 224-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» (далее – распоряжение № 224-р) было принято решение о продаже муниципальных помещений ООО «ИНКОСИБ-97»:

-  6П/2 с кадастровым номером 55:36:170101:17005, площадью 9,7 кв. м;

-  6П/4 с кадастровым номером 55:36:170101:17007, площадью 6,5 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>.

Во исполнение распоряжения № 224-р между сторонами заключен договор купли-продажи от 01.11.2021 № 310.

17.11.2021 в орган регистрации прав поступили заявления департамента о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 55:36:170101:17005, 55:36:170101:17007.

По результатам правовой экспертизы представленных в орган регистрации прав документов государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

На основании уведомлений от 28.02.2022 № КУВД-001/2021-48390609/7, от 28.02.2022 № КУВД-001/2021-48391105/7 Управлением в государственной регистрации перехода права собственности на помещения к ООО «ИНКОСИБ-97» отказано.

Основанием отказа явилось то, что в орган регистрации департаментом не представлены документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на земельный участок/долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:170101:90 в связи с отчуждением помещений, расположенных в здании с кадастровым номером 55:36:000000:5715.

Полагая, что решения об отказе в государственной регистрации, не соответствуют закону, департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктами 1 и 2 части 2 статьи 7, пунктом 5 части 1 статьи 26, пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ, пунктом 1 статьи 1,  абзацем 7 части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 273, пунктом 1 статьи 552 ГК РФ ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», установив, что нежилые помещения с кадастровыми номерами 55:36:170101:17005, 55:36:170101:17007, расположены в здании с кадастровым номером 55:36:000000:5715, которое, в свою очередь, расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170101:90, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области, пришли к выводу, что поскольку земельный участок и проданные департаментом помещения на момент продажи принадлежали одному лицу, то в данном случае в обороте участвовали совместно, в отсутствие иного указания определенная в договоре купли-продажи стоимость спорного помещения по общему правилу включает цену передаваемого одновременно с ними права собственности на соответствующую долю на земельный участок. Таким образом, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок в рассматриваемом случае следует судьбе нежилого помещения в силу прямого указания закона, и при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве собственности на земельный участок, на котором расположено нежилое здание, в состав которого входит помещение, то есть доля в праве общей собственности на земельный участок не является самостоятельным предметом сделки.

Доводы департамента о том, что одновременная регистрация права на помещения и на земельный участок не является необходимой, третье лицо вправе обратиться в департамент после государственной регистрации перехода права собственности на помещения в целях оформления имущественных прав на земельный участок, были признаны судами несостоятельными и противоречащими пункту 1 статьи 57 Закона № 218-ФЗ, согласно которому при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Довод департамента о том, что положения Закона № 159-ФЗ не распространяются на отношения по выкупу земельных участков, что исключает приобретение субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отклонены как основанные на ошибочном толковании норм материального права исходя из следующего.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце пятом части 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие указанного закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В настоящем случае отчуждение третьему лицу помещений на основании договора купли-продажи должно осуществляться непосредственно с отчуждением доли на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение в соответствии с вышеприведенными нормами земельного и гражданского законодательства. Иное противоречит положениям статей 1, 35 ЗК РФ, статьи 273 ГК РФ и нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Между тем судами не было принято во внимание следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено Федеральным законом.

По правилам главы 24 АПК РФ суды разрешают споры о правах, свободах и законных интересах граждан, организаций, неопределенного круга лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений (споры в сфере публичных правоотношений), осуществляя проверку законности решений, действий (бездействия) органов и лиц, наделенных публичными полномочиями.

Как указано в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 21), рассмотрение дел по правилам главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства:

1)  нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление;

2)  соблюдены ли сроки обращения в суд;

3)  соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а)  полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б)  порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в)  основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4)  соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Как указано в пункте 17 Постановления № 21, осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ, статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущено) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

При этом судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.

Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

Основанием для удовлетворения требований, рассматриваемых по правилам главы 24 АПК РФ, является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение ими прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 4 статьи 200, части 2 и 3 статьи 201 АПК РФ).

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно пункту 1 статьи 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом (пункт 3 статьи 212 ГК РФ).

Из приведенных нормативных положений следует, что особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, связанные с субъектом права собственности (частная собственность или публичная), устанавливаются только законом.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 552 ГК РФ, пункте 1 статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом в силу пункта 2 статьи 552 ГК РФ право собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, передается покупателю при продаже такой недвижимости, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, гражданское и земельное законодательство провозглашают переход к приобретателю объекта недвижимости (здания, строения, сооружения, помещений в них) одновременно с приобретением такой недвижимости права на использование земельного участка, на котором она расположена, при этом земельное законодательство устанавливает особенности приобретения соответствующих прав на земельные участки.

К одной из предусмотренных в пункте 3 статьи 212 ГК РФ особенностей приобретения и прекращения права собственности на имущество, зависящей от субъекта права собственности, статьей 39.20 ЗК РФ отнесены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее –  неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, возникновение у покупателей помещений в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, права общей долевой собственности на такой неделимый участок регламентировано действующим земельным законодательством только для случаев, если все помещения находятся в частной собственности.

Пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2022 № 308-ЭС22-13775 изложена правовая позиция, согласно которой действующее законодательство не предусматривает возможности поступления земельного участка в общую долевую собственность публично-правового образования и частного лица, при продаже помещения в здании (части здания), расположенном на публичном участке, положения земельного и гражданского законодательства об одновременной передаче покупателю недвижимости права собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью, не распространяются (пункт 2 статьи 552 ГК РФ, подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ). В случае, если все помещения в здании, расположенном на публичном земельном участке, перейдут в частную собственность нескольких лиц, эти лица имеют право на приобретение такого участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ).

Режим пользования неделимым публичным земельным участком, сформированным для эксплуатации здания, помещения в котором принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, регламентирован пунктом 3 статьи 39.20 ЗК РФ, согласно которому такой участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Арендная плата в этом случае для лица, которому помещения принадлежат на праве оперативного управления, не может превышать размер земельного налога (подпункт 4 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ).

Доводы департамента о том, что Закон № 159-ФЗ не распространяет свое действие на правоотношения по выкупу земельного участка, являются правомерными.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 подпункта 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Пункт 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации).

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Согласно пункту 3 статьи 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом статьей 12 Закона о приватизации предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, в случае одновременного приобретения на основании положений Закона № 159-ФЗ здания и земельного участка, выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости.

Приведенная правовая позиция была сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 14556/11 и в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2017 № 306-ЭС17-737.

Как следует из материалов дела, общество приобрело нежилые помещения в здании на основании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 01.11.2021 № 310, заключенного в порядке Закона № 159-ФЗ.

Распорядительного документа, изданного в установленном законом порядке и свидетельствующего об одновременной приватизации земельного участка под выкупаемым нежилым помещением, с включением в выкупную цену, определенную оценщиком, стоимости доли в праве на земельный участок, в материалах дела не имеется.

Распоряжение № 224-р было принято о продаже муниципальных помещений.

С учетом того, что предметом продажи была только часть нежилого здания – 2 расположенных в нем помещения, признание за третьим лицом наличия оснований для приобретения доле в праве собственности на часть земельного участка, который к тому же находится в муниципальной собственности, нельзя признать законным.

Согласно представленным департаментом сведениям на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170101:90, который находится в муниципальной собственности, расположены иные объекты недвижимости (кадастровый номер 55:36:170101:12050, профилакторий ТО-1, гараж-стоянка № 2, площадью 4 628,6 кв. м; кадастровый номер 55:36:170101:12052, закрытая стоянка, бытовой корпус, склад площадью 11 803,7 кв. м), принадлежащие муниципальному образованию городской округ г. Омск на праве муниципальной собственности, переданные муниципальному предприятию города Омска «Пассажирское предприятие № 8» на праве хозяйственного ведения.

Здание с кадастровым номером 55:36:170101:17005, два помещения в котором были проданы третьему лицу, расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170101:90, таким образом, на одном земельном участке расположены объекты, которые вследствие приватизации из муниципальной собственности, находятся в частной собственность общества, другие объекты – в муниципальной собственности.

При этом, согласно правовой позиции департамента и общества, которая не была опровергнута судами, при приватизации нежилых помещений выкуп земельного участка, на котором расположено здание, не проводился, земельный участок под данное здание не сформирован, в связи с чем весь участок остался в муниципальной собственности.

Изложенное соответствует правовому подходу, содержащемуся в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2022 № 305-ЭС22-6663.

Собственники объектов недвижимости (частей зданий, строений, сооружений), расположенных на неделимом земельном участке, вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок только после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Таким образом выводы судов первой и апелляционной инстанций о законности решений Управления Росреестра от 28.02.2022 № КУВД-001/2021-48390609/7, от 28.02.2022 № КУВД-001/2021-4839И05/7 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения: 6П/2 с кадастровым номером 55:36:170101:17005, площадью 9,7 кв. м, 6П/4 с кадастровым номером 55:36:170101:17007, площадью 6,5 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, являются ошибочными, обжалуемые судебные акты подлежат отмене в порядке пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в заявлении, вправе указать наделенным публичными полномочиями органу или лицу на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах заявителя в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (пункт 1 части 2, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы заявителя, суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 АПК РФ). Соответственно, по результатам рассмотрения жалобы на Управление Росреестра должна быть возложена обязанность повторно рассмотреть заявления департамента в установленные Законом № 218-ФЗ сроки.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

постановил:

решение от 05.10.2022 Арбитражного суда Омской области и постановление от 05.12.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-9060/2022 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Признать незаконными решения от 28.02.2022 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области № КУВД-001/2021-48390609/7, от 28.02.2022 № КУВД-001/2021-48391105/7 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения: 6П/2 с кадастровым номером 55:36:170101:17005, площадью 9,7 кв.м, 6П/4 с кадастровым номером 55:36:170101:17007, площадью 6,5 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области повторно рассмотреть заявления департамента имущественных отношений администрации города Омска от 17.11.2021 о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 55:36:170101:17005, 55:36:170101:17007.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       В.В. Сирина

 

Судьи                                                                                    Е.Ю. Демидова

 

Д.С. Дерхо