﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4588/2020

18 декабря 2020 года

г. Хабаровск

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе

судьи С.Н. Новиковой 

рассмотрев в соответствии с частью 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без вызова сторон кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Урожай» в лице конкурсного управляющего Власовой Валентины Викторовны 

на решение от 27.07.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2020

по делу № А04-1734/2020 Арбитражного суда Амурской области

по иску министерства имущественных отношений Амурской области          (ОГРН 1082801003340, ИНН 2801130929; адрес: 675000, Амурская обл.,                              г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 135) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Урожай»                                     (ОГРН 1162801063226, ИНН 2801226187; адрес: 675000, Амурская обл.,                             г. Благовещенск, ул. Горького, д. 235/2, оф. 203)

о расторжении договора аренды от 28.01.2020 № 10-02з, о взыскании                       144 990,81 руб.

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Амурской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском               к обществу с ограниченной ответственностью «Урожай» (далее –                     ООО «Урожай») о расторжении договора аренды земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности области, от 28.01.2010 № 10-02з, о взыскании 144 990,81 руб., из которых задолженность в размере 131 570,61 руб. за период с 17.07.2019 по 31.12.2019, неустойка в размере 13 420,20 руб. за просрочку внесения арендной платы за период с 16.11.2019 по 25.02.2020. 

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства. 

Решением 27.07.2020, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2020, исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

В кассационной жалобе ООО «Урожай» в лице конкурсного управляющего Власовой В.В. просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель не согласен с выводом судебных инстанций о расторжении договора аренды № 10-02з в полном объеме, поскольку судами не учтено, что по части земельных участков право аренды передано обществу с ограниченной ответственностью «Байкал» (далее – ООО «Байкал»), обществу с ограниченной ответственностью «Поярковская птицефабрика» (далее – ООО «Поярковская птицефабрика»), Коваленко И.В.; кроме того, общество с ограниченной ответственностью «Соя» (далее – ООО «Соя») является залогодержателем земельных участков. Соответствующие обременения подтверждены выписками из ЕГРН; зарегистрированные права в установленном порядке не оспорены. Считает, что настоящий иск подлежал рассмотрению по общим правилам искового производства; расторжение договора затрагивает права вышеприведенных лиц. 

В отзыве на кассационную жалобу, дополнении к нему, министерство приводит доводы о том, что судебные акты в части расторжения договора аренды № 10-02з вынесены без учета того, что ООО «Урожай» является арендатором только одного земельного участка с кадастровым номером 28:18:021104:0016; просит учесть данные обстоятельства. 

В отзывах на кассационную жалобу ООО «Поярковская птицефабрика», Коваленко И.В. просят решение и постановление отменить, материалы дела направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Проверив в порядке статьи 288.2 АПК РФ законность решения                     от 27.07.2020, постановления от 11.09.2020, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 28.01.2010 между министерством имущественных отношений Амурской области (арендодатель) и ООО «Амурская Сельскохозяйственная Компания» (арендатор) заключен договор аренды № 10-02з, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды 8 земельных  участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности области (фонд перераспределения), в том числе: площадью 886,29 га с кадастровым номером 28:18:021302:0016, площадью 1 144,71 га с кадастровым номером 28:18:021302:0013, площадью 236,7192 га с кадастровым номером  28:18:021105:0017, площадью 114,2993 кв.м с кадастровым номером 28:18:021105:0016, площадью 14,6576 га с кадастровым номером  28:18:021104:0018, площадью 77 га с кадастровым номером 28:18:021104:0017, площадью 475 га с кадастровым номером 28:18:021104:0016, площадью 1397,061 га с кадастровым номером  28:18:021406:0005, имеющие разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, на срок с 01.02.2010 по 01.11.2058.

Разделом 3 договора установлен размер и условия внесения арендной платы.

В частности арендная плата по договору  вносится арендатором за полугодия: за первое – не позднее 15 октября текущего года; за второе – не позднее 15 ноября текущего года (пункт 3.2 договора).

