ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

25.09.2024

Дело № А40-281820/21

Резолютивная часть постановления объявлена 11.09.2024 

Полный текст постановления изготовлен  25.09.2024

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Лазаревой И.В.

судей Красновой С.В. и Федуловой Л.В.

при участии в заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1, по доверенности от 22.12.2023;

от Правительства Москвы – ФИО1, по доверенности от 05.03.2024;

от акционерного общества «Орбис+» – ФИО2, по доверенности от 18.04.2024, ФИО3, генеральный директор (выписка из ЕГРЮЛ от 16.04.2024);

от общества с ограниченной ответственностью «Центр поддержки бизнеса «Унисервис» – ФИО4, по доверенности от 05.03.2024;

от иных лиц 

– от ФИО5 – лично, паспорт;

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы акционерного общества «Орбис+» (ответчика), общества с ограниченной ответственностью «Центр поддержки бизнеса «Унисервис» (третьего лица)

на решение Арбитражного суда города Москвы от 09.02.2024

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2024

по делу № А40-281820/2021

по иску Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы

к акционерному обществу «Орбис+»

о восстановлении положения,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Комитет государственного строительного надзора города Москвы, Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, общество с ограниченной ответственностью «Фаскомстрой», конкурсный управляющий ФИО6, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «Центр поддержки бизнеса «Унисервис», общество с ограниченной ответственностью «Элиакис инвестментс», общество с ограниченной ответственностью «Результат плюс»,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы, Правительство Москвы (далее – Департамент и Правительство, вместе – истцы) обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявление, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к акционерному обществу «Орбис+»  (далее – АО «Орбис+», ответчик) с требованиями:

- о признании нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001010:1025 общей площадью 12774,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> самовольной постройкой;

- об обязании АО «Орбис+» в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда снести нежилое здание с кадастровым номером 77:05:0001010:1025 общей площадью 12 774,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, предоставив в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок, согласно части 3 статьи 174 АПК РФ, право Правительству Москвы в лице Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее – Госинспекция по недвижимости) осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дальнейшим возложением на АО « Орбис+» расходов;

- о снятии с кадастрового учета нежилое здание с кадастровым номером 77:05:0001010:1025 общей площадью 12 774,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

- об обязании АО «Орбис+» в месячный срок освободить земельный участок по адресу: 

<

...>, от здания с кадастровым номером 77:05:0001010:1025 общей площадью 12 774,9 кв. м, предоставив в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок, согласно части 3 статьи 174 АПК РФ, право Правительству Москвы в лице Госинспекции по недвижимости осуществить мероприятия по сносу объекта с дальнейшим возложением на АО «Орбис+» расходов.

К участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Москве (далее – Управление Росреестра по Москве), Комитет государственного строительного надзора города Москвы (далее – Мосгосстройнадзор), Госинспекция по недвижимости, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, общество с ограниченной ответственностью «Фаскомстрой» (далее – ООО «Фаскомстрой»), конкурсный управляющий ФИО6, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «Центр поддержки бизнеса «Унисервис» (далее – ООО «ЦПБ «Унисервис»), общество с ограниченной ответственностью «Элиакис инвестментс» (далее – ООО «Элиакис инвестментс»), общество с ограниченной ответственностью «Результат плюс» (далее – ООО «Результат плюс»).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.02.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2024, иск удовлетворен частично, суд признал здание площадью 12 774,9 кв. м по адресу: 

<

...> самовольной постройкой, суд обязал АО «Орбис+» в трехмесячный срок с момента вступления в законную силу решения суда снести здание площадью 12 774,9 кв. м по адресу: 

<

...>, предоставив в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок, согласно части 3 статьи 174 АПК РФ, право Правительству Москвы в лице Госинспекции по недвижимости осуществить мероприятия по сносу самовольных построек, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дальнейшим возложением на АО «Орбис+» расходов. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Орбис+» и третье лицо ООО «ЦПБ «Унисервис» обратились в Арбитражный суд Московского округа с самостоятельными кассационными жалобами, просят отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru. 

В заседании суда кассационной инстанции представители кассаторов и третье лицо ФИО5 поддержали доводы и требования кассационных жалоб; представитель истцов возражал относительно удовлетворения жалоб.

Кассационные жалобы рассмотрены в порядке статьи 284 АПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.

Проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Госинспекцией по недвижимости в ходе проведения обследования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001010:29 площадью 3 808 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, выявлен объект недвижимости, обладающий признаками самовольного строительства, и размещенный без разрешительной документации.

