/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-18198/2017

г. Краснодар

14 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от истца – министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН 2634051351, ОГРН 1022601949644) – Лозовой Ю.В. (доверенность от 05.04.2018), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Платная поликлиника» (ИНН 2632072123, ОГРН 1042600196858) – Романцовой Т.А. (доверенность от 25.02.2016), от третьего лица – администрации города-курорта Пятигорска – Штейна А.М. (доверенность от 29.12.2017), в отсутствие третьих лиц: закрытого акционерного общества «Лира», управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края, муниципальное учреждение «Управление архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города Пятигорска», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Платная поликлиника» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.02.2018 (судья Карпель ВЛ.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018 (судьи Годило Н.Н., Джамбулатов С.И., Макарова Н.В.) по делу № А63-18198/2017, установил следующее.

Министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее – министерство) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Платная поликлиника» (далее – общество) с иском об обязании общества осуществить снос расположенных на земельном участке площадью 25 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:33:210101:67, на южном склоне горы Машук, в границах памятника природы краевого значения «Гора Машук», напротив санатория им. Кирова, следующих незавершенных строительством объектов: 

– нежилого здания главного корпуса площадью 1 865,1 кв. м;

– нежилого здания трансформаторной подстанции площадью 71,60 кв. м; 

– нежилого здания административно-хозяйственного блока площадью 374,2 кв. м; 

– нежилого здания резервуара питьевой воды с насосом площадью 56,20 кв. м. 

Иск основан на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьей 7, 94 – 96 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьей 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ). Требования мотивированы размещением подлежащих сносу (незавершенных строительством) объектов на земельном участке с кадастровым номером 26:33:210101:67 в границах первой и второй зон санитарной охраны курорта Пятигорск, а также в границах памятника природы краевого значения «Машук» и памятника природы «Провал». Разрешение на строительство, на основании которого правопредшественником общества возводились указанные объекты в границах особо охраняемой природной территории краевого значения, выдавалось неуполномоченным органом. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: закрытое акционерное общество «Лира» (далее – ЗАО «Лира»; акционерное общество), администрация города-курорта Пятигорска (далее – администрация), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление Росреестра), министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края (далее – министерство природных ресурсов), муниципальное учреждение «Управление архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города Пятигорска» (далее – учреждение).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.02.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018, иск министерства удовлетворен. На общество возложена обязанность по сносу следующих незавершенных строительством объектов (нежилых зданий), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:33:210101:0067: главного корпуса (площадь 1865,1 кв. м, готовность 33%); трансформаторной подстанции (площадь 71,60 кв. м, готовность 96%); административно-хозяйственного блока (площадь 374,2 кв. м); резервуара питьевой воды с насосом (площадь 56,20 кв. м, готовность 17%).

