АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А67- 1873/2021

г. Томск

14 сентября 2021 года

– дата изготовления решения суда в полном объеме

 08 сентября 2021 года – дата объявления резолютивной части решения суда

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Чикашовой О.Н., 

при проведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

муниципального образования «Томский район» в лице администрации Томского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к жилищно-строительному кооперативу «Октябрь-2013» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об освобождении земельного участка и взыскании 242 109,79 руб., 

по встречному исковому заявлению жилищно-строительного кооператива «Октябрь-2013» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к муниципальному образованию «Томский район» в лице администрации Томского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

 о взыскании 22 687 429,06 руб.

при участии в заседании:

от истца первоначальному иску – ФИО2 (служебное удостоверение, доверенность от 09.04.2021, диплом от 17.06.2009 рег. № 265),

от ответчика первоначальному иску – ФИО3 (паспорт, доверенность от 05.06.2019, диплом от 23.06.2005 рег. № 1155)

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное образование «Томский район» в лице администрации Томского района (далее - истец, Администрация) обратилось в арбитражный суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Октябрь-2013» (далее – ответчик, ЖСК «Октябрь-2013) (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)), в котором просит:

- обязать ответчика в течении 7-ми рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи Администрации Томского района  земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:14:0000000:3131 в надлежащем первоначальном состоянии;

- взыскать 238 670,81 руб. задолженности за фактическое пользование земельным участком за период с 18.05.2020 по 17.02.2021, 3 438,98 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.06.2020 по 17.02.2021 (л.д. 150 т. 2).

В обоснование заявленных требований истец сослался на положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указав, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, договор аренды земельного участка № 32 от 05.07.2018 г., заключенный между Администрацией Томского района и ЖСК «Октябрь-2013» расторгнут в судебном порядке, право собственности ЖСК «Октябрь-2013» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:14:0000000:3131 степенью готовностью 18% судом признан отсутствующим, вместе с тем земельный участок в надлежащем первоначальном состоянии посредством подписания акта приема-передачи истцу не возращен (л.д. 5-7 т. 1).

В отзыве на исковое заявление ответчик по первоначальному иску указал, что судебными актами по делу А67-2589/2020 не установлен факт выполнения ЖСК «Октябрь-2013» на земельном участке работ в нарушение положений действующего законодательства. Указанные работы были созданы арендатором земельного участка на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство. Полагает, что совокупность выполненных на земельном участке работ с учетом их объективных технических характеристик не позволяет сделать вывод о том, что указанные работы возможно переместить с земельного участка без несоразмерного результата таковым, соответственно, результат данных работ относится к категории недвижимых объектов. Кроме того указал, что  выполненные на земельном участке в соответствии с проектной документацией работы являются неотделимыми улучшениями такового, ввиду чего рассматривать вопрос о передаче земельного участка истцу возможно лишь при оценки стоимости указанных неотделимых улучшений с постановкой вопроса о взыскании стоимости таковых в пользу ответчика (л.д. 123-125 т. 1).

В ходе производства по делу ЖСК «Октябрь-2013» обратился с встречным исковым заявлением к муниципальному образованию «Томский район» в лице администрации Томского района о взыскании 22 687 429,06 руб. (с учетом заявления об увеличении исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ) в качестве стоимости неотделимых улучшений  (л.д. 10-13, л.д. 64-66 т. 2).

Встречные исковые требования ЖСК «Октябрь-2013» обоснованы статей 623 ГК РФ и мотивированы необходимостью взыскания с Администрации стоимости неотделимых улучшений земельного участка расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:14:0000000:3131 в сумме 22 687 429,06 руб., в связи с тем, что в период действия арендных отношений застройщик произвел улучшения арендуемого имущества, в связи с чем, у него возникло законное право на возмещение стоимости неотделимых улучшений в полном объеме.

Определением арбитражного суда от 11.05.2021 встречное исковое заявление ЖСК «Октябрь-2013» принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском; суд перешел к рассмотрению дело по общим правилам искового производства (л.д. 5-9 т. 2).

