АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-12268/2021

г. Ставрополь

19 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 19 мая 2022 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И.,  при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Пятигорска, ОГРН 

<

***>, г. Пятигорск,

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 Марку Романовичу, ОГРН 

<

***>, г. Пятигорск,

третьи лица:-управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь,

-муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», ОГРН 

<

***>, г. Пятигорск,

-общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом ТЛ», ОГРН 

<

***>, г. Пятигорск,

о признании отсутствующим права на объект незавершенного строительства и обязании освободить земельный участок путем сноса объекта незавершенного строительства, демонтажа забора и металлических конструкций,

при участии  заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 09.02.2021 и представителя ответчика Файнштейн Ю.В. по доверенности от 10.09.2021, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Администрации города Пятигорска Ставропольского края (далее - администрация) обратилась в Пятигорский городской суд Ставропольского края к индивидуальному предпринимателю ФИО3 с иском о признании отсутствующим права на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:33:150313:200, расположенного по адресу: г. Пятигорск, в районе парка культуры и отдыха им. С.М. Кирова и обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 26:33:150313:30, площадью 150 кв.м, путем сноса объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:33:150313:200, демонтажа забора и металлических конструкций; указании в решении суда, что оно является основанием для погашения регистрационной записи от 14.04.2016 № 26-26/028-26/028/201/2016-6363/2В.

Определением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 31.05.2021 по делу №2-1309/2021 дело направлено по подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2021 дело принято к производству с присвоением номера А63-12268/2021.

Истец указал на  истечение срока договора аренды земельного участка и отсутствие на участке незавершенного строительством объекта капитального строительства.

Ответчик в отзыве просил в удовлетворении требований отказать, указав, что требование, мотивированное прекращением договора аренда, незаконно, поскольку на арендуемом участке расположен объект незавершенный строительством – нежилое здание6 % готовности.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Постановлением главы города Пятигорска Ставропольского края от 24.04.2001 №922 ООО «Фемида» (правопреемник ООО ТД «ТЛ»)  представлен в аренду земельный участок на территории парка культуры и отдыха имени С.М. Кирова площадью 150 кв.м. для размещения летнего кафе. При этом, пунктом 2 названного постановления постановлено ООО «Фемида» не возводить капитальные строения и сооружения на предоставленном земельном участке и разработать проектно-сметную документацию на размещение, в том числе летнего кафе в соответствии с действующими СНиПами, архитектурно-планировочным заданием, техническими условиями. Согласовать  и утвердить ее в установленном порядке.

Постановлением главы города Пятигорска Ставропольского края от 29.10.2001 № 3045 «О внесении изменений в постановление главы города Пятигорска от 24.04.2001 № 922 «О предоставлении ООО «Фемида» в аренду земельных участков для размещения диско-бара и летнего кафе на территории парка культуры и отдыха им. С.М. Кирова» ООО «Фемида» разрешено строительство диско-бара и летнего кафе на предоставленных земельных участках.

Между управлением имущественных отношений администрации г. Пятигорска и ООО «Фемида» заключен договор арены земельного участка от 13.02.2004 №361/2004, согласно которому обществу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:33:150313:0030 общей площадью 150 кв.м, расположенный на территории парка культуры и отдыха имени С.М. Кирова, с целью размещения летнего кафе, предоставленный на основании постановлений главы города Пятигорска Ставропольского края от 24.04.2001 №922, и от 29.10.2001 № 3045.

По заказу ООО «Фемида» обществом с ограниченной ответственностью  проектно-конструктивным управлением «Кавминжил строй» в 2006 году подготовлен проект шифр № 671-06 на возведение объекта – летнее кафе, на основании постановлений главы города Пятигорска Ставропольского края от 24.04.2001 № 922 и от 29.10.2001 № 3045.

Проект предполагал строительство летнего кафе, представляющего собой двухэтажное здание общей площадью 182 кв.м, площадью застройки 96 кв., прямоугольным фундаментом с размерами по одной стороне 12 м, по другой – 9 м. При этом в качестве антисейсмических мероприятий проектом предусмотрено, что при строительстве фундамента из сборных бетонных блоков по верху ленточных фундаментов следует укладывать слой раствора состава 1:2 толщиной не менее 40 мм, и продольную арматуру диаметром 10 мм, в количестве 3-4 стержней, через каждые 300-400 мм продольные стержни должны быть соединены поперечными стержнями диаметром 6 мм. (раздел Архитектурно-строительные решения, Генеральный план Проекта шифр 671-06-АС, ГП).

