АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1083/2017

20 апреля 2017 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Цирулик О.В.

Судей: Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.

при участии:

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска:

- Безлепкина С.В., представитель по доверенности № 02-12/3 от 09.01.2017

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска 

на решение от 25.11.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017

по делу №  А73-10891/2016 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.Н. Серова,                             в суде апелляционной инстанции судьи: И.В. Иноземцев, М.О. Волкова,             Е.В. Гричановская

по иску индивидуального предпринимателя Таталина Федора Федоровича

 к  Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска

третьи лица: Бек Елена Валентиновна, Микелов Сергей Дмитриевич, Барабанов Григорий Афиногенович

об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка

Индивидуальный предприниматель Таталин Федор Федорович (ОГРНИП 304270336600092, ИНН 272601376121; далее – ИП Таталин Ф.Ф., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края к Городскому округу «Город Хабаровск» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее – департамент, ответчик) с заявлением об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка № 206 от 21.06.2016 следующего содержания:

- принять абзац третий пункта 2.1 в следующей редакции: «Размер арендной платы за пользование участком исчисляется в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка: Бек Е.В. 1609,09 (УПКС) х 586,16 кв.м х 1,5% = 14 147,76 руб., Микелов С.Д. 1609,09 (УПКС) х                 586,16 кв.м х 1,5% = 14 147,76 руб., ИП Таталин Ф.Ф. 1609.09 (УПКС) х 1172.91 кв.м х 1,5% = 28 309,76 руб., Барабанов Г.А. 1609,09 (УПКС) х 586,16 кв.м х 1,5% = 14 147,76 руб.;

- принять пункт 2.2 в следующей редакции: «На момент заключения настоящего договора сумма арендной платы в год составляет: 70 753,04 руб.»; 

- пункты 7.1 и 7.4 исключить (с учетом уточнений  требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Бек Елена Валентиновна, Микелов Сергей Дмитриевич, Барабанов Григорий Афиногенович. 

Решением от 25.11.2016 иск удовлетворен частично. Пункт 7.1 исключен из проекта договора, пункты 2.1, 2.2, 7.4 договора оставлены в редакции арендодателя, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано, с департамента в пользу ИП Таталина Ф.Ф. взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017 решение от 25.11.2016 изменено.

Абзац 3 пункта 2.1 договора аренды № 206 от 21.06.2016 принят в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок исчисляется по договору аренды соразмерно долям в праве на топливно-раздаточный комплекс, в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации и с учетом действующего федерального законодательства, и рассчитывается по настоящему договору нижеследующим образом: Бек Е.В.: 1 609,09 (УПКСЗ) х 0,25296 (Квз) х 586,16 кв.м = 238 587,88 руб.; Микелов С.Д.: 1 609,09 (УПКСЗ) х 0,25296 (Квз) х 586,16 кв.м = 238 587,88 руб.; ИП Таталин Ф.Ф.: 1 609,09 (УПКСЗ) х 0,25296 (Квз) х 1172.91 кв.м. = 477 415,90 руб.; Барабанов Г.А. 1 609,09 (УПКСЗ) х 0,25296 (Квз) х 586,16 кв.м = 238 587,88 руб. 

УПКСЗ - значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка; 

Квз - коэффициент по виду разрешенного использования и зонирования территории. 

Пункт 2.2 договора № 206 от 21.06.2016 принят в следующей редакции: «Сумма арендной платы в год составляет: 1 193 179,54 руб.».

 Пункты 7.1 и 7.4 из договора № 206 от 21.06.2016 исключены. 

С департамента в пользу ИП Таталина Ф.Ф. взысканы судебные расходы в размере  9 000 рублей.

В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неверное применение судами обеих инстанций норм материального права, просит отменить решение от  25.11.2016 в части, постановление от 10.02.2017 полностью. 

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о необоснованном установлении судами цены договора исходя из измененной кадастровой стоимости земельного участка. Указывает на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора в части установления размера арендной платы исходя из измененной кадастровой стоимости земельного участка. Оспаривает выводы судов о несоответствии закону исключенного ими пункта 7.1 договора. По мнению заявителя, поскольку заявленные требования удовлетворены частично, то расходы на оплату госпошлины взыскиваются пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со статьей 110 АПК РФ. 

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты. Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела  и установлено судами,                                ИП Таталин Ф.Ф. является обладателем права собственности в размере 39612/100000 доли на объект недвижимости: топливно-раздаточный комплекс, назначение нежилое, 1-этажный, инвентарный номер 9843, состоящий из основного строения (лит. З) 5,3 кв.м, операторской (лит. Д) 31,6 кв.м, нефтехранилища (Лит.Лит. Г1-Г5) по 30 кв.м, нефтехранилища (Лит. Г6) 37,5 кв.м, резервуаров (Лит.Лит. Г7-Г14) по 15 кв.м, сарая (Лит. Г15) 5,7 кв.м, топливно-раздаточных колонок (Лит.Лит. Г16- Г18) по 4,8 кв.м, электрокабеля, трубопроводов, протяженностью 66 м, расположенный по адресу: г. Хабаровск, проспект 60 лет Октября, 1Б, лит. Д.

В отношении вышеуказанного объекта недвижимости также зарегистрированы права ООО «Промрезерв» - доля в праве 1/100, Бек Е.В. - доля в праве 19796/100000, Микелов С.Д. - доля в праве 19796/100000, Барабанов Г.А. – доля в праве 19796/100000.

