АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза,  ул. Кирова, д. 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А49-3766/2022

г. Пенза

30 мая 2022 года

резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2022 года

         Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Аверьянова С.В., при ведении протокола помощником судьи Поповой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «Торговый центр «Суворовский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (ОГРН 

<

***>, ИНН7708503727), 

        с участием представителей: 

        от истца – ФИО1 (доверенность, диплом), 

        от ответчика – ФИО2 (доверенность, диплом),        

установил:

ЗАО «ТЦ «Суворовский» обратилось с иском к ОАО «РЖД», в котором просит: 1. Обязать ответчика передать истцу объекты недвижимого имущества – нежилое здание аптеки общей площадью 1 480,0 кв.м, с условным номером 58:29:02:789:30:0:0:А (кадастровый номер 58:29:2011004:362) и земельный участок общей площадью 2 960 кв.м кв.м, кадастровый номер 58:29:020111004:101, расположенных по адресу: 

<

...>; 2. Признать право собственности истца на объекты недвижимого имущества – нежилое здание аптеки общей площадью 1 480,0 кв.м, с условным номером 58:29:02:789:30:0:0:А (кадастровый номер 58:29:2011004:362) и земельный участок общей площадью 2 960 кв.м кв.м, кадастровый номер 58:29:020111004:101, расположенных по адресу: 

<

...>. Исковые требования заявлены на основании ст.ст.398, 432, 435, 438, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении; представитель ответчика в иске просил отказать по доводам, приведенным в отзыве на исковое заявление. 

        Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

        20.02.2021 ОАО «РЖД» объявило о проведении 20.04.2021 аукциона №511/АОКБШ/21 по продаже принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества – нежилого здания аптеки общей площадью 1 480,0 кв.м, с условным номером 58:29:02:789:30:0:0:А (кадастровый номер 58:29:2011004:362) и земельного участка общей площадью 2 960 кв.м кв.м, кадастровый номер 58:29:020111004:101, расположенных по адресу: 

<

...>.

        Победителем данного аукциона стал ФИО3 (уведомление ОАО «РЖД» исх. №511/7 от 20.04.2021).

        Пунктом 7.4 аукционной документации было установлено, что при наличии оснований для отказа от заключения договора, предусмотренных настоящим пунктом, заказчик вправе заключить договор с участником, предложение которого о цене сделке было наибольшим после предложения победителя.

        Ссылаясь на то, что победитель аукциона уклонился от исполнения договора (протокола) в части заключения (подписания) договора купли-продажи с ОАО «РЖД» и ОАО «РЖД» в одностороннем порядке отказалось от исполнения договора (протокола), ОАО «РЖД», руководствуясь п.7.4 аукционной документации, предложило заключить договор купли-продажи вышеуказанных объектов ЗАО «ТЦ «Суворовский» как участнику, который делал предпоследнее предложение о цене, - 53 584 800 руб. (письмо от 31.05.2021 №исх-1191/КБШНРИ).

        В ответе на данное письмо ЗАО «ТЦ «Суворовский» выразило согласие на приобретение указанных объектов по цене 53 584 800 руб.

        ЗАО «ТЦ «Суворовский» считает, что 15.06.2021 (момент направления согласия на заключение договора) между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилого здания аптеки общей площадью 1 480,0 кв.м, с условным номером 58:29:02:789:30:0:0:А (кадастровый номер 58:29:2011004:362) и земельного участка общей площадью 2 960 кв.м кв.м, кадастровый номер 58:29:020111004:101, расположенных по адресу: 

<

...>, на условиях, определенных в аукционной документации и протоколе о результатах торгов.

        Ссылаясь на то, что ответчик от подписания письменного документа по сделке и передаче указанных объектов уклонятся, на претензию и требование истца о передаче объектов не реагирует, истец заявил требования об обязании ответчика передать эти объекты, а также о признании на них права собственности. 

        Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных по настоящему делу требований в полном объеме, арбитражный суд учитывал следующее. 

        Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или в иных правовых актах как существенные или необходимые  для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной сторон должно быть достигнуто соглашение.

