﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А22-4931/2018

г. Краснодар

05 марта 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя Нахашкиева Виталия Александровича (ИНН 081409300006, ОГРН 3111081721300026) и ответчика – муниципального унитарного предприятия «Октябрь» (ИНН 0814044286, ОГРН 1020800769990), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Нахашкиева Виталия Александровича на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 06.06.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2019 по делу  № А22-4931/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Нахашкиев В.А. (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд к муниципальному унитарному предприятию «Октябрь» (далее – предприятие) с иском о взыскании 1 375 763 рублей 54 копеек стоимости производственных улучшений арендованного имущества, из которых 1 048 950 рублей – стоимость работ, 220 751 рубль 54 копейки – стоимость приобретенных материалов, 106 062 рубля – стоимость сантехфаянса (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Требования основаны на положениях статей 303, 610, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Иск мотивирован тем, что взыскиваемая сумма составляет стоимость согласованных с ответчиком неотделимых улучшений арендованного имущества, которая должна быть компенсирована в связи с прекращением арендных отношений сторон.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 06.06.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2019, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что 03.12.2012 предприятие (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор № МИ-1203 аренды муниципального нежилого помещения общей площадью 97,46 кв. м, расположенного по адресу: г. Элиста, ул. Хрущева, д. 19. Помещение предоставлено для организации пункта общественного питания, на срок с 03.12.2012 по 02.12.2015. Сторонами 03.12.2012 подписан акт приема-передачи нежилого помещения. В Приложении № 3 к договору отражен перечень производимых работ в арендуемом помещении. Предприятием (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 30.04.2014 заключен договор № 9/14 аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за предприятием – нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Хрущева, 19. Помещение площадью 67,44 кв. м передано арендатору для использования под веранду на срок до 30.04.2017. Сторонами 30.04.2014 подписан акт приема-передачи нежилого помещения. Предприятием (арендодатель) и предпринимателем 01.12.2015 заключен договор № 21 аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за предприятием. Объектом аренды является нежилое муниципальное помещение, расположенное по адресу: г. Элиста, ул. Хрущева, д. 19 (здание предприятия), общей площадью 103,15 кв. м, под кафе, на срок до 01.12.2018. В этот же день сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения. Указанные договоры аренды идентичны по условиям, правам и обязанностям сторон. В пункте 2.2 договоров арендатор обязался содержать арендуемое помещение в исправном состоянии (техническом, санитарном, противопожарном, др.), производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию помещения; в местах общего пользования запрещается устанавливать и хранить посторонние предметы и материалы, не захламлять пожарные и аварийные выходы. Обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования в помещении. Не производить перепланировки и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендатора. В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок, искажающих первоначальный вид помещения, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемым арендодателем. Передать помещение при его освобождении по акту в исправном состоянии с учетом естественного износа и полной сохранности со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями. Стороны также согласовали, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В материалах дела отсутствуют и сторонами не представлены сведения о государственной регистрации договоров аренды. Уведомлением от 29.03.2018 предприниматель информировал предприятие о намерении расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за предприятием, и освободить помещение. Истец, представив в материалы копии договоров на выполнение работ, актов, накладных, товарных чеков и квитанций, составленных в 2012 и 2013 годах, потребовал от ответчика возместить стоимость произведенных улучшений в ранее арендованных помещениях. Поскольку стоимость улучшений предприятием не компенсирована, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 196, 200, 623, 651 Гражданского кодекса, нормами статей 15, 17.1, 19, 20 Федерального закона от 26.07.2006 № 135 «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). Суд первой инстанции отказал предприятию в удовлетворении ходатайства об оставлении искового заявления предпринимателя без рассмотрения ввиду несоблюдения им досудебного порядка урегулирования спора. Суд исходил из того, что направленные предпринимателем претензии по существу следуют из аренды спорных помещений, возникший между сторонами спор является длительным и уже был предметом рассмотрения в рамках дела № А22-2680/2018. Поскольку у сторон с очевидностью отсутствуют намерения по досудебному урегулированию настоящего спора, следовательно, имеется необходимость его рассмотрения в судебном порядке. Нежилые помещения, переданные предпринимателю в аренду по договору № МИ-1203, являются муниципальной собственностью и закреплены за предприятием на праве хозяйственного ведения. В деле отсутствуют доказательства предоставления предпринимателю муниципальной преференции в виде спорных объектов в аренду по договорам от 30.04.2014 № 9/14 и от 01.12.2015 № 21. Следовательно, по истечении срока действия договора аренды № МИ-1203 возобновление указанного договора на новый срок было возможно только по итогам проведения конкурса или аукциона. Поэтому довод предпринимателя о возобновлении договора аренды № МИ-1203, по истечении срока его действия, в связи с заключением договоров от 30.04.2014 и 01.12.2015, отклонен судом как основанный на неверном толковании норм права. Предприятие заявило в суде первой инстанции об истечении срока исковой давности по заявленным требованиям. Из содержания договора аренды № МИ-1203 следует, что он заключен сторонами на срок с 03.12.2012 по 02.12.2015, а значит именно с этой даты (02.12.2015) подлежит исчислению срок исковой давности по требованиям предпринимателя. Исковое заявление подано в суд 30.11.2018 (посредством почтового отправления), то есть в пределах общего срока исковой давности. Поэтому довод предприятия об истечении давностного срока по иску признан несостоятельным. Из имеющихся в деле копий договоров на выполнение работ, актов, накладных, товарных чеков и квитанций также следует, что работы в отношении арендованного имущества произведены в 2012 и 2013 годах, то есть в период действия договора аренды от 03.12.2012 № МИ-1203. Между тем, представленные в материалы дела документы признаны судами ненадлежащими доказательствами по делу, поскольку они не подтверждают факт приобретения товаров (материалов) именно для ремонта арендуемых помещений, при этом предприниматель не указан в представленных документах в качестве приобретателя (покупателя) этих материалов (товаров). Кроме того, из договоров подряда от 05.12.2012, от 07.05.2013, от 19.07.2013 следует, что отраженные в них строительные работы в арендованных помещениях соответствуют работам, указанным в Приложении № 3 к договору аренды № МИ-1203. По условиям договора аренды № МИ-1203 нежилое помещение предоставлялось в аренду для организации пункта общественного питания, которое использовались предпринимателем для размещения в нем кафе. Следовательно, данные работы произведены истцом (арендатором) в собственных коммерческих целях для осуществления своей хозяйственной деятельности, а не в интересах арендодателя. Таким образом, предприниматель самостоятельно вступил в рассматриваемые правоотношения по спорным помещениям на основании договора аренды № МИ-1203, который также содержал условие о необходимости произвести улучшения арендуемого имущества в целях его дальнейшего использования по назначению, тем самым, истец добровольно принял на себя обязательство по несению расходов, связанных с оплатой соответствующих работ. Ввиду отсутствия правовых оснований для удовлетворения иска судебные инстанции отказали предпринимателю в его удовлетворении.

