ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-8196/2020

г. Вологда

06 апреля 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 06 апреля 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Ралько О.Б. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды представителя ФИО2 по доверенности от 05.12.2018 № 74,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АО Альянс» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 26 января 2021 года по делу                   № А13-8196/2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АО Альянс» (адрес: 160001, 

<

...>, подвал 1; ИНН 

<

***>,                      ОГРН 

<

***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации города Вологды (адрес: 160000, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Департамент) о признании договора аренды земельного участка для строительства от 05.05.2010 № 01-673 продленным на неопределенный срок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Департамент градостроительства администрации города Вологды (место нахождения: 160000, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (адрес: 160001, 

<

...>; ИНН 

<

***>,                                  ОГРН 

<

***>; далее – Управление).

Решением суда от 26.01.2021 в иске отказано.

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Основания, перечисленные в уведомлении о приостановке государственного кадастрового учета объекта недвижимости и государственной регистрации прав от 05.09.2019, 20.03.2020 устранены. По истечении срока договора Общество не имело бы возможности получить разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию. Факт получения данных документов свидетельствует о том, что согласно пункту 8.4 он продлен на тех же условиях на неопределенный срок. На момент отказа Департамента в предоставлении земельного участка 03.06.2020 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержалась запись о правах аренды Общества в отношении спорного земельного участка. Общество также обратилось с иском в Арбитражный суд Вологодской области к Управлению с требованием произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности Общества на здание производственного корпуса по улице Турундаевская города Вологды, а также к Администрации и Департаменту – с иском о признании незаконным отказа в предоставлении в земельного участка, кадастровым номером 35:24:0203002:93, предоставлении в аренду земельного участка, кадастровым номером 35:24:0203002:93, в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов.

Департамент в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

От Общества поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя. 

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –                  АПК РФ).

Выслушав представителя Департамента, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Департамент земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «ОкнаСтройСервис» (арендатор, далее –                                     ООО «ОкнаСтройСервис») заключили договор аренды земельного участка для строительства от 05.05.2010 № 01-673.

В соответствии пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок для строительства производственного комплекса площадью 1659 кв.м, кадастровым номером 35:24:0203002:93, местоположение: 

<

...> категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – производственные предприятия VI-V классов вредности различного профиля.

В пункте 2.1 установлен срок действия договора – до 08.04.2015.

Согласно пункту 8.4 договор прекращает свое действие по окончание его срока, а также в другой срок окончания срока действия договора по соглашению сторон. В случае отсутствия заявления арендатора о возобновлении действия договора после истечения срока договора, если арендатор при этом продолжает пользоваться участком при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя. Договор считается продленным на тех условиях на неопределенный срок.

ООО «ОкнаСтройСервис» (цедент) и Общество (цессионарий) заключили договор уступки права аренды от 12.03.2012, согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие цеденту по договору аренды земельного участка для строительства от 05.05.2010 № 01-673. 

Департамент градостроительства и инфраструктуры администрации города Вологды 26.10.2015 выдал разрешение на строительство здания производственного корпуса по улице Турундаевской в городе Вологде на земельном участке, кадастровым номером 35:24:0203002:93. 

Общество осуществило строительство здания производственного корпуса, которое введено в эксплуатацию 06.02.2018 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 06.02.2018). 

В дальнейшем Общество обратилось в Управление с заявлением о государственном кадастровом учете объекта недвижимости и регистрации права собственности на указанный объект. 

Управление 05.09.2019 приостановило государственную регистрацию права собственности на вышеуказанный объект на том основании, что срок договора аренды истек 08.04.2015. 

Департамент пояснил Обществу, что спорный договор аренды прекратил свое действие, регистрационная запись об аренде земельного участка погашена. 

Считая действия ответчика незаконными, истец обратился в арбитражный  суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными, отказал в иске.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Данное правило установлено в главе V.I «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» ЗК РФ, вступившей в силу с 01.03.2015 (Федеральный закон от 23.06.2014       № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон       № 171-ФЗ)).

Как правомерно указал суд первой инстанции, статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды.

При этом данное право не носит преимущественного характера, как это установлено статьей 621 ГК РФ.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ указано, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14, 20 статьи 39.12 ЗК РФ); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10).

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункта 4 данной статьи.

Аналогичный вывод содержится в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018.

Поскольку  доказательств наличия совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ Обществом не приведено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оно не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Спорный договор прекратил свое действие 08.04.2015, запись об аренде на вышеуказанный земельный участок Управлением погашена. Договор прекратил свое действие в силу прямого указания закона, таким образом, отсутствуют правовые основания для признания договора продленным на неопределенный срок. 

Ссылка Общества на внесение истцом арендных платежей в качестве доказательства продления договорных отношений судом не принимается, поскольку обязанность по оплате фактического пользования арендованным имуществом сохраняется за арендатором до фактического возврата имущества арендодателю по акту приема-передачи.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции  у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 26 января                     2021 года по делу № А13-8196/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АО Альянс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

          А.Я. Зайцева

 

Судьи

          О.Б. Ралько 

          А.Н. Шадрина