Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-22160/2019

г. Челябинск

09 декабря 2019 г.

Резолютивная часть решения оглашена 09 декабря 2019 г. 

          Решение в полном объеме изготовлено 09 декабря 2019 г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Л.Д. Мухлынина при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Коркинского муниципального района, ОГРН 

<

***>, г. Коркино

к обществу с ограниченной ответственностью «Южно – Уральская инвестиционная компания», ОГРН 

<

***>, г. Коркино, 

о взыскании 1 330 074 руб. 29 коп.

с участием представителей 

истца: ФИО2, доверенность от 09.01.2019,

ответчика: ФИО3, доверенность от 10.04.2019,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Коркинского муниципального района (далее – истец, администрация) 25.06.2019 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Южно – Уральская инвестиционная компания» (далее – ответчик, общество «ЮУИК») о взыскании задолженности по арендной плате по договорам №№1540, 3322, 36/15 за период с 01.03.2015 по 31.03.2018 в размере 1 330 074 руб. 29 коп. (в редакции уточнения от 10.10.2019, том 3 л.д. 37-38).  

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 64 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и договоры аренды земельного участка, указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за 2015-2018 годы. Спорная сумма возникла в результате доначисления по причине неправильного определения  

Ответчик против удовлетворения требования возражал, представил отзыв от 01.07.2019, а также дополнения от 31.07.2019 (том 1 л.д. 92-96, том 3 л.д. 94-95). В обоснование возражений указал, что иск предъявлен на основании Акта Контрольно- счетной палаты, который не является основанием для перерасчета арендной платы; ни условиями договоров аренды, ни нормами действующего законодательства не предусмотрено доначисление арендной плат за ранее оплаченные периоды; истцом неправомерно применен показатель К1 в размере 2 (производство промышленной продукции) вместо 1 (сдача имущества в наем). При этом признал обоснованным доначисление платы в размере 2 837 руб. 07 коп. по договору №36/15, так как ранее истцом неправильно был определен вид деятельности арендатора на участке. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Истец исковые требования поддерживает в полном объеме, основывая их на ст. 307, 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса РФ.

Изучив представленные доказательства по делу, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично в силу следующего. 

Как следует из материалов дела, 

- на основании постановления администрации Коркинского городского поселения от 04.07.2006 №325 между администрацией (арендодатель) и обществом «Коркинский завод стеновых- материалов» (арендатор) 04.07.2006 подписан договор №1540 аренды земельного участка (том 1 л.д. 14-16), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:31:0114001:36 площадью 42 119 кв.м., расположенный в 

<

...> для производства керамического кирпича сроком действия с 04.07.2006 по 04.07.2055.

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчётным (п.3.2. договора в редакции соглашения №39 от 02.12.2015, том 1 л.д. 17).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от размера ежемесячного платежа, (п.5.2. договора в редакции соглашения №66 от 15.08.2016).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 04.07.2006 (том 1 л.д.16 оборот).

Государственная регистрация договора аренды №1540 произведена 14.09.2006 (том 1 л.д. 15). 

С 04.05.2007 стороной арендатора по договору аренды выступает ООО «ЮУИУ» на основании договора уступки прав (том 3 л.д. 117-118). 

Платежными поручениями в период с 21.04.2016 по 07.06.2019  общество перечисляло администрации арендную плату в размере, указанном в согласованных сторонами расчетах арендной платы (том 2 л.д. 91-130).

- на основании постановления администрации Коркинского муниципального района от 16.07.2010 №1286 между администрацией (арендодатель) и обществом «ЮУИК» (арендатор) 23.10.2010 подписан договор №3322 аренды земельного участка (том 1 л.д. 21-22), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:31:0114001:143 площадью 4 000 кв.м., расположенный в 

<

...>», для эксплуатации подъездных железнодорожных путей сроком действия с 16.07.201 по 16.07.2059. 

Пунктом 3 договора установлено, что в соответствии с п.2 ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2010.

Размер арендной платы определен в приложении «Расчетные платежи».  

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным (п.3.1. договора в редакции соглашения №38 от 02.12.2015, том 1 л.д. 25).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (п.5.2. договора в редакции соглашения №67 от 15.08.2016, том 1 л.д. 27).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 23.10.2013 (том 1 л.д.28 оборот).

