АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

                                                                                                

дело № А45-20952/2021

город Новосибирск

26 марта 2022 года

резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2022 года

в полном объёме решение изготовлено 26 марта 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску акционерного общества ПОЧТА РОССИИ ИНН 

<

***>

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, общества с ограниченной ответственностью БИЗНЕС ЦЕНТР АКЦЕНТ-ОЦЕНКА ИНН 

<

***>

об оспаривании рыночной стоимости права аренды

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 27.09.2021, паспорт, диплом, ФИО3 по доверенности от 19.05.2021, паспорт, диплом

ответчика: ФИО4 по доверенности от 15.04.2021, служебное удостоверение, диплом

эксперт общества с ограниченной ответственностью ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ ВЕЛЕС ФИО5, паспорт

установил

Акционерное общество ПОЧТА РОССИИ обратилось с иском, уточнённым в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об оспаривании рыночной стоимости права аренды, предложенной территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области при заключении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:22:011201:2, 54:22:011602:4, 54:13:022903:3, 54:13:022608:4, 54:15:011015:1,  54:15:020901:3, 54:26:041302:9, 54:26:010216:5, 54:26:030201:4, 54:26:021001:4, 54:26:020603:15, 54:27:010123:24, 54:31:010717:1, 54:28:043604:94, 54:29:040602:2, 54:10:021501:43, 54:01:010111:18.

Истец просит обязать территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области заключить с акционерным обществом ПОЧТА РОССИИ договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:22:011201:2, 54:22:011602:4, 54:13:022903:3, 54:13:022608:4, 54:15:011015:1,  54:15:020901:3, 54:26:041302:9, 54:26:010216:5, 54:26:030201:4, 54:26:021001:4, 54:26:020603:15, 54:27:010123:24, 54:31:010717:1, 54:28:043604:94, 54:29:040602:2, 54:10:021501:43, 54:01:010111:18, определив размер арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков – 49 436 рублей 85 копеек в год согласно заключению общества с ограниченной ответственностью ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ ВЕЛЕС от 17.01.2022 № 22Э-001 с применением индексов инфляции в установленном законом порядке.

По мнению истца, предложенная ответчиком стоимость, определённая на основании отчётов общества с ограниченной ответственностью БИЗНЕС ЦЕНТР АКЦЕНТ-ОЦЕНКА, является недостоверной, явно завышенной, превышает рыночную стоимость земельных участков в 18, 5 раз.

В качестве правового обоснования иска указаны статьи 421, 422, 424, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 8, 13 федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В судебном заседании представитель акционерного общества ПОЧТА РОССИИ поддержал заявленные требования, судебные расходы просил отнести на ответчика.

Представитель территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив доводы искового заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд пришёл к следующим выводам.

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка (статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами или органами местного самоуправления.

Договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о её акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (часть 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом категории земель, к которой отнесён такой земельный участок, и его разрешённого использования,

принцип предсказуемости расчёта размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти определяются порядок расчёта арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчёта арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учёта необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобождённых от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчёта размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесённые к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчёте на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

на основании кадастровой стоимости земельных участков;

по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в соответствии со ставками арендной платы, утверждёнными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключён указанный договор аренды.

На основании заявления акционерного общества ПОЧТА РОССИИ от 30.10.2019 № МР54-15/1296 распоряжением территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области от 30.12.2020 № 843-р было принято решение о предоставлении истцу в аренду сроком на 49 лет 17-ти земельных участков, находящихся в федеральной собственности, с разрешённым использованием «для обеспечения деятельности организаций и объектов связи», земельных участков с кадастровыми номерами 54:22:011201:2; 54:22:011602:4; 54:13:022903:3; 54:13:022608:4; 54:15:011015:1; 54:15:020901:3; 54:26:041302:9; 54:26:010216:5; 54:26:030201:4; 54:26:021001:4; 54:26:020603:15; 54:27:010123:24; 54:31:010717:1; 54:28:043604:94; 54:29:040602:2; 54:10:021501:43;    54:01:010111:18.

На указанных земельных участках расположены принадлежащие акционерному обществу ПОЧТА РОССИИ на праве собственности объекты недвижимого имущества.

Территориальным управлением проведена оценка рыночной стоимости права аренды указанных земельных участков, в адрес акционерного общества ПОЧТА РОССИИ для подписания направлены три экземпляра договора о предоставлении указанных земельных участков в аренду (№ МР54-22/1662).

Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата в размере 1 112 633 рублей 46 копеек в год, 92 719 рублей 46 копеек в месяц.

