АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-8337/2021

г. Владивосток

21 июля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 21 июля 2022 года21 июля 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А., при ведении протокола помощником судьи Печениным А.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.06.2007)

к обществу с ограниченной ответственностью инвестиционная компания «Восточные ворота» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 26.11.2003) 

о взыскании  1 312 037,61 рублей основного долга, 213 797,85 рублей пени, расторжении договора и возврате земельного участка,

при участии в заседании

от истца: ФИО1, доверенность от 21.01.2022, паспорт, диплом, после перерыва – не явился, извещен;

от ответчика: не явился до перерыва, после перерыва ФИО2, паспорт, доверенность от 14.02.2022, диплом,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – истец, арендодатель, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью инвестиционная компания «Восточные ворота» (далее – ответчик, арендатор) о взыскании  1 312 037,61 рублей основного долга за период с 01.01.2019 по 30.06.2022, 213 797,85 рублей пени за период с 16.01.2019 по 07.06.2022, расторжении договора и возврате земельного участка (с учетом принятых судом уточнений).

В заседании 13.07.2022 суд в порядке ст. 163 АПК РФ объявил перерыв до 14.07.2022.

После перерыва от истца в материалы дела через систему "Мой арбитр" поступил справочный расчет, который приобщается судом к материалам дела в порядке ст. 66 АПК РФ.

Ответчик дал пояснения по существу спора, ответил на вопросы суда.

Ответчик фактически требования не признает.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «СтИГ» заключен договор от 27.12.2013 № 28 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:26:010309:221, площадью 7199 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 60 м, по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, для использования в целях жилищного строительства (далее - договор аренды). 

Срок аренды участка установлен на 5 (пять) лет с даты государственной регистрации договора (пункт 1.3 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморскому краю 29.01.2014, номер регистрационной записи 25-25/03/005/2014-207.

Согласно выписке из ЕГРН разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 25:26:010309:221: многоквартирные дома не выше 5 (пяти) этажей.

Права и обязанности арендатора по договору от 27.12.2013 №28 аренды земельного участка в полном объеме переданы ООО «Инвестиционная компания «Восточные ворота», на основании соглашения от 30.11.2015 о передаче прав и обязанностей, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Приморскому краю 25.01.2016 за № 25-25/003-25/011/091/2016-019.

Стороны договорились о размере и условиях внесения арендной платы в разделе 2 Договора.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды арендная плата установлена в размере 94 402 рубля 65 копеек в квартал.

Пунктом 2.2 договора аренды установлено, что арендная плата вносится ежеквартально, в срок до 15-го числа первого месяца квартала.

В соответствии с пунктом 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств. Уплата пени не освобождает виновную сторону от выполнения лежащих на ней обязательств и устранения допущенных нарушений.

В силу пунктов 3.4.14, 3.4.16 договора арендатор обязан течение 4 лет со дня утверждения проекта планировки территории осуществить строительство объектов инженерной инфраструктуры. В течение 5 лет со дня заключения договора аренды земельного участка осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с п. 3.4.17 договора собственник или арендатор земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, указанных в п. 3.3.4 настоящего Договора, обязан выполнить требования, предусмотренные п. 3.4.16 настоящего Договора.

Предупреждением о необходимости исполнения обязательств от 20.02.2021 №20/2900 Министерство уведомило арендатора о наличии задолженности по договору аренды.

Уведомлением от 24.01.2019 исх. №36 арендатор уведомил Министерство о своем нежелании продолжать арендные отношения, так как не намерено осуществлять строительство на спорном земельном участке, а также направил подписанные со своей стороны акты возврата земельного участка.

27.03.2019 подведомственным учреждением Министерству КГКУ «Управление землями и имуществом на территории Приморского края» был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 25:26:010309:221, по результатам которого установлено, что в границах участка расположены объекты, обозначенные на обзорной схеме «МН» (частично, нарушен рельеф участка, находятся остатки бетонных конструкций, канава, северо-западная граница участка проходит по территории школы, огороженной металлическим забором, в границах участка с северной и юго-восточной стороны расположены огороженные существующие землепользования; через земельный участок проходит организованный проезд.

Учитывая указанные особенности земельного участка, арендодатель письмом исх. №20/11563 от 08.04.2019 уведомил арендатора о необходимости освобождения занимаемого земельного участка с кадастровым номером 25:26:010309:221 для принятия его арендодателем.

19.04.2019 Департамент также направил арендатору письмо исх. №20/13568, в котором указал, что соглашение о расторжении договора аренды и акты приема-передачи участка будут направлены в его адрес после погашения задолженности по арендным платежам. Аналогичное уведомление направлено письмом 13.05.2019 исх. №20/15778.  

29.04.2019 ответчик повторно направил в Департамент письмо, в котором уведомил об окончании срока действия договора в связи с его возражениями на продление арендных отношений (вх. №20-22325), на которое 13.01.2020 Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края были направлены подписанные со стороны Министерства соглашение о расторжении договора и акт возврата земельного участка. 

При этом 20.02.2021 Министерством в адрес арендатора №20/2869 было направлено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2013 № 28 и акта приема-передачи.

Полагая, что ответчик продолжает пользоваться земельным участком, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с постановлением Администрации Приморского края от 20.08.2019 №547-па «О формировании органов исполнительной власти Приморского края» департамент переименован в министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона Приморского края от 29.12.2003 №90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» к полномочиям органов исполнительной власти Приморского края в области регулирования земельных отношений относятся распоряжение земельными участками, находящимися в собственности и (или) ведении Приморского края.

