АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-35994/2023

г. Краснодар

05 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Драбо Т.Н. и Малыхиной М.Н., при участии в судебном заседании от истца –  ФИО1 – ФИО1 (лично),                          от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Кронос» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 19.12.2024) и ФИО3 (доверенность от 19.12.2024), в отсутствие ответчика – финансового управляющего ФИО4, третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «МЭТС», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу ФИО1 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2024 по делу   № А53-35994/2023, установил следующее.

ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Кронос» (далее – общество), финансовому управляющему ФИО4 (далее – финансовый управляющий) о признании недействительными торгов по продаже имущества, а также о применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «МЭТС».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.06.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 06.09.2024, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. В документации о проведении торгов отсутствовали сведения о том, что на спорном земельном участке расположен железнодорожный подъездной путь с кадастровым номером 61:14:0000000:6927. Сведения, содержащиеся в публикации о торгах, соответствуют официальной информации об объектах, приведенной в ЕГРН. Общество является победителем торгов, предложившим за участок максимальную цену. По результатам торгов 09 августа 2022 года общество и финансовый управляющий ФИО1 заключили договор № 150 купли-продажи земельного участка (кадастровый номер 61:14:0050153:1) площадью 85 300 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, по цене аукциона, с зачислением ранее внесенного задатка в счет цены договора. Общество платежным поручением от 18.08.2022 № 1058 внесло денежные средства в размере                       3 900 529 рублей 66 копеек в счет окончательного расчета по договору купли-продажи                от 09.08.2022 года на счет ФИО1, выполнив со своей стороны все условия договора купли-продажи. Стороны договора 22 августа 2022 года подписали акт             приема-передачи земельного участка. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за обществом. При натурном осмотре и сверке с имеющейся информацией в ЕГРН образованных из исходного участка земельных участков с кадастровыми номерами 61:14:0050153:251, 61:14:0050153:252 кадастровый инженер не обнаружил сооружений железнодорожного транспорта, подлежащих кадастровому учету. Суды также указали, что земельного участка с кадастровым номером 61:14:0050153:1, площадью 85 300 кв. м, не существует. Он снят с государственного кадастрового учета 29.08.2023 в связи с разделом на два участка: с кадастровым номером 61:14:0050153:251  площадью 2314 кв. м; с кадастровым номером 61:14:0050153:252 площадью 82 986 кв. м. В ЕГРН отсутствуют сведения о том, что на данных участках расположен железнодорожный подъездной путь с кадастровым номером 61:14:0000000:6927. Результаты проведенных торгов утверждены Арбитражным судом Ростовской области в рамках дела № А53-27177/2018. Заявление о признании торгов недействительными поступило в арбитражный суд спустя почти год после заключения договора, получения денежных средств, погашения задолженности в деле о банкротстве. Поведение истца не может быть признано добросовестным. ФИО1 не представил достаточных доказательств нарушения его прав при проведении спорного аукциона, наличия законного интереса, подлежащего судебной защите.

В кассационной жалобе ФИО1, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. Податель жалобы указывает, что принадлежащий ему земельный участок продан обществу без объекта недвижимости (подъездной железнодорожный путь), расположенного в границах участка. Данная сделка является недействительной (ничтожной), в связи с нарушением подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Судебные инстанции надлежащим образом не исследовали представленные истцом документы, подтверждающие факт нахождения объекта в границах спорного участка. 

В отзыве финансовый управляющий указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов. Общество представило отзыв, в котором просило отказать в удовлетворении кассационной жалобы. Ответчик указывает, что в документации о проведении торгов отсутствовали сведения о наличии в границах спорного земельного участка железнодорожного подъездного пути. Договор                        купли-продажи заключен в соответствии с нормами действующего законодательства. Действия истца не соответствуют критериям добросовестного поведения. 

Определением от 23.01.2025 суд округа отложил судебное разбирательство                   на 12 часов 40 минут 25 февраля 2025 года.

На основании определения от 24.02.2025 в первоначально сформированном составе суда произведена замена. В связи с нахождением в трудовом отпуске судья Авдякова В.А. заменена судьей Малыхиной М.Н. В судебном заседании 25.02.2025 рассмотрение кассационной жалобы произведено с самого начала (часть 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс). 

В суд округа поступили ходатайство общества о приобщении документов, а также            ходатайство ФИО1 о приобщении доказательств. 

Как разъяснено в абзацах втором и третьем пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде кассационной инстанции», новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются. Если лицо, участвующее в деле, представило в суд кассационной инстанции дополнительные доказательства, не представленные им в суд первой, апелляционной инстанции, в том числе, вместе с отзывом на кассационную жалобу, то такие доказательства судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются и при необходимости возвращаются. С учетом изложенного основания для удовлетворения поступивших ходатайств отсутствуют. Поскольку ходатайства поступили посредством размещения их в информационной системе «Мой арбитр», суд не возвращает приобщенные к ним документы лицам, их представившим. Документ, подтверждающий согласованное сторонами состояние объекта на участке (его наличие или отсутствие), не представлен.   

