АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-37963/2018

г. Краснодар

07 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Приморская-Компани» (ИНН 2320036465, ОГРН 1022302957049) – Елисеевой К.С. (доверенность от 01.01.2017), в отсутствие истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и третьего лица – Гладковского Михаила Сергеевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2018 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2019 (судьи Попов А.А., Малыхина М.Н., Сулименко О.А.) по делу № А32-37963/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Приморская-Компани» (далее – общество) с иском о расторжении договора от 13.10.2008 № 4900771144 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0404002:9.

Иск основан на нормах статей 309, 310, 450, 452, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), положениях статьи 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован ненадлежащим исполнением обществом договорных обязательств. Администрация указывает на то, что арендатор не использует земельный участок по целевому назначению в соответствии с его разрешенным использованием.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Гладковский Михаил Сергеевич. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2019, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что 13.10.2008 территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее – территориальное управление) и общество заключили договор № 7700001144 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Земельный участок предоставлен обществу на основании распоряжения территориального управления от 13.10.2008 № 1241-р в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (сроком на 49 лет). Согласно пункту 3 названного распоряжения земельный участок предоставлен обществу в аренду для сельскохозяйственного использования. По условиям договора арендатору предоставляется в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный во второй санитарной зоне охраны курорта, с кадастровым номером 23:49:0404002:9, общей площадью 1 666 800 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, урочище «Житовка». Участок предоставлен арендатору для сельскохозяйственного использования на срок по 12.10.2057. Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора аренды при использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению, а также неиспользования участка (его части) в течение года. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации. Переход права собственности на данный земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи зарегистрирован в реестре объектов муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи от 14.04.2011. В этой связи номер договора аренды от 13.10.2008 № 7700001144 изменен на номер № 4900771144. По результатам обследования земельного участка выявлено, что арендатор использует предоставленный земельный участок не по целевому назначению, способами, не соответствующими его разрешенному использованию. Администрация направила в адрес общества претензию от 21.06.2018 № 14127/02-05-16 об устранении допущенных нарушений в 30-дневный срок со дня ее получения. Письмом от 24.07.2018 № 16810/02-05-16 обществу направлена претензия с предложением о расторжении договора аренды. Неустранение обществом выявленных нарушений послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 450, 452, 606, 610, 614, 619 Гражданского кодекса, статей 7, 22 Земельного кодекса. Судами учтены выводы судебных инстанций по ранее рассмотренному делу № А32-42971/2014, в рамках которого администрация также просила расторгнуть договор аренды (за иной период, на основании другого уведомления о расторжении). При разрешении данного дела суды трех инстанций исходили из того, что целевое использование земельного участка за 2013 год подтверждено актом обследования от 17.05.2013 и заключением администрации (установлено, что арендуемый участок используется для выпаса скота). Обстоятельства, связанные с изменением вида разрешенного использования (строительство МСОК «Сочи Гольф клуб»), уже существовали на дату проведения проверки. Суды в рамках дела № А32-42971/2014 признали недоказанным администрацией факт неиспользования обществом земельного участка по целевому назначению. Материалы дела не содержат доказательств внесения сторонами в установленном порядке каких-либо изменений в договор в части целевого использования земельного участка. Предоставление земельного участка для строительства осуществляется по иной процедуре, и внесение изменений в этой части в действующий договор невозможно. В настоящее время общество также использует земельный участок в сельскохозяйственных целях, что соответствует условиям договора аренды. Для вывода о нецелевом использовании земельного участка истец должен представить доказательства о том, что вид использования ответчиком земельного участка не соответствует предмету договора и носит постоянный (длящийся) характер. Между тем, такие доказательства в материалах дела отсутствуют. В рамках рассматриваемого дела ответчиком также представлены доказательства того, что в период с 2016 года и по настоящее время заключены и действуют договоры общества с главой КФХ Мадилян Е.В., подтверждающие использование арендуемого участка в сельскохозяйственных целях. Использование арендуемой земли в целях, предусмотренных договором, подтверждены также актами обследования участка администрации Кудепстинского сельского округа города Сочи за 2016 и 2017 годы, актом проверки Россельхознадзора от июля 2015 года, а также сведениями, размещенными на официальном сайте Росприроднадзора о результатах обследования земельного участка в ноябре 2016 года. Доказательством добросовестности общества и надлежащего соблюдения им договорной дисциплины является отсутствие задолженности по договору, о чем свидетельствует акт сверки расчетов от 11.10.2018. Кроме того, постановлением Правительства Российской Федерации от 08.11.2012 № 1145 «Многофункциональный спортивно-оздоровительный комплекс "Сочи Гольф Клуб"» исключен из Программы строительства Олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта. Признав недоказанными обстоятельства существенного нарушения обществом договорных обязательств, судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении иска.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. В результате обследования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0404002:9 выявлены предусмотренные гражданским и земельным законодательством основания для расторжения договора аренды. Арендатор использует предоставленный ему земельный участок не по целевому назначению, способами, не соответствующими его разрешенному использованию, следовательно, нарушает договорные обязательства. Доказательства осуществления строительства на арендуемом земельном участке (многофункциональный спортивно-оздоровительный комплекс «Сочи гольф клуб») в материалы дела обществом не представлены. При таких обстоятельствах договор аренды подлежит расторжению на основании статьей 450, 619 Гражданского кодекса и статьи 22 Земельного кодекса.  