        В силу положений, содержащихся в п.2 ст.432  и п.1 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной, и признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

        При этом офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п.1 ст.435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

        В п.7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по общему правилу, оферта должна содержать существенные условия договора, а также выражать намерение лица, сделавшего предложение (оферента), считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (абз.2 п.1 ст.432, п.1 ст.435 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

        Ознакомившись с представленной истцом в дело перепиской сторон, арбитражный суд считает, что письмо ответчика от 31.05.2021 №исх-1191/КБШНРИ, как и дополнительно представленное в судебном заседании письмо ответчика от 25.08.2021 №3620/КБШИ31, в котором ОАО «РЖД» предлагает ЗАО «ТЦ «Суворовский» рассмотреть покупку объектов недвижимого имущества уже по цене 55 817 500 руб., по своей сути не являются офертами, поскольку не содержат в себе существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества и не являются выражением намерения ответчика считать себя заключившим договор с истцом (адресатом), если адресат отреагирует на это письмо положительно. Соответственно ответные письма истца акцептом на оферту также быть не могут.

         Как установлено судом, письмом №59 от 29.06.2021 истец направлял в адрес ответчика проект договора купли-продажи (оферту), однако доказательств того, что ответчик его подписал, материалы дела не содержат.

         По мнению суда, анализ имеющейся в деле переписки сторон свидетельствует о том, что сторонами велись переговоры по поводу возможного заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, однако из этой переписки вовсе не следует того, что в итоге сторонами указанный договор был заключен.  

         Кроме того, согласно ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

         В рассматриваемом случае письменный договор купли-продажи недвижимости в виде одного документа, подписанного сторонами, отсутствует.

          При изложенных обстоятельствах оснований считать стороны связанными друг с другом обязательствами из указанного договора у суда не имеется.

          Поскольку договор купли-продажи недвижимости между сторонами отсутствует, то истец не праве требовать от ответчика передачи ему указанных в исковом заявлении объектов на основании ст.398 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

         Дополнительно к ранее изложенному об отсутствии между сторонами договора купли-продажи недвижимости в части требования о признании права собственности на указанные в исковом заявлении объекты недвижимости арбитражный суд отмечает также следующее.

         Пунктом 1 ст.8.1 и ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. 

         Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственном реестре, если иное не установлено законом (п.2 ст.8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

         В силу п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

         В соответствии с п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

         ЗАО «ТЦ «Суворовский» в обоснование требования о признании права собственности ссылается на наличие договора от 15.06.2021. Следовательно, переход к истцу права собственности на спорные объекты подлежал государственной регистрации.

         Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность защиты нарушенного права путем предъявления требования о признании права.

         В п.59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление №10/22) разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

         По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права собственности может быть удовлетворен в том случае, когда право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Закона о регистрации и не было зарегистрировано (ранее возникшее право).  

         Однако истец ранее возникшим правом собственности на спорные объекты не обладает, право собственности у него, исходя из приведенных нормативных положений, не возникло, поэтому его требование о признании права собственности на спорные объекты в любом случае не может быть удовлетворено.

         При этом арбитражный суд считает, что в рассматриваемом случае требование о признании права собственности на указанные в исковом заявлении объекты недвижимости является ненадлежащим способом защиты права. 

         Исходя из разъяснений, изложенных в п.61 постановления №10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

         Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п.1 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

         В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. 

         Поэтому надлежащим способом защиты права вместо требований о признании права собственности на указанные в исковом заявлении объекты недвижимости в рассматриваемом случае должны быть требования о регистрации перехода права собственности на эти объекты.       

         В связи с отказом в удовлетворении исковых требований расходы по оплате госпошлины относятся на истца на основании ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

         Излишне уплаченная истцом государственная пошлина подлежит возврату на основании п.п.1 п.1 ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.   

         Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать. Расходы по оплате госпошлины отнести на истца. 

         Возвратить закрытому акционерному обществу «Торговый центр «Суворовский» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 182 000 руб.  

         Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья                                                                                        Аверьянов С.В.