Пунктом 5.2 договора установлена ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы в виде уплаты арендатором пени, размер которой подлежит определению из расчета 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Актом приема-передачи от 28.01.2010 оформлена передача земельных участков, в котором отражены характеристики каждого земельного участка. Акт подписан сторонами без замечаний.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно уведомлению об арендной плате на 2019 год размер арендной платы в 2019 году по договору № 10-02з составляет 387 788,18 руб.

15.08.2014 между ООО «Амурская Сельскохозяйственная Компания» (сторона 1) и СКПК «Урожай» (сторона 2) заключен договор, по условиям которого сторона 1 уступает стороне 2 права и обязанности арендатора по договору № 10-02з в отношении всех вышеперечисленных земельных участков.

Таким образом, с момента регистрации договора уступки прав требования, обязанным лицом по договору аренды № 10-02з, в том числе в отношении оплаты арендных платежей за вышеназванные земельные участки, должно стать СПКП «Урожай».

В результате реорганизации в форме преобразования СПКП «Урожай» его правопреемником стало ООО «Урожай», о чем 12.12.2016 внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр юридических лиц.

В рамках дела № А04-5164/2019 Арбитражного суда Амурской области определением от 19.07.2019 принято заявление конкурсного управляющего ООО «Амурская Сельскохозяйственная Компания» о признании                      ООО «Урожай» несостоятельным (банкротом).

Решением от 11.06.2020 ООО «Урожай» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Власова В.В.

02.12.2019 министерством в адрес общества направлено предупреждение с требованием об уплате задолженности по арендной плате в сумме 387 788,18 руб., образовавшейся по состоянию на 27.11.2019, пени в сумме 12 207,76 руб., предложено оплатить задолженность в срок до 27.12.2019, а в случае неоплаты подписать и вернуть в срок до 27.12.2019 соглашение о  расторжении договора аренды от 28.01.2010 № 10-02з, текст которого приложен к предупреждению.

Кроме того, к предупреждению приложен расчет задолженности и пени, согласно которому  задолженность по арендной плате с нарастающим итогом по состоянию на 15.10.2019 составила  243 687,03 руб.; по состоянию на 15.11.2019 – 144101,15 руб., всего на 27.11.2019 – 387 788,18 руб.

Поскольку за период с 17.07.2019 по 31.12.2019 задолженность по оплате арендных платежей по договору № 10-02з составила 131 570,61 руб., министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о ее взыскании, предъявив, в том числе требование о расторжении договора аренды от  28.01.2010 № 10-02з, а также взыскании пени в сумме 13 420,20 руб., начисленной за период с 16.11.2019 по 25.02.2020.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства, по правилам, предусмотренным главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 «Аренда», положениями ЗК РФ, условиями договора аренды от 28.01.2010 № 10-02з.

Согласно части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При разрешении спора суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, установив наличие задолженности по оплате арендных платежей в сумме 131 570,61 руб., начисленной за период с 17.07.2019 по 31.12.2019 согласно расчету, приведенному в уведомлении об арендной плате на 2019 год по договору № 10-02з (387 788,18 руб.), руководствуясь вышеприведенными нормами права, положениями части 3.1 статьи 70 АПК РФ, взыскал ее с ООО «Урожай».  Кроме того, суды с учетом правил статей 329, 330 ГК РФ, условий пункта 5.2 договора № 10-02з признали требования о взыскании пени в сумме 13 420,20 руб., начисленной на сумму задолженности за период с 16.11.2019 по 25.02.2020, подлежащими удовлетворению.

Разрешая требование о расторжении договора от 28.01.2010 № 10-02з, суды установили, что арендатор в полном объеме дважды не произвел в установленный срок оплату по договору, а именно за первое и второе полугодие 2019 года. Суды признали такое нарушение существенным и, установив, что истцом соблюдена установленная законом процедура расторжения договора сочли возможным удовлетворить требования в этой части иска на основании статей 450, 619 ГК РФ, пункта 9 статьи 22, статьи 46 ЗК РФ.

