ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

г. Москва                                                                     Дело № А40-14531/23-50-121

20.07.2023 г.                                                                                                 

 

Резолютивная часть решения объявлена 12.07.2023г.

Полный текст решения изготовлен 20.07.2023г.

 

Арбитражный суд в составе

Судьи И.А. Васильевой

Единолично

При ведении протокола помощником судьи Харламовой О.Н.

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Армус" (164500, Архангельская область, Северодвинск город, Грузовой 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.03.2019, ИНН: 

<

***>)

к 1) Департаменту городского имущества города Москвы (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>); 2) Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс Биохим Инжиниринг" (107076, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный Округ Сокольники, Колодезный 

<

...>, ком. 10, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.05.2014, ИНН: 

<

***>)

о признании недействительным в части договора аренды нежилых помещений №00-015771/19 от 07.11.2019, об устранении препятствий в пользовании помещением

 

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.08.2021 г.

от ответчика 1: ФИО2 по доверенности от 10.11.2022 г. № 33-Д-924/22

от ответчика 2 – представитель не явился 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Армус" обратилось в суд с требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы, Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс Биохим Инжиниринг" о признании недействительным договор аренды № 00-01571/19 от 07.11.2019, заключенный между ООО «Альянс Биохим Инжиниринг» и Департаментом городского имущества города Москвы в части передачи в аренду нежилого помещения под номером 10 (коридор), входящего в состав помещения под номером VII, расположенного в подвале здания по адресу: 

<

...>; обязании ООО «Альянс Биохим Инжиниринг» в течение семи дней с даты вступления решения суда в законную силу устранить препятствия в пользовании помещением под номером 10 (коридор), входящим в состав помещения под номером VII, расположенного в подвале здания по адресу: 

<

...>, путем его освобождения от принадлежащего ООО «Альянс Биохим Инжиниринг» имущества; обязании ООО «Альянс Биохим Инжиниринг» не чинить препятствия в пользовании помещением под номером 10 (коридор), входящим в состав помещения под номером VII, расположенного в подвале здания по адресу: 

<

...>, путем круглосуточного беспрепятственного прохода (доступа), выдать дубликаты ключа (ключей) от входной двери в помещение под номером VII с лестничной клетки.

Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика 1 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам отзыва.

Ответчик 2 в заседание суда не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Суд в порядке ч. 4 ст. 121, ч. 1, 4 ст. 123, ч.ч. 1, 3 ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Отзыв на иск не представил.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика 1, оценив представленные доказательства в их совокупности, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 05.08.2019 по результатам аукциона, состоявшегося 27.06.2019, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и обществом «Армус» (арендатор) заключен договор № 00-01078/19 аренды нежилого помещения общей площадью 63,40 кв.м. (подвал, пом. VII, ком. 5-8), расположенного в здании по адресу: 

<

...>. Экспликация нежилого помещения и поэтажный план являются неотъемлемой частью договора аренды.

23.07.2019 между сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения. В этот же день арендатору переданы ключи от нежилого помещения.

С момента заключения договора аренды и подписания указанного акта общество «Армус» не имеет объективной возможности пользоваться арендуемым помещением в силу следующего.

Вход в арендуемое обществом «Армус» помещение с лестничной клетки является единственным и осуществляется через помещение под номером 10. Согласно экспликации к техническому паспорту БТИ имеющееся в помещении под номером VII помещение под номером 10 площадью 2,6 кв.м. является коридором.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2020 по делу № А40-68955/20-127-478 установлено, что «нежилое помещение, через которое осуществляется проход к арендуемому истцом помещению принадлежит Департаменту и передано в аренду ООО «АЛЬЯНС БИОХИМ ИНЖИНИРИНГ», что подтверждается письмом Департамента от 14.04.2020 и не оспаривается сторонами».(абз. 1 стр. 4 решения).

На дату рассмотрения судом указанного дела общество «Альянс Биохим Инжиниринг» указывало, что проход через указанное помещение предоставлен обществу «Армус» в рабочие часы, при этом оснований для передачи ключей от указанного помещения обществу «Армус» не имеется, поскольку помещения принадлежат обществу «Альянс Биохим Инжиниринг» на праве аренды и в них находятся материальные ценности (абз. 2 стр. 4 решения).

Однако постановлением от 09.09.2021 УУП отдела МВД по району Сокольники г. Москвы об отказе в возбуждении уголовного дела из объяснений генерального директора общества «Альянс Биохим Инжиниринг» ФИО3 BJ3. установлено, что нежилое помещение используется обществом «Альянс Биохим Инжиниринг» под склад, в нем хранятся материальные ценности, поэтому предоставление доступа в помещение, а также сквозной проход через него категорически невозможны.

Как указано выше, переданное в аренду ответчику помещение под номером 10, через которое осуществляется доступ в арендуемое истцом нежилое помещение, согласно экспликации к техническому паспорту БТИ является коридором, то есть местом общего пользования, являющимся общим имуществом здания.

Федеральным законом от 21.12.2021 № № 430-ФЗ в часть первую Гражданского кодекса РФ введена глава 17.1, которая вступила в силу с 01.09.2022.

В силу части 2 статьи 287.4 Гражданского кодекса РФ собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении (статья 287.5).

В силу статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения имущество в этих здании или сооружении (общее имущество). К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Частью 2 статьи 141.4 Гражданского кодекса РФ, также введенной Федеральным законом от 21.12.2021 № № 430-ФЗ, предусмотрено, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи.

Собственники помещений в здании или сооружении совместно владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом или другим законом пределах распоряжаются общим имуществом в здании или сооружении (часть 4 статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ).

