ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-1762/19

18 июля 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  17 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 июля 2019 года 

          Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

 председательствующего судьи Боровиковой С.В. 

судей:  Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,  

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от      Администрации городского округа Жуковский Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 представитель по доверенности от  07.02.19 г.;

от   ЗАО «Звездный» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)– представитель не явился, надлежащим образом извещен

от Министерства имущественных отношений МО -     представитель не явился, надлежащим образом извещен,

 рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу     Закрытого акционерного общества «Звездный» на решение Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2019 года по делу № А41-1762/19, принятое судьей  Богатиной Ю.Г., 

 по иску Администрации городского округа Жуковский Московской области к ЗАО «Звездный», о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды, третье лицо – Министерство имущественных отношений Московской области,  

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Жуковский Московской области (далее –  Администрация) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к    Закрытому акционерному обществу «Звездный»»  (далее – ЗАО «Звездный»)  о взыскании по договору аренды от 03.05.2012 № 1966-КЗ задолженности по оплате арендной платы за период с 01.06.2018 по 30.09.2018 в сумме 129802,79 руб., и пени за период с 11.07.2018 по 06.11.2018 в размере 11014,19 руб., расторжении договора аренды от 03.05.2012 № 1966-КЗ, обязании передать земельный участок по акту приема-передачи (л.д. 2-7). 

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2019 года по делу № А41-1762/19  исковые требования удовлетворены  в полном объеме (л.д. 69-72).

Не согласившись с указанным судебным актом,  ЗАО «Звездный» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.  

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей  ответчика и  третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителя истца,  исследовав и  оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу  не подлежащей удовлетворению. 

Как указал истец, между Администрацией городского округа Жуковский Московской области (арендодателем) и ЗАО «Звездный» (арендатором) заключен договор аренды от 03.05.2012 № 1966-КЗ земельного участка с кадастровым номером 50:52:0000000:38. 

Согласно выписке из ЕГРП от 19.12.2018 договор аренды земельного участка от 03.05.2012 № 1966-КЗ зарегистрирован в установленном законом порядке. Земельный участок с кадастровым номером 50:52:0000000:38 передан арендатору по Акту приемапередачи от 09.04.2012. 

В силу пункта 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.12.2014 срок договора установлен с по 21.04.2020. 

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в приложении № 1 (Расчет арендной платы). 

Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала. 

Пунктом 5.2 договора в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Претензией от 09.11.2018 № исх-2624/2 Администрация городского округа Жуковский Московской области уведомила ЗАО «Звездный» об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 03.05.2012 № 1966-КЗ и предложила досрочно расторгнуть договор, о чем приложила соглашение о расторжении договора аренды и акт сдачи-приемки земельного участка. 

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 03.05.2012 № 1966-КЗ за период с 01.06.2018 по 30.09.2018 не погашена ЗАО «Звездный» в добровольном порядке и земельный участок не используется по целевому назначению, Администрация городского округа Жуковский Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ответчик указывает, что  решение суда необоснованное.

Апелляционный суд не может согласиться  с доводами апелляционной жалобы в силу следующего. 

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку  погашения ответчиком задолженности в полном объеме не представлено,   суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени в соответствии с  п. 5.2  договора  из расчета 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки,

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

19.11.2018 Администрацией по адресу ответчика, согласно сведениям содержащимся в ЕГРЮЛ, было направлено уведомление, в котором предлагает в разумный срок устранить нарушения, послужившие основанием для расторжения договора, при невозможности устранений нарушений, расторгнуть договор аренды путем подписания прилагаемого соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. 

В указанной претензии содержится предложение о расторжении указанного выше договора аренды в связи с систематическим нарушением ответчиком условий договора в части полноты и своевременности внесения арендной платы за земельный участок. 

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: 1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса; 2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; 3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; 4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; 5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса; 6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса; 7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Как усматривается из материалов дела, земельный участок, предоставленный по договору аренды от 03.05.2012 № 1966-КЗ, передан арендатору по Акту приема передачи от 09.04.2012 для использования в целях – под строительство 2-й очереди многофункционального комплекса с подземным автомобильным паркингом. Впоследствии целевое назначение земельного участка с кадастровым номером 50:52:0000000:38 изменено на «многофункциональный жилой комплекс». 

Вместе с тем, в материалы дела представлен акт обследования земельного участка от 05.03.2019, которым установлено, что земельный участок с кадастровым номером  50:52:0000000:38 не огорожен, имеется беспрепятственный доступ к участку, в границах осуществляется движение автотранспорта и пешеходов. Территория участка не благоустроена, какие-либо капитальные или некапитальные строения, объекты незавершенного строительства на земельном участке отсутствуют. Данные обстоятельства также подтверждаются фото-таблицей.

 При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 50:52:0000000:38 арендатором по целевому назначению не используется с момента заключению договора от 03.05.2012 № 1966-КЗ, то есть более трех лет. Доказательств обратного в материалы дела не представлено, судом такие обстоятельства также не установлены.

Суд первой инстанции, признав нарушение договора аренды земельного участка существенным, обоснованно удовлетворил заявленные требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем  исследовании материалов дела,  при правильном применении норм действующего законодательства. 

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2019 года по делу № А41-1762/19  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

С.А. Коновалов

 В.Н. Семушкина