г. Владимир  

«13» марта 2025 года                                               Дело № А43-19419/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 11.03.2025.

Полный текст постановления изготовлен 13.03.2025.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Гущиной А.М., 

судей Захаровой Т.А., Москвичевой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богдан О.П., 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.11.2024 по делу №А43-19419/2024, 

принятое по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений городского округа город Арзамас Нижегородской области от 02.05.2024 № Исх.-149-04-246214/24.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Между публичным акционерным обществом «Ростелеком» (далее - ПАО «Ростелеком») и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – Предприниматель, ФИО1) 30.03.2023 заключен договор № 2 купли продажи нежилого здания (Склад № 3) с кадастровым номером 52:40:0101018:28, общей площадью 1078,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Здание расположено на земельном участке общей площадью 3447 кв.м с кадастровым номером 52:40:0101018:372, категория земель – земли населенных пунктов. 

Указанный земельный участок передан Комитетом имущественных отношений городского округа город Арзамас Нижегородской области (далее – Комитет) (арендодатель) в аренду ПАО «Ростелеком» без торгов по договору от 24.01.2014 № 30639. Срок действия договора аренды 42 года и 8 месяцев - до 04.10.2056. Разрешенное использование земельного участка «для размещения производственных объектов мобилизационного назначения».

Между ПАО «Ростелеком» и Предпринимателем заключено соглашение о замене стороны в обязательстве от 13.06.2023, согласно которому в связи с государственной регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости (склад №3) с кадастровым номером 52:40:0101018:28 ПАО «Ростелеком» уступает, а Предприниматель принимает на себя права и обязанности на земельный участок с кадастровым номером 52:40:0101018:372.

Согласно пункту 3 соглашения о замене стороны в обязательстве от 13.06.2023 Предприниматель с 22.05.2023 становится арендатором земельного участка с кадастровым номером 52:40:0101018:372 по договору от 24.01.2014 № 30639.

Названный земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Арзамас, утвержденными решением Городской думы городского округа город Арзамас Нижегородской области от 27.05.2021 № 103 (далее – Правила № 103), находится в зоне Ж-4 «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный)».

Предприниматель 08.04.2024 обратился в администрацию городского округа город Арзамас Нижегородской области (далее – администрация) с просьбой изменить вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 3447 кв.м с кадастровым номером 52:40:0101018:372, расположенного по адресу: 

<

...> с «для размещения производственных объектов мобилизационного назначения» на «среднеэтажная жилая застройка».

Письмом от 02.05.2024 № Исх.-149-04-246214/24 уполномоченный администрацией Комитет отказал в изменении вида разрешенного использования арендуемого Предпринимателем земельного участка, сославшись на пункта 1 части 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивировав это тем, что расположенное на земельном участке здание («Склад №3») не соответствует испрашиваемому разрешенному использованию земельного участка.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Комитета от 02.05.2024 № Исх.-149-04-246214/24.

Решением от 28.11.2024 Арбитражный суд Нижегородской области отказал Предпринимателю в удовлетворении заявленного требования.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить.

Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что в настоящее время вид разрешенного использования земельного участка не соотносится с расположенным на нем зданием, не согласуется с функциональным назначением объекта недвижимости.

Предприниматель поясняет, что в настоящее время он не может использовать арендуемый земельный участок в соответствии с условиями договора с установленным видом разрешенного использования, поскольку он не соответствует функциональному назначению расположенного на земельном участке здания.

ФИО1 ссылается на то, что спорный земельный участок в соответствии с Правилами № 103 находится в зоне Ж-4 «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный)», то есть фактически это городская жилая зона с объектами обслуживания этой жилой зоны.

Комитет и администрация отзывы на апелляционную жалобу в суд не направили, заявили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своих представителей.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Первый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закрепляет в составе основных принципов земельного законодательства также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 № 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 № 42-П также указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Частями 1, 2, 2.1, 3, 4, 6 статьи 37 ГрК РФ установлено, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В пункте 3 статьи 85 ЗК РФ установлено, что допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

С этой целью в статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1).

В силу части 6 статьи 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 ГрК РФ).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 ГрК РФ, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.

Собственник земельного участка и объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Равно как собственник земельного участка, так и собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта. Выбор вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным видом в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования, что является правомерным и не может быть квалифицировано как нарушение правового режима земельного участка (объекта капитального строительства).

Согласно действующему законодательству собственник здания может оформить как право собственности на публичный земельный участок, на котором здание расположено (если не имеется ограничений в обороте в отношении земельного участка), так и заключить договор аренды, при этом его право является исключительным (статья 39.20 ЗК РФ, ранее действовавшая статья 36 ЗК РФ).

