АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А78-3604/2017

г.Чита

26 июня 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2017 года

Решение изготовлено в полном объёме 26 июня 2017 года

Арбитражный суд Забайкальского края

в составе судьи Н.Ю. Шеретеко

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304753409700405, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Радченко" (ОГРН 1047550025995, ИНН 7536056600),

третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью "Энергокомплект" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о взыскании 995917,36 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, представителя по доверенности от 11.01.2016г.

от ответчика – ФИО4, представителя по доверенности от 27.09.2016г. (до перерыва), ФИО5, представителя по доверенности от 03.03.2017г. (после перерыва)

от третьего лица – не было

В судебном заседании суд установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Радченко" денежных средств в размере 800000 руб., излишне уплаченных по договору об инвестиционной деятельности в строительстве №23 от 08.09.2008г., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 195917,97 руб. за период с 25.03.2014г. по 08.01.2017г. и процентов по день уплаты денежных средств.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Энергокомплект».

Третье лицо надлежаще извещено о рассмотрении дела в суде, явку представителя в заседание не обеспечило.

В соответствии со ст.156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя третьего лица.

По заявлению истца 08.09.2008г. между ООО «Радченко» и ООО «Энергокомплект» заключен договор об инвестиционной деятельности в строительстве №23, предметом которого является инвестирование в строительств подземной автостоянки на 48 стояночных мест общей площадью по проекту 1446,84 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...>.  Общая сумма инвестиций составила 800000 руб. за одно стояночное место, всего 38400000 руб. По договору от 24.02.2014г. ООО «Энергокомплект» уступило права (требования) к ООО «Радченко» по договору об инвестиционной деятельности №23 от 08.09.2008г. предпринимателю ФИО2 Ответчик  25.03.2014г. по акту приема-передачи передал в собственность истца поземную автостоянку, право собственности на указанный объект зарегистрировано 26.06.2014г. При подписании акта приема-передачи и осмотре приобретенного объекта недвижимости выявлено, что фактическое количество стояночных мест составляет 47. В соответствии с п.2.5 договора №23  в случае уменьшения в процессе строительства общего количества стояночных мест ответчик возвращает излишне внесенные инвестиции, что в данном случае составило 800000 руб. В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее. 17.08.2015г. истцом в адрес ответчика направлена претензия  о возврате излишне уплаченных инвестиций в сумме 800 тыс.руб., которая оставлена без удовлетворения. Таким образом, задолженность ответчика составляет 800000 руб. В соответствии со ст.395 ГК РФ начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 195917,36 руб. за период с 25.03.2014г. по 08.01.2017г., и проценты подлежат начислению по день фактического возврата денежных средств истцу.

В отзыве на иск ответчик заявленные требования не признал, указав, что по договору об инвестиционной деятельности в строительстве №23 от 08.09.20108г. инвестор обязуется осуществить финансирование строительства подземной автостоянки на 48 стояночных мест (48 долей) общей площадью 1446,84 кв.м.  Ответчик  выполнил свои обязательства и  передал истцу 48 стояночных мест, что подтверждает  актом приема-передачи от 25.03.2014г., подписанным сторонами. Застройщиком обязательства по договору исполнены в полном объеме. 

Согласно письменным пояснениям третьего лица 28.02.2014г. ООО «Энергокомплект» уступило истцу права требования к ООО «Радченко» по договору инвестиционной деятельности в строительстве от 08.09.2008г. на подземную автостоянку на 48 стояночных мест по адресу: 

<

...>. В соответствии с п.1.1,1.2 договора об инвестиционной деятельности общая площадь подземной автостоянки на 48 стояночных мест составляет 1446,84 куб.м. Деятельность истца связана с извлечением прибыли, в том числе от сдачи в аренду недвижимого имущества. В связи с чем инвестирование было связано с извлечением прибыли в будущем путем сдачи стояночных мест в аренду в с возможностью размещения не менее 48 автомобилей, и объем  инвестиционных средств был согласован сторонами, исходя из стоимости одного  стояночного места в размере 800000 руб. 25.03.2014г. между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи, по которому истцу передан объект инвестиционной деятельности – подземная автостоянка на  48 стояночных мест,  где в пункте 3 ответчик подтвердил выполнение  обязанностей по внесению инвестиций в полном объеме.