Суды установили, что на основании согласованного с заинтересованными организациями, службами города, региона Кавказских Минеральных Вод и Ставропольского края акта выбора земельного участка и предварительного согласования размещения пансионата по бульвару Гагарина в районе «Провала» от 25.07.2003 главой г. Пятигорска вынесено постановление от 18.12.2003 № 3977 «О согласовании ЗАО "Лира" размещения пансионата по бульвару Гагарина в районе памятника природы «Провал» (далее – постановление № 3977). В постановлении № 3977 определены обязанности акционерного общества по разработке и согласованию проектно-сметной документации со всеми заинтересованными организациями и службами города, а также получению соответствующего заключения государственных экологической и вневедомственной экспертиз. Постановлением главы города Пятигорска от 14.04.2005 № 1351 «О предоставлении ЗАО "Лира" земельного участка под строительство пансионата по бульвару Гагарина в районе памятника природы «Провал» (далее – постановление № 1351) акционерному обществу из земель поселений в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок площадью 25 тыс. кв. м под строительство пансионата. На основании постановления № 1351 управление имущественных отношений и бюджетно-налоговой политики администрации города Пятигорска (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) заключили договор от 05.08.2005 № 902/05 аренды земельного участка площадью 25 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:33:210101:67, по адресу: г. Пятигорск, бульвар Гагарина, в районе памятника природы «Провал». Участок из земель поселений предоставлен арендатору для строительства пансионата на срок с 01.05.2005 по 30.04.2008. Договор прошел процедуру государственной регистрации 12.10.2005, номер регистрации 26-26-33/012/2005-349. На основании протеста прокурора г. Пятигорска от 07.09.2006 издано постановление от 15.09.2006 № 4158 об отмене постановлений № 3977 и № 1351. Протест прокурора мотивирован несоответствием отмененных постановлений закону: предоставленный для строительства земельный участок расположен в первой и второй охранных зонах курорта, ограничен в обороте и является федеральной собственностью. По делу № А63-875/2007 ЗАО «Лира» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации о признании постановления от 15.09.2006 № 4158 незаконным, которое удовлетворено. Дополнительным соглашением от 02.06.2010, заключенным на основании постановления администрации от 29.04.2010 № 1826, срок аренды участка установлен с 01.05.2008 по 01.05.2033. Государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды произведена управлением Росреестра 22.09.2010, номер регистрации 26-26-33/012/2010-427. На земельном участке с кадастровым номером 26:33:210101:67, переданном ЗАО «Лира» в аренду по договору от 05.08.2005 № 902/05, возведено 4 объекта незавершенного строительства, в отношении которых 26.11.2007 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) зарегистрировано право собственности акционерного общества. В соответствии с постановлением от 09.04.2012 № 1133 администрацией ЗАО «Лира» выдано разрешение № Ru 263080000-0045-2012 на завершение строительства пансионата по бульвару Гагарина в районе памятника природы «Провал», площадь застройки 3300 кв. м, со сроком действия до 09.06.2013. По договору от 26.12.2016 передачи недвижимого имущества и акту приема передачи от 26.12.2016 ЗАО «Лира» передало в уставной капитал общества незавершенные строительством объекты, расположенные на земельном участке площадью 25 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:33:210101:67. Управление Росреестра 30.12.2016 зарегистрировало право собственности общества на незавершенные строительством объекты, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи. По договору уступки от 01.02.2017 ЗАО «Лира» передало обществу права и обязанности арендатора по договору от 05.08.2005 № 902/05. Право собственности субъекта Российской Федерации (Ставропольского края) на земельный участок площадью 25 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:33:210101:67 зарегистрировано 03.12.2014 в ЕГРН на основании статьи 2 Федерального закона от 14.05.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ), статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). Дополнительным соглашением от 03.05.2017, заключенным министерством и обществом, внесены изменения в договор аренды от 05.08.2005 № 902/05, в соответствии с которыми министерство является арендодателем, а общество – арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:67. Дополнительное соглашение прошло процедуру государственной регистрации 16.06.2017, номер 26-33-210/01:67-26/018/2017-4. Министерство 15.09.2017 направило в адрес общества требование о сносе объектов незавершенного строительства, расположенных на южном склоне горы Машук, напротив санатория им. Кирова. Требование обосновано нахождением земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:67 в границах первой и второй зон санитарной охраны курорта Пятигорск, а также в границах памятника природы краевого значения «Машук» и в зоне охраны памятника природы «Провал». Бездействие общества послужило основанием для обращения министерства в арбитражный суд. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьей 222 Гражданского кодекса, статьями 3, 4, 7, 94, 95, 98 Земельного кодекса, нормами Законов № 26-ФЗ и № 33-ФЗ, указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 № 309 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации», постановлениями Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 № 462 (далее – постановление № 462), от 07.12.1996 № 1425 (далее – постановление № 1425), от 17.01.2006 № 14 (далее – постановление № 14). По сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 26:33:210101:67, на котором осуществлено строительство, находится в границах первой и второй зон санитарной охраны курорта Пятигорск, а также памятника природы краевого значения. Обществом и ЗАО «Лира» не приведено документальных подтверждений того, что строительство соответствует установленному режиму охраны. В нарушение статьи 35 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», статьи 1 Федерального закона от 23.11.1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» и в отсутствие разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом по результатам государственной экологической экспертизы, ЗАО «Лира» возведены спорные объекты, переданные впоследствии обществу. У администрации отсутствовали полномочия по принятию решения о предоставлении в аренду земельного участка и выдаче разрешения на строительство объектов, расположение которых предполагалось в границах санитарных зон охраны курорта Пятигорск, а также в границах памятника природы регионального значения, в которых запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятников природы. В соответствии с пунктом 32 Положения «О министерстве имущественных отношений Ставропольского края», утвержденного постановлением Губернатора Ставропольского края от 06.03.2012 № 137, министерство осуществляет управление земельными участками, находящимися в государственной собственности Ставропольского края, в том числе в виде ограничения прав на землю по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (подпункт «ж»). Доводы общества и ЗАО «Лира» о том, что разрешение на строительство выдано администрацией города при наличии заключения экспертной комиссии государственной экологической экспертизы материалов «Обоснование инвестиций в строительство пансионата по бульвару Гагарина в г. Пятигорске», утвержденного приказом ГКПР по Ставропольскому краю от 28.10.2003 № Э-208/4, судом отклонены. В период с 14.03.1995 и до принятия Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ) действовала редакция статьи 2 Закона № 33-ФЗ, которая предусматривала, что особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Следовательно, на момент издания постановлений № 3977 и № 1351 орган местного самоуправления не имел полномочий на принятие решения о предоставлении в аренду земельного участка и выдачу разрешения на строительство, расположение которого предполагалось в границах памятника природы регионального значения. Действующим законодательством органам местного самоуправления не предоставлено право на принятие актов, влекущих за собой нарушение сохранности памятников природы регионального значения. Суд также учел, что судебные акты по делу № А63-875/2007 не имеет преюдициального значения по настоящему делу, так как спор по названному делу рассмотрен без участия органов государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченных на принятие решений в отношении объектов, относящихся к региональной собственности. Право администрации предоставлять землю для строительства в зоне памятника природы краевого значения, первой и второй охранных зон курорта Пятигорск судебными инстанциями по делу № А63-875/2007 не проверялось и не оценивалось.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Судами не установлена дата утверждения границ территории памятника природы «Гора Машук». Обстоятельства утверждения границ и внесения данных о границах в кадастровый учет судами не исследованы. Судами учтено то обстоятельство, что границы территории памятника природы «Гора Машук» определены только 26.04.2016 постановлением Правительства Ставропольского края № 169-П «Об утверждении границы памятника природы краевого значения «Гора «Машук». На момент выдачи органом местного самоуправления разрешения на строительство заявленных к сносу объектов (постановления № 3977 и № 1351) границы территории памятника природы не были определены, земельный участок по сведениям государственного кадастра недвижимости находился в муниципальной собственности. Спорные объекты возведены на основании выданного разрешения на строительство, что противоречит определению самовольной постройки и исключает к ним применение статьи 222 Гражданского кодекса. Суды, применяя нормы статьи 51 Градостроительного кодекса в действующей редакции, неправомерно уклонились от применения части 1 статьи 5 Федерального закона от 18.07.2011 № 224-ФЗ «О внесении изменений в статьи 51 и 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Суд также установил отсутствие необходимого заключения государственной экологической экспертизы проекта строительства, что не соответствует обстоятельствам дела. Экспертной комиссией, утвержденной приказом ГУПР по Ставропольскому краю от 24.10.2003 № Э-204/5, было подготовлено заключение государственной экологической экспертизы по материалам «Обоснование инвестиций в строительство пансионата по бульвару Гагарина в городе Пятигорске», которое утверждено приказом по ГУПР по Ставропольскому краю от 28.10.2003 № Э-208/4. По результатам государственной экологической экспертизы определено соответствие требованиям нормативно-методической документации. По условиям договора (в редакции дополнительного соглашения от 03.05.2017, заключенного с министерством) земельный участок передан в аренду в целях строительства пансионата сроком до 01.05.2033. Таким образом, нахождение незавершенных строительством объектов недвижимости на земельном участке, предоставленном ему в аренду под строительство пансионата, не противоречит целям предоставления земельного участка, условиям заключенного и действующего договора аренды.