Размер арендной платы определён в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, на основании отчётов об оценке, выполненных обществом с ограниченной ответственностью БИЗНЕС ЦЕНТР АКЦЕНТ-ОЦЕНКА от 29.07.2020 № 044-07-2020, от 29.07.2020 № 047-07-2020, от 14.07.2020 № 016-07-2020, от 14.07.2020 № 018-07-2020, от 20.07.2020 № 033-07-2020, от 20.07.2020 № 034-07-2020, от 20.07.2020 № 025-07-2020, от 20.07.2020 № 024-07-2020, от 20.07.2020 № 023-07-2020, от 20.07.2020 № 026-07-2020, от 20.07.2020 № 027-07-2020, от 20.07.2020 № 035-07-2020, от 14.07.2020 № 015-07-2020, от 29.07.2020 № 040-07-2020, от 20.07.2020 № 032-07-2020, от 29.07.2020 № 037-07-2020, от 20.07.2020 № 029-07-2020.

Согласно пункту 1.1 отчётов об оценке «основные факты и выводы» объектом оценки является право аренды на 49 лет земельного участка. В указанном пункте также отражены результаты проведения оценки и указаны: итоговая величина рыночной стоимости права собственности объекта оценки; итоговая величина рыночной стоимости права аренды земельного участка за 49 лет.

Расчёт размера арендной платы, указанный в проекте договора аренды, осуществлён территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области на основании итоговой величины рыночной стоимости права аренды земельных участков за 49 лет.

С учётом доводов акционерного общества ПОЧТА РОССИИ и пределов предмета доказывания по настоящему спору в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца судом была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:22:011201:2, 54:22:011602:4, 54:13:022903:3, 54:13:022608:4, 54:15:011015:1,  54:15:020901:3, 54:26:041302:9, 54:26:010216:5, 54:26:030201:4, 54:26:021001:4, 54:26:020603:15, 54:27:010123:24, 54:31:010717:1, 54:28:043604:94, 54:29:040602:2, 54:10:021501:43, 54:01:010111:18.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ ВЕЛЕС.

Исходя из полученных экспертом результатов (экспертное заключение от 17.01.2022 № 22Э-001), размер арендной платы, определённый на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, составляет 49 436 рублей 85 копеек в год.

Акционерное общество ПОЧТА РОССИИ каких-либо возражений относительно экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ ВЕЛЕС не выразило, в судебном заседании представитель истца пояснил, что, по его мнению, экспертное заключение выполнено профессионально с учётом всех имеющихся в материалах дела доказательств, представленных сторонами, содержит логичные выводы и обладает признаками относимости, допустимости и достоверности, подлежит применению судом.

По мнению ответчика, заключение общества с ограниченной ответственностью ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ ВЕЛЕС не обладает признаками достоверности по следующим причинам:

в соответствии с подпунктом «ж» пункта 8 федерального стандарта оценки № 3 в отчёте должна содержаться информация с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращённое наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);

согласно пункту 12 федерального стандарта оценки № 7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует её продуктивность (соответствует её наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Анализ наиболее эффективного использования в представленной экспертизе не проведён;

в соответствии с пунктом 5 федерального стандарта оценки № 3 содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждения заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов;

при описании скидки на торг (страница 77) приведены значения корректировок при продаже земельных участков, таким образом, оценщик не учитывает тот факт, что объект оценки передаётся в аренду;

при описании корректировки на условия рынка (страницы 78-81) отсутствует корректировка на региональный аспект, не приведён анализ изменения цен земельных участков в Новосибирской области;

в соответствии с общей теорией статистики и математического анализа совокупность значений в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более 33 %, аналогичные требования встречаются в Постановлении Росстата от 28.09.2004 № 42, Приказе Минэкономразвития от 02.10.2013 № 567 и др. При этом оценщик не учитывает тот факт, что расчёт коэффициента вариации при подборе объектов-аналогов для расчёта рыночной стоимости сравнительным подходом земельных участков: 54:22:011201:2 (страница 92 - 56, 38 %), 54:22:011602:4 (страница 94 - 56, 38 %), 54:28:043604:94 (страница 96 - 56, 38 %), 54:26:041302:9 (страница 111 - 46, 01 %), 54:26:010216:5 (страница 113 - 46, 01 %), 54:26:030201:4 (страница 115 - 46, 01 %), 54:26:021001:4 (страница 117 - 46, 01 %), 54:26:020603:15 (страница 119 - 46, 01 %), 54:27:010123:24 (страница 121 - 46, 01 %), 54:31:010717:1 (страница 123 - 80, 69 %), 54:10:021501:43 (страница 126 - 35, 80 %), превышает разрешённый лимит, что указывает на неоднородность выборки и не позволяет достоверно провести оценку объекта сравнительным подходом. Данный факт также подтверждается расчётом оценщика в части определения валовой коррекции по объектам-аналогам, который превышает 90 %, в том числе для земельных участков, по которым выборка объектов-аналогов проведена корректно;