Государственная регистрация договора аренды №3322 произведена 23.08.2010 (том 3 л.д. 112-113). 

Платежными поручениями за период с 20.04.2016 по 14.01.2019 осуществлена оплата аренды (том 2 л.д. 131-148, том 3 л.д. 1-22). 

На земельном участке с кадастровым номером 74:31:0114001:36 расположено 19 объектов недвижимости с кадастровыми номерами с 74:31:0114001:341 по 74:31:0114001:377 и 74:31:0114001:240, что следует из выписки из ЕГРН от 09.07.2019 (том 3 л.д. 114). 

- на основании постановления администрации Коркинского городского поселения от 02.03.2015 №56-р между администрацией (арендодатель) и обществом «ЮУИК» (арендатор) 02.12.2015 подписан договор №36/15 аренды земельного участка (том 1 л.д. 29-30), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:31:0114001:396 площадью 104 кв.м., расположенный в 

<

...> для коммунального обслуживания сроком действия с 01.12.2015 по 01.01.2064.

Размер арендной платы определен в приложении «Расчетные платежи».  

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежемесячно до 10-го числа месяца следующего за отчетным (п.2.1. договора).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (п.5.2. договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 02.12.2015 (том 1 л.д.31).

Земельный участок прошел государственный кадастровый учет 19.08.2015 с присвоением ему кадастрового номера 74:31:0114001:396 (том 3 л.д. 116).

Государственная регистрация договора аренды №36/15 произведена 05.05.2016 (том 1 л.д. 32).  

Платежным поручениями общество перечислило администрации арендную плату в размере, предусмотренном расчетом к договору (том 2 л.д. 51-90.

На земельном участке с кадастровым номером 74:31:0114001:396 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:31:0114001:407, что следует из кадастровой выписке из ЕГРН от 09.07.2019 (том 3 л.д. 116). 

Объекты недвижимости, расположенные на трёх спорных участках принадлежат обществу «ЮУИК» на праве собственности, что следует из выписок из ЕГРН от 19.07.2019 (том 3 л.д. 67-84).

По результатам проведенной Контроль- счетной палатой Челябинской области в Коркинском муниципальном районе проверки соблюдения законности и результативности использования средств областного бюджета за 2017 г. (том 1 л.д. 35-40) администрации рекомендовано доначислить ответчику арендную плату за период с 01.01.2015 по 31.03.2018 по вышеуказанным договорам с применением К1 в размере 2, а не 1, так как КСП посчитало, что общество самостоятельно осуществляет на участках хозяйственную деятельность. 

Исполняя указание КСП 16.04.2019, в адрес общества администрацией направлена претензия №02/1602 с требованием доплатить доначисленную арендную плату (том 1 л.д. 11-13).

В связи с тем, что арендатор требование администрации в добровольном порядке не удовлетворил, истец обратился в суд с настоящим иском. 

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договоры 962 аренды как заключенные в спорный период.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

По расчетам арендодателя за период с 01.03.2015 по 31.03.2018 размер задолженности ответчика по арендной плате составил 1 330 074 руб. 29 коп., в том числе по договору №1540 в размере 1 220 265 руб. 21 коп., по договору №3322 в размере 106 972 руб. 01 коп. и по договору №36/15 в размере 2 837 руб. 07 коп. (том 2 л.д. 37-38).

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Из п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) следует, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

В отношении соответствующих земель, к которым относятся и спорные земельные участки, Законом № 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В редакции ст. 3 закона №257-ЗО, значения коэффициента К1 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20 в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

В редакции до 01.07.2017 значение коэффициента К1 устанавливалось в зависимости от вида деятельности арендатора на земельном участке, после 01.07.2017- исходя из вида разрешенного использования земельного участка, содержащегося в ЕГРН.  

Как следует из материалов дела, арендатор вносил арендную плату за спорный период исходя из К1 в размере 1- сдача в наем недвижимого имущества (п. 30 приложения №1 к Решению от 18.12.2014 №612, том 3 л.д. 50). Исходя из такого расчета, задолженность по арендной плате отсутствует. 