Между тем выводы судебных инстанций сделаны без учета следующего.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве» (далее - Постановление № 10), при принятии искового заявления (заявления) к производству суд решает вопрос о том, относится ли дело к категориям дел, указанным в частях 1 и 2 статьи 227 АПК РФ.

Исходя из критериев, установленных пунктом 1 части 1 статьи 227 АПК РФ, настоящее дело подлежало рассмотрению в порядке упрощенного производства. При этом к делам, перечисленным в части 4 статьи 227 АПК РФ, не подлежащим рассмотрению в порядке упрощенного производства, настоящий спор не относится.

По формальным признакам указанное дело входит в перечень дел, подлежащих рассмотрению в порядке упрощенного производства, поэтому в соответствии с толкованием норм права, изложенным в пункте 18 Постановления № 10, согласие сторон на рассмотрение этого дела в порядке упрощенного производства не требовалось.

В пункте 31 Постановления № 10 разъяснено, что переход к рассмотрению дела по общим правилам искового производства осуществляется судом по своей инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, при наличии оснований, предусмотренных частью 5 статьи 227 АПК РФ.

Обстоятельства, препятствующие рассмотрению дела в порядке упрощенного производства, указанные в части 5 статьи 227 АПК РФ (например, необходимость выяснения дополнительных обстоятельств или исследования дополнительных доказательств), могут быть выявлены как при принятии искового заявления (заявления) к производству, так и в ходе рассмотрения этого дела.

В случае выявления таких обстоятельств суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства или по правилам производства по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, и указывает в нем действия, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроки совершения этих действий (часть 6 статьи 277 АПК РФ).

Как видно из материалов дела и приложенных к нему доказательств, имелись явные противоречия между заявленными требованиями и документами, обосновывающими их.

Так, предметом договора аренды от 28.01.2010 № 10-02з являлось 8 земельных участков, имеющих кадастровые номера 28:18:021302:0016, 28:18:021302:0013, 28:18:021105:0017,  28:18:021105:0016, 28:18:021104:0018, 28:18:021104:0017,  28:18:021104:0016, 28:18:021406:0005; договор аренды, заключенный на срок с 01.02.2010 по 01.11.2058  содержит сведения о его регистрации в Управлении Росреестра по Амурской области 31.03.2010.

Согласно условиям договора размер арендной платы по нему определен на 2010 год; о размере арендной платы на каждый последующий год арендодатель письменно уведомляет арендатора путем направления ему уведомления с приложением нового расчета размера арендной платы (пункт 3.1 договора № 10-02з).

Права и обязанности по договору № 10-02з в отношении всех                        8 земельных участков перешли СКПК «Урожай» (ныне – ООО «Урожай») по договору уступки от 15.08.2014. 

В обоснование задолженности по договору аренды представлены:

- письмо от 01.10.2019 № 05-15/5901, в котором министерство уведомляет общество о том, что арендная плата за земельные участки по договору № 10-02з в 2019 году составляет 387 788,18 руб., при этом указано о передачи ООО «Байкал» прав и обязанностей по названному договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:18:021302:0016;

- расчет арендной платы, согласно которому за земельный участок с кадастровым номером 28:18:021302:0016 арендная плата в сумме 448 269,95 руб. произведена за период с 01.01.2019 по 24.03.2019; за земельный участок с кадастровым номером 28:18:021104:0016 арендная плата в сумме 734 122,77 руб. произведена за период с 01.01.2019 по 31.12.2019;

-  расчет задолженности по договору № 10-02з, которая по  состоянию на 27.11.2019  составила 387 788,18 руб.; 

- выписка из ЕГРН, сформированная по состоянию на 22.01.2020                     в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:18:021104:16, согласно которой имеются зарегистрированные обременения, в том числе: (06.11.2014) в виде аренды в пользу ООО «Урожай» по договору аренды от 28.01.2010 №10-02з, договору уступки от 15.08.2014,  (05.05.2012) в виде аренды ООО «Байкал» по договору субаренды от 03.04.2012, (15.12.2016)               в виде ипотеки в пользу ООО «Соя» с указанием на договор залога                   от 16.05.2016, договор уступки прав требования от 30.11.2016;

