ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А84-5147/2019

24 ноября 2020 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 17.11.2020.

В полном объёме постановление изготовлено 24.11.2020.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

ПредседательствующегоОстаповой Е.А.,

судейЕвдокимова И.В.,

ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО2, 

при участии до и после перерыва:

представителя ответчика – ФИО3, доверенность от 25.06.2020 б/н,

иные лица, участвующие в деле – не явились;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 18.09.2020 по делу № А84-5147/2019 (судья Звягольская Е.С.)

по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД» 

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД» (далее – ответчик, ООО «Фирма «Локис ЛТД», Общество), согласно которому просит взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды земельного участка, зарегистрированного 09.01.2019 № 91:04:005002:318-91/001/2019-2, за период с 02.07.2018 по 31.07.2019 в размере 879910,19 руб., из которых: арендная плата в сумме 803078,47 руб., пеня в сумме 76831,72 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим выполнением Обществом своих обязательств по внесению арендных платежей за использование земельного участка согласно договору аренды земельного участка от 02.07.2018, вследствие чего на данную задолженность была начислена пеня.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 18.09.2020 исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Фирма «Локис ЛТД» в пользу Департамента взыскано 10580,56 руб. неустойки за период с 31.01.2019 по 31.07.2019, начисленной на задолженность по арендной плате за декабрь 2018 года по июнь 2019 года; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что действия истца, выразившиеся в расторжении договора аренды от 09.06.2008 свидетельствуют о невыполнении Департаментом своих обязанностей по спорному договору аренды земельного участка по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком, в связи с чем требование ДИЗО о взыскании арендной платы за период с 02.07.2018 (дата акта приема-передачи земельного участка) по 06.12.2018 (дата постановления суда апелляционной инстанции об отказе в расторжении договора аренды по делу № А84-300/2018) необоснованно и удовлетворению не подлежит, как и требование о начислении пени за указанный период.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказанных требований, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

По мнению подателя апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального права, а выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, не соответствуют обстоятельствам дела. ДИЗО не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что действия истца, выразившиеся в расторжении договора аренды основного земельного участка, делают невозможным использование земельного участка по спорному договору, в связи с чем Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, пока данные обстоятельства не будут устранены.

Определением от 15.10.2020 апелляционная жалоба Департамента принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено судебное разбирательство на 10.11.2020.

В судебном заседании 10.11.2020 объявлен перерыв до 17.11.2020.

В судебное заседание 10.11.2020 и 17.11.2020 явился представитель истца. Иные лица, участвующие в деле, явку уполномоченных представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы были извещены надлежащим образом. 

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу при имеющейся явке.

На основании части 5 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ. 

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 АПК РФ, установлено следующее.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 02.07.2018 между Департаментом (далее – Арендодатель) и ООО «Фирма «Локис ЛТД». (далее – Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее – Договор), согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:04:005002:318, площадью 20000 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, Нахимовский район, в районе ул. Южногородское шоссе, д.30 (пункт 1.1 Договора, т.1 л.д.27-30). 

Договор аренды земельного участка поставлен на учет 02.07.2018 под № 706 в Департаменте (т.1 л.д.30).

Настоящий Договор прошел государственную регистрацию в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя 09.01.2019, присвоен регистрационный номер 91:04:005002:318-91/001/2019-2 (т.1 л.д.31, обратная сторона).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 02.07.2018 Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 91:04:005002:318, площадью 20000 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, Нахимовский район, в районе ул. Южногородское шоссе, д.30 (т.1 л.д.31).

Участок, указанный в пункте 1.1 Договора, передается Арендатору по акту приема-передачи, который подписывается Арендодателем и Арендатором в день подписания данного Договора и является неотъемлемой частью (пункт 1.2 Договора).

Договор заключен сроком на 3 года с момента государственной регистрации (пункт 6.1 Договора).

Как предусмотрено пунктом 2.1 Договора, нормативная цена земельного участка, указанного в пункте 1.1 Договора, составляет 33315200 руб.

Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополь, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП (ред. От 11.05.2017), в размере 2,4% от нормативной цены земельного участка (пункт 2.2 Договора).

Согласно пункту 2.3 Договора, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет 799564,8 руб.

