/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-81688/2016

05 июля 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     28 июня 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 июля 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Пряхиной Ю.В.

судей  Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем В.О. Казначеевым,

при участии:  

от истца: представитель Е.А. Матвеева по доверенности от 09.01.2017;

от ответчика: представитель Д.И. Тимофеева по доверенности от 11.05.2018;

от 3-го лица: представитель Е.А. Матвеева по доверенности от 28.12.2017;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-11593/2018)  ЗАО «Петрофарм» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2018 по делу № А56-81688/2016 (судья  Ю.В. Воробьева), 

 

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к Закрытому акционерному обществу "Петрофарм", 

3-е лицо: Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

о расторжении договора, выселении 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Петрофарм" (далее – Ответчик) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 06.08.2015 № 3986-ПП и обязании Ответчика возвратить Истцу помещения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Разъезжая, д. 43/1, литер. А, пом. 2-Н.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества).

Решением от 12.03.2018 суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Ответчик, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, подал апелляционную жалобу на решение суда, просил решение отменить по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель указывает на то, что арбитражным судом, при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не дано оценки доводам ответчика о том, что он никогда не терял заинтересованность в спорном объекте недвижимости, однако в связи с нахождением общества в тяжелом финансовом положении не имел возможности вносить денежные средства в счет оплаты цены помещения не только по причине их отсутствия, но и по причине того, что данное действие нарушило бы права лиц, включенных судом в реестр кредиторов ЗАО «Петрофарм». 

Ответчик полагает, что уважительность отказа истца в изменении условий договора не была последним объективно доказана.

При этом, заявитель полагает неправильным вывод суда первой инстанции о несоблюдении ответчиком пунктов 3.1.2 и 3.2.2 договора. Ответчик считает, что спорное нежилое помещение не было должным образом оформлено в собственность ответчика не по его вине, так как документы, поданные на регистрацию перехода права собственности на этот объект недвижимости были изъяты из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на основании постановления следователя в рамках уголовного дела №361917, на основании чего Управлением был дан отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании ответчик ходатайствовал об отложении судебного заседания для возможности урегулирования спора мирным путем, а также для ознакомления с отзывом истца на апелляционную жалобу ответчика.

Ходатайство об отложении судебного заседания судом рассмотрено и отклонено в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отложение судебного разбирательства по ходатайству стороны является правом, а не обязанностью суда.

В данном случае присутствовавший в судебном заседании истец не изъявил намерения заключить мировое соглашение с ответчиком.

Кроме того, права ответчика не нарушены, поскольку мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса, в том числе и при исполнении судебного акта (часть 1 статьи 139 АПК РФ).

При этом, апелляционный суд на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания и объявил перерыв в судебном заседании на 03 часа (с 13-15 до 16:15 часов текущего дня) для ознакомления представителя ответчика с письменной правовой позицией истца по доводам жалобы.

Ответчик в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение суда от 12.03.2018 просил отменить.

Истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, решение суда первой инстанции просил оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом в лице Фонда имущества, действующего на основании договора от 20.04.2010 № Фао-238/2010, доверенности от 22.04.2015 № 11621-42 (продавец) и ответчиком (далее - покупатель) был заключен  договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 06.08.2015 №3986-ПП (далее – договор), по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая улица, д.43/1., литер. А, пом. 2-Н, общей площадью 237,4 кв.м, кадастровый №78:31:0001699:1313, находящийся на 1 этаже.

Цена продажи объекта составляет 68900000 руб. (пункт 2.1).

Оплата цены продажи Объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 3 года (36 месяцев) с даты заключения договора в соответствии с приложением № 1 к договору, равными долями, уплачиваемыми ежемесячно с даты заключения договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ (8,25%) (пункт 2.2).

Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора в соответствии с требованиями законодательства (пункт 7.2).

Согласно пункту 7.3 договора в случае несвоевременного внесения покупателем очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, покупатель выплачивает Комитету неустойку (пени) в размере 0,15% от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, покупателем не исполнены обязательства по внесению 6 (частично)-16 платежей согласно приложению №1 к договору.

Ответчик указанные обстоятельства не оспаривал, ссылался на свое тяжелое финансовое положение.

Разделом 7 договора предусмотрена ответственность сторон за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора в соответствии с требованиями законодательства, а именно, согласно пункту 7.6.1 договора в случае нарушения покупателем срока оплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, два и более раз в течение 12-ти месяцев, независимо от периода просрочки, покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10% от цены продажи объекта (что составляет: 6890000 руб.) или на объект может быть обращено взыскание в порядке, установленном Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (пункт 7.6.2 Договора).

Согласно пунктам 3.2.1, 3.2.2 договора, покупатель обязуется оплатить цену продажи объекта в размере, сроки и в порядке, установленные в разделе 2 договора, а также передать в течение 14 дней с момента исполнения обязанности по оплате цены продажи объекта в части внесения первого платежа в установленном порядке совместно с продавцом комплект документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на объект, в регистрирующий орган.