Министерство и министерство природных ресурсов в отзывах указали на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Истец и третье лицо ссылаются на положения статьи 222 Гражданского кодекса, статьи 36, 51 Градостроительного кодекса, статьи 7, 95 и 96 Земельного кодекса, Закон № 26-ФЗ, а также постановления № 462 и № 14. Указывают, что земельный участок с кадастровым номером 26:33:210101:67, на котором осуществлено строительство, расположен в границах памятника природы краевого значения «Гора Машук», впервые описанного в текстовом и графическом виде в 1961 году (в связи с принятием бюро Ставропольского краевого комитета КПСС и исполкомом краевого Совета депутатов трудящихся постановления от 15.09.1961 № 676 «О мерах по охране природы в крае»). В спорный период все земли и земельные участки в границах особо охраняемых природных территорий краевого значения в силу закона находились в государственной собственности Ставропольского края. Уполномоченным органом (министерство природных ресурсов) разрешение на строительство не выдавалось. Администрация в спорный период не обладала правом на предоставление земельного участка в аренду и выдачу разрешения на строительство, поэтому принадлежащие обществу объекты являются самовольными постройками и подлежат сносу. 

От иных участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили. 

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.

Представители министерства и администрации возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие выводов судебных инстанций закону и материалам дела.   

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.  

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов (возражений), выслушав представителей сторон и третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, на основании акта выбора земельного участка и предварительного согласования размещения пансионата по бульвару Гагарина в районе «Провала» от 25.07.2003 главой города Пятигорска вынесено постановление № 3977 о согласовании ЗАО «Лира» размещения пансионата по бульвару Гагарина. В нем определены обязанности акционерного общества по разработке и согласованию проектно-сметной документации со всеми заинтересованными организациями и службами города, а также получению соответствующих заключений государственных экологической и вневедомственной экспертиз. 

Постановлением № 1351 акционерному обществу из земель поселений в аренду сроком на 3 (три) года предоставлен земельный участок площадью 25 тыс. кв. м под строительство пансионата, а также дано разрешение на строительство пансионата. 

На основании постановления № 1351 управление имущественных отношений и бюджетно-налоговой политики администрации города Пятигорска (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) заключили договор от 05.08.2005 № 902/05 аренды земельного участка площадью 25 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:33:210101:67. Участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Пятигорск, бульвар Гагарина, в районе памятника природы «Провал», предоставлен арендатору для строительства пансионата на срок с 01.05.2005 по 30.04.2008. Договор аренды 12.10.2005 прошел процедуру государственной регистрации за номером 26-26-33/012/2005-349. 

На основании протеста прокурора города Пятигорска от 07.09.2006 издано постановление от 15.09.2006 № 4158 об отмене постановлений № 3977 и № 1351. Протест прокурора мотивирован тем, что предоставленный для строительства земельный участок расположен в санитарной (горно-санитарной) зоне охраны курорта Пятигорск, ограничен в обороте и является федеральной собственностью. 

По делу № А63-875/2007 ЗАО «Лира» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации о признании постановления от 15.09.2006 № 4158 незаконным, которое удовлетворено. Решение мотивировано тем, что при наличии арендных отношений администрация не вправе самостоятельно отменять ненормативные муниципальные акты, являющиеся основанием для заключения договора аренды. Условия представления земельного участка под строительство и в аренду соблюдены, необходимые согласования получены, заключения экспертизы имелись. 

Дополнительным соглашением от 02.06.2010, заключенным на основании постановления администрации от 29.04.2010 № 1826, срок аренды установлен с 01.05.2008 по 01.05.2033. Дополнительное соглашение прошло процедуру государственной регистрации за номером 26-26-33/012/2010-427. 

На земельном участке с кадастровым номером 26:33:210101:67 ЗАО «Лира» возведено четыре объекта незавершенного строительства (нежилые здания административно-хозяйственного блока, главного корпуса, трансформаторной подстанции, резервуаров питьевой воды с насосной), в отношении которых 26.11.2007 в ЕГРН зарегистрировано право собственности акционерного общества.

В соответствии с постановлением от 09.04.2012 № 1133 администрацией 09.04.2012 ЗАО «Лира» выдано разрешение № Ru 263080000-0045-2012 на завершение строительства пансионата по бульвару Гагарина в районе памятника природы «Провал», площадь застройки 3300 кв. м, со сроком действия до 09.06.2013. 

По договору от 26.12.2016 передачи недвижимого имущества и акту приема передачи от 26.12.2016 ЗАО «Лира» передало в уставной капитал общества незавершенные строительством объекты, расположенные на земельном участке площадью 25 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:33:210101:67. 

За обществом 30.12.2016 зарегистрировано право собственности незавершенные строительством объекты, о чем в ЕГРН внесены записи № 26-26/028-26/028/305/2016-5651/2, № 26-26/028-26/028/305/2016-5647/2, № 26-26/028-26/028/305/2016-5655/2 и № 26-26/028-26/028/305/2016-5649/2. 

По договору уступки (перенайма) от 01.02.2017 ЗАО «Лира» передало обществу права и обязанности арендатора по договору от 05.08.2005 № 902/05. 

Право собственности субъекта Российской Федерации (Ставропольского края) на земельный участок площадью 25 тыс. кв. м, с кадастровым номером 26:33:210101:67 зарегистрировано 03.12.2014, о чем в ЕГРН внесена запись № 26-26-28/040/2014-208.  Право собственности зарегистрировано на основании статьи 2 Закона № 33-ФЗ и статьи 3.1. Закона № 137-ФЗ, выдано свидетельство от 03.12.2014 серии 26 АК № 002678. 

