Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-5829/2017

13 ноября 2017 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2017 года.Полный текст  постановления изготовлен 13 ноября 2017 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Дроздовой В.Г.

судей  Волковой М.О., Тихоненко А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 В.

при участии  в заседании:

от администрации Старорайчихинского сельсовета Бурейского района Амурской области, ОГРН 

<

***>: не явились;

от Общества с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс», ОГРН 

<

***>: не явились;

от индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 31228130620002: не явился; 

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ОГРН 

<

***>: не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Общества с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс»

на решение от  14.08.2017

по делу № А04-4079/2017

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Басос М.А.

по иску администрации Старорайчихинского сельсовета Бурейского района Амурской области

к Обществу с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс»

о  признании недействительными договоров купли-продажи земельных долей и применении последствий недействительности сделок

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Амурской области обратилась Администрация Старорайчихинского сельсовета Бурейского района Амурской области (далее – истец, администрация) с заявлением: 

1. о признании недействительным договора от 23.05.2014 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:148 по отчуждению доли в размере 275,1 га, заключенного между муниципальным образованием Старорайчихинский сельсовет Бурейского района Амурской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» (далее – ответчик, ООО «Амурагрокомплекс», общество), запись регистрации 28-28-01/713/2014- 836 от 09.06.2014; 

2. о признании недействительным договора от 15.08.2014 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:148 по отчуждению доли в размере 615,7 га, заключенного между муниципальным образованием Старорайчихинский сельсовет Бурейского района Амурской области и ООО «Амурагрокомплекс», запись регистрации 28-28-01/722/2014- 043 от 21.08.2014; 

3. о признании прекращенным права собственности ООО «Амурагрокомплекс» на долю в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:148 в размере 275,1 га, номер государственной регистрации права 28-28-01/713/2014-836 от 09.06.2014, а также на долю в размере 615,7 га, номер государственной регистрации права 28-28-01/722/2014-043 от 21.08.2014; 

4. о признании права собственности муниципального образования Старорайчихинский сельсовет Бурейского района Амурской области на долю в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:148 в размере 275,1 га, а также на долю в размере 615,7 га. 

Истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил требования, просил признать недействительными договоры от 23.05.2014, от 15.08.2014 купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:148 в размере 275,1 га и 615,7 га., применить последствия недействительности сделок, а именно аннулировать запись о праве собственности общества «Амурагрокомплекс» на указанные земельные доли, признать право собственности муниципального образования Старорайчихинского сельсовета Бурейского района Амурской области на земельные доли. 

Решением от 14.08.2017 иск удовлетворен.

ООО «Амурагрокомплекс» в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Указывает, что ООО «Амурагрокомплекс» использует земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:148 с апреля 2014 года, тогда как право общей долевой собственности на 275,1 га и 615,7 га земельного участка зарегистрировано за истцом в мае и июле 2014 года, объявления о продаже земельных долей  опубликованы администрацией 17.05.2014 и 19.07.2017. Таким образом, общество указывает, что пользовалось земельным участком до возникновения права муниципальной собственности на него. Полагает соблюденной процедуру открытой продажи земельных долей, поскольку законодательством минимальный срок, в течение которого необходимо обратиться с заявкой о приобретении земельных долей, не установлен, иные лица с заявками о приобретение долей не обращались, ИП ФИО2 преимущественным правом покупки земельных долей не обладает. По мнению заявителя жалобы, ООО «Амурагрокомплекс» является лицом, имеющим преимущественное право покупки спорных земельных долей по льготной цене.

Администрацией Старорайчихинского сельсовета Бурейского района Амурской области представлен отзыв на апелляционную жалобу с возражениями.

Стороны и третьи лица извещались о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не прибыли. ООО «Амурагрокомплекс» представлено ходатайство о рассмотрении жалобы без участия представителя. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, установленном статьей 156 АПК РФ.

Исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле, на основании решений Бурейского районного суда Амурской области Администрацией Старорайчихинского сельсовета Бурейского района Амурской области оформлено право общей долевой собственности на 275,1 га (21 земельная доля по 13,1 га каждая) и 615,7 га (47 земельных долей по 13,1 га каждая) земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:148, из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, общая площадь 44 385 000 кв.м, расположенного по адресу: Амурская область, Бурейский район (АОЗТ «Старорайчихинское»). 

Право собственности Администрации Старорайчихинского сельсовета было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в установленном порядке, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 14.05.2014, от 02.07.2014. 

Администрацией опубликованы извещения 17.05.2014 (газета «Амурская правда» № 88 (27887) и 19.07.2014 (газета «Амурская правда» № 131 (27930) о продаже принадлежащих ей земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:148. 

22.05.2014 ООО «Амурагрокомплекс» обратилось в администрацию с заявлением о продаже ему находящейся в муниципальной собственности земельной доли в размере 275,1 га земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:148. 

23.05.2014 между Администрацией Старорайчихинского сельсовета и ООО «Амурагрокомплекс» заключен договор купли-продажи 21 земельной доли по 13,1 га каждая, общей площадью 275,1 га земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:148. 

Пунктом 2.1 названного договора цена передаваемых долей определена как произведение 15 % кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка и площади, соответствующей размеру земельных долей и составляет 603 524,54 руб. 

Платежным поручением от 28.05.2014 № 625 ООО «Амурагрокомплекс» перечислило администрации 603 524,54 руб. по договору от 23.05.2014. 

24.05.2014 индивидуальный предприниматель ФИО2 обращался в администрацию с заявлением о продаже земельной доли в размере 275,1 га земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:148.  

21.07.2017 ООО «Амурагрокомплекс» обратилось в администрацию с заявлением о продаже ему находящейся в муниципальной собственности земельной доли в размере 615,7 га земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:148. 

15.08.2014 между Администрацией Старорайчихинского сельсовета Бурейского района Амурской области и ООО «Амурагрокомплекс» заключен договор купли-продажи 47 земельных долей по 13,1 га каждая, общей площадью 615,7 га земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:148. 

Согласно пункту 2.1 договора от 15.08.2014 цена передаваемых долей определена как произведение 15 % кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка и площади, соответствующей размеру земельных долей и составляет 1 350 745,39 руб. 

Платежными поручениями от 18.08.2014 № 253, от 05.09.2014 № 676 общество перечислило администрации 1 350 745,39 рублей в счет оплаты по договору от 15.08.2014. 

Переход права собственности на земельные доли к ООО «Амурагрокомплекс» зарегистрирован в установленном порядке. 

На основании договоров от 23.05.2014, от 15.08.2014, заключенных с Администрацией Старорайчихинского сельсовета и договоров, заключенных с гражданами в 2014 году, купли-продажи земельных долей земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:148 обществом «Амурагрокомплекс» выделен и оформлен в установленном законом порядке земельный участок, общей площадью 8908000 кв.м. (с учетом долей, приобретенных у граждан) с кадастровым номером 28:11:011602:23, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2014. 

Ссылаясь на нарушение земельного законодательства при заключении сделок купли-продажи, администрация обратилась к обществу с предложением о добровольном расторжении договоров купли-продажи земельных долей от 23.05.2014 и от 15.08.2014, направив соглашения о расторжении договоров.

Поскольку названные договоры добровольно не расторгнуты, администрация обратилась в арбитражный суд.

Разрешая спор, дав оценку приобщенным к материалам дела доказательствам, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, а также учел их толкование, данное Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». 

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

На основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи. 

Подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено осуществление продажи без торгов земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:148 относится к землям сельскохозяйственного назначения, суд правомерно принял во внимание нормы  Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). 

Так, пунктом 4 части 3 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»  предусмотрено преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности. 

Согласно пункту 4 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. 

Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли. 

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. 

Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования. 

Таким образом, в силу указанных норм исключительным правом приобретения земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, обладают только сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующие земельный участок. 

Судом первой инстанции установлено, что ООО «Амурагрокомплекс» осуществляет на территории Амурской области деятельность по производству сельскохозяйственной продукции. 