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ответчик отмечает, что единственным целевым назначением земельного участка по условиям договора аренды и распоряжения территориального управления от 13.10.2008 №1241-р являлось (является до настоящего времени) сельскохозяйственное использование. При этом материалы дела не содержат доказательств внесения сторонами в установленном законом и договором аренды порядке каких-либо изменений в него в части изменения целевого назначения участка, его разрешенного использования и категории земель. Никаких дополнительных соглашений и государственной регистрации изменений к договору сторонами не осуществлялось, в силу чего стороны обязаны руководствоваться договором в его действующей редакции, закрепляющей условия и порядок использования земельного участка исключительно в сельскохозяйственных целях. Общество использовало земельный участок ранее (использует сейчас) в строгом соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды.

От третьего лица отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве. 

Истец и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 13.10.2008  территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 7700001144 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. По условиям договора арендатору предоставляется участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный во второй санитарной зоне охраны курорта, с кадастровым номером 23:49:0404002:9, общей площадью 1 666 800 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, урочище «Житовка». Земельный участок предоставляется в аренду для сельскохозяйственного использования на срок с 13.10.2008 по 12.10.2057. Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Предусмотрено право на досрочное расторжение договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при неиспользовании земельного участка (его части) в течение года. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации.

Земельный участок предоставлен в аренду обществу на основании распоряжения территориального управления от 13.10.2008 № 1241-р, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0404002:9 переоформлено на право аренды (сроком на 49 лет). Согласно пункту 3 распоряжения земельный участок предоставляется обществу на условиях аренды для сельскохозяйственного использования. 

Переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404002:9 к муниципальному образованию город-курорт Сочи зарегистрирован в реестре объектов муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи от 14.04.2011. В этой связи номер договора аренды от 13.10.2008 № 7700001144 изменен на № 4900771144. 

Ссылаясь на результаты обследования земельного участка, администрация направила в адрес общества претензию от 21.06.2018 № 14127/02-05-16. В ней указано, что арендатор использует земельный участок не по целевому назначению, способами, не соответствующими его разрешенному использованию. Обществу предложено устранить допущенные нарушения в 30-дневный срок со дня получения претензии. 

Письмом от 24.07.2018 № 16810/02-05-16 обществу направлена вторая претензия с предложением о заключении соглашения о расторжении договора аренды ввиду существенного нарушения арендатором обязательств.

Указывая на допущенные обществом нарушения договорных обязательств (использование земельного участка не по целевому назначению, способами, не соответствующими его разрешенному использованию), администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 13.10.2008 № 4900771144.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса). 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

При этом переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

По результатам исследования представленных администрацией в материалы дела доказательств суды первой и апелляционной пришли к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).

Договор аренды подлежит прекращению в случае: использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства (часть 1 статьи 66 Кодекса). Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Кодекса, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В доказывании не нуждаются лишь те обстоятельства дела, которые признаны арбитражным судом общеизвестными (часть 1 статьи 69 Кодекса).

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, с учетом обстоятельств, ранее установленных судами в рамках дела № А32-42971/2014, судебные инстанции пришли к выводу о документальной неподтвержденности (недоказанности администрацией) факта использования обществом земельного участка с нарушением условий договора или назначением имущества. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0404002:9 предоставлен обществу для сельскохозяйственного использования. Материалы дела (акты обследования администрации Кудепстинского сельского округа г. Сочи за 2016-2017 годы, акт проверки Россельхознадзора от июля 2015 года, сведения, размещенные на официальном сайте Росприроднадзора о результатах обследования земельного участка в ноябре 2016 года, договоры с главой КФХ Мадилян Е.В.) подтверждают использование обществом арендуемого участка в сельскохозяйственных целях. Обстоятельства, связанные с изменением вида разрешенного использования участка (строительство МСОК «Сочи гольф клуб»), уже существовали в период рассмотрения дела № А32-42971/2014, в рамках которого суды указали на отсутствие доказательств внесения сторонами в установленном законом порядке изменений в договор аренды в части целевого использования земельного участка. В материалы настоящего дела сторонами также не представлены доказательства внесения в действующий договор аренды каких-либо изменений в части целевого назначения земельного участка, его разрешенного использования и категории земель. Кроме того, постановлением Правительства Российской Федерации от 08.11.2012 № 1145 «Многофункциональный спортивно-оздоровительный комплекс "Сочи Гольф Клуб"» исключен из Программы строительства Олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта. С учетом установленных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций не усмотрели оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды по основаниям, заявленным администрацией в иске.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы, изложенные администрацией в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы искового заявления и апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка. Эти доводы не опровергают обоснованность вывода судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных органом местного самоуправления.

Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2019  по делу № А32-37963/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							       В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   И.В. Сидорова

                                                                                                                              Е.Г. Соловьев