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель в жалобе просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Характер изменений в арендуемых помещениях, производимых истцом, предполагает наличие разумного интереса к этому процессу арендодателя. Арендатор производил масштабные работы в арендуемом нежилом помещении и около 5 лет использовал его, в связи с чем, арендодатель, чья разумность и осмотрительность в этих правоотношениях не опровергнута, был осведомлен о характере и качестве выполняемых истцом работ. Материалы дела не содержат ни одного письменного документа, подтверждающего наличие у ответчика возражений против характера и качества выполняемых истцом работ. Соглашения о безвозмездной передаче ответчику результатов этих работ договор аренды не содержит, а равно никакое его отдельное условие не может быть истолковано в пользу такого вывода. Отказ в иске является следствием существенного нарушения судами норм материального права, повлиявшего на исход дела и без устранения которого невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Поэтому решение и апелляционное постановление об отказе предпринимателю в иске подлежат отмене. 

От предприятия отзыв на жалобу не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

От предприятия поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя, в котором оно также просило оставить судебные акты без изменения. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 03.12.2012 предприятие (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор № МИ-1203 аренды муниципального нежилого помещения общей площадью 97,46 кв. м, расположенного по адресу: г. Элиста, ул. Хрущева, д. 19. Помещение предоставлено для организации пункта общественного питания, на срок с 03.12.2012 по 02.12.2015. В Приложении № 3 к договору отражен перечень производимых работ в арендуемом помещении. 

Сторонами 03.12.2012 подписан акт приема-передачи нежилого помещения. 

Предприятием (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 30.04.2014 заключен договор аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за предприятием – нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Хрущева, 19. Нежилое помещение площадью 67,44 кв. м передано арендатору для использования под веранду на срок до 30.04.2017. 

Сторонами 30.04.2014 подписан акт приема-передачи нежилого помещения. 

Предприятием (арендодатель) и предпринимателем 01.12.2015 заключен договор № 21 аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за предприятием. Объектом аренды является нежилое муниципальное помещение, расположенное по адресу: г. Элиста, ул. Хрущева, д. 19 (здание предприятия), общей площадью 103,15 кв. м, под кафе, на срок до 01.12.2018. В этот же день сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения. 

Указанные договоры аренды идентичны по условиям, правам и обязанностям сторон. В пункте 2.2 договоров арендатор обязался содержать арендуемое помещение в исправном состоянии (техническом, санитарном, противопожарном, др.), производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию помещения; в местах общего пользования запрещается устанавливать и хранить посторонние предметы и материалы, не захламлять пожарные и аварийные выходы. Обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования в помещении. Не производить перепланировки и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендатора. В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок, искажающих первоначальный вид помещения, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемым арендодателем. Передать помещение при его освобождении по акту в исправном состоянии с учетом естественного износа и полной сохранности со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями. Стороны также согласовали, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. 