В отзыве на встречное исковое заявление Администрация указала, что считает результат работ, произведенных обществом на участке в период действия договора аренды, не может считаться улучшением участка, поскольку такие работы являются подготовкой земельного участка к осуществлению строительства, то есть к выполнению условий использования участка в рамках исполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором (л.д. 46-52 т. 2).

В дополнениях ЖСК «Октябрь-2013» указал, что согласно условиям заключенного договора аренды земельного участка, последний предоставляется в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 70:14:0000000:3131. Таким образом, вышеуказанным договором аренды сторонами прямо было согласовано проведение ЖСК на предоставленном в аренду земельном участке строительных работ. Более того, при предоставлении в аренду земельного участка арендодатель, подписывая договор, исходил из факта расположения на земельном участке капитального объекта незавершенного строительства и предоставлял земельный участок для последующего проведения на таковом строительных работ; полагает, что имеющейся на земельном участке по адресу: 

<

...> результат выполненных ЖСК работ был создан с согласия арендодателя, за счет ЖСК, потому является неотделимыми улучшениями земельного участка, стоимость которого подлежит взысканию с истца (л.д. 136-137 т. 2).

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения, встречные исковые требования просил оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) настаивал на удовлетворении встречных исковых требований с учетом уточнения, первоначальные требования не признал.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, доводы искового заявления, отзыва на него, встречного иска и дополнительных пояснений по нему, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд считает исковые требования Администрации Томского района подлежат удовлетворению в полном объеме, а встречный иск удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, 05.07.2018 на основании решения Арбитражного суда Томской области от 30.05.2018 по делу № А67-1303/2018 между Администрацией Томского района (арендодателем) и жилищно-строительным кооперативом «Октябрь-2013» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 32 (далее – договор, договор аренды) (л.д. 29-32 т. 1).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 7 227 кв.м., с кадастровым номером 70:14:0000000:1864, для проектирования и строительства объекта «Многофункциональное здание общественного назначения с автостоянками (Гостиничный комплекс, тип «апартаменты»), расположенный по адресу: 

<

...>, в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – земельный участок).

Земельный участок предоставляется в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 70:14:0000000:3131 (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды участка устанавливается на три года. Начало действия договора аренды 05.07.2018 г., окончание 04.07.2021 г.

Как указано в пункте 3.1 договора, размер арендной платы установлен в приложении № 1 к договору (расчет арендной платы; л.д. 12) и определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка на текущий год.  

Ставки арендной платы за использование земельных участков устанавливаются и утверждаются Администрацией Томского района ежегодно (пункт 3.2 договора).

В силу пункта 3.3 договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее последнего числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на счет арендодателя. 

Как указано в пункте 6.2 договора, договор может быть расторгнут в соответствии со статьей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 6.3 договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Арендованный земельный участок передан в пользование ответчику по акту приема-передачи от 05.07.2018 г. (л.д. 33, 34 т.1).

Решением Арбитражного суда Томской области от 06.03.2020 по делу № А67-10494/2019, оставленным без изменения Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2020, договор аренды земельного участка от 05.07.2018 № 32, заключенный между Администрацией Томского района и жилищно-строительным кооперативом «Октябрь-2013», расторгнут (л.д. 19-28 т. 1).

Решением Арбитражного суда Томской области по делу № А67-2589/2020 от 01.10.2020, оставленным без изменения Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020, Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.03.2021, судом признано отсутствующим право собственности  жилищно-строительного кооператива «Октябрь-2013» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 70:14:0000000:3131 по адресу: 

<

...> степенью готовности 18% (л.д. 11-18 т. 1). Определением Верховного Суда Российской Федерации от 17.06.2021 № 304-ЭС21-9608 в передаче кассационной жалобы ЖСК «Октябрь-2013» на судебные акты по делу № А67-2589/2020 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

При рассмотрения дела № А67-2589/2020 суд, учитывая, что работы по возведению фундамента не завершены, признал, что оснований для признания объекта завершенного строительства недвижимым имуществом не имеется и, принимая во внимание факт нахождения спорного объекта на земельном участке истца, пришел к выводу о том, что государственная регистрация права собственности ответчика на объект незавершенного строительства нарушает права истца, так как ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий публичного собственника.