В судебном заседании  представители ответчика пояснили, что в соответствии  с п.11.22  СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89 размер земельных участков гаражей и стоянок легковых автомобилей  на одно машино-место для одноэтажных гаражей  составляет 30 кв.м. Таким образом,  общая площадь 47 автостояночных мест должна составлять  1410 кв.м., передано 1434 кв.м., и  площадь 48 стояночного места составляет 24 кв.м., что  меньше на 6 кв.м.. Поскольку стоимость одного стояночного места 800000 руб.,  стоимость одного квадратного метра 26266,66 руб., и задолженность за 6 кв.м. составляет 159999,96 руб. 

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что  по договору об инвестиционной деятельности в строительстве от 08.09.2008г., заключенного между ООО «Радченко» и ООО «Энергокомплект», предметом договора являлось инвестирование в строительство подземной автостоянки на 48 стояночных мест (48 долей), общей площадью по проекту 1446,84 кв.м. Фактические между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. В соответствии со с ст.454, 466 ГК РФ ответчик обязан передать 48 стояночных мест, и в п.2.1 определена стоимость стояночных мест, подлежащих передаче, исходя из стоимости одного стояночного места в размере 800000 руб.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

08 сентября 2008г. между ООО «Радченко» (заказчик-застройщик) и ООО «Энергокомплект» (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности в строительстве.

По условиям заключенного договора от 08.09.2008г. предметом является инвестирование в строительство подземной автостоянки, расположенной по адресу: г.Чита, Центральный административный район, ул.Федора Гладкова, 6, путем финансирования строительства в объемах, установленных договором.

Согласно п.1.2 договора инвестор обязуется осуществить финансирование строительства подземной автостоянки на 48 стояночных мест (48 долей), общей площадью по проекту 1446,84 кв.м., с целью приобретения указанной подземной автостоянки в собственность для дальнейшего использования в своей предпринимательской деятельности.

В соответствии с п.2.1 договора  общий объем инвестиционных средств, вкладываемых инвестором в строительство объекта, составляет 38400000 руб.,  исходя из объема инвестиций в строительство одного стояночного места  или 1/48 доли от общей площади объекта в размере  800000 руб. 

Пунктом 2.2 договора установлено, что инвестициями по договору являются товарно-материальные ценности (строительные, электротехнические, сантехнические материалы) в соответствии с приложением №1 к договору, общая стоимость ТМЦ составляет 38400000 руб.

Из материалов дела следует, что 24.02.2014г. ООО «Энергокомплект» (цедент) заключило с предпринимателем ФИО2 (цессионарий) договор уступки прав (цессии) по договору об инвестиционной деятельности в строительстве от 08.09.2008г.

По условиям заключенного договора уступки ООО «Энергокомплект» уступает цессионарию – предпринимателю ФИО2 право требования  к застройщику по договору об инвестиционной деятельности в строительстве от 08.09.2008г. на подземную автостоянку на 48 стояночных мест (48 долей), расположенную по адресу: 

<

...>, общей площадью 1446,84 кв.м.

В соответствии со ст.382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 Гражданского кодекса РФ).

  25.03.2014г. между ООО «Радченко» и  предпринимателем ФИО2 был подписан акт приема-передачи результата инвестиционной деятельности, по которому застройщик передает инвестору в собственность подземную автостоянку на 48 стояночных мест (48 долей), общей площадью 1434 кв.м. по адресу: 

<

...>.

 В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  зарегистрировано право собственности  ФИО2  на нежилое здание общей площадью 1434 кв.м. по адресу: 

<

...> (свидетельство от 26.06.2014г. 75АА 585809).

17.08.2015г. истец направил ответчику претензию о возврате  излишне внесенные инвестиции в размере 800000 руб. в связи с тем, что фактическое количество стояночных мест составляет 47.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился с данным иском в суд. 

В соответствии со ст.8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договоров, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от  11.07.2011г. №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса РФ. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

В соответствии с п.2 ст.455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который  будет создан в будущем или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает  из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В п. 2 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от  11.07.2011г. №54 указано, что согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 ст.555 ГК РФ).

В данном случае по условиям договора  от 08.09.2008г.  инвестор осуществляет финансирование строительства подземной  автостоянки на 48 стояночных мест  площадью 1446.84 кв.м. по проекту по адресу: 

<

...> с целью приобретения данного помещения в собственность.

Соответственно, заключенный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, регулируемый  нормами главы 30  Гражданского кодекса РФ. 