В соответствии с пунктом 2.4 Договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора и может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты Российской Федерации, города Федерального значения Севастополя, но не чаще одного раза в год.

Как установлено пунктом 2.5 Договора, в случае изменения размера арендной платы Арендодатель уведомляет об этом арендатора и направляет в его адрес проект соглашения о внесении изменений в Договор и расчет размера арендной платы.

Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи земельного участка и перечисляется Арендатором ежемесячно, равными долями, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 2.6 Договора).

Пунктом 2.7 Договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

Согласно пункту 3.1.2 Договора, Арендодатель обязан своевременно информировать об изменениях размера арендной платы в порядке, указанном в пункте 2.5 Договора.

В соответствии с пунктом 4.1.2 Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с разделом 2 настоящего Договора.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора виновная сторона несет имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим Договором (пункт 5.1 Договора)

С целью досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение № П/ЗУ-000765 от 29.08.2019 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, согласно которому Департамент уведомляет Общество о наличии задолженности  по арендной плате и штрафным санкциям, в связи с чем предлагает в тридцатидневный срок с момента направления данного предупреждения исполнить в полном объеме взятые на себя обязательства по Договору и предоставить ДИЗО документы, подтверждающие полное погашение задолженности по арендным платежам (т.1 л.д.32). Согласно отчету об отслеживании, сформированному на официальном сайте Почты России, настоящее предупреждение было получено ответчиком 09.09.2019 (почтовый идентификатор 29901135743624) (т.1 л.д.36).

Как следует из материалов дела, данное предупреждение было оставлено без ответа, что послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском о взыскании образовавшейся задолженности.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив соблюдение судом первой инстанции норм процессуального права, правильность применения им норм материального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных прав или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, участвующих в деле, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), земельные участки, за исключением ограниченных в обороте, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как предусмотрено подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 423 ГК РФ договор, по которому одна сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Право арендатора потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, предусмотрено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Свойством преюдициальности обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее. 

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2018, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2019 по делу А84-300/2018, установлены следующие обстоятельства:

09.06.2008 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и ООО «Фирма «Локис ЛТД» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого Арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 20.05.2008 № 4198 предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 2,4500 га для строительства и обслуживания туристического гостиничного комплекса с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, который находится по адресу: 

<

...>.

Пунктом 5.2 Договора установлено, что целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания туристического гостиничного комплекса.

Среди обязанностей Арендатора пунктом 9.2.2 договора предусмотрены следующие: завершить застройку земельного участка (I очередь строительства), согласно предусмотренному в пункте 5.2 Договора целевому назначению в срок с 23.08.2012 до 19.01.2014 согласно решению Севастопольского городского Совета от 30.10.2012 № 4424 (подпункт г) пункта 9.2.2 Договора в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013).

Департамент, обращаясь в суд с иском о расторжении договора, в качестве основания иска указал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик до настоящего момента, вопреки подпункту «г» пункта 9.2.2 Договора аренды, не завершил постройку заявленного в договоре объекта на арендованном земельном участке.

17.11.2017 по результатам обследования спорного земельного участка был составлен акт, из которого следует, что на части земельного участка расположены два капитальных объекта, незавершенных строительством, и некапитальные сооружения; визуальных признаков осуществления строительных работ не выявлено.

Не оспаривая факт нарушения сроков возведения предусмотренного договором объекта, ответчик указал на наличие объективных обстоятельств, препятствовавших своевременному окончанию строительства, по независящим от его воли, и на осуществление им мероприятий для подготовки и начала строительных работ.

Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, в установленные сроки, судебная коллегия при рассмотрении вышеуказанного дела исходила из следующего. 

Согласно приложению к экспертному отчету № 3-035-13-КЧ/КО от 26.04.2013 по рассмотрению проектной документации в части прочности, надежности и долговечности объекта строительства по рабочему проекту «Строительство туристическо-гостиничного комплекса по адресу: ул. Южногородская, 30, Нахимовский район, г. Севастополь. Первая очередь строительства. Корпус № 4», участок проектируемого строительства находится в пойме р. Бельбек, в ее приустьевой части, на искусственно отсыпанной спланированной площадке. Поверхность слабо наклонена к морю. Подземные воды встречные на глубине от 0,45 до 2,5 м. В период паводка возможен подъем уровня подземных вод до нулевых отметок, выходом подземных вод на поверхность. Из активных геологических процессов на участке проектируемого строительства развито подтопление.