В судебном заседании ФИО1 на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представители общества полагали, что основания для отмены состоявшихся по делу судебных актов отсутствуют. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

   Как видно из материалов дела, инспекция Федеральной налоговой службы по Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании индивидуального предпринимателя ФИО1 несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.01.2021 по делу                               № А53-27177/2018 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО4 В результате реализации названной процедуры общество приобрело принадлежащий ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 61:14:0050153:1.

ФИО1, указывая, что в границах названного земельного участка находится принадлежащий ему подъездной железнодорожный путь (кадастровый номер 61:14:0000000:6927), обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании частей 1 и 2 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. В случаях, предусмотренных названным Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации                 (далее – Гражданский кодекс) сделка недействительна либо в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                    и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22            «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Поскольку торги являются способом заключения договора, а признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, при рассмотрении требований об оспаривании торгов и оспаривании сделки, заключенной по результатам торгов, надлежащими ответчиками являются организатор и победитель торгов, а также лица, являющиеся сторонами такой сделки.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных разъяснений для квалификации такой сделки в качестве недействительной необходима воля ее сторон на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка и наоборот.

Судебные инстанции не приняли во внимание, что в данном случае истец оспаривал торги и сделку (просил применить последствия недействительности договора                      купли-продажи), в том числе в связи с нарушением запрета на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. При этом истец ссылался на нахождение в границах проданного обществу земельного участка принадлежащего ему объекта недвижимости – железнодорожного подъездного пути с кадастровым номером 61:14:0000000:6927. 

В материалы дела представлены определение Арбитражного суда Ростовской области от 27.04.2022 по делу № А53-27177/2018, в котором указано на реализацию принадлежащего должнику железнодорожного подъездного пути (лот № 2) (т. 2,                      л. д. 52 – 60), технический паспорт железнодорожного подъездного пути (т. 2,                          л. д. 91 – 100), договор купли-продажи от 22.03.2007 № 13, в соответствии с которым ФИО1 приобрел в собственность земельный участок площадью 8,53 га (кадастровый номер 61:14:050153:0001), находящийся под железнодорожным подъездным путем от стрелки 100 до упора (литера А). Также в материалы дела представлен договор купли-продажи от 22.03.2007 № 12, в соответствии с которым ФИО1 приобрел в собственность железнодорожный подъездной путь от стрелки 100 до упора, протяженностью 2062,2 кв. м, общей площадью 3299,5 кв. м (литера А), условный номер 61:14:60041:0000:6584/А:1/1966 (т. 2, л. д. 104 – 110). С указанием на названный договор за истцом зарегистрировано право собственности на железнодорожный подъездной путь       с кадастровым номером 61:14:0000000:6927 (т. 2, л. д. 41). Названные доказательства надлежащей судебной оценки не получили.  

Обстоятельства, позволяющие заключить, что право собственности истца на данный подъездной железнодорожный путь прекращено, в том числе в связи с его гибелью или уничтожением (статья 235 Гражданского кодекса), в рамках настоящего дела не установлены. Представленные обществом заключения кадастрового инженера подлежали исследованию и оценке в совокупности с другими представленными в дело доказательствами.    

Таким образом, в целях правильного разрешения возникшего спора подлежал исследованию вопрос о наличии (отсутствии) в границах спорного земельного участка объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности. При этом последующий раздел земельного участка не исключал необходимости проверки соответствующих доводов истца о нарушении при заключении договора купли-продажи от 09.08.2022 № 150 запрета на раздельный оборот земельного участка и объекта недвижимости на нем в случае, если они принадлежат одному лицу.  

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Выводы судов по существу заявленных требований сделаны без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств. Поскольку для принятия законного и обоснованного судебного акта требуются исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обжалуемые решение и постановление следует отменить в соответствии с пунктом 3  части 1 статьи 287 Кодекса, а дело – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, исследовать представленные сторонами доказательства с учетом положений                     статьи 71 Кодекса, дать оценку доводам истца о нахождении в границах спорного участка принадлежащего ему объекта недвижимости,  а также о нарушении при заключении договора купли-продажи земельного участка запрета, установленного пунктом 4               статьи 35 Земельного кодекса. Спор необходимо разрешить исходя из установленных фактических обстоятельств, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Расходы ФИО1 по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе распределить по результатам нового рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2024 по делу                                         № А53-35994/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   Т.Н. Драбо

                                                                                                                              М.Н. Малыхина