- выписка из ЕГРН, сформированная по состоянию на 29.01.2020                    в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:18:021302:16, согласно которой имеются сведения о зарегистрированных обременениях,               в том числе: (25.03.2019) в виде аренды в пользу ООО «Байкал» с указанием на договор аренды от 28.01.2010 № 10-02з, договор уступки от 15.08.2014, договор уступки от 08.02.2019 № 1, (26.12.2014) в виде аренды в пользу                  ООО «Байкал» по договору субаренды от 22.12.2014;

- расчет задолженности, которая за период с 17.07.2019 по 31.12.2019 по договору № 10-02з составила 131 570,61 руб., начислена пеня в сумме 13 420,20 руб. за период с 16.11.2019 по 25.02.2020.

Из названных документов, установить за какие земельные участки определен размер арендной платы, подлежащей уплате в 2019 году, невозможно. Уведомление, расчеты сведений о земельных участках, являющихся предметом договора аренды № 10-02з (28:18:021302:0016, 28:18:021302:0013, 28:18:021105:0017,  28:18:021105:0016, 28:18:021104:0018, 28:18:021104:0017,  28:18:021104:0016, 28:18:021406:0005), не содержат. Выписка из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:18:021302:16 свидетельствует, что право аренды на указанный земельный участок с 25.03.2019 зарегистрировано за ООО «Байкал», расчет задолженности по этому земельному участку произведен за период с 01.01.2019 по 24.03.2019. 

В отношении земельного участка с кадастровым номером 28:18:021104:16 право аренды ООО «Урожай» возникло на основании договора уступки от 15.08.2014, расчет задолженности по этому земельному участку произведен за период с 01.01.2019 по 31.12.2019.

По остальным земельным участкам с кадастровыми номерами 28:18:021302:0013, 28:18:021105:0017,  28:18:021105:0016, 28:18:021104:0018, 28:18:021104:0017, 28:18:021406:0005 (всего 6) сведения                                   о зарегистрированных правах (в пользу каких-либо лиц), в частности                      ООО «Урожай», отсутствуют.

Судебные инстанции, разрешая спор в порядке упрощенного производства, как в части взыскания задолженности, так и расторжения договора аренды от 28.01.2010 № 10-02з, в полном объеме соответствующие вопросы не выясняли, не устанавливали по каким земельным участкам ответчик выступает арендатором по договору № 10-02з, а также возможность его расторжения в полном объеме, в случае, если права и обязанности по части земельных участков переданы в установленном порядке другим лицам, в частности по земельному участку с кадастровым номером 28:18:021302:16 - ООО «Байкал». 

Поскольку названные обстоятельства, связанные с вопросами владения ответчиком на условиях аренды земельными участками по договору                № 10-02з, а также переход прав и обязанностей по этому договору к иным лицам, в том числе ООО «Байкал», свидетельствующий о выбытии ответчика из арендных отношений и исключающий возможность предъявления собственником земельных участков требования к ответчику о расторжении договора аренды № 10-02з, в полном объеме судами обеих инстанций не устанавливались,  а их выяснение является значимым для разрешения спора по настоящему делу, следует признать, что судами допущено нарушение норм процессуального права, которое вследствие объективного необеспечения возможности присутствия представителей сторон могло привести к принятию неправильного судебного акта, что в соответствии с частью 3 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемых решения, постановления и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения допущенных нарушений и разрешения вопроса о рассмотрении спора по общим правилам искового производства.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное,  установить обстоятельства, подлежащие доказыванию в рамках заявленного требования, принять по делу законное и обоснованное решение.

Кроме того, суду следует распределить судебные расходы по делу на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом того, что при подаче кассационной жалобы                       ООО «Урожай» была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 286-288, 288.2, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.07.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2020 по делу № А04-1734/2020 Арбитражного суда Амурской области отменить. Дело направить на новое рассмотрение               в Арбитражный суд Амурской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                                                                    С.Н. Новикова