Спорные договоры купли-продажи земельных долей земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:148 заключены истцом с ООО «Амурагрокомплекс» на льготных условиях, названных в пункте 4 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», как с сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок. 

В суде первой инстанции истец ссылался на ошибочность и неправомерность выдачи обществу «Амурагрокомплекс» справки от 22.05.2014, подтверждающей факт использования земельного участка. 

Судом первой инстанции из пояснений главы Администрации Старорайчихинского сельсовета установлено, что справка от 22.05.2014 выдана по просьбе ООО «Амурагрокомплекс», фактически земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:148 общество начало использовать для производства сельскохозяйственной продукции уже после заключения договоров купли-продажи земельных долей от 23.05.2014, от 15.08.2014, в сентябре 2014 года. 

Представитель ООО «Амурагрокомплекс» утверждал в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе, что фактически общество использовало земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:148 в 2014 году без оформления в отношении него прав в соответствии с действующим законодательством.  

Дав оценку представленным ответчиком доказательствам, а именно схеме земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:148 с границами земельных участков, выделенных из него и принадлежащих обществу на праве собственности, с нанесением номеров полей согласно реестру, ведение которого осуществляется самим обществом, за период с 2014 по 2017 гг.; распечатке из программы АгроКомплекс-АвтоГРАФ 5 версия: 2017.7.26 (сборка 199) за 30.04.2014, за период с 17.05.2014 по 31.05.2014; учетным листам тракториста-машиниста за апрель, май, июнь, август, сентябрь 2014 года; справке от 07.08.2017 № 1018 о сумме затрат общества, понесенных на обработку поля с кадастровым номером 28:11:000000:148 в 2014 году, суд первой инстанции установил, что общество приступило к использованию земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:148 только в апреле 2014 года, доказательства, что пользование земельным участком осуществлялось ранее апреля 2014 года, не представлены. 

Исходя из того, что право муниципального образования на спорные земельные доли возникло на основании решений Бурейского районного суда Амурской области, состоявшихся в марте-мае 2014 года, суд первой инстанции установил, что ООО «Амурагрокомплекс» приступило к использованию земельного участка непосредственно перед обращением в администрацию муниципального образования с заявлением о приобретении земельных долей. 

Вместе с тем, судом установлено, что ООО «Амурагрокомплекс» не было единственным претендентом на приобретение долей в праве собственности на спорный земельный участок, поскольку с таким заявлением обращался также индивидуальный предприниматель ФИО2. 

При изложенных обстоятельствах суд правомерно исходил из того, что процедура открытой продажи земельных долей с соблюдением прав всех лиц, предусмотренная Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не была соблюдена. 

Как верно указано судом первой инстанции, действия ООО «Амурагрокомплекс» по использованию земельного участка непосредственно перед его приобретением по смыслу Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не свидетельствуют о том, что ответчик имеет преимущественное право покупки земельных долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:148 по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.  

Ссылки ответчика, аналогичные доводам апелляционной жалобы, на то, что ИП ФИО2 не является сельскохозяйственной организацией и в заявлении от 24.05.2014 не выражал желание приобрести долю на льготных условиях, обоснованно отклонены судом, как не имеющие правового значения для оценки обстоятельств заключения договора купли-продажи от 23.05.2014 на соответствие его закону, при отсутствии у самого общества оснований для приобретения спорного земельного участка на льготных условиях. 

С учетом оценки установленных фактических обстоятельств, суд правомерно признал договоры от 23.05.2014,  от 15.08.2014 недействительными (ничтожными) сделками на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ, а также применил последствия недействительности сделок на основании статьи 167 ГК РФ.

Доводы заявителя апелляционной жалобы свидетельствуют о несогласии с оценкой, данной судом первой инстанции приобщенным к материалам дела доказательствам. Вместе с тем, дав повторную оценку доказательствам, приобщенным к материалам дела, суд апелляционной инстанции установил, что основания для иной оценки доказательств в данном случае отсутствуют.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. Нарушение судом норм материального или процессуального права не допущено.

Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, отнесены на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от  14.08.2017 по делу            № А04-4079/2017 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

М.О. Волкова

А.А. Тихоненко