ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-4249/2023, 10АП-4257/2023

Дело № А41-56788/22

29 марта 2023 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  27 марта 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 марта 2023 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Боровиковой С.В.,

судей: Бархатовой Е.А., Виткаловой Е.Н., 

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

 от ООО «Главстрой-Саввино»-специализированный застройщик» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>)- ФИО2 представитель по доверенности от 09.01.2023 г;

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)-  ФИО3 представитель по доверенности от 09.01.2023 г; 

 от Министерства жилищной политики Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)- представитель не явился, извещен;

от  Министерства имущественных отношений Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)- представитель не явился, извещен;

от  Администрации городского округа Балашиха (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)- ФИО4, представитель по доверенности от 09.01.2023 г;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы   Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  и Администрации городского округа Балашиха   на решение Арбитражного суда Московской области от 18 января 2023 года по делу № А41-56788/22

по иску ООО «Главстрой-Саввино»-специализированный застройщик» к  Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха о разрешении разногласий возникших при заключении договора аренды,,  трети лица: Министерство жилищной политики Московской области , Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация городского округа Балашиха 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино»-специализированный застройщик» (далее ООО «Главстрой-Саввино»-специализированный застройщик») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области (далее -  Комитет)   с требованиями , уточненными в порядке ст. 42 АПК РФ: в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «ГлавстройСаввино» - специализированный застройщик» и Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области, при заключении договора аренды земельного участка № 6726 от 26.05.2022, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: «Размер арендной платы по договору № 6726 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8731, начиная с даты действия договора аренды, определяется в размере земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Размер арендной платы рассчитывается в размере ставки земельного налога в соответствии с Приложением 1 к настоящему договору. 

Приложение № 1 к договору аренды № 6726 от 26 мая 2022 г. 

Расчет арендной платы за земельный участок: 

Размер годовой арендной платы (Ап) за земельный участок определяется по формуле: Ап=Кс*Нс, где Кс- кадастровая стоимость земельного участка; Нс - налоговая ставка земельного налога. 

Пункты 3.6, 3.7 и 3.8 договора аренды земельного участка № 6726 от 26.05.2022 исключить.

 В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в деле приняли участие Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация городского округа Балашиха Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 января 2023 года по делу № А41-56788/22 исковые требования удовлетворены   в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Комитет и Администрация обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами в которых просят отменить решение суда, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального и  процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представители ответчика   и Администрации городского округа Балашиха  поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить.

 Представитель  истца против удовлетворения апелляционных жалоб возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. 

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Министерства жилищной политики Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и  оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционные жалобы  не подлежащими удовлетворению. 

Как усматривается из материалов дела,  27.08.2007 между ООО «Аврора» и Администрацией городского округа Балашиха заключен инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> микрорайон «Центр-2», в рамках которого инвестор - застройщик обязался построить и передать в муниципальную собственность жилые помещения для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, и осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки. 

В рамках указанного инвестиционного контракта между комитетом и ООО "Автора" были заключены договоры от 09.12.2010 № 4095, № 4096, № 4097, № 4098, № 4100 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52. 

На основании соглашения от 25.04.2019 ООО "Аврора" передало права и обязанности по инвестиционному контракту, договорам аренды от 09.12.2010 №№ 4095, 4096, 4097, 4098, 4100 в пользу ООО «Главстрой-Саввино»-специализированный застройщик». 

Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А41-96810/19, А41- 95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/19, А41-95764/19 установлено, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007, договоры аренды заключены в рамках инвестиционного контракта. 

Впоследствии из земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52 образованы новые земельные участки, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8731. Истец направил в адрес ответчика проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8731. 

Согласно пункту 3.2 проекта договора аренды размер арендной платы определяется согласно приложению № 1 к договору на основании пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. 

Пунктами 3.6, 3.7, 3.8 проекта договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы, коэффициентов и считается измененной, подлежит оплате со дня введения новых коэффициентов. 

В связи с тем, что в ходе заключения договора аренды земельного участка между сторонами произошли разногласия по его условиям, общество обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того,   что спорный договор аренды заключен в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> микрорайон "Центр-2". 

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, Комитет указывает, что решение суда необоснованное.

   Апелляционный суд не может согласиться  с доводами апелляционной жалобы в силу следующего. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. 

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

 В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда РФ от 13.04.2017 № 305-ЭС16-16501, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена. 

Согласно пункту 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу.

 Материалами дела подтверждается, что спорный договор аренды заключен в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> микрорайон "Центр-2". 

Поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд приходит к выводу, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории. 

Материалами дела подтверждается, что постановлением Главы городского округа Железнодорожный от 31.12.2008 № 3833 утвержден проект рекультивации загрязненных земель по адресу: 

<

...> согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8731 подлежит рекультивации за счет ООО "Аврора". 

В соответствии с п.10 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из 5 8_13403205 земель населённых пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утверждённого проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.

Между тем, срок рекультивации на основании постановления Администрации городского округа Балашиха от 09.10.2017 № 1014-ПА установлен до 30.09.2022. 

Доказательств подтверждающих, что срок рекультивации продлен на момент рассмотрения дела, в материалы дела не представлено. 

Следовательно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8731 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога.

 В соответствии с подпунктом 5.1 пункта 5 решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10.06.2015 № 02/03 «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха», установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для жилищного строительства.

Таким образом, поскольку на территории городского округа Балашиха установлена налоговая ставка земельного налога в размере 0,3% , то расчет арендной платы по договору № 6722 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:8731 производится в размере не выше ставки земельного налога, установленного на территории городского округа Балашиха. 

Согласно выписке из ЕГРН от 18.05.2022, приложенной к договору аренды № 6726 от 26.05.2022, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8731 составляет 104752378,20 руб.

Следовательно, размер арендной платы по договору аренды № 6726 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:8731 на момент рассмотрения спора должен составлять 314257,13 рублей в год из следующего расчета: 104752378,20 руб. (кадастровая стоимость) * 0,3%. 

Вместе с тем, поскольку арендная плата в настоящем случае является регулируемой, ставки земельного налога, кадастровая стоимость могут быть изменены законодателем, суд полагает достаточным указание в договоре на порядок определения размера арендной платы в договоре и приложении. 

Пункты 3.6, 3.7 и 3.8 договора аренды земельного участка № 6726 от 26.05.2022 подлежат исключению, поскольку не соответствуют порядку расчета арендной платы по договору аренды. 

При этом в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора

Вопреки доводам апелляционной жалобы, материалами дела подтверждается, что спорный договор аренды заключен в рамках инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> микрорайон «Центр-2». 

Сатьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что между частным лицом и публично-правовым образованием может быть заключен договор о развитии застроенной территории, по которому частное лицо обязуется подготовить проекты документации по планировке территории, уплатить выкупную цену за изымаемое аварийное жилье и земельные участки, передать в муниципальную собственность жилые помещения, необходимые для расселения граждан из аварийного жилья и после утверждения органами местного самоуправления документации по планировке территории осуществить строительство в соответствии с такой документацией, а публично-правовое образование обязуется утвердить документацию по планировке территории, принять решение об изъятии помещений в аварийных зданиях и земельные участки под ними, а затем предоставить эти участки контрагенту для нового строительства. 

Поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что Инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории. Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что арендная плата за пользование земельным участком кадастровым номером 50:50:0020601:8731, не может быть выше размера земельного налога.

 Доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах,  не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.

Иное толкование заявителями апелляционных жалоб положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем  исследовании материалов дела,  при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 января 2023 года по делу № А41-56788/22 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В.  Боровикова

Судьи

Е.А.  Бархатова

Е.Н.  Виткалова