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции указал, что поскольку земельный участок предоставлен Предпринимателю для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид «среднеэтажная жилая застройка» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, не допустимо.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Предприниматель в своем заявлении от 08.04.2024 просил изменить вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 3447 кв.м с кадастровым номером 52:40:0101018:372, расположенного по адресу: 

<

...> с «для размещения производственных объектов мобилизационного назначения» на «среднеэтажная жилая застройка». Непосредственной целью данного заявления являлась реконструкция принадлежащего Предпринимателю здания и приведение его функционального назначения в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Арзамас, утвержденными решением Городской думы городского округа город Арзамас Нижегородской области от 27.05.2021 № 103, поскольку спорный земельный участок находится в зоне Ж-4 «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный)», а не для  возведения нового объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ранее письмом от 13.07.2023 №Исх-149-04-360671/23 Комитетом отказано Предпринимателю в выкупе в собственность земельного участка, поскольку выявлено несоответствие вида разрешенного использования земельного участка Правилам №103, а также фактическому использованию. Комитет указал, что запрашиваемый земельный участок находится в зоне Ж-4 «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный)», где отсутствует вид разрешенного использования - «для размещения производственных объектов мобилизационного назначения» (т.1 л.д. 20).

Письмом от 03.09.2024 №Исх-149-496547/24 Комитет по архитектуре и градостроительству администрации городского округа город Арзамас Нижегородской области отказа Предпринимателю в выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 52:40:0101018:372. Предпринимателю предложено сменить вид разрешенного использования данного земельного участка на вид разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка» (т.1 л.д. 118).

Из пояснений Предпринимателя следует, что спорный земельный участок сформирован путем раздела в 2013 году земельного участка,  принадлежащего ПАО «Ростелеком», на два земельных участка с кадастровыми номерами 52:40:0101018:372 и 52:40:0101018:371. Разрешенное использование - «для размещения производственных объектов мобилизационного назначения». При разделе земельного участка данный вид разрешенного использования сохранился за каждым земельным участком.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 52:40:0101018:372 расположено принадлежащее Предпринимателю здание с кадастровым номером 52:40:0101018:28 (назначение – нежилое, наименование – склад №3) (т.1 л.д.22-23).

Спорный земельный участок предоставлен Предпринимателю на праве аренды как собственнику объекта недвижимости, при этом его право является исключительным (статья 39.20 ЗК РФ, ранее действовавшая статья 36 ЗК РФ).

Как пояснил Предприниматель, приобретенное им здание с момента приобретения и до настоящего времени им не используется. 

То, что спорный земельный участок находится в зоне Ж-4 «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный)», в которой отсутствует вид разрешенного использования - «для размещения производственных объектов мобилизационного назначения», лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

С учетом вышеприведенных норм права и правовых позиций указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе иного основного вида использования в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.

В рассматриваемом случае волеизъявление Предпринимателя как арендатора земельного участка, являющегося собственником объекта  недвижимости, направленное на изменение вида разрешенного использования земельного участка, не нарушает земельного и градостроительного законодательства, а также правил предоставления участков из публичной собственности.

Изменение вида разрешенного использования с «для размещения производственных объектов мобилизационного назначения» на «среднеэтажная жилая застройка» при предоставлении земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, не может быть квалифицировано как направленное на использование земельного участка иным образом, нежели изначально установленным в договоре аренды. 

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, руководствуясь принципом единства судьбы объекта недвижимости и расположенного под ним земельного участка, приходит к выводу, что права Предпринимателя на изменение вида разрешенного использования земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости, нарушаются противоречащими закону действиями заинтересованного лица.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания незаконным оспоренного отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:40:0101018:372  основан на неправильном применении норм материального права.

С учетом изложенного отказ Комитета, изложенный в письме от 02.05.2024 № Исх.-149-04-246214/24, подлежит признанию недействительным как противоречащий нормам земельного законодательства.

С учетом полномочий, возложенных на администрацию статьей 11 Устава города Арзамаса Нижегородской области, принятого решением Арзамасской городской Думы от 30.06.2006 № 65, статьей 15 Правил №103, в качестве правовосстановительной меры надлежит обязать администрацию осуществить действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:40:0101018:372 с «для размещения производственных объектов мобилизационного назначения» на «среднеэтажная жилая застройка в  соответствии с Правилами № 103.

В этой связи апелляционную жалобу надлежит удовлетворить, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду неправильного применения норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с администрации  в пользу Предпринимателя.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.11.2024 по делу №А43-19419/2024 отменить.

Признать незаконным отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:40:0101018:372, изложенный в письме Комитета имущественных отношений администрации городского округа город Арзамас Нижегородской области от 02.05.2024 № Исх.-149-04-246214/24.

Обязать администрацию городского округа город Арзамас Нижегородской области осуществить действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:40:0101018:372 с «для размещения производственных объектов мобилизационного назначения» на «среднеэтажная жилая застройка в  соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Арзамас, утвержденными решением Городской думы городского округа город Арзамас Нижегородской области от 27.05.2021 № 103.

Взыскать с администрации городского округа город Арзамас Нижегородской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 300 рублей.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.

Председательствующий судья                                    А.М. Гущина

Судьи                                                                                 Т.А. Захарова

                                                                                            Т.В. Москвичева