Дополнительным соглашением от 03.05.2017, заключенным министерством и обществом, внесены изменения в договор аренды от 05.08.2005 № 902/05. По условиям дополнительного соглашения министерство является арендодателем, а общество – арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:67. Дополнительное соглашение 16.06.2017 прошло процедуру государственной регистрации за номером 26-33-210/01:67-26/018/2017-4. 

15 сентября 2017 года министерство направило в адрес общества требование о сносе объектов незавершенного строительства, расположенных на южном склоне горы Машук, напротив санатория им. Кирова. Требование мотивировано нахождением земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:67 в границах первой и второй зон санитарной охраны курорта Пятигорск, а также в границах памятника природы краевого значения «Машук» и в зоне охраны памятника природы «Провал». 

Бездействие общества по вопросу о сносе объектов незавершенного строительства послужило основанием для обращения министерства в арбитражный суд с иском.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном данным Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно положениям статьи 222 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22) указано следующее. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В статье 222 Гражданского кодекса закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведено: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016).

Судебная практика при разрешении споров по статье 222 Гражданского кодекса исходит из того, что недвижимый объект, созданный без согласия собственника земли, может быть квалифицирован в качестве самовольной постройки (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15-6246).

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, одним из признаков самовольной постройки является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на ряд категорий, указанных в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса. Эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Следовательно, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена, в частности, с нарушением правил целевого использования земли.

Материалы дела подтверждают, что земельный участок площадью 2,5 га с кадастровым номером 26:33:210101:67, отведенный ЗАО «Лира» для строительства, расположен в первой охранно-санитарной зоне месторождения минеральных источников курорта Пятигорск региона Кавказских Минеральных Вод, а также в границах государственного памятника природы регионального значения «Гора Машук». Данный участок выделялся акционерному обществу за счет земель городских лесов в квартале 50 выделе 14 Машукского лесничества Бештаугорского лесхоза (т. 2, л. д. 4 – 9).

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим. Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий регионального и местного значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Земли особо охраняемых природных территорий, земли, занятые объектами культурного наследия Российской Федерации, используются для соответствующих целей. Использование этих земель для иных целей ограничивается или запрещается в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами (пункты 1, 4, 6 статьи 94 Земельного кодекса).

Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В целях защиты земель особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий на прилегающих к ним земельных участках могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности. В границах этих зон запрещается деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на природные комплексы особо охраняемых природных территорий (пункты 2, 4 статьи 95 Земельного кодекса).

Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относились в спорный период к особо охраняемым природным территориям, предназначенным для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включались земли, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями минеральных вод, лечебных грязей, рапой лиманов и озер), благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. В целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов). Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях (пункты 1 – 3 статьи 96 Земельного кодекса).

Статьями 2 и 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в установленном порядке (часть 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ).

Охрана природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей, а также курортов и их земель осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны. Округ санитарной (горно-санитарной) охраны – особо охраняемая природная территория с установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации режимом хозяйствования, проживания, природопользования, обеспечивающим защиту и сохранение природных лечебных ресурсов и лечебно-оздоровительной местности с прилегающими к ней участками от загрязнения и преждевременного истощения. Для лечебно-оздоровительных местностей и курортов, где природные лечебные ресурсы относятся к недрам (минеральные воды, лечебные грязи и другие), устанавливаются округа горно-санитарной охраны. В остальных случаях устанавливаются округа санитарной охраны. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (района). Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации, а для лечебно-оздоровительных местностей и курортов регионального и местного значения – исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяется до трех зон. На территории первой зоны запрещаются проживание и все виды хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически чистых и рациональных технологий. На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению (абзац десятый статьи 1, пункты 1 – 3 статьи 16 Закона № 26-ФЗ в редакции, действовавшей в спорный период).

Режим округов санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения установлен также постановлением № 1425. На территориях округов санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения устанавливается режим хозяйственной деятельности, запрещающий всякие работы, загрязняющие почву, воду и воздух, наносящие ущерб лесам, зеленым насаждениям, ведущие к развитию эрозионных процессов и отрицательно влияющие на природные лечебные ресурсы и санитарное и экологическое состояние территорий. В составе округа выделяется до трех зон (пункт 10).  Режим первой зоны устанавливается для месторождений минеральных вод (для скважин, источников), месторождений лечебных грязей, месторождений других полезных ископаемых, используемых в лечебных целях, а также для оборудованных лечебных пляжей и прилегающих к ним акваторий. На территории первой зоны запрещаются проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически безопасных и рациональных технологий (пункт 12). Режим второй зоны устанавливается для территории, с которой происходит сток поверхностных и грунтовых вод к месторождениям лечебных грязей, минеральным озерам и лиманам, пляжам, местам неглубокого залегания незащищенных минеральных вод, для естественных и искусственных хранилищ минеральных вод и лечебных грязей, парков, лесопарков и других зеленых насаждений, а также для территорий, занимаемых зданиями и сооружениями санаторно-курортных учреждений и предназначенных для санаторно-курортного строительства. На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов (пункт 13).