26 сентября 2006 года ГУП СК «Крайтехинвентаризация» по заказу ООО «Фемида» подготовлен план объекта незавершенного строительства – нежилое, литер «Б», 6 % готовности, количество этажей – фундамент 150 кв.м., кадастровый номер 26:33:150313:0030:2054/186:1000/Б. Исходя из плана объекта незавершенного строительства, фундамент имеет прямоугольную форму размером по длинной стороне 15 м, а по короткой – 10 м.

ООО «Фемида» зарегистрировало право собственности на объект незавершённого строительства (запись о государственной регистрации №26-26-33/12/2006-647 от 29.09.2006).

В последующем между ООО «Фемида» (продавец)  и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец передал, а покупатель приобрел объект незавершённый строительством, нежилого здания, литер «Б», инвентарный номер 2054, готовность 6%, кадастровый номер 26:33:150313:0030:2054/186:1000/Б, распложенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Парк культуры и отдыха им. С.М. Кирова, на земельном участке общей площадью 150 кв.м, принадлежащем продавцу на основании постановления главы г. Пятигорска Ставропольского края от 24.04.2001 №922, договора аренды земельного участка от 13.02.2004 №361/04.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 20.10.2006 серии 26АБМ № 179870, выданного управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, ФИО3  является собственником объекта незавершенного строительства – нежилого здания, 6% готовности, с кадастровым номером 26:33:150313:0030:2054/186:1000/Б. Запись о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект незавершённого строительства внесена в ЕГРП 20.10.2006 (номер записи 26-26-33/026/2006-267).

По заданию ФИО3 ООО «Кавминводское земельно-кадастровое бюро» (на дату рассмотрении спора ликвидировано) провело комплекс работ по межеванию и измерению границ земельного участка с кадастровым номером 26:33:150313:0030, подготовило землеустроительную документацию для постановки земельного участка на кадастровый учет.

Постановлением руководителя администрации г. Пятигорска Ставропольского края от 22.05.2018  №2636 «Об утверждении границ и площади земельного участка под объектом незавершенного строительства – нежилым зданием, расположенным в районе парка культуры и отдыха им. С.М. Кирова, и предоставлении его в аренду ФИО3»  утверждены границы и площадь земельного участка - 150 кв.м, под объектом незавершенного строительства, земельный участок предоставлен в аренду ФИО3

В связи с уклонением администрации г. Пятигорска заключить договор арены на земельный участок  под объектом незавершенного строительства, ФИО3 обратился в Пятигорский городской суд Ставропольского края с требованием о заключении договора аренды на земельный участок.

Во исполнение решения Пятигорского городского суда Ставропольского края от 12.12.2007 между управлением имущественных отношений администрации г. Пятигорска и ФИО3 09.06.2008 заключен договор аренды № 48/08П на земельный участок с кадастровым номером 26:33:150313:0030. Срок аренды установлен с 22.05.2008 по 21.05.2011.

По соглашению сторон договор аренды от 09.06.2008 № 48/08П расторгнут 20.08.2015.

Взамен свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 20.10.2006 серии 26АБМ № 179870 ФИО3 выдано новое свидетельство от 24.02.2009 серии 26-АЕ №692785 о государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 26:33:150313:0030:2054/186:1000/Б.

Между администрацией города Пятигорска и ФИО3 заключен договор от 20.08.2015 № 121/15 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:150313:0030 сроком аренды с 11.08.2015 по 11.08.2018.

Согласно пункту 1.7 вышеуказанного договора на земельном участке находится объект незавершённого строительства – нежилое здание (свидетельство о государственной регистрации права от 24.02.2009 серии 26-АЕ №692785).

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 07.12.2020 по делу №2а-3513/2020 удовлетворено требование об обязании администрации г. Пятигорска Ставропольского края заключить с ФИО3 дополнительное соглашение к договору аренды от 20.08.2015 № 121/15 о продлении срок аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:150313:0030 на три года, а именно с 20.10.2020 по 20.10.2023.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 09.03.2021, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 23.06.2021, решение Пятигорского городского суда Ставропольского края  отменено, принят новый судебный акт, которым отказано в удовлетворении требований об обязании заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды от 20.08.2015 № 121/15.

Таким образом, срок аренды по договору аренды от 20.08.2015 № 121/15 истек 11.08.2018.

Специалистами Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 26:33:150313:0030, зафиксировано, что земельный участок огражден металлической конструкцией (забором), в границах земельного участка расположены бетонные блоки и металлоконструкции. Данные осмотра зафиксированы в фототаблице.