Указанные выше обстоятельства установлены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Томской области по делам №А67-10494/2019 и № 67-2589/2020 и в соответствии с части 2 статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение и не подлежат доказыванию вновь.

После расторжения договора аренды земельного участка от 05.07.2018 № 32 ЖСК «Октябрь-2013» земельный участок арендодателю не возвратил. 

В силу статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из материалов дела следует, что ответчик свою обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка не выполнял. Задолженность за период с 18.05.2020 по 17.02.20120 составила 238 670,81 руб.

С целью досудебного урегулирования спора истец обратился к ответчику с претензиями № 02-33/4189 от 28.12.2020 и № 02-33/391 от 19.02.2021, в которых указал, что задолженность за фактическое пользование земельным участком в период с 18.05.2020 по 17.02.2021 составляет 238 670,81 руб., так же истец предложил передать до 01.02.2021 земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> по акту приема-передачи (л.д. 37-47 т.1).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению оплаты по договору, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая первоначальные исковые требования Администрации о взыскании задолженности за пользование земельным участком, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ). В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ). 

Как разъяснено в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Аналогичные по смыслу разъяснения содержатся и в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»: в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров либо договором. В случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

По смыслу указанных норм обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю. Невозвращение имущества за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование имуществом в размере, определенном этим договором. 

Поскольку обязанность по возврату земельного участка по утверждению истца не исполнена, ответчиком в ходе всего производства по делу доказательств возврата земельного участка не представлено, требования истца о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком за период за период с 18.05.2020 по 17.02.2021 в размере 238 670,81 руб., определенном в соответствии с договором аренды, являются обоснованными. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно пункту 39 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесении арендной платы за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

Истцом за период просрочки оплаты после даты расторжения договора начислены проценты за пользование чужими денежными средствами согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в размере 3 438,98 руб. за период с 02.06.2020 по 17.02.2021.

Расчет судом проверен и признан арифметически верным. Ответчик расчет по существу не оспорил, доказательства уплаты процентов в сумме 3 438,98 руб. не представил.

Таким образом, требование истца об уплате процентов подлежит удовлетворению в размере 3 438,98 руб. 

Удовлетворяя исковые требования Администрации об обязании ЖСК «Октябрь-2013» освободить и передать по акту приема-передачи Администрации Томского района  земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:14:0000000:3131 в надлежащем первоначальном состоянии, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в пункте 24 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», неоконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество.

В ходе производства по делу А67-2589/2020 определением от 08.06.2020 назначена судебная экспертиза.

По результатам проведения экспертизы, при ответе на вопросы эксперт указал, что в соответствии с проектной документацией на объекте, расположенном по адресу: Томская область. 

<

...>, были выполнены работы, которые по сооружению фундамента на объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: Томская область. 

<

...>, полностью не завершены.

Из имеющихся в материалах дела документов, в том числе с учетом экспертного заключения ООО «Проект Томск», в соответствии со статьей 71 АПК РФ Арбитражный суд Томской в рамках дела № А67-2589/2020 области пришел к выводу, что частично выполненные работы по возведению фундамента на спорном объекте незавершенного строительства не свидетельствуют о возникновении объекта недвижимого имущества применительно к пункту 1 статьи 130 ГК РФ, на который возможно было зарегистрировать право собственности.

Таким образом, согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Томской области по делу №А67-2589/2020 от 22.12.2020, в связи с тем, что работы по возведению фундамента не завершены, оснований для признания объекта завершенного строительства недвижимым имуществом, не имеется.

Следовательно, ссылка истца по встречному иску на пункт 1 статьи 130 ГК РФ несостоятельна и не может приниматься судом во внимание.