В материалах дела отсутствуют и сторонами не представлены сведения о государственной регистрации договоров аренды. 

Уведомлением от 29.03.2018 предприниматель информировал предприятие о намерении расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за предприятием, и освободить помещение. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 04.03.2019 по делу № А22-2680/2018 с предпринимателя в пользу предприятия взыскано 162 582 рубля задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 и 22 434 рубля 09 копеек пени за период с 26.12.2017 по 30.11.2018.

Суд при разрешении спора установил, что нежилые помещения, переданные в аренду по договорам от 03.04.2014 № 9/14 и от 01.12.2015 № 21, являются муниципальной собственностью и находятся в пользовании истца на праве хозяйственного ведения. В материалы дела не представлены доказательства предоставления предпринимателю муниципальной преференции в виде спорных объектов в аренду в спорный период времени. Срок действия договора аренды № 9/14 истек 30.04.2017, следовательно, возобновление указанного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона. Из представленных в дело актов № 1 приема-передачи от 30.04.2014 и от 01.12.2015, подписанных сторонами без возражений, следует, что помещения по договорам предприятием переданы предпринимателю и на момент сдачи конструктивные элементы помещения и его техническое состояние находились в удовлетворительном состоянии, все инженерные сети (автономное отопление, водопровод, электросеть) функционировали.

Истец, представив в материалы копии договоров на выполнение работ, актов, накладных, товарных чеков и квитанций, составленных в 2012 и 2013 годах, потребовал от ответчика возместить стоимость произведенных улучшений в ранее арендованных помещениях. 

Поскольку стоимость улучшений в арендуемые помещения предприятием не компенсирована, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном данным Кодексом.

Конституционный  Суд  Российской  Федерации  в  Постановлении  от  21.04.2003  № 6-П указал, что Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса определено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (пункт 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса).

Под неотделимыми улучшениями судебная практика понимает изменение имущества, которое влечет за собой изменение его стоимости и (или) оптимизирует потребительские свойства, повышает эффективность использования имущества. Неотделимые улучшения не могут быть отделены без вреда для объекта: например, перепланировка помещения, изменение поверхности стен, пола и потолка, демонтаж отдельных элементов помещения и т.п. Неотделимые улучшения имущества повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства, а также те улучшения, отделение которых приведет к несоразмерным потерям их первоначальных свойств и стоимости, а затраты на демонтаж экономически неоправданны. 

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 9, часть 1 статьи 65 Кодекса).  

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Кодекса).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что договоры аренды от 03.12.2012 № МИ-1203, от 30.04.2014 № 9/14 и от 01.12.2015 № 21 заключены сторонами с нарушением публичных (конкурсных или аукционных) процедур, установленных статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ. Имеющиеся в деле копии договоров на выполнение работ, актов, накладных, товарных чеков и квитанций за 2012 и 2013 годы признаны судами ненадлежащими доказательствами, поскольку они не подтверждают факт приобретения товаров (материалов) именно для ремонта арендуемых помещений. При этом предприниматель не указан в представленных документах в качестве приобретателя (покупателя) этих материалов (товаров). Кроме того, по условиям договора аренды № МИ-1203 нежилое помещение предоставлялось в аренду для организации пункта общественного питания, которое использовались предпринимателем для размещения в нем кафе. Следовательно, данные работы произведены арендатором в собственных коммерческих целях для осуществления своей хозяйственной деятельности, а не в интересах арендодателя. Таким образом, предприниматель самостоятельно вступил в рассматриваемые правоотношения по спорным помещениям на основании договора аренды № МИ-1203, который также содержал условие о необходимости произвести улучшения арендуемого имущества в целях его дальнейшего использования по назначению (пункт общественного питания). Тем самым, истец добровольно принял на себя обязательство по несению расходов, связанных с оплатой соответствующих работ. Исходя из установленных обстоятельств, судебные инстанции не усмотрели оснований для удовлетворения иска.  

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе предприниматель приводит доводы, свидетельствующие, по его мнению, о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. Истец полагает, что ответчик был осведомлен о характере и качестве выполняемых в арендуемом помещении работ, и не возражал против их проведения. Стороны не согласовывали возможность безвозмездной передачи арендодателю результатов таких работ. Между тем, приведенные в жалобе доводы по существу направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. У окружного суда отсутствуют полномочия для такой переоценки доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 25.11.2019). 

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 06.06.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2019 по делу № А22-4931/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							      В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                 В.А. Анциферов

                                                                                                                            И.В. Сидорова