Доля собственника помещения в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении пропорциональна доле общей площади принадлежащего ему помещения в общей площади здания или сооружения (часть 5 статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ).

В силу части 7 статьи 287.5 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений в здании или сооружении, при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений в этих здании или сооружении.

Изложенное правовое регулирование прав собственников помещений в здании или сооружении ранее было определено в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее по тексту - Постановление № 64), согласно пункту 1 которого собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пункту 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкций этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 1 указанного постановления разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса РФ устанавливает запрет на отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-0-0 указал, что к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

При изложенных обстоятельства помещения, являющиеся общим имуществом здания, сооружения, многоквартирного дома, места общего пользования предназначены исключительно Для обслуживания и удовлетворения нужд всех собственников. Следовательно, помещения, которые в договоре аренды могут быть обозначены как самостоятельные помещения, но которые фактически являются местами общего пользования (коридоры, холлы, лестничные клетки), не могут быть самостоятельным объектом аренды. Следовательно, условие договора аренды о передаче таких объектов является ничтожным (статья 290 Гражданского кодекса РФ, статья 168 Гражданского кодекса РФ).

Как указано выше, переданное в аренду ответчику помещение под номером 10, через которое осуществляется доступ в арендуемое истцом нежилое помещение, согласно экспликации к техническому паспорту БТИ является коридором, то есть местом общего пользования, являющимся общим имуществом здания.

Из экспликации (схемы) однозначно усматривается, что в подвале здания № 2, корп. 2, по пер. Колодезный расположено нежилое помещение под номером VII, состоящее по экспликации из трех кабинетов, двух служебных помещений, трех коридоров, в том числе спорного под номером 10, двух санузлов.

Часть указанного помещения под номером VII, состоящую из помещений под номерами по экспликации 1, 2, 3, 10, 11, Департамент передал в аренду обществу «Альянс Биохим Инжиниринг», а другую часть, состоящую из помещений под номерами по экспликации 5, 6, 7, 8 - истцу. При этом из экспликации (схемы) с очевидностью усматривается, что спорное помещение коридора под номером 10 обеспечивает единственный проход с лестничной клетки в арендуемые истцом помещения.

Следовательно, спорное помещение коридора под номером 10 не имеет и не может иметь самостоятельного назначения, оно является вспомогательным по отношению к остальным помещениям помещения под номером VII, поскольку через него обеспечивается доступ с лестничной клетки.

При изложенных обстоятельствах у Департамента отсутствовали законные основания для передачи ответчику в аренду помещения под номером 10. Заключенный между Департаментом и ответчиком договор аренды в указанной части является ничтожным, то есть недействителен с момент заключения не зависимо от признания его таковым судом и не влечет юридических последствий (статья 167 Гражданского кодекса РФ).

При этом в силу разъяснений, содержащихся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», истец, не будучи стороной оспариваемого им в части договора аренды, имеет право на предъявление настоящего требования, поскольку общество «Альянс Биохим Инжиниринг» связывает свое право занимать и использовать по своему усмотрению спорное помещение коридора под номером 10, а также ограничивать истцу пользованием им, именно на заключенном с Департаментом договоре аренды.

У истца и ответчика имеется равное право пользования являющимся местом общего пользования помещением под номером 10, через которое осуществляется доступ в нежилые помещения, предоставленные истцу и ответчику в аренду Департаментом.

В связи с изложенным, требования истца суд признает правомерными и обоснованными.

Принимая во внимание отсутствие опровергающих, представленные истцом доказательства, суд руководствуется позицией ВАС РФ изложенной в Постановлении № 8127/13 от 15.10.2013г. по делу №А46-12382/2012, согласно которой суд не вправе исполнять обязанность ответчика по опровержению доказательств, представленных другой стороной, поскольку это нарушает фундаментальные принципы арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон (ч. 1 ст.9, ч. 1 ст. 65 , ч. 3.1 и 5 ст. 70 АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу положений части 2 пункта 3 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Доводы ответчика 1, изложенные в отзыве на иск, не подтверждены доказательствами, основаны на неверном толковании законодательства и условий договора, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом.

С учетом изложенного, требования истца признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в порядке ст. 12 ГК РФ в полном объеме.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12 ГК РФ, ст.ст. 101, 106, 110,167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным договор аренды № 00-01571/19 от 07.11.2019, заключенный между ООО «Альянс Биохим Инжиниринг» и Департаментом городского имущества города Москвы в части передачи в аренду нежилого помещения под номером 10 (коридор), входящего в состав помещения под номером VII, расположенного в подвале здания по адресу: 

<

...>.

Обязать ООО «Альянс Биохим Инжиниринг» в течение семи дней с даты вступления решения суда в законную силу устранить препятствия в пользовании помещением под номером 10 (коридор), входящим в состав помещения под номером VII, расположенного в подвале здания по адресу: 

<

...>, путем его освобождения от принадлежащего ООО «Альянс Биохим Инжиниринг» имущества.

Обязать ООО «Альянс Биохим Инжиниринг» не чинить препятствия в пользовании помещением под номером 10 (коридор), входящим в состав помещения под номером VII, расположенного в подвале здания по адресу: 

<

...>, путем круглосуточного беспрепятственного прохода (доступа), выдать дубликаты ключа (ключей) от входной двери в помещение под номером VII с лестничной клетки.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Армус" (ИНН: 

<

***>) 6 000 (шесть тысяч) руб. расходов по госпошлине.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Альянс Биохим Инжиниринг" (ИНН: 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Армус" (ИНН: 

<

***>) 12 000 (двенадцать тысяч) руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

СУДЬЯ:                                                                              И.А. Васильева