Пунктом 2 статьи 62 ЗК РФ предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 6557/13 сформулирована позиция, согласно которой данная норма не устанавливает каких-либо самостоятельных, специальных способов восстановления нарушенных прав. Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

При этом, как разъяснено в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление 10/22), действие статьи 222 ГК РФ не распространяется на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Таким образом, исковые требования о сносе объектов как самовольной постройки подлежат удовлетворению в случае, если спорные объекты являются объектами капитального строительства (недвижимыми). 

Как установлено судами при рассмотрении дела №А67-2589/2020, частично выполненные работы по возведению фундамента на спорном объекте незавершенного строительства не свидетельствуют о возникновении объекта недвижимого имущества, в силу статьи 130 ГК РФ не обладает признаками недвижимого имущества. 

Арбитражный суд Томской области в решении от 06.03.2020 по делу №А67-10494/2019 пришел к выводу, что договор аренды земельного участка № 32 от 05.07.2018, на основании которого ЖСК «Октябрь-2013» занимало земельный участок с кадастровым номером 70:14:0000000:1864, следует считать расторгнутым. 

Занятие земельного участка без оформленных земельно-правовых документов нарушает права и законные интересы Администрации Томского района.

Доказательств того, что на момент расторжения договора земельный участок был приведен ответчиком в состояние, необходимое для его принятия, обусловленное условиями договора аренды, арендатором в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, в силу пункта 2 статьи 622 ГК РФ требование истца об обязании ответчика освободить и передать Администрации указанный земельный участок является обоснованным.

Иные доводы, заявленные ответчиком, рассмотрены судом и оценены как не имеющие значения для разрешения спора в пределах заявленных исковых требований.

Поскольку договор аренды № 32 от 05.07.2018 расторгнут, объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 70:14:0000000:1864, не являются объектами недвижимости, право собственности ЖСК «Октябрь-2013» на данные объекты признано судом отсутствующим, требования Администрации Томского района подлежат удовлетворению.

С учетом положений статьи 174 АПК РФ, существа принимаемого решения, суд считает разумным срок совершения соответствующих действий равным 15 рабочим дням с момента вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 76 ЗК РФ юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В силу статей 60, 62 и 76 ЗК РФ, поскольку ЖСК «Октябрь-2013» обязано освободить земельный участок, демонтаж объектов, находящихся на данном участке, должен быть возложен на ответчика и, соответственно, за его счет.

Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды земельного участка ЖСК «Октябрь-2013» фактически произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, истец обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, в том числе недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Таким образом, обязательства сторон в отношении произведенных арендатором за счет собственных средств улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для данного имущества, регулируются положениями пунктов 2 и 3 статьи 623 ГК РФ, которая ставит право на возмещение арендатору их стоимости в зависимость от получения согласия арендодателя на данные улучшения и условий заключенного договора. При этом отсутствие соответствующего условия в договоре аренды о судьбе неотделимых улучшений предоставляет право арендатору потребовать возмещения их стоимости (диспозитивная норма).

По смыслу данной нормы под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства. При этом возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

Обращаясь с иском в суд, ЖСК «Октябрь-2013» должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с письменного согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и проведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.  Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ). 

Между тем, доказательств, свидетельствующих о согласовании с ответчиком проведения работ для целей компенсации их стоимости применительно к статье 623 ГК РФ, истцом по встречному иску не представлено. 

Действуя разумно и осмотрительно, истец, претендуя на возмещение стоимости неотделимых улучшений, имел возможность до начала проведения работ получить от Администрации документы, однозначно свидетельствующие о согласовании видов работ и их стоимости, как это предусмотрено статьей 623 ГК РФ.

Администрация отрицает как сам факт улучшения арендованного имущества, так и факт согласования необходимости проведения неотделимых улучшений земельного участка, переданного по договору аренды.