Земельный участок ранее был предоставлен ООО «Фаскомстрой» в соответствии с договором аренды от 08.11.2007 № М-05-508970 сроком действия по 31.12.2009 на период проектирования и строительства административного здания с подземным гаражом на 100 машино-мест. Договор имеет статус не действующего.

Согласно акту Госинспекции по недвижимости от 28.09.2021 № 9052509, в границах земельного участка по адресу: 

<

...>,  расположено нежилое здание с кадастровым номером 77:05:0001010:1025 общей площадью 12 774,9 кв. м; земельный участок огорожен металлическим забором по замкнутому контуру, деятельность не ведется.

По данным ИАС УГД, ранее по адресу: 

<

...> было выдано разрешение на строительство от 10.04.2007 № RU77128000-000323, срок действия которого истек; получено положительное заключение Мосгорэкспертизы от 12.10.2006 № П2- П4/06 МГЭ, оформлено свидетельство АГР от 19.06.2006 № 237-4-06.

Распоряжением Правительства Москвы от 05.04.2007 № 612-РП договор аренды земельного участка от 05.11.2007 № М-05-508970 и разрешение на строительство административно-финансового здания от 10.04.2007 признаны недействительными на основании вступивших в законную силу судебных актов по делам: № А40-28860/2007, № А40-82060/2009, № А40-10300/2008 и № А40-45397/2010.

В обоснование искового требования истцы указывают, что земельный участок для целей строительства (реконструкции) не предоставлялся, разрешительная документация на строительство (реконструкцию) не оформлялась, нежилое здание с кадастровым номером 77:05:0001010:1025 общей площадью 12 774,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> обладает признаками самовольной постройки.

Ввиду наличия признаков самовольного строительства нежилое здание в установленном порядке включено в приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» под номером 2947 (введен постановлением Правительства Москвы от 19.11.2019 № 1516-ПП).

Согласно доводам истцов, земельный участок по адресу: 

<

...>, находится в собственности субъекта Российской Федерации - города Москвы (неразграниченной государственной собственности, правом на распоряжение которой обладает город Москва на основании ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, суды исходили из того, что многочисленными судебными спорами признаны недействительными все выданные разрешительные документы на строительство спорного здания, приняты обеспечительные меры по запрету деятельности ответчика, таким образом, в настоящем случае имеется факт незаконного строительства при запрещении такой деятельности в судебном порядке. 

Руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку спорный объект был возведен без соответствующей разрешительной документации на земельном участке, который для соответствующих целей обществу предоставлен не был, суды признали обоснованными требования истцов о сносе здания с установлением срока совершения ответчиком действий по демонтажу здания и предоставлением права истцам совершить указанные действия в соответствии со статьей 174 АПК РФ самостоятельно за счет ответчика при исполнении решения.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно разъяснениям, указанным в пункте 22 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (признание права собственности на самовольную постройку судом), и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44)  в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 13 Постановления № 44 ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

При отсутствии сведений о таких лицах ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка. При этом, если земельный участок передан во временное владение и (или) пользование (например, по договору аренды или безвозмездного пользования), ответчиком по иску о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки будет являться лицо, во владении и (или) пользовании которого находится такой земельный участок, если не будет установлено, что самовольная постройка возведена (создана) до возникновения прав владения и (или) пользования земельным участком у этого лица.

Возражая относительно заявленных требований, АО «Орбис+» указывало, что застройщиком спорного объекта является ООО «Фаскомстрой», что не оспаривается лицами, участвующими в деле, а АО «Орбис+» не осуществляло работы по его возведению и не являлось заказчиком строительства. Кроме того, АО «Орбис+» не совершало с ООО «Фаскомстрой» никаких сделок, направленных на переход прав на объект и не является его правообладателем.

Согласно доводам АО «Орбис+», неопределенность в личности застройщика отсутствуют, в связи с чем предъявление иска о сносе самовольной постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями к лицу, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором расположено спорное строение, неправомерно.

Заявитель обоснованно обращает внимание, что наличие обязательственных отношений с конкурсным управляющим ООО «Фаскомстрой» по договору ответственного хранения от 23.05.2017 не является основанием для возникновения у АО «Орбис+» статуса лица, ответственного за снос спорного объекта в случае признания его самовольной постройкой, поскольку само по себе хранение не означает владение имуществом, что исключает применение разъяснений, указанных в абзаце втором пункта 13 Постановления № 44.

Учитывая фактические обстоятельства спора, суду необходимо применительно к разъяснениям, данным в  пункте 13 Постановления № 44, определить надлежащий круг лиц, участвующих в деле. 

Суд округа не может согласиться с выводами судов о том, что признание недействительными разрешительных документов, выданных ООО «Фаскомстрой» на строительство объекта, а также их последующая отмена распорядительными актами органов исполнительной власти образует публично-правовое нарушение и свидетельствует о необходимости применения положений статьи 222 ГК РФ, поскольку отмена разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, органом, выдавшим такие разрешения, признание судом при рассмотрении споров относительно самовольной постройки названных разрешений ненадлежащими, незаконными не может сама по себе являться основанием для вывода о том, что строительство капитального объекта осуществлялось в отсутствие необходимого разрешения.

Указанная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2010 № 365/10 по делу № А33-14295/2008, в пункте 26 Постановления № 44.

Исходя из установленных судами фактических обстоятельств дела, следует, что строительство объекта изначально осуществлялось на основании выданной в установленном порядке разрешительной документации, в том числе, заключения о соответствии, акта разрешенного использования, свидетельства АГР, положительного заключения Мосгорэкспертизы, разрешения на строительство.

Основанием для признания разрешительной документации недействительной послужили споры между АО «Орбис+» и ООО «Фаскомстрой» о правах на земельный участок, в результате которых было установлено, что  заключением договора аренды участка от 25.04.2005 было нарушено исключительное право АО «Орбис+» на приватизацию земельного участка, при этом истцы по настоящему спору самостоятельно не оспаривали выданные разрешения.

В связи с изложенным сделанный судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора вывод о том, что отмена разрешительной документации, а также  принятие обеспечительных мер в виде запрета проводить какие-либо работы на земельном участке означает строительство без соответствующего разрешения, противоречит положениям пункта 1 статьи 222 ГК РФ и части 1 статьи 51 ГрК РФ.

Проведенной по данному делу судебной строительно-технической экспертизой в отношении здания с кадастровым номером 77:05:0001010:1025 общей площадью 12 774,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, признаки, указывающие на возможность квалификации спорной постройки в качестве самовольной по иному предусмотренному пунктом 1 статьи 222 ГК РФ основанию - возведение постройки с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, также не установлены.

Оценив экспертное заключение, суд счел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела.

В связи с изложенным для правильного разрешения спора о сносе самовольной постройки, суду, в том числе в соответствии с выводами эксперта, следовало дать оценку вопросу о соответствии либо несоответствии этой постройки признакам, указанным в статье 222 ГК РФ.

В подтверждение своих доводов ответчик указывал, что АО «Орбис+» является законным правообладателем земельного участка на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2018 по делу № А40-184743/2018, факта заключения договора купли-продажи земельного участка от 22.12.2021. 

Судами не принято во внимание, что согласно заключению эксперта объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, в данном случае истцам необходимо было представить доказательства нарушения публичных интересов или прав и законных интересов других лиц, а также подтвердить наличие обстоятельств, подтверждающих необходимость, соразмерность требований и разумность сноса спорного объекта, при условии его расположения на земельном участке ответчика (аналогичный правовой подход содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.09.2017 № 41-КГ17-15).

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 Постановления № 44).

Судами не дана оценка доводам ответчика о том, что требование истцов о сносе объекта недвижимости как самовольной постройки, с учетом наличия у ответчика вещных прав на земельный участок, при том, что спорное строение соответствует градостроительным, строительным и иным обязательным требованиям, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, явно несоразмерно допущенному нарушению.

Вывод суда о том, что ответчиком допущено злоупотребление правом, поскольку строительство осуществлено в нарушение установленного судом запрета, суд округа не может признать обоснованным, поскольку факт строительства данного объекта АО «Орбис+» не подтвержден материалами дела.

Согласно части 3 статьи 15 АПК РФ, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все юридически значимые обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1, 3 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду на основании вышеизложенного необходимо в соответствии со статьями 66, 67, 68, 71 АПК РФ определить статус объекта, являющегося предметом спора, возможно ли применение к нему положений статьи 222 ГК РФ, установить надлежащих ответчиков по делу и разрешить вопрос о привлечении их к участию в споре, разрешить вопрос о наличии у истцов защищаемого публичного интереса; дать оценку доводам и возражениям лиц, участвующим в деле, сделать выводы о правомерности или неправомерности исковых требований истцов, после чего на основании совокупной оценки материалов дела принять решение в полном соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. ст. 176, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 09.02.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2024 по делу № А40-281820/2021 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий – судья                                              И.В. Лазарева

Судьи:  С.В. Краснова

             Л.В. Федулова