Рассмотрев довод истца относительно того, что подлежит применению К1 в размере 2- производство промышленной продукции (п. 4 приложения №1), то суд исходит из следующего:

25 июля 2014 г. между обществом «ЮУИК» (арендодатель) и ООО «Юнис Урала» (арендатор) подписан договор аренды №66/2014 недвижимого имущества, принадлежащего арендодателю на праве собственности и расположенное на спорных земельных участках (том 3 л.д. 23-25).

Срок действия договора – до 30.06.2015 (п. 5.1 договора). 

Имущество передано в аренду по акту приема- передачи (том 3 л.д. 26-28).

С 01.06.2015 между обществом «ЮУИК» (арендодатель) и ООО «Юнис Урала» (арендатор) действует договор аренды №66/16 недвижимого имущества, принадлежащего арендодателю на праве собственности и расположенное на спорных земельных участках (том 3 л.д. 29-31).

Передача имущества в аренду подтверждается актом от 01.06.2015 (том 3 л.д. 32-34).  

Срок действия договора- на неопределенный срок (п. 5.1 договора). 

Таким образом, в период до 01.07.2017- применение администрацией при расчете арендной платы ставки К1 в размере 1- сдача в наем недвижимого имущества, является правомерной и оснований для ее изменения на значение «2» не имеется.    

Спора между сторонами о порядке исчисления арендной платы после  01.07.2017 не имеется, как не имеется и доказательств существования долга после 01.07.2017 по договорам №1540 и №3322. 

Кроме того, обществом заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195, пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу статьи 199 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно пункту 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Буквальное толкование указанной нормы права, указывает на то, что начало течения исковой давности закон связывает, с одной стороны, с объективным моментом, то есть нарушением субъективного права, а с другой стороны, - с субъективным моментом, то есть моментом, когда управомоченный субъект узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности" (далее - Постановление N 43) установлено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Из приведенной нормы и разъяснений следует, что соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ) с 01.06.2016 соблюдение претензионного порядка в отношении рассматриваемой категории спора является обязательным.

Названной нормой определено, что гражданско-правовой спор о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В силу пункта 4 статьи 202 Гражданского кодекса РФ со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается. Остающаяся часть срока исковой давности, если она составляет менее шести месяцев, удлиняется до шести месяцев, а если срок исковой давности равен шести месяцам или менее шести месяцев, до срока исковой давности.

Иск подан в суд 25.06.2019, с учетом положений ст. 202 Гражданского кодекса РФ, а также условий договоров аренды (оплата за текущий месяц до 10 числа следующего), срок исковой давности в отношении требования о доначислении арендной платы за период до 30.04.2016 истек. 

Что касается требования о взыскании платы по договору №36/15:

Ответчик признал наличие долга в отношении периода с 01.05.2016 по 31.03.2018 с учетом расчета арендной платы исходя из К1 в размере 1 и ставки арендной платы-0,3% (коммунальное обслуживание), то есть в размере 111 руб. 72 коп. 

О правомерности применения К1 в размере 1 до 30.06.2017 суд высказался ранее, а после 01.07.2017 истец начислял арендную плату именно с К1 в размере 1. 

Относительно применения ставки в размере 0,3%: на участке с кадастровым номером 74:31:01144001:396 с разрешенным использованием- коммунальное обслуживание расположены линии электропередач, что следует из кадастрового паспорта участка от 09.07.2019. Доказательств обратного истцом не представлено. К тому же, с 01.07.2017 савка арендной платы применяется исходя из вида разрешенного использования участка, содержащегося в ЕГРН. 

При таких обстоятельствах, оснований для применения ставки в размере 2% не имеется. 

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

При  цене иска в 1 330 074 руб. 29 коп. государственная пошлина составила 26 301 руб.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 2 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Южно-Уральская инвестиционная компания» в пользу администрации Коркинского муниципального района задолженность в сумме 111 руб. 72 коп. по договору аренды №36/15 от 02.12.2015. 

В удовлетворении требований в остальной части отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Южно-Уральская инвестиционная компания» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 02 руб.     

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                       Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.