Кроме того, как указано выше, решением Арбитражного суда Томской области по делу № А67-2589/2020 от 22.12.2020, вступившему в законную силу, установлено, что частично выполненные работы по возведению фундамента на спорном объекте незавершенного строительства не свидетельствуют о возникновении объекта недвижимого имущества применительно к пункту 1 статьи 130 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, учитывая, что работы по возведению фундамента не завершены, судом указано, что оснований для признания объекта завершенного строительства недвижимым имуществом, не имеется. Суды обоснованно заключили, что спорный объект является движимой вещью.

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 № 305-ЭС19- 24795).

Оценка судом доказательств по своему внутреннему убеждению не означает допустимость ситуации, при которой одни и те же документы получают диаметрально противоположное толкование судов в разных делах без указания каких-либо причин для этого. Такая оценка доказательств не может быть признана объективной (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2016 № 305-ЭС15-17704).

Результат работ, произведенных ЖСК «Октябрь-2013» на земельном участке в период действия договора аренды, не может считаться улучшением данного земельного участка, поскольку такие работы являются подготовкой земельного участка к осуществлению строительства, то есть к выполнению условий использования участка в рамках исполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором.

По смыслу статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Таким образом, осуществление подготовки земельного участка для строительства было необходимо в целях соблюдения требований Градостроительного кодекса Российской Федерации. Указанные работы проводились арендатором в собственных интересах, увеличение стоимости участка в результате их осуществления истцом по встречному иску не доказано. 

Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской федерации от 23.05.2019 № 307-ЭС19-6368 по делу № А21-3643/2018, от 22.11.2019 № 306-ЭС19-21618 по делу № А72-14493/2018, в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.06.2021 по делу № А39-1988/2020.

Учитывая вышеизложенное, судом было отказано в удовлетворении ходатайства истца по встречному иску о назначении по делу судебной экспертизы (л.д. 114-116 т.1) на предмет установления возможности перемещения результатов выполненных работ на земельном участке без соразмерного ущерба для таковых, на предмет установления работ в качестве неотделимых улучшений земельного участка и определения рыночной стоимости выполненных работ.

По правилам пункта 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем Постановлении (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.03.2011 N 13765/10 по делу N А63-17407/2009) разъяснил, что судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без

оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость или возможность проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы. 

Отказ суда в проведении по делу судебной экспертизы в условиях отсутствия доказательств письменного согласования работ является обоснованным (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.07.2021 по делу № А67-1623/2020).

Суд, с учетом фактических обстоятельств, установленных решением Арбитражного суда Томской области по делу № А67-2589/2020 от 22.12.2020, имеющих преюдициальное значение для рассматриваемого спора, не усмотрел процессуальные основания для удовлетворения ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, а также с учетом того, что ответчик не представил доказательств того, что результаты экспертизы могут повлиять на итог рассмотрения спора.

Таким образом, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

При подаче встречного иска ЖСК «Октябрь-2013» уплачена государственная пошлина в размере 13 000 руб., что подтверждается чек-ордером от 22.04.2021 (л.д. 14 том 2).

В связи с удовлетворением первоначальных исковых требований и отказом в удовлетворении встречных исковых требований, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, а так же недоплаченная сумма государственной пошлины по встречному иску подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Обязать жилищно-строительный кооператив «Октябрь-2013» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) освободить и передать по акту приема-передачи муниципальному образованию «Томский район» в лице администрации Томского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в надлежащем первоначальном состоянии земельный участок с кадастровым номером 70:14:0000000:3131, расположенный по адресу: 

<

...>, в течение пятнадцати рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Октябрь-2013» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу муниципального образования «Томский район» в лице администрации Томского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 238 670, 81 руб. задолженности за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 70:14:0000000:3131, расположенным по адресу: 

<

...>, за период с 18.05.2020 по 17.02.2021, 3 438,98 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.06.2020 по 17.02.2021, всего 242 109 руб. 79 коп.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Октябрь-2013» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 137 279 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

 

                  Судья                                        О.Н. Чикашова