 Для эксплуатации объекта недвижимости в 2010 году сформирован земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050901:89 площадью                  2 961 кв.м, вид разрешенного использования - под топливно-раздаточный комплекс.

В целях оформления права пользования указанным земельным участком ИП Таталин Ф.Ф. обратился в департамент с заявлением от 22.07.2015 о заключении договора аренды сроком на 5 лет.

По результатам рассмотрения обращения предпринимателя департаментом принято решение от 24.07.2015 № 13-05/7436 об отказе в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка.

Данный отказ был признан незаконным в рамках дела                            № А73-11307/2015, на департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем подготовки и направления в адрес предпринимателя в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу проекта договора аренды испрашиваемого им земельного участка.

Во исполнение решения суда департаментом направлен проект договора от 21.06.2016 № 206 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050901:89, площадью 2 961 кв.м, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, проспект 60-летия Октября, дом 1б (лит. Д), для использования под топливно-раздаточный комплекс, сроком действия с 21.06.2016 по 20.06.2021, со множественностью лиц на стороне арендатора.  

11.07.2016 ИП Таталиным Ф.Ф. к договору аренды оформлен протокол разногласий в части пункта 2.1 (размера арендной платы), а также пунктов 7.1 и 7.4, которые арендатор предложил исключить. 

Рассмотрев данные разногласия, департамент предложил пункты 2.1 и 7.4 оставить в редакции арендодателя, пункт 7.1 изложить в измененной редакции. 

Поскольку возникшие при заключении договора разногласия урегулированы не были, спор передан на рассмотрение суда.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции удовлетворил их  частично, исключил из договора пункт 7.1, пункты 2.1, 2.2, 7.4 договора оставлены в редакции департамента.

Изменяя решение от 25.11.2016, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (часть 2 статьи 39.20 Кодекса). 

При этом в соответствии с частью 6 данной статьи, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. 

В течении трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды. 

Таким образом, в силу части 6 статьи 39.20 Кодекса, заключение договора аренды земельного участка с правообладателем здания для департамента является обязательным.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Устанавливая редакцию  абзаца 3 пункта 2.1  и пункта 2.2 договора, соответственно, определяющих размер арендной платы и порядок ее исчисления, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из формулы, приведенной в Постановлении Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 № 411-пр «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края». 

При этом апелляционный суд обоснованно учел при определении размера арендной платы изменение кадастровой стоимости спорного участка, утвержденной Решением комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости земельных участков от 17.08.2016                  № 19. 

Доводы кассационной жалобы департамента о необоснованном исчислении судом арендной платы с учетом изменения кадастровой стоимости земельного участка отклоняются, как противоречащие нормам права и целям рассмотрения преддоговорного спора, которые предполагают установление судом таких условий договора, которые могут быть применены сторонами непосредственно после вступления судебного акта в законную силу, без пересмотра каких-либо аспектов договора в ином судебном деле или другом, установленном законом порядке.   

Доводы кассационной жалобы о несоблюдении досудебного (претензионного) порядка разрешения спора в части исчисления арендной платы исходя из измененной кадастровой стоимости, также отклоняются, так как вопрос об определении цены договора являлся предметом досудебного регулирования и не был разрешен сторонами в добровольном порядке. Повторное обращение за досудебным урегулированием того же вопроса по иным основаниям не отвечает целям такого регулирования. Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка была изменена во время рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции в связи с чем  у истца отсутствовала возможность предъявить соответствующую претензию до начала рассмотрения спора.

Исключая пункт 7.1 договора, распространяющий действие договора на ранее возникшие правоотношения сторон, суд апелляционной инстанции  правомерно руководствовался следующим.

Согласно части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

 В соответствии с частями 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Таким образом, срок действия договора определяется по соглашению сторон. 

Установив, что срок действия договора аренды определен в пункте 1.2 с 21.06.2016 по 20.06.2021 и отсутствует согласие сторон на применение условий договора к их отношениям, возникшим до заключения договора, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости исключения пункта 7.1 из текста договора.

Рассматривая пункт 7.4 договора, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о необходимости его исключения как противоречащего положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Ссылки кассационной жалобы департамента на разъяснения, данные в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», являются необоснованными. Из содержания названных разъяснений следует, что необходимость получения согласия арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости объекта может быть установлена соглашением сторон в случае, если объект находится в собственности юридического или физического лица.  

Возможность установления запрета на пересмотр кадастровой стоимости находящегося в публичной собственности или распоряжении земельного участка без согласия арендодателя действующим законодательством не предусмотрена. Более того, в вышеуказанном пункте 6  Постановления Пленума Верховного Суда РФ прямо разъяснено право арендатора на оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или земельного участка, собственность на который не разграничена.

На основании вышеизложенного, доводы кассационной жалобы  о несогласии с выводами суда апелляционной инстанции подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Также подлежат отклонению доводы жалобы относительно неверного взыскания с департамента госпошлины, поскольку, как правильно указано судом апелляционной инстанции, при частичном удовлетворении требований неимущественного характера, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу, а правило о пропорциональном распределении судебных расходов не действует.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017 по делу №  А73-10891/2016 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.03.2017.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           О.В. Цирулик                   

Судьи                                                                                    С.И. Гребенщиков         

 

	С.Н. Новикова