В связи с истечением срока действия договора аренды от 20.08.2015 № 121/15 в  адрес ФИО3 было направлено уведомление от 21.11.2019 №13257 об отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 20.08.2015 № 121/15.

Ссылаясь на неосвобождение земельного участка, администрация г. Пятигорска обратилась в суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Как указано выше, уведомлением от 21.11.2019 №13257, полученным ответчиком 06.12.2019, что подтверждается почтовым уведомлением с идентификационным номером 35750342010286, истец отказался от исполнения договора аренды земельного участка от 20.08.2015 № 121/15.

Исковое заявление истцом подано в суд 05.08.2021.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, ответчик был уведомлен об отказе администрации от договора аренды более чем за 3 месяца до принятия решения суда, в связи с чем договор аренды является прекращенным.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрена обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора.

Ответчик, не возвращая арендуемый участок с кадастровым номером 26:33:150313:0030, ссылается на факт нахождения на таком участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:33:150313:0030:2054/186:1000/Б, принадлежащего ему на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 24.02.2009 серии 26-АЕ №692785, размещенными в ЕГРН сведениями о государственной регистрации (запись от 20.10.2006 № 26-26-33/026/2006-267.  

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – постановление № 10/22) в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Как разъяснено в пункте 24 постановления №10/22 в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, на предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу статьи 51 действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации, а ранее статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ строительство, реконструкция зданий, строений и сооружений осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

Согласно пункту 2 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается исключительно при наличии утвержденной в установленном порядке проектной документации. Законодателем предусмотрен ряд требований, соблюдение которых необходимо для утверждения проектной документации, а именно: ее согласование и утверждение заказчиком и иными компетентными органами, обязательное прохождение государственной экспертизы на предмет соответствия проектной документации требованиям законодательства Российской Федерации о градостроительстве.

Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления (пункт 8 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Обязательное наличие разрешения на строительство декларировано не только градостроительными нормами. Так, статьей 78 Земельного кодекса РСФСР предусмотрено, что всякое строительство на землях рекреационного и историко - культурного назначения разрешается по решению городского, поселкового, сельского Совета народных депутатов.

Постановлением главы города Пятигорска Ставропольского края от 24.04.2001 №922  предоставлен в аренду земельный участок на территории парка культуры и отдыха имени С.М. Кирова площадью 150 кв.м. для размещения летнего кафе. При этом, пунктом 2 названного постановления постановлено не возводить капитальные строения и сооружения на предоставленном земельном участке и разработать проектно-сметную документацию на размещение, в том числе летнего кафе в соответствии с действующими СНиПами, архитектурно-планировочным заданием, техническими условиями. Согласовать  и утвердить ее в установленном порядке.

Постановлением главы города Пятигорска Ставропольского края от 29.10.2001 № 3045 внесены изменения в пункт 2 «О внесении изменений в постановление главы города Пятигорска от 24.04.2001 № 922 «О предоставлении ООО «Фемида» в аренду земельных участков для размещения диско-бара и летнего кафе на территории парка культуры и отдыха им. С.М. Кирова» ООО «Фемида» разрешено строительство диско-бара и летнего кафе на предоставленных земельных участках.

Доказательства того, что к дате внесения изменений в постановление главы города Пятигорска Ставропольского края от 24.04.2001 №922 была разработана проектно-сметная документация на размещение объекта недвижимости - летнего кафе, и в установленном порядке согласована и утверждена,  в материалы дела не представлено. 

При отсутствии необходимой проектно-сметной документации, суд приходит к выводу, что постановление главы города Пятигорска Ставропольского края от 24.04.2001 №922 с учётом изменений, внесенных постановлением главы города Пятигорска Ставропольского края от 29.10.2001 № 3045, не является разрешением на строительство в понимании статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 .

Вышеуказанное постановление по своему правовому значению декларирует только разрешение на использовании арендуемого земельного участка под строительство, с учетом требований, установленных земельным законодательством, действующем на момент сложившихся правоотношений.

Таким образом, суд приходит к выводу, что строительство было начато без надлежащего разрешения на строительство и в отсутствие проектно-сметной документации, согласованной и утвержденной, в установленном законом порядке. 

Кроме того, проектная документация (Проект на возведение летнего кафе шифр 671-06) подготовлена в 2006 году, с нарушением предусмотренного пунктом 8 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации срока. То есть за пределами трехлетнего срока с даты внесения изменений в постановление главы города Пятигорска Ставропольского края от 24.04.2001 №922, принимаемого ответчиком как разрешение на строительство. При том, что доказательств продления сроков, в предусмотренном законом порядке, ответчиком не предоставлено.