 Из материалов дела следует, что  в период с сентября 2008г. по 15.01.2014г.  инвестор внес в качестве инвестиций товарно-материальные  ценности  согласно ведомости на сумму 38400 тыс.руб.

Согласно справке ООО «Радченко» от 14.07.2017г в период  с 18.09.2008г. по 22.05.2014г. инвестором в полном объеме внесены инвестиции товарно-материальными ценностями на  сумму 38400000 руб.  по договору  об инвестиционной деятельности в строительстве от 08.09.2008г. 

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07.06.2013г NRU 92303000-51 введена в эксплуатацию подземная автостоянка  общей площадью 1434 кв.м., количество стоянок автомобилей- 47.

Согласно п.2.5 договора  от 08.09.2008г. в случае уменьшения в процессе строительства общего количества стояночных мест заказчик-застройщик обязуется вернуть излишне внесенные инвестиции, исходя из объема инвестиций в строительство одного стояночного места в размере 800000 руб. Возврат излишне внесенных инвестиций по согласованию сторон производится в виде товарно-материальных ценностей или виде денежных средств.

Статьей 466 ГК РФ предусмотрено, что количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении; условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения.

 По условиям договора об инвестиционной деятельности в строительстве от 08.09.2008г. определено количество товара, подлежащих передаче покупателю, 48 стояночных мест, и стоимость имущества  установлена за единицу одного стояночного места в размере 800000  руб., а не  за единицу его площади.

Поэтому ответчик необоснованно рассчитывает стоимость инвестиций от общей площади  нежилого помещения, что не соответствует  согласованному в договоре порядку определения  цены имущества.

По заявлению истца в общую площадь помещения также  входят площади вспомогательных помещений (вентилиционная камера, тепловой и водомерный узлы), необходимые для функционирования объекта недвижимости.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. №54 указано, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В данном случае по договору об инвестиционной деятельности в строительстве от 08.09.2008г. застройщиком фактически построена и передана в собственность истца подземная автостоянка на 47 стояночных мест, поэтому стоимость инвестиций по условиям договора, исходя и стоимости одного  стояночного места, составляет 37600 тыс. руб.      

Таким образом, истец вправе требовать возврата  уплаченной суммы инвестиций в размере 800000 руб.  

В соответствии с пунктами 3 и 4 ст.487 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом, и уплаты процентов на нее.   

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В соответствии с п.1, 4 ст. 395 Гражданского кодекса РФ, в редакции, действующей с 01.06.2015г., за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.        

В редакции ст.395 Гражданского кодекса РФ от 01.08.2016г. размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

По расчету истца проценты начислены на сумму долга за период с 25.03.2014г. по 08.01.2017г. в сумме 195917,36 руб.  и заявлено  о взыскании  процентов  по день фактической оплаты долга. 

По договору подземная автостоянка была передана  инвестору  по акту от 25.03.2014г. Однако  по условиям договора возврат излишне внесенных инвестиций производится в виде товарно-материальных ценностей или виде денежных средств по согласованию сторон.

В материалы дела истцом не представлены доказательства согласования с ответчиком  порядка возврата внесенных инвестиций и отказа застройщика о возврате материальных ценностей. При этом требование  о возврате  инвестиций в виде денежных средств было предъявлено ответчику только в претензии, полученной стороной  11.09.2015г.

Поскольку ст.395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения именно денежного обязательства, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению за период с 15.09.2015г. по 08.01.2017г., что составляет 93821,35 руб.  

Согласно п.3 ст.395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными  средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору.

На основании изложенного требования о взыскании   денежных средств в сумме   800000 руб. и процентов в размере 93821,35 руб. и по день уплаты  денежных средств  подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению на основании ст.307,309,310, 395, 455,466,487,555 Гражданского кодекса РФ, в остальной суме иска отказать.

Расходы по госпошлине в размере 22918,35 руб. относятся на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям по правилам ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Радченко" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304753409700405, ИНН 

<

***>)  денежные средства в сумме  800000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере  93821 руб. 35 коп. и расходы по госпошлине 20569 руб., всего 914390 руб. 35 коп. и  с 09.01.2017г. начислять проценты в размере ключевой ставки Банка России, действующие в соответствующие периоды,  по день фактической оплаты основного долга.

В остальной сумме иска  отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья                                                                                               Н.Ю. Шеретеко