на странице 6 заключения (раздел 1 «исследования по вопросу») указано, что для анализа ценообразующих факторов использовались следующие материалы: «Справочник оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки. Корректирующие и территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации II под редакцией ФИО6, Нижний Новгород: Растр, 2017 - 390 стр.». При этом в заключении не приведён анализ о соответствии корректирующих коэффициентов, представленных в справочнике текущей рыночной ситуации, так как он составлен за три года до даты оценки, что нарушает пункт 13 федерального стандарта оценки № 3;

так как объектами оценки выступают земельные участки, находящиеся в государственной собственности, то следует руководствоваться Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.07.2009 № 582. Однако приведённый расчёт стоимости арендной платы на 49 лет, по мнению ответчика, произведён без учёта изменения стоимости денег во времени в течение срока действия договора аренды, что нарушает положения пункта 6 Правил, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации № 582: «ежегодный размер арендной платы за земельный участок определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка». То есть оценщику надлежало определить размер годовой арендной платы и в соответствии с пунктом 6 построить денежные потоки за 49 лет с учётом изменения стоимости денег во времени.

С учётом поступивших от территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области замечаний в отношении экспертного заключения, выполненного обществом с ограниченной ответственностью ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ ВЕЛЕС, по ходатайству сторон эксперт ФИО5 был вызван в судебное заседание для дачи пояснений.

В судебном заседании эксперт пояснил, что требования к содержанию заключения эксперта содержатся в статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой в заключении эксперта должны быть отражены: время и место проведения судебной экспертизы, основания для проведения судебной экспертизы, сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которому поручено проведение судебной экспертизы, записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, вопросы, поставленные перед экспертом, объекты исследований и материалы дела, предоставленные эксперту для проведения судебной экспертизы, содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование, иные сведения в соответствии с федеральным законом.  Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в своё заключение. Таким образом, поскольку эксперт выполнял исследование, оформляемое в виде экспертного заключения, требования по оформлению отчёта об оценке, предъявляемые федеральными стандартами оценки, к такому заключению не применяются.  

В отношении замечания ответчика об отсутствии анализа по эффективности использования земельных участков эксперт пояснил, что на представленных к оценке земельных участках расположены объекты капитального строительства, а именно отделения Почты России, следовательно, иное использование земельных участков не представляется возможным. Правовой статус земельных участков, подлежащих оценке в рамках проведения экспертизы, учтён в строке 7 в таблицах № 16, 18, 20, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 36, 38, 40, 42, 44, 46, 49, 51, 53.

В отношении замечаний ответчика по анализу цен и корректировок эксперт пояснил, на страницах 78-81 заключения представлены сведения о ценах на недвижимость, в том числе земельные участки в динамике. Разница в цене предложений учтена в таблицах расчёта стоимости права аренды земельных участков № 16, 18, 20, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 36, 38, 40, 42, 44, 46, 49, 51, 53 в строке 17. При этом в отчётах, выполненных обществом с ограниченной ответственностью БИЗНЕС ЦЕНТР АКЦЕНТ-ОЦЕНКА, «корректировка на состояние рынка» определяется на основании индекса потребительских цен, который вообще не имеет ничего общего с рынком земельных участков, страницы 39-40; в отчётах оценщик общества с ограниченной ответственностью БИЗНЕС ЦЕНТР АКЦЕНТ-ОЦЕНКА проводит оценку на текущую дату, при этом использует архивные объявления за период 2016-2018 годы, таблица 3.4.1 страницы 24-25 отчёта № 044-07-2020, что недопустимо.

В отношении замечания ответчика о том, что в соответствии с общей теорией статистики и математического анализа совокупность значений в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более 33 %, эксперт пояснил, что в нормативных актах, регламентирующих оценочную деятельность в Российской Федерации, отсутствует требование о соблюдении коэффициента вариации 33 процента. К тому же следует учитывать тот факт, что экспертиза производилась на ретроспективную дату.