 Согласно пункту 2.1.2.8. постановления Администрации Приморского края от 07.10.2019 № 646-па «Об утверждении Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Приморского края», министерство заключает договоры купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования земельными участками, находящимися в собственности и в ведении Приморского края, и контролирует исполнение их условий.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края является надлежащим истцом по делу.

Отношения сторон по договору от 27.12.2013 № 28 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:26:010309:221 регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) «Аренда».

В соответствии со статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Из материалов дела судом установлено, что до истечения срока действия договора аренды письмом от 24.01.2019 исх. №36 Ответчик уведомил Министерство о нежелании продлять арендные отношения в связи с отказом от планов по строительству объекта на таком участке, а также направил подписанные со своей стороны акты возврата земельного участка.

Дальнейшая переписка Сторон свидетельствует об отсутствии намерений продолжать арендные отношения, и о наличии разногласий относительно состояния земельного участка, подлежащего возврату Арендодателю. 

Таким образом суд полагает установленным факт прекращения договорных отношений сторон по истечении срока договора аренды от 27.12.2013 № 28, т.е 29.01.2019.

Учитывая изложенное, требования истца о расторжении договора аренды не подлежат удовлетворению.

 В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно абз. 2 п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

В силу статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), в том числе и органами власти.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

Учитывая, что акты возврата земельного участка, подписанные со стороны арендатора, были направлены в адрес Министерства письмом от 24.01.2019 исх. №36, а также с учетом проведенной 27.03.2019 КГКУ «УЗИ» по поручению Министерства проверки использования спорного участка, в результате которой было достоверно установлено состояние земельного участка, и непринятием Арендодателем должных мер к принятию земельного участка, суд приходит к выводу о том, что с 28.03.2019 Министерство (арендодатель по договору) считается уклонившимся от приемки земельного участка у арендатора. 

Доводы Министерства о занятии земельного участка Арендатором по окончании срока аренды опровергаются представленными в материалы дела документами, в том числе актом проверки от 27.03.2019 с приложением фотоматериалов.

При этом суд учитывает, что наличие задолженности по арендным платежам, равно как и недостатков у арендованного имущества не является безусловным основанием для отказа в приемке имущества. Ни действующим законодательством, ни договором аренды не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором. Права собственник имущества (арендодателя) могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших в результате ненадлежащей эксплуатации объекта аренды а также иском о взыскании задолженности по арендной плате  

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для возложения на ответчика обязанности возвратить спорный земельный участок, а также для взыскания арендных платежей за период после 27.03.2019.

Таким образом, с учетом переплаты в размере 9599руб.49коп. по состоянию на 01.01.2019, с общества с ограниченной ответственностью инвестиционная компания «Восточные ворота» подлежит взысканию задолженность по арендным платежам в размере 80 742 рубля 83 копейки за период с 01.01.2019 по 27.03.2019 включительно.

Стороны по договору пришли к соглашению, что на основании пункта 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств. Уплата пени не освобождает виновную сторону от выполнения лежащих на ней обязательств и устранения допущенных нарушений.

Произведя самостоятельный расчет неустойки за период с 16.01.2019 по 07.06.2022, исходя из установленного судом размера задолженности, суд признает обоснованными требования о взыскании пени за период с 16.01.2019 по 31.03.2022 в размере 20 594 рубля 81 копейка.

В удовлетворении требований о взыскании неустойки за период с 01.04.2022 по 07.06.2022 суд отказывает как заявленные преждевременно.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о применении статьи 333 ГК РФ и уменьшении пени в связи с её явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). Согласно пункту 77 указанного Постановления от 24.03.2016 №7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 АПК РФ.

Согласно определению Конституционного Суда РФ от 14.03.2001 №80-О снижение судом неустойки на основании статьи 333 ГК РФ является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Как указано в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств чрезмерности размера заявленной к взысканию пени, при этом длительное время не исполнял свои договорные обязательства по уплате арендных платежей.

Безосновательное снижение судом неустойки приводит к злоупотреблению правом и уклонению сторон от надлежащего и добросовестного исполнения договорных обязательств, что является недопустимым и противоречит основным принципам права.

Оценив доводы сторон относительно чрезмерности размера пени, суд пришел к выводу, что размер заявленной к взысканию пени является разумным и соответствует последствиям допущенного нарушения правоотношения, а также соответствует условиям договора. Снижение пени в порядке статьи 333 ГК РФ в данном случае является нецелесообразным и приведет к нарушению баланса интересов сторон.

Статьей 110 АПК РФ определено, что судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворённых требований.

При подаче иска истцом государственная пошлина не уплачивалась, так как в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

 На основании частей 1, 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью инвестиционная компания «Восточные ворота» (ИНН

<

***>) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН

<

***>) 80 742 (восемьдесят тысяч семьсот сорок два) рубля 83 копейки основного долга, 20 594 (двадцать тысяч пятьсот девяносто четыре) рубля 81 копейка пени.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью инвестиционная компания «Восточные ворота» (ИНН

<

***>) в доход федерального бюджета 1 877 (одна тысяча восемьсот семьдесят семь) рублей государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Жестилевская О.А.