В целях устранения вышеуказанного недостатка земельного участка ООО «Фирма «Локис ЛТД» было принято решение изменить концепцию застройки и заново разработать проектную документацию с учетом берегоукрепления и защиты земельного участка от подтопления Бельбек, в связи с чем возникла необходимость в получении дополнительного земельного участка, необходимого для строительства берегоукрепительных сооружений - габионов.

В указанных целях ответчиком выполнены следующие действия для оформления права пользования земельными участками для строительства берегоукрепительного сооружения и окончания строительства туристического гостиничного комплекса, а именно:

- 25.05.2012 в адрес Севастопольского городского Совета подано ходатайство о даче согласия на разработку проекта отвода земельного участка, ориентировочной площадью 2,00 га, расположенного в районе ул. Южногородская, 30 для строительства и обслуживания противооползневого берегоукрепительного сооружения реки Бельбек, а также для озеленения и благоустройства территории общего пользования, по результатам рассмотрения которого 16.04.2013 вынесено решение № 5440 о даче согласия на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка ориентировочной площадью 2,00 га для указанных целей;

- 26.11.2013 согласован проект землеустройства по отводу земельного участка Управлением градостроительства и архитектуры, 07.02.2014 - Управлением экологии природных ресурсов;

- 09.12.2015 земельный участок площадью 2,0000 га поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 91:04:005002:318.

Судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела №А84-300/2018 было установлено, что ООО «Фирма «Локис ЛТД» приняты все возможные меры к строительству объекта в установленный срок, задолженности по арендной плате нет, соответственно отсутствуют основания для расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением его условий Договора.

Как было установлено выше, ответчик на протяжении нескольких лет осуществлял мероприятия по оформлению спорного земельного участка, о чем Департаменту было достоверно известно. Между тем, как следует из арбитражного дела № А84-300/2018 в январе 2018 года ДИЗО обращается в суд с заявление о расторжении договора аренды земельного участка от 09.06.2008, что ставит под сомнение необходимость аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:005002:318.

Таким образом, действия истца, выразившиеся в расторжении договора аренды основного земельного участка, сделали невозможным использование земельного участка по спорному договору, в связи с чем необходимость строительства берегоукрепительных сооружений – габионов, с целью защиты основного земельного участка от подтопления, у ответчика отсутствовала.

Как верно установлено судом первой инстанции, создание Арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды, означает, что он не выполнил свою обязанность перед Арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком, в связи с чем передача по акту приёма-передачи спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение Арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. 

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Департамента о взыскании арендной платы за период с 02 июля 2018 года (дата акта приема-передачи земельного участка) по 06 декабря 2018 года (дата постановления суда апелляционной инстанции об отказе в расторжении договора аренды), а также начисления пени за указанный период. 

Как усматривается из материалов дела, платежными поручениями, представленными ООО «Фирма «Локис ЛТД» в суд первой инстанции 14.09.2020, подтверждается погашение задолженности по арендной плате за период с момента вступления в законную силу постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда по делу № А84-300/2018 (т.1 л.д.149-161), в связи с чем требования ДИЗО о взыскании арендной платы в остальной части также не подлежат удовлетворению.

Апелляционный суд так же поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что требование о взыскании пени подлежит частичному удовлетворению, в соответствии со статьей 330 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 2.7 Договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

Проверив расчет пени, произведенный судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции считает обоснованным взыскание пени, рассчитанной в соответствии условиями Договора, в размере 10580,56 руб.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражного суда, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого решения не установлено, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Таким образом, обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба Департамента удовлетворению не подлежит.

Нарушение норм процессуального законодательства, влекущее безусловную отмену судебного акта, допущено не было. 

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 18 сентября 2020 года по делу                        №А84-5147/2019 оставить без изменений, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий судьяЕ.А. ФИО4

Судьи        И.В. Евдокимов

        ФИО1