Пунктом 2.2 договора ответчику предоставлена возможность внести выкупную стоимость объекта с рассрочкой платежа на 3 года с даты заключения договора.

По условиям договора до полного исполнения покупателем обязательства по уплате выкупной цены объект признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга (пункт 4.1.1).

Переход права собственности к ответчику на спорный объект недвижимости не зарегистрирован.

Неисполнение покупателем обязательств по оплате приобретенного объекта недвижимости в установленный в договоре срок послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, данными в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров о защите права собственности и других вещных прав", пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора и обязании ответчика возвратить имущество, переданное ему и не оплаченное.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Кроме того, покупатель обязан оплатить объект недвижимого имущества по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (пункт 5 статьи 454, пункт 1 статьи 485 и пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как следует из материалов дела, пунктами 7.6 и 7.6.1 договора установлено, что в случае нарушения покупателем срока уплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, два и более раз в течение 12 месяцев независимо от периода просрочки, покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта.

Судом первой инстанции в отсутствие возражений сторон правомерно установлен факт того, что сумма платежей, перечисленных ответчиком в рамках спорного договора, не превысила половину выкупной цены договора. В апелляционном суде ответчик подтвердил, что не оспаривает сумму оплат, факт передачи ему имущества.

Истец, до подачи искового заявления в суд просил ответчика погасить имеющуюся перед истцом задолженность, кроме того, согласно представленному в материалы дела требованию от 04.10.2016 №3501/28, предлагал ответчику на основании пункта 7.6.1 договора и в соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгнуть спорный договор на условиях прилагаемого проекта Соглашения о расторжении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Аналогичная позиция содержится и в разъяснениях, данных в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Учитывая направленное ответчику требование от 04.10.2016 с приложением соглашения о расторжении договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора.

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Соглашение о расторжении договора, подписанное сторонами, в суд не представлено, следовательно, требование истца о расторжении договора в судебном порядке подлежит рассмотрению по существу.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что, передав объект недвижимости ответчику, истец рассчитывал на встречное  предоставление, которое в установленном договором размере получено истцом не было. Данное обстоятельство, исходя из существа договора купли-продажи, который предполагает своей целью для продавца получение денежных средств, является существенным нарушением условий договора, что свидетельствует о правомерности требования о расторжении договора.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец обязан возвратить имущество покупателю, а покупатель возвратить продавцу произведенную оплату.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2016 по делу № А56-12211/2016 в отношении Общества введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Павлова Елена Валентиновна. Сведения о введении в отношении Должника процедуры наблюдения опубликованы 23.07.2016 года в газете «Коммерсантъ» №132.

Указывая на данные обстоятельства и свое тяжелое финансовое положение, ответчик полагал, что уважительность отказа истцом в изменении условий оплаты по спорному договору не доказана.

Суд апелляционной инстанции полагает, что доводы жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Данные обстоятельства и ссылка ответчика на тяжелое финансовое положение не могут повлиять на разрешение спора по существу, так как не свидетельствуют о праве ответчика изменять условия заключенного ранее договора.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что в нарушение условий договора ответчиком внесены денежные средства меньше половины от цены продажи спорного нежилого помещения, текущая задолженность ответчика перед истцом по спорному договору составляет 59608731,99 руб., что является существенным нарушением условий договора купли-продажи, в связи с чем, правомерно удовлетворил иск в части расторжения договора купли-продажи.

Требование истца о возвращении переданного в связи с неисполнением договора купли-продажи имущества не является самостоятельным, а представляет собой правовые последствия требования о расторжении договора, то есть является дополнительным требованием к требованию о расторжении договора.

Довод ответчика о том, что спорное нежилое помещение не было должным образом оформлено в собственность не по его вине, так как документы, поданные на регистрацию перехода права собственности на этот объект недвижимости были изъяты из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на основании постановления следователя в рамках уголовного дела №361917, на основании чего Управлением был дан отказ в государственной регистрации перехода права собственности, не может являться причиной для отказа в удовлетворении исковых требований, и признан судом апелляционной инстанции необоснованным, так как указанные обстоятельства не являются единственным основанием для удовлетворения иска в части требования о расторжении спорного договора.

Следовательно, исковые требования удовлетворены в полном объеме правомерно.

Поскольку суд первой инстанции всесторонне и полно установил обстоятельства дела, дал надлежащую оценку правоотношениям сторон, правильно применил нормы материального и процессуального права, основания для отмены обжалуемого решения отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2018 по делу № А56-81688/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий  двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Ю.В. Пряхина

 

Судьи

 

 

Т.А. Кашина

 

Н.С. Полубехина