В отношении замечания ответчика об использовании Справочника оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки. Корректирующие и территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации II под редакцией ФИО6 эксперт пояснил, что действительно использовал данные указанного справочника. При этом эксперт при принятии решения об использовании данного справочника проанализировал данные Справочника оценщика недвижимости за 2020 год, данные по справочникам практически не отличаются. Кроме того, использовать данные справочника за 2020 год эксперт не имел права, поскольку он издан позже даты оценки. Дополнительно эксперт отметил, что в отчётах, выполненных обществом с ограниченной ответственностью БИЗНЕС ЦЕНТР АКЦЕНТ-ОЦЕНКА, применяются данные справочника оценщика недвижимости за 2014 год, справочника оценщика недвижимости за 2018 год без всяких объяснений и анализа соответствия.

В отношении замечания ответчика о том, что экспертом не были применены индексы инфляции, предусмотренные пунктом 6 Правил, утверждённых Постановлением Правительства российской Федерации № 582, эксперт пояснил, что перед ним был поставлен вопрос о рыночной стоимости права аренды земельных участков, а не о величине годовой или иной арендной платы за земельные участки, следовательно, у эксперта не было необходимости применять в заключении пункт 6 Правил, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.07.2009 № 582. Этот пункт подлежит применению арендодателем при расчёте размера арендной платы за год и возможном изменении этого размера в последующих периодах.

Дополнительно эксперт отметил, что в отчётах, выполненных обществом с ограниченной ответственностью БИЗНЕС ЦЕНТР АКЦЕНТ-ОЦЕНКА, оценщиком фактически определена сумма арендных платежей за 49 лет с учётом темпа инфляции, что подтверждается применённой оценщиком формулой: 

где:

i - расчетная величина инфляции.

Однако применение ставки инфляции при расчёте будущей стоимости фактически приведёт к неосновательному обогащению собственника земельных участков, так как на арендные платежи будет дважды начислена ставка инфляции. Именно эта ошибка, по мнению эксперта, в значительной степени привела к неверному определению обществом с ограниченной ответственностью БИЗНЕС ЦЕНТР АКЦЕНТ-ОЦЕНКА рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Заслушав пояснения эксперта, давшего подробные ответы на все вопросы представителей сторон, суд пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признаётся арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, а также заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ ВЕЛЕС от 17.01.2022 № 22Э-001, суд пришёл к выводу о возможности признания в качестве достоверной величины размера арендной платы, полученной на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определённой по результатам судебной экспертизы, выполненной обществом с ограниченной ответственностью ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ ВЕЛЕС.

Экспертное заключение проверено судом на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, каких бы то ни было пороков в содержании и оформлении экспертного заключения судом не установлено, в связи с чем признано судом надлежащим доказательством по делу, с достаточной степенью достоверности определяющим рыночную стоимость права аренды.

Эксперт был вызван в суд, дал подробные пояснения о применённых им методах, использованных при проведении исследования, нормативных документах и объектах-аналогах.

По результатам оценки собранных по делу доказательств размер арендной платы с учётом рыночной стоимости права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:22:011201:2, 54:22:011602:4, 54:13:022903:3, 54:13:022608:4, 54:15:011015:1,  54:15:020901:3, 54:26:041302:9, 54:26:010216:5, 54:26:030201:4, 54:26:021001:4, 54:26:020603:15, 54:27:010123:24, 54:31:010717:1, 54:28:043604:94, 54:29:040602:2, 54:10:021501:43, 54:01:010111:18 определен судом и составил 49 436 рублей 85 копеек в год.

 Денежные средства в размере 136 000 рублей подлежат перечислению с депозитного счёта суда на расчётный счёт общества с ограниченной ответственностью ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ ВЕЛЕС в качестве оплаты за экспертизу.

Судебные расходы по делу распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, включая 6 000 рублей расходов по государственной пошлине по иску и 136 000 рублей расходов по экспертизе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Обязать территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области заключить с акционерным обществом ПОЧТА РОССИИ договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:22:011201:2, 54:22:011602:4, 54:13:022903:3, 54:13:022608:4, 54:15:011015:1,  54:15:020901:3, 54:26:041302:9, 54:26:010216:5, 54:26:030201:4, 54:26:021001:4, 54:26:020603:15, 54:27:010123:24, 54:31:010717:1, 54:28:043604:94, 54:29:040602:2, 54:10:021501:43, 54:01:010111:18, определив размер арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков – 49 436 рублей 85 копеек в год согласно заключению общества с ограниченной ответственностью ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ ВЕЛЕС от 17.01.2022 № 22Э-001 с применением индексов инфляции в установленном законом порядке.

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счёт общества с ограниченной ответственностью ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ ВЕЛЕС 136 000 рублей.

Взыскать с территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в пользу акционерного общества ПОЧТА РОССИИ 6 000 рублей расходов по государственной пошлине по иску и 136 000 рублей расходов по экспертизе.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова