/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-7187/2017

г. Краснодар

13 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 февраля 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Рассказова О.Л. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца – Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064) – Лопатько Т.О. (доверенность от 15.10.2018), от третьего лица – администрации города Ставрополя – Богатыревой С.А. (доверенность от 30.01.2019), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Дом строй» (ИНН 2632102593, ОГРН 1152651022435), третьих лиц: Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, общества с ограниченной ответственностью «Табачная компания», общества с ограниченной ответственностью «Антарес», общества с ограниченной ответственностью «Югстройкомплекс», Управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дом строй» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.06.2018 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2018 (судьи Егорченко И.Н., Луговая Ю.Б., Сулейманов З.М.) по делу № А63-7187/2017, установил следующее.

Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Дом строй» (далее – общество) о признании самовольными постройками объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:031002:1548 и 26:12:031002:1782, расположенные на земельном участке площадью 3146 кв. м с кадастровым номером 26:12:031002:7197 по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 138; об обязании привести объекты незавершенного строительства в первоначальное состояние – до степени готовности 8%, существовавшее в период действия разрешения на строительство от 11.11.2005 № 1/239. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Ставрополя, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, ООО «Табачная компания», ООО «Антарес», ООО «Югстройкомплекс», Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору. 

Решением суда от 13.06.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.10.2018, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе общество просит отменить обжалуемые судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. Как указывает заявитель жалобы, суды необоснованно не приняли в качестве надлежащего доказательства космический снимок территории, на которой расположены спорные объекты, и заключение специалиста, исследовавшего данный снимок. Степень готовности спорных строений, указанная в договорах купли-продажи, не соответствовала их фактическим параметрам. Выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. 

В судебном заседании представители комитета и администрации г. Ставрополя  возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Из материалов дела видно и судами установлено, что с 1994 года за хозрасчетным предприятием «Кинотехпром» закреплен земельный участок для проектирования и строительства производственной зоны по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 15/3, квартал 204. ЗАО «Кинотехпром» выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от 24.05.1995 № 9305/3 на объект – 60 квартирный жилой дом. 

На основании соглашения о переуступке долга от 09.09.2004 ЗАО «Кинотехпром» передало ООО «Мегастрой» объекты незавершенного строительства в 204 квартале, поз. 4 – 4а, фактический адрес: г. Ставрополь, ул. Чехова, 140/138. 

По договору аренды от 17.08.2005 ООО «Мегастрой» с 20.07.2005 по 19.07.2008 в аренду предоставлен земельный участок категории земель населенных пунктов площадью 13 264 кв. м с кадастровым номером 26:12:031002:0175, расположенный по ул. Чехова в квартале 208, для целей проектирования и строительства первой очереди комплекса многоэтажных жилых домов (позиции 3, 3А, 4 и 4А).

Комитет градостроительства выдал ООО «Мегастрой» разрешение от 11.11.2005 № 1/239 на выполнение строительно-монтажных работ в полном объеме по строительству комплекса многоэтажных жилых домов (первая очередь, позиции 3, 3А, 4 и 4А) по ул. Чехова в квартале 208, сроком действия до 11.11.2006 (продлено до 19.07.2008). 

По сведениям ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация», по состоянию на 13.09.2006 незавершенные строительством объекты по ул. Чехова, 140/15, ул. Широкая, с кадастровым (или условным) номером 26:12:031002:0175:30775 и по ул. Чехова, 138 с кадастровым (или условным) номером 26:12:031002:0175:31867 имели степень готовности 8%. 

8 декабря 2006 года управление произвело государственную регистрацию права собственности ООО «Мегастрой» на следующие объекты незавершенного строительства: 

– жилой дом с кадастровым номером 26:12:031002:0175:30775, инвентарный номер 30775, 8% готовности, находящийся в г. Ставрополе, по ул. Чехова, 140/15, ул. Широкая, на земельном участке общей площадью 13 264 кв. м с кадастровым номером 26:12:031002:0175 по ул. Чехова в квартале 208;

– жилой дом с кадастровым номером 26:12:031002:0175:31867, инвентарный номер 31867, 8% готовности, находящийся в г. Ставрополе, по ул. Чехова, 138, на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031002:0175 общей площадью 13 264 кв. м, по ул. Чехова в квартале 208. 

По договору купли-продажи недвижимости от 12.12.2006 ООО «Мегастрой» (продавец) продало ООО «Югстройкомплекс» (покупатель) объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером 26:12:031002:0175:30775, инвентарный номер 30775, 8% готовности, находящийся в г. Ставрополе, по ул. Чехова, 140/15, ул. Широкая, на земельном участке общей площадью 13 264 кв. м с кадастровым номером 26:12:031002:0175 по ул. Чехова в квартале 208. 

По договору купли-продажи недвижимости от  25.04.2008 ООО «Мегастрой» (продавец) продало ООО «Антарес» (покупатель) объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером 26:12:031002:0175:31867, инвентарный номер 31867, 8% готовности, находящийся в г. Ставрополе, по ул. Чехова, 138, на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031002:0175 общей площадью 13 264 кв. м, по ул. Чехова в квартале 208. 

По договору купли-продажи недвижимости от  16.02.2009 ООО «Антарес» (покупатель) приобрело у ООО «Югстройкомплекс» (продавец) объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером 26:12:031002:0175:30775, инвентарный номер 30775, 8% готовности, находящийся в г. Ставрополе, по ул. Чехова, 140/15, ул. Широкая, на земельном участке общей площадью 13 264 кв. м с кадастровым номером 26:12:031002:0175 по ул. Чехова в квартале 208. 

Решением суда от 30.11.2009 по делу № А63-2599/2009 ООО «Мегастрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, по завершению которого в ЕГРЮЛ внесена запись от  04.10.2012 о ликвидации ООО «Мегастрой».

Постановлением администрации города Ставрополя от  01.03.2011 № 537 земельный участок площадью 10 659 кв. м (в том числе 3937 кв. м с особым режимом использования) с кадастровым номером 26:12:031002:1039 по ул. Чехова в квартале 208, категория земель – земли населенных пунктов, предоставлен в аренду на три года в целях многоэтажной жилой застройки Исханяну Э.Р. (площадь 3513 кв. м), ООО «Антарес» (площадь 3146 кв. м) и ООО «Мегастрой» (площадь 4 тыс. кв. м).  

По договору купли-продажи недвижимости от 22.12.2012 ООО «Антарес» (продавец) продало ООО «Табачная компания» (покупатель) расположенные на земельном участке под кадастровым номером 26:12:031002:0175 общей площадью 13 264 кв. м следующие объекты незавершенного строительства: 

– жилой дом (литера А) с кадастровым номером 26:12:031002:0175:30775, инвентарный номер 30775, 8% готовности, находящийся в г. Ставрополе, по ул. Чехова, 140/15, ул. Широкая, на земельном участке общей площадью 13 264 кв. м с кадастровым номером 26:12:031002:0175 по ул. Чехова в квартале 208;

– жилой дом (литера А) с кадастровым номером 26:12:031002:0175:31867, инвентарный номер 31867, 8% готовности, находящийся в г. Ставрополе, по ул. Чехова, 138, на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031002:0175 общей площадью 13 264 кв. м, по ул. Чехова в квартале 208. 

Пунктом 1.1.2 договора покупателю безвозмездно переданы права и обязанности арендатора земельного участка площадью 3146 кв. м с кадастровым номером 26:12:031002:0175, возникшие по договору аренды земельного участка от 16.05.2012. 

Согласно заключениям кадастрового инженера от 24.06.2013 к техническим планам объектов незавершенного строительства степень их готовности возросла за счет увеличения конструктивных элементов объектов в процессе продолжающегося строительства. 

29 января 2015 года ООО «Табачная компания» обратилось к регистратору с заявлениями о внесении изменений в ЕГРП в сведения об общей площади застройки незавершенных строительством объектов со степенью готовности 25% и 29% соответственно. 

По договору купли-продажи недвижимости от 06.10.2015 ООО «Табачная компания» (продавец) передало в собственность обществу (покупатель) расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 138, на земельном участке с кадастровым номером 26:12:031002:7197 (ранее кадастровый номер 26:12:031002:0175), общей площадью 3146 кв. м, следующие объекты незавершенного строительства:

– жилой дом с кадастровым номером 26:12:031002:1548, назначение – нежилое здание, 25% готовности;

– жилой дом с кадастровым номером 26:12:031002:7197, назначение – нежилое здание, 29% готовности.

22 февраля 2017 года специалист комитета по результатам осмотра объектов установил, что возведенная конструкция объектов имеет превышение заявленной в разрешении на строительство площади, консервация строительной площадки не осуществлена. 

В претензии от 06.03.2017 комитет указал обществу на необходимость сноса самовольных объектов незавершенного строительства. Данная претензия оставлена обществом без удовлетворения

Полагая, что спорные объекты являются самовольными, комитет обратился в арбитражный суд.

Одним из способов защиты гражданских прав является в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно реконструируемым объектам является приведение их технических характеристик в первоначальное состояние. Снос таких объектов возможен только в случае, если восстановление исходного положения невозможно, а сохранение таких объектов в неизменном виде нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 28 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 22 и 23 постановления № 10/22, собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. 

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 24 постановления № 10/22, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления № 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для признания спорных объектов самовольными постройками и удовлетворения требований комитета.

Суды установили, что разрешение на строительство спорного объекта после 20.07.2008 не выдавалось, доказательства того, что строительство объектов велось в период действия разрешения на строительство от 11.11.2005 № 1/239 в материалы дела не представлено, меры к получению разрешения на строительство как до начала так и во время продолжения строительных работ после истечения срока действия предыдущего разрешения не принимались, строительство объектов до степени готовности 25% и 29% осуществлено в отсутствие разрешения на строительство.

Из представленных в дело доказательств не следует, что предпринимались надлежащие меры к получению разрешительной документации (доказательств обращения с заявлением о продлении срока разрешения на строительства до истечения срока действия такого разрешения при рассмотрении спора представлено не было). Общество не указало, что помешало совершить соответствующие действия в установленном порядке, согласовать и получить документацию, необходимую для проведения строительных работ (заявителем не представлено доказательств обращения за разрешением на строительство и отказа в предоставлении данной государственной услуги).

Ссылка заявителя на данные аэрокосмической съемки правомерно отклонены судами. Сам по себе фрагмент космического снимка с учетом даты его составления не опровергает вывод судов о том, что строительство спорных объектов велось после истечения срока действия разрешения на строительство от 11.11.2005 № 1/239.

Суд кассационной инстанции также учитывает, что обществом в материалы дела не представлены первичные учетные документы (журнал работ, исполнительная документация и т. п.), подтверждающие период строительства спорных объектов до степени готовности 25% и 29%, а также отсутствуют доказательства ведения государственного строительного надзора (согласно пункту 1 части 1 статьи 54  Градостроительного кодекса Российской Федерации  государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49  Градостроительного кодекса Российской Федерации; в первоначальном разрешении на строительство  от 11.11.2005 № 1/239 указано на получение положительного заключения государственной экспертизы (общество не оспаривает, что проектная документация спорных объектов подлежит  экспертизе); т. 1, л. д. 49; т. 3, л. д. 144). При этом, риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы обстоятельств спора, не подтверждает существенных нарушений судом норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.06.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2018 по делу № А63-7187/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу − без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                     А.В. Садовников

Судьи	 О.Л. Рассказов

	 И.И. Фефелова