Статей 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной; для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо охраняемые природные территории.

Отношения в области организации, охраны и использования особо охраняемых природных территорий в целях сохранения уникальных и типичных природных комплексов и объектов, достопримечательных природных образований, объектов растительного и животного мира, их генетического фонда, изучения естественных процессов в биосфере и контроля за изменением ее состояния, экологического воспитания населения регулирует Закон № 33-ФЗ.

С учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий различаются следующие категории указанных территорий: государственные природные заповедники, в том числе биосферные заповедники; национальные парки; природные парки; государственные природные заказники; памятники природы; дендрологические парки и ботанические сады (пункт 2 статьи 2 Закона № 33-ФЗ).

Особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение и находиться в ведении соответственно федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления (пункт 4 статьи 2 Закона № 33-ФЗ).

Памятники природы – это уникальные, невосполнимые, ценные в экологическом, научном, культурном и эстетическом отношении природные комплексы, а также объекты естественного и искусственного происхождения. Памятники природы могут быть федерального, регионального значения (статья 25 Закона № 33-ФЗ).

Режим особой охраны территорий памятников природы, установленный пунктом 1 статьи 27 Закона № 33-ФЗ, предусматривает запрет всякой деятельности, влекущей за собой нарушение сохранности памятников природы.

По сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 26:33:210101:67, на котором ЗАО «Лира» возведены спорные объекты, расположен в границах памятника природы регионального значения «Гора Машук». Указанный природный объект образован постановлением бюро Ставропольского краевого комитета КПСС и исполкома краевого Совета депутатов трудящихся от 15.09.1961 № 676 «О мерах по охране природы в крае». Решением Ставропольского крайисполкома от 04.01.1978 № 9 «О взятии под особую охрану памятников природы» на территории памятника природы краевого значения установлен режим охраны, запрещающий: распашку грунта; уничтожение почвозащитной растительности; добычу строительных материалов; проведение строительных работ, могущих вызвать эрозию почв и разрушение памятника. Сведения о памятнике природы краевого значения внесены в государственный кадастр недвижимости в порядке информационного взаимодействия с ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ставропольскому краю на основании письма от 13.11.2009 № 03/5-5464.

Установив, что незавершенные строительством объекты расположены в границах природных объектов, имеющих особое природоохранное значение и находящихся под охраной государства (в границах зон горно-санитарной охраны курорта Пятигорск и памятника природы краевого значения «Гора Машук»), судебные инстанции пришли к выводу о том, что спорные постройки возведены с нарушением правил целевого использования земли. Документальных подтверждений тому, что осуществляемое строительство соответствует особому режиму охраны курорта, а также не нарушает режим охраны регионального памятника природы «Гора Машук», не предоставлено. Кроме того, учитывая особый статус территории, у администрации отсутствовали полномочия по предоставлению земельного участка в аренду акционерному обществу и выдаче ЗАО «Лира» разрешения на строительство. Поэтому спорные объекты, переданные обществу (принадлежащие ему на праве собственности), признаны судами первой и апелляционной инстанций самовольными постройками, подлежащими сносу на основании статьи 222 Гражданского кодекса.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы общества (границы территории памятника природы «Гора Машук» определены только 26.04.2016; вопрос о законности предоставления земли уже проверялся в рамках дела № А63-875/2007; объекты незавершенного строительства не отвечают признакам самовольной постройки и возведены на основании разрешения, выданного уполномоченным органом) подлежат отклонению. Эти доводы противоречат закону и не соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Приведенные в жалобе доводы не опровергают по существу вывод судебных инстанций о незаконности возведения спорных объектов, право собственности на которые зарегистрировано за обществом.   

С учетом изложенного, суд округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В связи с завершением производства по кассационной жалобе, приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.07.2018, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 21.06.2018 № 978).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.02.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018 по делу № А63-18198/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                 В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                 В.А. Анциферов

 

Я.Е. Волков