Также судом при исследовании проектно-сметной документации (Архитектурно-строительные решения, Генеральный план Проекта Летнего кафе шифр 671-06-АС,ГП) установлено, что планировалось возведение двухэтажного здания общей площадью 182 кв.м, и площадью застройки 96 кв.м, с размерами фундамента, имеющего прямоугольную форму, по одной стороне – 12 метров, по другой – 9 метров.

 Исходя из Плана объекта недвижимости ГУП «Крайтехинвентаризация» от 26.09.2006, при исследовании техником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:33:1503:2054/186:1000/Б, установлено, что возведен фундамент прямоугольной формой общей площадью 150 кв.м, с размерами по одной стороне 15 метров, по другой – 10 метров.

При указанных обстоятельствах, усматривается расхождение возведенного объекта незавершенного строительства  с проектно-сметной документацией, в том числе в размерах фундамента и его площади. 

Кроме того, специалистами Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 26:33:150313:0030. 

Из представленной в материалы дела фототаблицы материалов, отснятых  при осмотре земельного участка 29.10.2020, следует, что земельный участок огражден металлическими конструкциями (забором), на осмотренном участке имеются уложённые в два ряда по периметру прямоугольной формы бетонные блоки,  металлоконструкции.

В последующем в период рассмотрения настоящего дела, произведен осмотр (Акт осмотра от 22.11.2021) земельного участка с кадастровым номером 26:33:150313:30. Осмотр проведен при участии заместителя заведующего отделом проектирования  МКУ «УКС»  г. Пятигорска,  главного специалиста- юрисконсульта Правого управления администрации г. Пятигорска, представителя по доверенности ИП ФИО3, эксперта-строителя  МКУ «Управление капитального строительства».  В ходе осмотра установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:33:150313:30 находится объект незавершенный строительством, который представляет из себя фундамент и антисейсмический пояс с размерами в плане 7,2 метра на 10,7 метров. Высота наземной части составляет 1 метр, подземная часть глубиной не менее 0,6 метра. Основу фундамента составляют фундаментные блоки ФБС 24,4.6. Готовность объекта 5%-9%.     

Из фототаблиц (Приложение № 1 к Акту смотра земельного участка от 22.11.2021)  видно, что объект, осмотренный 29.10.2020, измен уже в период рассмотрения настоящего дела. На момент осмотра 22.11.2021 на земельном участке находится конструкция из сборных бетонных блоков, уложенных в один ряд, по верху залитая слоем раствора (антисейсмический пояс).

Таким образом, из фототаблиц, представленных в материалы дела, следует, что ни возведенный в 2006 году объект незавершённого строительства, ни измененный в период рассмотрения настоящего дела объект не соответствуют проектно-сметной документации.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что объект незавершённого строительства с кадастровым номером  26:33:150313:200 имеет  признаки самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу.

В силу пункта 23 постановления № 10/22 решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Таким образом, указание в резолютивной части решения суда на то, что оно является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности и снятии спорного здания с кадастрового учета не требуется.

Кроме того, при осмотре спорного земельного участка 29.10.2020 установлено, что помимо объекта незавершённого строительства на нем находятся металлоконструкции и сам земельный участок огражден металлическими конструкциями (забором).

При осмотре 29.11.2021 зафиксировано, что земельный участок также огражден металлическими контракциями (забором), а металлические конструкции, находящиеся в периметре земельного участка и обнаруженные при предыдущем осмотре, отсутствуют.

Таким образом, на дату вынесения решения на земельном участке установлен только забор, представляющий собой металлические конструкции, и подлежащий демонтажу исходя из требований статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В остальной части в удовлетворении исковых требований суд считает необходимым отказать в связи с отсутствием непосредственно на самом спорном земельном участке металлических конструкций.

Учитывая размеры и конструктивные характеристики размещенного на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, суд полагает необходимым установить месячный срок для исполнения обязанности по сносу (демонтажу) спорного объекта и освобождению земельного участка с кадастровым номером 26:33:150313:30 путем  демонтажа забора.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в бюджет.

Руководствуясь указанными правовыми нормами, а также статьями 110, 167-170, 174 АПК РФ, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 Марка Романовича в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу снести незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:33:150313:200, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:33:150313:30 по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе Парка культуры и отдыха им. С.М. Кирова, и освободить земельный участок с кадастровым номером 26:33:150313:30, демонтировав забор.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 Марка Романовича в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский